Cour d'appel de Lyon, 6ème chambre, 7 novembre 2018, n° 17/06632

TI Villeurbanne 4 août 2017

CA Lyon
Confirmation 7 novembre 2018

Arguments

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Rejeté
Obligation de conclure la vente
La cour a estimé que les vendeurs n'avaient pas commis de faute en ne concluant pas la vente avec l'acheteur présenté par la SARL SAFTI, car l'opération immobilière n'était pas effectivement conclue.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a confirmé que la SARL SAFTI avait succombé en son action et n'avait pas droit à des frais irrépétibles.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SARL SAFTI aux dépens d'appel, confirmant ainsi le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 7 nov. 2018, n° 17/06632
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	17/06632
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villeurbanne, 4 août 2017, N° 11-17-0002
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Dominique BOISSELET, président
Avocat(s) :	Eric PELET
Cabinet(s) :	SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIESSOCIETE D'AVOCATS DREZET-PELET
Parties :	SARL SAFTI

Texte intégral

N° RG 17/06632

Décision du

Tribunal d’Instance de VILLEURBANNE

Au fond

du 04 août 2017

RG : 11-17-0002

SARL SAFTI

G-H C épouse X

C B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 07 Novembre 2018

APPELANTE :

SARL SAFTI

[…]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP RSGN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

M^me G-H C épouse X

[…]

M. B C

[…]

Représentés par M^e Eric PELET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Mai 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2018

Date de mise à disposition : 07 Novembre 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Dominique BOISSELET, président

— Catherine CLERC, conseiller

[…], conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 avril 2013, modifié par avenant du 26 avril 2016, G-H X et B C, frère et s’ur, ont conclu un mandat non exclusif de vente avec l’agence Immobilière du Parc pour la vente d’une maison individuelle située à le Bourg à le Chatelard en Savoie au prix de 117 000 euros, frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 110'000 euros avec une commission de 7 000 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Par acte sous seing privé du 15 juin2016, ils ont conclu un second mandat non exclusif de vente avec la S.A.R.L Safti pour la vente du même bien au même prix et selon les mêmes conditions.

Le 8 septembre 2016, la S.A.R.L Safti a présenté aux vendeurs une offre d’achat émanant de Monsieur Y au prix et conditions convenus.

Le lendemain, le 9 septembre 2016, l’agence immobilière du Parc a présenté aux vendeurs une autre offre émanant de Madame Z au prix de 117 000 euros mais avec un prix net vendeur plus avantageux de 111'000 euros, la commission étant réduite à 6 000 euros à la charge de l’acheteuse.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2016, G-H X et B C ont conclu avec Madame Z un avant contrat de vente du bien immobilier.

Par exploits d’huissier des 8 et 13 décembre 2016, la S.A.R.L Safti a assigné les vendeurs devant le tribunal d’instance de Villeurbanne aux fins d’obtenir, sous exécution provisoire':

— leur condamnation à lui payer la somme de 7 000 euros en application de la clause pénale,

— leur condamnation à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur condamnation aux entiers dépens.

En défense, G-H X et B C ont conclu au rejet des prétentions de la S.A.R.L Safti à défaut de preuve d’une faute de leur part outre sa condamnation à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience, la S.A.R.L Safti a augmenté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 500 euros et le débouté des défendeurs de leur demande reconventionnelle.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 4 août 2017, le tribunal d’instance de Villeurbanne a débouté la S.A.R.L Safti de l’intégralité de ses demandes, débouté les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts, condamné la S.A.R'.L Safti à payer à G-H X et B C la somme de 850 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu''aux dépens. Il a enfin rejeté la demande d’exécution provisoire.

Le juge a rappelé que l’article 6-I alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que tant que l’opération immobilière n’a pas été effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut tirer aucun avantage financier-bien, effet, valeur, somme d’argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de publicité ou d’entremise quelconque-des diligences qu’il a pu accomplir en vue de la faciliter ou de la négocier.

Il a considéré que l’agence immobilière ne bénéficiait d’aucune clause expresse lui donnant mandat pour représenter les vendeurs et conclure la vente. Dès lors, l’opération immobilière n’était pas effectivement conclue par la simple présentation d’une offre d’achat.

Le tribunal a considéré que les clauses du mandat de vente qui emportent obligation pour le mandant de conclure la vente ne peuvent faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet et que les vendeurs n’ont pas commis de faute en ne concluant pas de vente avec l’acheteur présenté par la S.A.R.L Safti et qu’il importe peu que l’intervention de la S.A.R.L Safti leur ait permis par son offre concomitante de conclure une vente à un prix plus avantageux.

Appel a été interjeté par le conseil de la S.A.R.L Safti par déclaration électronique en date du 25 septembre 2017, son appel portant sur les dispositions l’ayant déboutée de ses demandes.

Selon ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1^er mars 2018, la S.A.R.L Safti a demandé à la cour de réformer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des vendeurs pour résistance abusive. Elle a demandé leur condamnation à lui payer la somme de 7 000 euros en application de la clause pénale contractuelle outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que les vendeurs étaient obligés de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente aux prix, charges et conditions exigées. En cas de non-respect de cette obligation, ils devaient au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue en application des articles 1142 et 1152 du code civil.

L’offre d’achat du client présenté correspondait aux conditions fixées au mandat. Les vendeurs ont refusé de manière fautive d’accepter cette offre en concluant une autre vente sur la base d’une offre d’achat postérieure à

celle de la Safti. Ils l’ont privée injustement et de mauvaise foi de sa rémunération. Elle allègue qu’ils ont sciemment utilisé son offre d’achat pour négocier «'en douce'» avec l’Immobilière du Parc le montant de sa commission et obtenir un meilleur prix de vente net vendeur en faussant le jeu de libre jeu de la concurrence. Ils ont procédé par voie de surenchère fautive en commettant le délit de favoritisme réprimé par l’article 432-14 du code pénal. La malice et la mauvaise foi doivent entraîner la condamnation des vendeurs à lui payer le montant de la clause pénale et ses frais irrépétibles. Elle conteste avoir intenté une procédure abusive et avoir eu un comportement menaçant, agressif et intimidant. Elle n’a fait qu’user de son droit d’agir en justice sans malice ni mauvaise foi.

Au surplus, les vendeurs ne démontrent aucun préjudice moral au soutien de leur demande reconventionnelle.

Selon leurs dernières conclusions communiquées électroniquement le 16 février 2018, G-H X et B C ont sollicité la confirmation du jugement déféré. Ils ont formé appel incident aux fins de condamnation de la S.A.R.L Safti à leur verser la somme de 3 000 euros pour procédure abusive et injustifiée outre celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils rappellent les diverses démarches d’intimidation émanant du représentant de la S.A.R.L Safti notamment ses courriers recommandés pour forcer la vente avec son acheteur. En application de la loi Hoguet dont les dispositions sont d’ordre public, le mandataire exerçant dans les activités d’entremise portant sur les immeubles n’a droit à rémunération qu’après conclusion effective de la vente.

Les vendeurs n’ont pas contresigné l’offre de la Safti mais celle de son concurrent, l’immobilière du Parc. La Safti ne peut donc prétendre à aucune rémunération sur une opération de vente immobilière pour laquelle elle n’est pas intervenue d’autant que cette somme est à la charge de l’acquéreur.

La clause pénale est une clause fixant un montant forfaitaire de dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution ou d’exécution défectueuse ou tardive de ses obligations. Une telle clause viole l’article 6-I de la loi Hoguet en ce que sous couvert d’une clause pénale, l’agent immobilier, qui n’a pas concouru à la conclusion de la vente immobilière, prétend à une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

En tout état de cause, les vendeurs n’ont commis aucun manquement à leurs engagements contractuels ni fraude. Le refus de vente au prix du mandat n’est pas une faute car elle n’emporte pas obligation pour les vendeurs qui conservent leur liberté de choix, même celle de rompre des pourparlers, d’accepter toute offre d’achat. En l’espèce, les vendeurs n’ont pas privé la Safti d’une rémunération à laquelle elle ne pouvait pas légitimement prétendre n’ayant pas participé à la réalisation de la vente. En outre, ils soutiennent avoir été de bonne foi puisqu’ils ont eu effectivement le choix entre deux acheteurs différents à quelques heures près d’autant que le mandat de vente stipulait que le vendeur restait libre de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. Il n’est pas non plus démontré que les vendeurs ont commis une fraude en traitant directement avec l’acquéreur dans le but d’évincer le mandataire de l’opération et d’éviter de lui payer sa commission’ ni qu’ils aient cherché à éluder le paiement de la commission qu’il ne leur appartenait d’ailleurs pas de supporter. Ils n’ont commis aucune entrave au libre jeu de la concurrence d’autant que la S.A.R.L Safti a elle-même révélé qu’elle ne pouvait pas demander à son client de renchérir l’offre. Celle-ci les accuse de délit de favoritisme sans apporter le moindre élément.

Le comportement obstiné de la S.A.R.L Safti professionnel de l’immobilier et de la loi Hoguet démontre le caractère abusif de la procédure ayant généré un préjudice moral à l’indivision C-X dont ils sollicitent réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2018 et l’audience des plaidoiries a été fixée au 9 octobre 2018 à 13h30.

La Safti a déposé son dossier et le conseil de l’indivision X-C a fait ses observations et déposé son dossier.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2018.

MOTIFS

Sur la faute contractuelle des vendeurs

L’article 6-I alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, disposition d’ordre public, dispose que tant que l’opération immobilière n’a pas été effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut tirer aucun avantage financier-bien, effet, valeur, somme d’argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de publicité ou d’entremise quelconque-des diligences qu’il a pu accomplir en vue de la faciliter ou de la négocier.

L’agence immobilière Safti ne bénéficiait d’aucune clause expresse lui donnant mandat pour représenter les vendeurs et conclure la vente.

Dès lors, l’opération immobilière n’était pas effectivement conclue par la simple présentation d’une offre d’achat.

L’article 9 du mandat de vente non exclusif conclu entre les vendeurs et la S.A.R.L Safti stipule «' le mandant s’engage à signer au prix, charges et conditions indiquées en page 1 toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier dans les termes des articles L312-1 à L312-20 du code de la consommation avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

S’agissant de la clause pénale, il est prévu «'en cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat telle qu’elle est indiquée en page 1'».

Or, comme l’a exactement dit le premier juge, ces clauses, qui emportent obligation pour le mandant de conclure la vente, ne peuvent faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Les vendeurs n’ont pas commis de faute en ne concluant pas de vente avec l’acheteur présenté par la S.A.R.L Safti. Il importe peu que l’intervention de la S.A.R.L Safti leur ait permis par son offre concomitante de conclure une vente à un prix plus avantageux puisqu’en matière de mandat simple, le refus de vente au prix du mandat n’est pas une faute car un tel contrat n’emporte pas obligation pour les vendeurs qui conservent leur liberté de choix, même celle de rompre des pourparlers, d’accepter toute offre d’achat.

En l’espèce, les vendeurs n’ont pas privé la Safti d’une rémunération à laquelle elle ne pouvait pas légitimement prétendre n’ayant pas participé à la réalisation effective de la vente. En outre, il ressort que les vendeurs ont eu effectivement le choix entre deux acheteurs différents, à quelques heures de différence et que le mandat de vente stipulait que le vendeur restait libre de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur.

La S.A.R.L Safti allègue, sans le démontrer, que les vendeurs ont commis le «'délit de favoritisme, auraient de mauvaise foi fait échec au libre jeu de la concurrence en se servant de son offre pour l’évincer et obtenir une vente plus avantageuse. Il ressort des pièces du dossier qu’en réalité les vendeurs n’ont pas commis de fraude car ils n’ont pas traité directement avec l’acquéreur présenté par la Safti dans le but d’évincer le mandataire de l’opération pour éviter de lui payer sa commission’ et n’ont pas cherché à éluder le paiement de la commission qu’il ne leur appartenait d’ailleurs pas de supporter. Ils n’ont commis aucune entrave au libre jeu de la concurrence d’autant que la S.A.R.L Safti a elle-même révélé qu’elle ne pouvait pas demander à son client de renchérir l’offre.

Par conséquent, la Cour confirme le jugement déféré sur l’absence de faute des vendeurs et le rejet de leur condamnation au paiement d’une clause pénale.

Sur l’appel incident pour procédure abusive et injustifiée

La S.A.R.L Safti a fait usage de son droit d’agir en justice quand bien même elle aurait fait preuve d’agressivité ou d’obstination pour défendre sa thèse.

Les vendeurs X et C ont allégué des comportements fautifs de la part de la Safti mais sans produire la moindre preuve à ce sujet puisque leur unique pièce, pièce n°6, communiquée à ce titre est un mail du 10 septembre 2016 émanant de E F, représentant la Safti, à l’adresse de Madame X exposant son point de vue dans des termes fermes mais polis, sans caractère menaçant.

La Cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les vendeurs de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer la condamnation de la S.A.R.L Safti, professionnel de l’immobilier titulaire d’un mandat non exclusif de vente dont elle ne peut avoir ignoré les conséquences juridiques objet du présent litige, à payer à G-H X et B C la somme de 850 euros au titre de leurs frais irrépétibles et d’y ajouter, à hauteur d’appel, la somme de 2 150 euros.

Sur les dépens

La S.A.R.L Safti succombant en son action est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré prononcé le 4 août 2017 par le tribunal d’instance de Villeurbanne,

Déboute la S.A.R.L Safti de ses entières demandes,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L Safti à payer à G-H X et B C la somme supplémentaire de 2 150 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel,

Condamne la S.A.R.L Safti aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT