Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 10 mai 2021, n° 19/07019

TI Lyon 27 septembre 2019

CA Lyon
Infirmation 10 mai 2021

Arguments

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Accepté
Violations graves des obligations de locataire
La cour a constaté que les témoignages et les preuves fournies démontraient des manquements graves et répétés aux obligations de la locataire, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail entraînant l'expulsion
La cour a prononcé l'expulsion de la locataire, considérant que la résiliation du bail justifiait cette mesure.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, considérant que la résiliation du bail justifiait cette demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société FONCIÈRE D'HABITAT ET HUMANISME a fait appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de Lyon qui avait débouté sa demande de résiliation du bail de madame Q-R X pour troubles de voisinage. La question juridique posée était de savoir si les comportements de la locataire constituaient des violations suffisamment graves de ses obligations contractuelles. Le tribunal de première instance a estimé que les preuves fournies n'étaient pas suffisantes pour justifier la résiliation. En appel, la cour a constaté des manquements graves et répétés de la locataire, tels que des agressions et des nuisances, justifiant ainsi la résiliation du bail. La cour a infirmé le jugement de première instance, prononçant la résiliation du bail et l'expulsion de madame X, tout en lui accordant un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 10 mai 2021, n° 19/07019
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/07019
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lyon, 27 septembre 2019, N° 1118005908
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christine SAUNIER-RUELLAN, président
Avocat(s) :	Stéphane BONNETAudrey-Elise MICHEL
Cabinet(s) :	LEGA-CITE
Parties :	Société FONCIERE D'HABITAT ET HUMANISME

Texte intégral

N° RG 19/07019

N° Portalis DBVX-V-B7D-MUGU

Décision du

Tribunal d’Instance de Lyon

Au fond

du 27 septembre 2019

RG : 1118005908

Société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 10 MAI 2021

APPELANTE :

La société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME, société en commandite par actions, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 339 804 858, dont le siège social est sis […]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

INTIMÉE :

M^me Q-R X

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/854 du 11/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

Représentée par M^e Audrey-Elise MICHEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1531

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Octobre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Février 2021

Date de mise à disposition : 10 Mai 2021

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Le 14 octobre 1999, la société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME a donné à bail à madame Q-R X un logement au rez-de-chaussée d’un immeuble situé […].

Selon le bailleur, relayant d’autres locataires, madame X se livrerait à des incivilités et des violences en infraction avec l’article 9 des conditions générales de ce contrat, selon lequel le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux et équipements loués.

Après mise en demeure d’avoir à faire cesser ces troubles et saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 17 juin 2019, le tribunal d’instance de Lyon a débouté la bailleresse considérant que les éléments versés aux débats ne permettaient pas de prouver que les agissements de la locataire étaient suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

La société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME a relevé appel de cette décision dont elle demande totale réformation. Il est demandé au contraire de prononcer la résiliation du contrat de bail liant la société FONCIÈRE D’HABITAT et HUMANISME à madame Q-R X du fait des violations graves et renouvelées, par elle, de ses obligations de locataire, avec toutes les conséquences ordinaires quant à son expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est ainsi soutenu en substance que les attestations versées démontreraient que madame Q-R X est particulièrement agressive, insultante et menaçante tant à l’égard de ses voisins, que de leurs enfants ou de leurs visiteurs, que ses agissements anormaux fréquents et de diverses natures causent des souffrances indéniables et une peur réelle pour les autres habitants de l’immeuble créant ainsi un climat d’insécurité et anxiogène au sein de la copropriété.

A l’opposé madame X conclut à la confirmation du jugement de débouté et, à titre subsidiaire, à l’octroi de délais les plus larges aux fins de relogement. Il est encore demandé reconventionnellement

de condamner la société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME à lui payer la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il est répliqué que c’est elle qui serait victime du bruit en provenance du premier étage qu’elle a dénoncé à plusieurs reprises à son bailleur. Or ces dénonciations des troubles de jouissance qu’elle subit n’auraient jamais été suivies d’aucun effet de la part de la société FONCIÈRE D’HABITAT et HUMANISME.

La locataire persiste à affirmer qu’elle subit au quotidien les bruits excessifs de ses voisins du premier étage pouvant donner lieu à des altercations. La société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME se contenterait de produire des attestations opportunes des voisins qui seraient justement à l’origine des nuisances liées au bruit qu’elle subit. Ce serait suite aux plaintes émises par elle, relatives au bruit, que les accusations à son encontre auraient commencé. S’agissant d’un simple litige de voisinage, il n’y aurait pas manquement grave à l’obligation d’occupation paisible et donc matière à résiliation du bail.

En tout état de cause il n’y aurait pas lieu à suppression du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux et, au contraire, compte tenu de son âge et de son état de santé, il y aurait lieu de lui accorder les plus larges délais à des fins de relogement.

SUR QUOI LA COUR

Le premier juge a rappelé à bon droit les dispositions régissant la matière, soit l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, l’article 1728 du code civil qui dit bien que le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, l’article 1729 du code civil qui indique que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances faire résilier le bail.

Présentement la plainte de madame Y et les attestations parfaitement datées et circonstanciées de monsieur B C, de madame D E, de madame F G, de madame T U V, de monsieur H I, de monsieur J K, de monsieur W-AA AB, de monsieur L M, de monsieur N O, tous voisins immédiats de madame X, démontrent que celle-ci se livre de façon répétée et caractérisée aux faits suivants : agressions et menaces verbales sans raisons véritables, harcèlement de voisins passant devant chez elle et devant la porte d’entrée, menace au couteau d’un voisin, nuisances sonores en tapant régulièrement sur la tuyauterie et les conduits collectifs, nuisances olfactives liées à un problème d’hygiène, hurlements même en présence d’enfants et de visiteurs, menaces diverses dont celle de se faire sauter au gaz.

Au reste, de telles violences et incivilités sont implicitement reconnues par madame X qui reconnaît subir des problèmes de santé liés à des crises d’angoisse et de tétanie et n’avoir fait que répondre par ses comportements à des nuisances auditives provenant du bruit fait par les voisins du dessus.

Ainsi les attestations de moralité des témoins cités par madame X comme madame Z, madame P et monsieur A qui font état de sa générosité envers les miséreux et de sa faiblesse de constitution l’empêchant de se livrer à de la violence physique, sont impuissantes à combattre la réalité des faits circonstanciés et datés relatés plus haut.

Il s’agit là de manquements graves et répétés aux obligations du locataire d’avoir à respecter une obligation d’occupation paisible qui vont au-delà d’une simple querelle de voisinage causée par des

bruits intempestifs qui ne sont, au demeurant, pas prouvés par la locataire.

Les nombreux troubles dont elle est à l’origine rendent effectivement impossible le maintien du contrat de bail et justifient la demande de la société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME de voir prononcée la résiliation judiciaire de ce bail.

Le jugement déféré doit être réformé en conséquence.

Par contre l’âge et la mauvaise santé de la locataire expulsée et la difficulté prévisible qu’elle va rencontrer à se reloger ne justifient pas de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu, au contraire, de lui accorder un délai supplémentaire de six mois pour ce faire en sus du délai précité.

En conséquence de la résiliation du bail, Condamne madame Q-R X est condamnée à payer à la société FONCIÈRE D’HABITAT HUMANISME une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à son départ effectif des lieux.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame X qui succombe doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail liant la société FONCIÈRE D’HABITAT HUMANISME à madame Q-R X du fait des violations graves et renouvelées, par elle, de ses obligations de locataire,

Prononce, l’expulsion de corps et de biens de madame Q-R X, ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

Dit n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Lui accorde au contraire un délai supplémentaire de six mois avant expulsion,

Condamne madame Q-R X à payer à la société FONCIÈRE D’HABITAT HUMANISME une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à son départ effectif des lieux,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque,

Condamne madame Q-R X aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT