Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 02 JUIN 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17812 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYSW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n°

APPELANTES

Association LA PETITE ROCKETTE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1594

Association RESEAU FRANCILIEN DU REEMPLOI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1594

Assistée par M^e Christelle DE KUYPER, avocat au Barreau de PARIS, toque : D1886

INTIMEE

S.C.I. X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Sophie B C, avocat au barreau de PARIS, toque: A815

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte sous seing privé’ en date du 7 septembre 2016, M^me Z A, aux droits de laquelle vient la société X Y, a donné à bail à l’association Réseau Francilien du Réemploi et à l’association La Petite Rockette des locaux sis 6 et 8-10, rue des X, dans le 11^e arrondissement de Paris, moyennant un loyer annuel en principal de 36.000 euros HT/HC payable mensuellement et d’avance.

Des loyers demeurant impayés, la bailleresse a fait signifier, le 4 mars 2020, aux associations un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour une dette locative, en principal, de 21.475,76 euros.

Par acte délivré les 13 et 18 août 2020, elle a assigné les deux associations devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner les locataires au paiement, à titre provisionne, de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juillet 2020 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble situé 6, rue des X, à Paris (11^e), dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que le transport et la séquestration dans un garde meuble ou tout autre lieu au choix du bailleur des meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux seront aux frais de la personne expulsée ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné in solidum l’association Réseau Francilien du Réemploi et l’association La Petite Rockette à payer à la société SCI X Y la somme provisionnelle de 26.465,76 euros titre de la dette locative arrêtée au 1^er octobre 2020, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement du 4 mars 2020 sur la somme de 21.475,76 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamné in solidum l’association Réseau Francilien Du Réemploi et l’association La Petite Rockette à payer à la société SCI X Y les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

— condamné in solidum l’association Réseau Francilien du Réemploi et l’association La Petite Rockette à la société SCI X Investi la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel du 8 décembre 2020, l’association La Petite Rockette et l’association Réseau Francilien du Réemploi ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions remises le 13 avril 2021, elles demandent à la cour, au visa des articles 54 et 648 du code de procédure civile, 1104, 1345-5, 1719, 1720 et 1721 du code civil, L412-13 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leurs fins, moyens et prétentions ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé du 30 octobre 2020 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

in limine litis,

— prononcer la nullité de l’assignation en référé du 18 août 2020 ;

— prononcer la nullité de l’ordonnance de référé du 30 octobre 2020 ;

à titre subsidiaire,

— constater que la clause résolutoire insérée au bail n’est pas acquise ;

— ordonner la réduction de moitié du montant du loyer dû par l’association La Petite Rockette et l’association Réseau Francilien du Réemploi a’ compter du 1^er décembre 2016 jusqu’au 15 mars 2020 date de fermeture administrative Covid, pendant laquelle les loyers ne sont pas dus, et du 11 mai 2020 jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

— suspendre le paiement des loyers dus par l’association La Petite Rockette et à l’association Réseau Francilien du Réemploi dans l’attente des travaux de couverture à réaliser par la société X Y ;

plus subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 2 octobre 2016 ;

— accorder rétroactivement à l’association La Petite Rockette et à l’association Réseau Francilien du Réemploi un délai de 6 mois pour apurer la dette ;

— constater que l’association La Petite Rockette et à l’association Réseau Francilien du Réemploi ont apuré intégralement la dette locative à l’encontre de la société X Y ;

— en tout état de cause, condamner la société X Y à verser à l’association La Petite Rockette et à l’association Réseau Francilien du Réemploi la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles invoquent, en premier lieu, la nullité de l’assignation, et par voie de conséquence celle de l’ordonnance de référé du 30 octobre 2020. Elles font valoir que l’huissier de justice n’a pas signifié l’assignation du 18 août 2020 à leur siège social, mais uniquement au lieu d’un local loué par les appelantes qui était fermé, ce qui leur a causé un grief puisqu’elles ont été privées d’un double degré de juridiction et d’un débat au fond qui lui aurait permis d’éviter de voir leur bail résilié. Elles ajoutent que le bailleur savait pertinemment qu’il n’y avait aucune possibilité d’exploiter le local et que par conséquent, il apparaissait évident qu’une assignation signifiée en plein mois d’août à cette adresse ne pouvait toucher les destinataires, qu’il connaissait parfaitement le lieu du siège social des deux associations ; conformément à la jurisprudence, la signification au domicile élu sans aucune démarche de l’huissier pour tenter de signifier au siège social entraîne nécessairement la nullité de la signification de l’assignation. Elles affirment enfin qu’aucun avis de passage n’a été laissé par l’huissier puisqu’il n’y a pas de boîte aux lettres devant le local.

En second lieu, elles font valoir qu’il existe plusieurs contestations sérieuses.

Elles soutiennent tout d’abord que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur, dès lors qu’elles sont, depuis le début du bail, dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués dans des conditions normales, ce dont l’intimée avait connaissance au vu des divers courriels échangés entre les parties ; cela constitue une absence de bonne foi du bailleur dans l’exécution du contrat et au surplus un manquement a’ son obligation de délivrance, contribuant, de surcroit, à faire obstacle à la jouissance paisible de ses locataires dont le bailleur est garant.

Elles contestent ensuite le montant des loyers ainsi que celui de la dette. Elles font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, en ne réalisant pas les travaux de couverture, grosses réparations qui lui incombe, et en laissant les appelantes, notamment l’association Réseau Francilien du Réemploi, dans l’incapacité d’installer ses bureaux et ainsi de les exploiter. Elles soutiennent que les travaux de couverture sont des grosses réparations lesquelles incombent au bailleur tant au regard des dispositions de l’article 606 du code civil que des stipulations contractuelles visées à l’article 8.3 du contrat de bail. Les appelantes sollicitent de la cour, en conséquence, à titre provisionnel, la réduction de moitié du montant du loyer dû par les appelantes à compter du 1^er décembre 2016 jusqu’au 15 mars 2020, date de fermeture administrative Covid, pendant laquelle les loyers ne sont pas dus, et du 11 mai 2020 jusqu’à l’arrêt à intervenir. Elles demandent également la suspension du règlement des loyers à venir dans l’attente de la réalisation effective des travaux par l’intimée.

Enfin, à titre plus subsidiaire, elles sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, dès lors qu’elles ont progressivement apuré leur dette et qu’à ce jour, il ne subsiste aucune dette locative.

La SCI X Y, par dernières conclusions remises le 27 avril 2021, demande à la cour, au visa des articles 111 du code civil, 648 et 689, alinéa 3, du code de procédure civile, de :

— dire l’association La Petite Rockette et l’association Réseau Francilien du Réemploi irrecevables et mal fondées en leur appel ;

— débouter l’association La Petite Rockette et l’association Réseau Francilien du réemploi de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 30 octobre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI X Y à titre d’indemnité pour résiliation du bail ;

— condamner l’association La Petite Rockette et l’association Réseau Francilien du réemploi au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître B C en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’assignation des 13 et du 18 août 2020 est valable puisque, conformément aux dispositions de l’article 13 du contrat de bail, le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués, de sorte que les actes de procédures relatifs à l’exécution du bail commercial signifiés à l’adresse du domicile élu sont parfaitement valables. Par ailleurs, elle réfute l’argument des appelantes selon lequel elle aurait connu l’adresse de leur siège social en vertu d’un courriel, puisque ce courriel a été envoyé à l’ancien propriétaire des locaux, et non à l’intimée.

A titre subsidiaire, l’intimée affirme qu’il n’existe aucune contestation sérieuse : les échanges portant sur la possibilité de réaliser des travaux entre les parties ne peuvent priver le bailleur, suite a’ la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, de son droit de pouvoir actionner la clause résolutoire pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans le délai imparti d’un mois. Au demeurant, l’absence de réalisation des travaux n’a pas empêché les appelantes d’exercer leur activité et ces dernières ne communiquent aucune pièce démontrant qu’elles auraient été dans l’impossibilité totale ou même partielle de pouvoir exploiter les locaux.

L’intimée estime que les appelantes soutiennent à tort que le bailleur devait effectuer les travaux de couverture adéquats pour ainsi permettre l’exploitation des locaux, que l’ensemble des échanges versés par les appelantes pour justifier de cette obligation, sont antérieurs à l’acquisition du local par la société X Y, que les appelantes ne sollicitaient pas le changement de la couverture de la toiture en raison de sa vétusté mais, au contraire, pour rendre possible l’installation de velux, en l’état incompatible avec la tôle ondulée en plastique ; elle considère que, dans ces conditions, elle n’avait aucune obligation de financer la modification de la couverture de la toiture. Par ailleurs, l’intimée rappelle que, si des infiltrations ont effectivement endommagé le local en 2018, l’intervention de la société GTB a permis de mettre fin aux dommages. Elle infère de ces éléments que les appelantes ne peuvent sérieusement solliciter la suspension de la totalité des loyers à venir dans l’attente de la réalisation des travaux de couverture par le bailleur.

S’agissant de l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative des locaux, l’intimée indique qu’aucune ordonnance prise pendant la période d’urgence sanitaire n’a annulé les loyers et charges ni même autorisé le locataire à suspendre le règlement de ses loyers et charges.

Enfin, l’intimée s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement, en soulignant que les appelantes s’abstiennent de communiquer tous éléments comptables et financiers et restent silencieuses sur les aides et prêts garantis par l’État dont elles ont pu bénéficier en 2020, qu’elle a été contrainte, à plusieurs reprises, de relancer ses locataires sur le paiement de la dette locative.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Conformément à l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit, en principe, être faite à la personne-même de son destinataire. En application de l’article 690 du même code, l’huissier a l’obligation de tenter la signification destinée à une personne morale de droit privé au lieu de son établissement.

L’élection de domicile est envisagée tant par le code civil, en son article 111, que par le code deprocédure civile en son article 658 pour les significations par huissier.

L’article 111 du code civil dispose : 'Lorsqu’un acte contiendra de la part des parties ou de l’une d’elles, élection de domicile pour l’exécution de ce même acte, dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu (…)'.

L’article 658 du code de procédure civile prévoit : ' Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification. / Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.'

Aux termes de l’article 693 du même code, 'ce qui est prescrit par les articles 654 à 659, 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l’article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité.'

Par acte d’huissier en date des 13 et 18 août 2020, l’assignation à comparaitre devant le tribunal judiciaire d’Evry à son audience du 2 octobre 2020 destinée à l’association Réseau Francilien du réemploi a été remise au 6, rue des X, Paris (11^e), adresse de l’établissement pris à bail, confirmée 'par les commerçants voisins'. L’acte a été délivré à l’étude aux motifs suivants :'locaux en rez de chaussée fermés ce jour’ et 'personne pour recevoir la copie’ (pièce appelantes n°6).

Il est constant que l’adresse du 6, rue des X, Paris (11^e), n’est pas le siège social des associations – situé au 125, […], Paris (11^e) – le 6, rue des X correspondant au domicile élu par ces associations aux termes de la clause d’élection de domicile des locataires dans les lieux loués stipulée par l’article 13 'Election de domicile’ du contrat de bail ('Pour l’exécution du bail et notamment pour la significationde tous actes, le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués').

Toutefois, dès lors que l’élection de domicile a été stipulée dans l’intérêt réciproque des parties, et que l’huissier a reçu confirmation, par les voisins, de l’adresse des destinataires de l’acte, ce dernier n’était nullement tenu de signifier l’acte au siège social des associations.

Les associations ne sont pas davantage fondées à soutenir qu’aucun avis de passage n’aurait été laissé par l’huissier au motif que le local ne dispose pas de boîte aux lettres, alors que l’acte, dont les mentions font foi jusqu’à inscription de faux, précise qu’ 'un avis de passage daté de ce jour, mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant et le fait que la copie de l’acte doit être retirée dans les plus brefs délais en mon étude contre récépissé ou émargement, par le destinataire de l’acte ou par toute autre personne spécialement mandatée, a été laissé au domicile du signifié, sous la porte.'

L’huissier ayant relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à

personne et les circonstances qui l’en ont empéché, et s’étant assuré de la réalité du domicile des associations, il s’en déduit que la délivrance de l’assignation n’est entachée d’aucune d’irrégularité. Les appelantes seront, en conséquence, déboutées de leurs exceptions de nullité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835, alinéa 1^er, du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Il estconstant que les causes du commandement de payer délivré le 4 mars 2020 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois qui était imparti aux locataires.

Les appelantes ne sont pas fondées à invoquer, au soutien du non-paiement de certains loyers, l’exception d’inexécution en raison de l’état des locaux et, de l’absence de réalisation de travaux de couverture, alors qu’elles ne rapportent la preuve :

— ni d’une quelconque impossibilité d’utiliser les locaux loués ;

— ni du caractère indispensable de la pose de vélux, opération qui serait elle-même conditionnée par des travaux de couverture, travaux dont, au surplus, la nécessité ne ressort nullement de l’état de la toiture ;

— ni de désordres actuels résultant de fuites dont les associations ont admis, dès 2018, qu’elles avaient été résorbées (pièce X n°22).

C’est, en conséquence, à raison que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire inséré au bail. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la dette locative

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Les appelantes ne contestent pas qu’à la date à laquelle le juge des référés a statué, leur dette locative s’élevait à la somme de 26.465,76 euros, arrêtée au 1^er octobre 2020. Elles ne sauraient, par ailleurs, se prévaloir de la période de fermeture administrative ordonnée entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020 dans le cadre de la crise sanitaire pour affirmer que les loyers correspondant à cette période ne peuvent être recouvrés par les bailleurs, alors que :

— la seule invocation de la fermeture administrative de certains établissements dans le cadre de la crise sanitaire est insuffisante à remettre encause l’exigibilité des loyers ;

— elles ne précisent pas, en tout état de cause, sur quel fondement la demande de paiement à titre provisionnel pourrait se heurter à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée sur la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 26.465,76 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 énonce : 'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.'

Les associations rapportent la preuve des paiements ayant apuré la dette locative, la SCI X Y confirmant dans ses écritures qu’il n’existe plus de dette à ce jour (conclusions SCI X Y page 20). Il convient, en conséquence, de faire droit à leur demande d’octroi de délais à titre rétroactif dans les condtions fixées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Déboute les associations Réseau Francilien Du Réemploi et La Petite Rockette de leurs exceptions de nullité ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Autorise rétroactivement les associations Réseau Francilien Du Réemploi et La Petite Rockette à s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif en 12 mois à compter du prononcé de l’ordonnance entreprise ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué dès lors que les associations Réseau Francilien Du Réemploi et La Petite Rockette se libèrent dans les délais ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant;

Condamne les associations Réseau Francilien Du Réemploi et La Petite Rockette aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT