N° RG 18/04453 – N° Portalis DBVX-V-B7C-LYTN

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 16 mars 2018

RG : 11-13-002123

Z A

C/

Y B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 14 Janvier 2020

APPELANTE :

M^me A Z

née le […] à LYON

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/018318 du 17/07/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMEE :

M^me B C Y épouse X

ayant pour mandataire de gestion la société SIMONNEAU, administrateur de biens à LYON

née le […] à […]

[…]

[…]

défaillante

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Novembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2019

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2020

Audience présidée par Catherine ZAGALA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Clémentine HERBIN, greffier placé.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant bail sous seing privé fait à LYON le 30 juillet 2002, madame B Y, a donné en location à madame A Z, un appartement de type […].

Madame Y a fait signifier à sa locataire un congé comportant offre de vente, qui a été contesté, tant dans sa forme que pour le montant du prix de vente fixé à 260.000 euros, considéré comme excessif et dissuasif.

Après échec d’une procédure de référé et jugement avant-dire droit du tribunal d’instance de Lyon en date du 31 juillet 2015 ordonnant expertise, suivant jugement au fond du 16 mars 2018, dont appel, le tribunal d’instance a validé le congé pour vendre du 12 octobre 2011, constaté la résiliation du bail au 1^er juillet 2012, ordonné l’expulsion de madame Z et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et condamné madame Z à payer:

' 8.224,34 euros au titre des loyers et charges restés impayés au 30 septembre 2017,

' une indemnité d’occupation limitée au montant des loyers et charges courants,

' 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût de l’expertise.

Madame Z a finalement été expulsée le 19 septembre 2019.

Entre-temps, elle a formé appel de la décision dont elle espère totale réformation. Elle demande à la cour de dire et juger que l’expert judiciaire désigné suivant jugement en date du 31 juillet 2015 n’a pas rempli sa mission, en conséquence, de désigner un autre expert avec la même mission.

Il conviendrait en tout état de cause de reconnaître le caractère excessif du prix demandé, de déclarer nul le congé, de rétablir le bail et de la réintégrer dans son logement. À titre subsidiaire, et si la cour estimait que la réintégration est impossible, il y aurait lieu de lui allouer la somme de 15.000 € en réparation par équivalent, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour expulsion abusive et la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Concernant la dette de loyer, celle-ci est fermement contestée et il y aurait lieu de débouter madame E-B Y de l’ensemble de ses demandes en ce domaine et reconventionnellement de la condamner à faire le nécessaire auprès de la caisse d’allocations familiales du Rhône pour obtenir le maintien de l’aide personnalisée au logement, ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir, à lui délivrer l’ensemble des quittances correspondant aux sommes versées en règlement de ses loyers et charges depuis le 1^er janvier 2008, et ce sous astreinte de 100 € par jour, et à tout le moins, de la condamner à délivrer à madame A Z les reçus correspondant aux paiements partiels effectués, et ce sous astreinte de 100 € par jour, de condamner madame E-B Y à lui restituer la somme de 260,14 € correspondant aux frais d’entretien de la chaudière indûment portés au débit de son compte locataire en 2015, outre 171,33 € correspondant à des travaux non justifiés pour l’année 2016, d’ordonner à tout le moins, une compensation entre les sommes que se doivent respectivement les parties, de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’opposé madame D C Y épouse X demande à la cour de confirmer la validité des conclusions expertales, de dire n’y avoir lieu à contre-expertise, de débouter madame A Z de ses demandes comme injustifiées, non fondées et dilatoires, notamment de sa demande de condamnation à entreprendre des démarches auprès de la CAF, d’autant que les aides ont été débloquées du fait de versements enfin effectifs, de sa demande de remise de quittances ou de reçus partiel depuis 2008, d’autant que la dette n’a pas été apurée, de sa demande de prononcé de la nullité du congé pour prix excessif et objet indéterminé et de rejet des demandes de paiement de madame Y comme prétendument injustifiées, alors que tous les justificatifs auraient été produits et de sa demande de réintégration et/ou indemnitaire du fait de l’expulsion poursuivie.

Il y aurait lieu au contraire de confirmer la validité du congé pour vente signifié le 12 octobre 2011 et de l’expulsion qui a suivi, de fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 1^er juillet 2012 jusqu’à parfaite restitution des lieux, de condamner madame A Z à lui payer :

— dans l’attente de l’arbitrage du montant de l’indemnité d’occupation, la somme de 1.655,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés au 31 mars 2019, somme à parfaire au jour de l’audience

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, au regard de l’ancienneté du congé délivré,

— la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner la même aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR

A bon droit le premier juge a rappelé les conditions d’application de dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les modalités du congé pour vendre et considère comme frauduleux et donc nuls ceux fondés sur un prix prohibitif destiné seulement à dissuader le locataire en place de se porter acquéreur.

Mais sur cette base légale, il est admis que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse, que la surestimation du prix peut être la simple résultante d’une ambition excessive qui n’est pas en elle-même prohibée car on ne peut reprocher à un bailleur de rechercher le meilleur prix de son bien.

Ainsi n’est pas frauduleux en lui même le prix demandé qui s’avère supérieur à celui du marché sauf à démontrer qu’il est manifestement excessif, voire exorbitant. Or un prix est considéré comme excessif lorsqu’il n’est susceptible de n’intéresser personne, ce qui est généralement le cas lorsqu’il dépasse de plus de 30% la valeur du marché.

Présentement madame Z fonde expressément sa demande de reconnaissance de la nullité du congé exclusivement sur le fait que le prix de vente qui lui a été proposé serait 'manifestement excessif'.

Pour ce faire elle fait référence à un rapport de la société NEXITY dont elle se prévaut qui établirait un prix de vente jugé par elle conforme aux prix du marché à 222.000 euros, soit pour 74 m² corrigés, retenus par l’évaluateur, une valeur au m2 de 3.000 euros.

Or le prix demandé par madame Y, approuvé pour sa justesse par l’expert judiciaire, s’établit à 260.000 euros, soit une valeur de 3.100 euros au m& sur la base des 83m2 corrigés retenus par lui.

Les deux valeurs étant extrêmement proches on ne peut en aucun cas parler de prix excessif et donc de tentative de fraude des droits de la locataire par ce biais.

Peu importe dans ces conditions la méthode de calcul retenue par l’expert et le descriptif qu’il fait de cet appartement dans son rapport. Rien ne milite en faveur d’une contre-expertise qui n’offrirait aucun élément intéressant pour la solution du présent litige.

Concernant la demande de mise à néant du congé pour défaut d’objet déterminé, il est constant en droit que l’offre de vente doit permettre de déterminer sans équivoque l’objet de la vente de façon à ce que le locataire puisse exercer son droit de préemption en toute connaissance de cause.

En l’espèce la locataire reproche au congé de mentionner en sus des lots N°9 et 10, parfaitement répertoriés, un lot N°11 en forme de cagibi qui ne lui aurait pas été loué pour ne pas faire partie du descriptif dans son bail.

Selon madame Z, cette absence de concordance entre la description contractuelle des biens loués et celle des locaux proposés à la vente serait une source d’incertitude sur l’objet de la vente ce qui empêcherait les destinataires de l’offre de l’accepter en toute connaissance de cause.

Mais il est acquis que ce lot N°11, d’une surface avoisinant le mètre carré, est bien la propriété de la bailleresse, qu’il est bien visé par le descriptif des biens mis à la vente, que madame Z le connaît parfaitement pour l’avoir utilisé en y entreposant ses affaires personnelles, même si effectivement il n’a pas été mentionné dans le bail. Ainsi, il n’existe en réalité aucune ambiguïté réelle sur la destination de ce placard en particulier et de l’ensemble des biens mis à la vente en général.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui valide le congé litigieux pour vendre, ordonne l’expulsion de l’occupante et refuse toute mesure d’instruction complémentaire.

L’expulsion étant désormais effective, il n’y a plus lieu de statuer sur ses modalités d’exécution.

S’agissant du compte à faire entre les parties, madame Z doit bien être condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

La Cour reprend à son compte la motivation du tribunal qui approuve le décompte de l’huissier faisant apparaître un solde de 217,60 € au mois de décembre 2011, retient à la charge de la locataire une facture de 171,33 € au titre d’un débouchage de canalisation et une facture de 109 euros au titre d’un entretien collectif de chauffage.

Comme soutenu par la bailleresse, madame Z ne peut contester avoir bénéficié de l’usage des lots n° 9, 10 et 11 comme déjà relevé. Dès lors, en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, ce conformément aux dispositions légales, madame Z ne peut refuser de régler les charges afférentes aux lots n°9, 10 et 11 et rien ne peut justifier une distinction comme l’a fait à tort le tribunal au titre des lots non visés au bail mais occupés. Rien en ce domaine ne doit être déduit du compte locatif et c’est à tort que le tribunal a défalqué du total une somme de 78,75 euros au titre des charges pour le lot N°11 de 2011 à 2016.

Le décompte des sommes dues s’établit donc à 8.303,09 euros au 6 octobre 2017 et effectivement, compte-tenu de l’existence de cet arriéré locatif, il ne peut en aucune façon être enjoint à madame Y d’intervenir auprès de la CAF du Rhône pour faire rétablir le versement de l’APL ainsi que de fournir les quittances de loyers et charges partiellement acquittés depuis plus de cinq années.

Compte tenu de divers versements opérés par la CAF depuis le jugement au titre des APL, il convient de constater que la dette n’est plus que de 1.655,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés au 31 mars 2019.

Madame Z qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions ne peut obtenir des dommages et intérêts pour expulsion abusive, procédure abusive ou préjudice moral.

L’appel, bien que non fondé de Madame Z, n’est pas révélateur d’un abus de droit pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive. La demande de l’intimée à ce titre sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 1600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la bailleresse.

Madame Z qui succombe doit supporter les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il valide le congé pour vendre délivré par madame Y à madame Z le 12 octobre 2011 et constaté que le bail conclu entre les parties et portant sur un local à usage d’habitation sis […] à […], était résilié depuis le 1^er juillet 2012 et que madame Z était occupante sans droit ni titre de ce local depuis cette date.

Constate que l’expulsion étant effective, il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné madame Z à payer à madame Y la somme de 8.224,34 € représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 6 octobre 2017, indemnité d’occupation du mois de septembre 2017 incluse ;

Porte cependant le montant de cette condamnation à 8.303,09 euros

Constate que du fait de divers remboursements opérés par la CAF du Rhône depuis le prononcé du jugement, la dette a été ramenée à la somme de 1.655,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés au 31 mars 2019.

Déboute madame Z de l’ensemble de ses demandes à titre de dommages intérêts.

Déboute Madame Y de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne reconventionnellement Madame Z à payer à madame Y la somme de 1600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.

Condamne la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT