R.G : 15/06841 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 28 avril 2015

RG : 10/09834

XXX

X

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 07 Mars 2017 APPELANT :

M. Z-A X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

La XXX GROUPE, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société OL BRASSERIE

350, avenue Z Jaurès

XXX

Représentée par la SCP D ARNAUD, BRUNO CHARLES REY, avocats au barreau de LYON ******

Date de clôture de l’instruction : 16 Juin 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 07 Mars 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— C-D E, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, C-D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 9 janvier 2007, M. X a donné à bail à la SNC OL Brasserie un local commercial sur trois niveaux au sein d’un immeuble sis XXX à XXXportant le XXX en façade sur la place des Terreaux afin d’y exercer les activités de «café, bar, restaurant avec vente de produits accessoires».

Il s’agissait pour la société OL Brasserie d’étendre la brasserie qu’elle exploitait déjà au 6 place des terreaux.

Dans la nuit du 25 au 26 novembre 2008, un incendie s’est déclaré dans les parties communes de l’immeuble 6, place des Terreaux.

Par arrêté du 28 novembre 2008, le maire de Lyon a pris un arrêté de fermeture des locaux.

Par acte d’huissier signifié le 31 décembre 2008, la société OL Brasserie a fait délivrer un congé de résiliation de bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

Saisi en référé par la société OL Brasserie pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie, le président du tribunal de grande instance de Lyon a rejeté cette demande au motif d’une contestation sérieuse.

Par acte d’huissier du 25 juin 2010, la SNC OL Brasserie a saisi la juridiction du fond afin d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie, soit 7 320 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2009, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. X a demandé que la date de la résiliation du bail soit fixée au 30 juin 2009, date jusqu’à laquelle la SA Olympique Lyonnais Groupe demeure tenue au paiement des loyers et charges courants ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 62 847,44 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1^er juillet 2009 et la somme de 65 000 euros en réparation du préjudice subi par le bailleur.

Par jugement du 28 avril 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— dit que les conditions de résiliation de l’article 1722 du code civil ne sont pas remplies ;

— dit que le congé délivré par la SA Olympique Lyonnais Groupe a produit ses effets le 30 juin 2009 et qu’elle demeure tenue à son obligation au paiement jusqu’à cette date ;

— dit que la SA Olympique Lyonnais Groupe n’est pas responsable de l’incendie survenu dans la nuit du 25 au 26 novembre 2008 ;

— condamné M. X à payer à la SA Olympique Lyonnais Groupe la somme de 4 805,33 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après déduction du reliquat de loyers et charges dus au 30 juin 2009 ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du 23 juillet 2009 ;

— prononcé la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— condamné M. X à payer à la SA Olympique Lyonnais Groupe la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. X aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Arnaud-Rey, Avocats, sur son affirmation de droit.

M. X a relevé appel. Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré le SA Olympique Lyonnais Groupe tenue en toutes ses obligations découlant du bail jusqu’au 30 juin 2009 ;

— pour le surplus du jugement, le réformer en toutes ses dispositions ;

— dire et juger que la SA Olympique Lyonnais Groupe répond de l’incendie survenu le 26 novembre 2008 sur le fondement de l’article 1733 du code civil en l’absence de la preuve rapportée par le locataire d’une cause d’exonération ;

— déclarer la SA Olympique Lyonnais Groupe responsable de l’incendie en raison de l’aménagement des locaux réalisé par ce locataire, en application des articles 1147 du code civil ;

— condamner la SA Olympique Lyonnais Groupe à lui payer la somme de 62 847, 44 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2009, date de mise en demeure ;

— condamner la même à lui payer la somme de 65 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte des avantages procurés par le bail résilié ; – condamner la même à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir que :

— la résiliation n’est pas le fait de l’incendie, le bail s’est poursuivi au-delà jusqu’au 30 juin 2009. La SA Olympique Lyonnais groupe sera donc tenue en toutes ses obligations découlant du bail jusqu’au 30 juin 2009,

— le locataire est présumé responsable de l’incendie de la chose louée en sa qualité de gardien débiteur de l’entretien et de la conservation (article 1733 du code civil),

— le tribunal a renversé la charge de la preuve sur le bailleur, exonérant le locataire de toute responsabilité au motif qu’il n’était pas prouvé que l’incendie ait été facilité par une négligence de sa part. C’est au locataire de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des causes d’exonération de responsabilité dont il entend se prévaloir,

— l’origine humaine de l’incendie ne constitue pas un cas de force majeure et oblige le locataire à répondre du dommage,

— le locataire, par la nature des travaux réalisés par lui entre les deux immeubles (4 et 6) place des Terreaux est à l’origine de la propagation de l’incendie. OL Brasserie a pratiqué une ouverture au niveau du faux plafond sans autorisation de quiconque et c’est par cette ouverture que l’incendie s’est logiquement propagé. L’appelant produit une attestation de M. Y, entreprise de bâtiment RENOV qui a effectué les travaux de remise en état du local sinistré,

— l’incendie ne s’est pas déclaré dans une «maison voisine» mais bien dans l’immeuble siège principal de la location,

— toutes les réparations afférentes aux locaux restitués sont à la charge de la société OL Brasserie, même celles qui seraient occasionnées par la vétusté ou la force majeure (articles 1719, 1720 et 1755 du code civil),

— la société OL Brasserie est redevable non seulement des loyers et charges courants exigibles à la date d’effet du congé du preneur mais encore de la remise des lieux en parfait état d’entretien et de réparation,

— le compte au jour de la restitution des locaux, après déduction du dépôt de garantie consigné et des indemnités de toute nature perçues par le bailleur de son assureur s’élève à 62 847,44 euros,

— la SA Olympique Lyonnais lui doit réparation de son préjudice immatériel tenant à la perte par le bailleur des avantages procurés par le bail résilié, soit la somme de 65 000 euros.

La SA Olympique Lyonnais Groupe demande à la cour de :

— dire que la résiliation du bail par la société OL Brasserie est fondée,

— condamner M. X à restituer la caution versée par la société OL Brasserie à son entrée dans les lieux,

— rejeter comme irrecevables, injustifiées et non fondées les demandes de M. X ;

— condamner M. X à verser à la SA Olympique Lyonnais Groupe les sommes de : – 7 320 euros en principal outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2009, dire que les intérêts seront capitalisés par année entière et qu’ils produiront à leur tour intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

—  1 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que :

— c’est bien sur autorisation conjointe de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble XXX et des propriétaires des locaux que la société OL Brasserie a procédé à la réunion des deux locaux faisant l’objet de deux baux distincts afin d’exploiter un seul et unique fonds de commerce (rétablir une ouverture existante entre les deux locaux),

— que même si aucune clause contractuelle n’assurait une indivisibilité ou une interdépendance des deux baux, en pratique, cette indivisibilité était indéniable, par le simple fait que la cuisine était située dans un seul des locaux pris à bail alors qu’elle avait vocation à alimenter les diverses parties de la brasserie y compris celui donné à bail par M. X, bail dans lequel il était formellement interdit de pratiquer une «activité de cuisine»,

— les constatations de M^e Joly le 20 janvier 2009 démontrent que le local de M. X était totalement inutilisable et impropre à sa destination de brasserie restaurant,

— l’état des deux locaux partiellement détruits par l’incendie rendait impossible toute exploitation du fonds de commerce,

— l’application de la résiliation de plein droit résultant des dispositions de l’article 1722 du code civil «n’est pas restreinte au cas de perte totale [mais] s’étend au cas où par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination» (Cass civ 3^e 17/10/1968),

— les locaux donnés à bail par M. X ne pouvaient pas continuer à être exploités, alors qu’ils étaient destinés à une activité de brasserie et que la cuisine, interdite dans ces locaux et se trouvant dans les locaux donnés à bail par la SCI Les Beaux Arts, était totalement détruite,

— il résulte de l’enquête de police que l’incendie a pris naissance dans les parties communes de l’immeuble XXX, au niveau des poubelles entreposées dans le hall d’entrée de l’immeuble, qui a une entrée XXX et une autre 6 place des Terreaux,

— les travaux réalisés n’ont en rien participé à la survenance de l’incendie,

— elle ne peut être tenu pour responsable du montant auquel le nouveau bail a été conclu.

MOTIFS

L’article 1733 du code civil dispose que le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Selon les constatations de l’enquête de police, l’incendie s’est déclaré dans le hall de l’immeuble du 6, place des terreaux, ayant pour point de départ le local poubelles situé dans cet immeuble, avant de se propager dans le bar de la société OL café, puis dans les locaux de l’immeuble voisin loués par M. X.

Il est ainsi établi que le départ du feu se situait dans les parties communes de l’immeuble voisin des locaux loués par M. X, plus précisément dans le local poubelles, qui ne faisait pas partie des locaux loués à la société Olympique Lyonnais, l’accès entre les lieux loués et le local poubelles étant condamné.

La société Olympique Lyonnais Groupe rapporte donc la preuve que l’incendie provient de l’une des causes exonératoires énumérées à l’article 1733, s’agissant du feu communiqué par une maison voisine.

Contrairement aux allégations de M. X, il n’est pas démontré que les travaux d’aménagement de la société OL Brasserie aient eu un rôle causal dans la survenance de l’incendie.

M. X doit donc être débouté de ses prétentions tendant à voir dire que la société Olympique Lyonnais Groupe est responsable de l’incendie.

L’incendie ne peut être imputé au preneur de sorte que toutes les dégradations qui résultent de ce sinistre ne constituent pas des dégradations locatives devant être supportées par la société Olympique Lyonnais Groupe en vertu du droit commun et des clauses dérogatoires du bail.

M. X doit être débouté de sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux dégradés par l’incendie.

L’article 1722 du code civil dispose que «si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur, peut, suivant les circonstances, demander, ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a pas lieu à dédommagement».

Sont assimilés à la perte totale de la chose louée, la situation du preneur qui se trouve dans l’impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Il ressort des productions que les locaux donnés à bail n’ont été que partiellement détruits par l’incendie puisque le coût des travaux de remise en état, qui ne portaient pas sur la structure de l’immeuble, a été chiffré à 29 752 euros hors taxes.

En effet, comme l’a relevé le premier juge, les dégâts limités causés par l’incendie dans les locaux loués par M. X, présence de suie et de fumée, dégradation limitée du plancher bois du premier étage, installations électriques et canalisations privatives du local, n’empêchaient pas pour l’essentiel l’exercice de l’activité de salle de brasserie, salle de restaurant, salle de café, salle de pub et de réunion, glacier, traiteur et vente de produits dérivés dans une partie de ces locaux, étant relevé que le bail excluait toute activité de cuisine à la différence du bail distinct consenti par un tiers pour les locaux voisins.

Il n’est pas établi que cette destruction partielle des locaux louée ait rendu définitivement le bien loué impropre à sa destination contractuelle de sorte que la société Olympique Lyonnais Groupe ne peut se prévaloir d’une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Le premier juge a ainsi exactement retenu que le bail a été résilié à la date du 30 juin 2009, date à laquelle M. X a accepté le congé délivré par la société locataire et a effectivement reloué les locaux.

La société OL Groupe était donc redevable des loyers dûs jusqu’au 30 juin 2009 soit la somme de 22 045,44 euros, déduction faite de l’indemnité d’assurance versée à M. X au titre de la perte de loyers pendant la même période. La somme de 1 625 euros réclamée au titre des loyers du premier étage pendant deux mois et demi n’est pas justifiée, le bailleur ne fournissant aucune explication sur cette réclamation distincte et ne précisant pas la période concernée.

La société OL Groupe n’a pas discuté son obligation de payer M. X les frais de fermeture des locaux contigus et de neutralisation de la cuve située en sous-sol, au titre de ses obligations en fin de bail, d’un montant de 3 767,40 euros, correspondant à la provision allouée en référé.

Après imputation du dépôt de garantie, M. X reste redevable de la somme de 4 805,33 euros.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a prononcé condamnation de ce chef et a débouté M. X du surplus de sa demande au titre de la dette locative.

Le bail a été résilié à la date du 30 juin 2009, date à laquelle M. X a accepté le congé délivré par la société locataire et a effectivement reloué les locaux. Il ne peut donc se prévaloir d’un préjudice causé par la résiliation prématurée du bail, qui n’est intervenue qu’en suite de l’incendie par sa volonté d’y mettre fin en concluant un nouveau bail à la date du 18 juin 2009. Il n’est pas justifié d’un lien causal entre les conditions du nouveau bail tel que négocié par le bailleur et le congé anticipé de l’ancien preneur du fait de la perte partielle des locaux suite à l’incendie. M. X a été, à bon droit, débouté de sa demande d’indemnisation au titre du manque à gagner.

La société OL Groupe ne prouve pas que M. X ait résisté à sa demande de mauvaise foi, par intention de lui nuire ou par une légèreté équipollente au dol. Sa demande ne peut dès lors être accueillie.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X et le condamne à payer à la société Olympique Lyonnais Groupe la somme supplémentaire de 2 500 euros,

Condamne M. X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE