RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 23 Septembre 2021

(n° 181 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11193 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFZG

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Juillet 2020 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 20/00012

APPELANTS

Madame G H Y

[…]

[…]

Monsieur F J K Z

[…]

[…]

Tous deux représentés par M^e Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758 substitué par M^e Géraldine PRYFER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me X en vertu d’un pouvoir général

Etablissement Public SOCIETE DU GRAND PARIS (SGP)

[…]

[…]

93200 SAINT-DENIS

représenté par M^e Didier Guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué par M^e Pierre LAFFITTE, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Y GOUARIN, conseiller

H CHAULET, conseillère

Greffier : Sixtine ROPARS, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

L’établissement public société du Grand Paris (ci-après SGP) a notamment pour mission la conception, l’élaboration et la réalisation de projets d’infrastructures composant le réseau de transport public. Afin de lui donner les moyens nécessaires à sa mission, la SGP peut acquérir des biens de toute nature nécessaire à la création et à l’exploitation de ces projets.

Par un arrêté préfectoral du 17 février 2016, le préfet de la Région Ile-de-France a prescrit l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. Aux termes d’un décret du 28 mars 2017, le ministre de l’Ecologie, du développement durable et de l’Energie a déclaré d’utilité publique et urgent les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du réseau de transport public du Grand Paris reliant les gares d’Orly à Versailles Chantiers, gare Aéroport d’Orly et CEA Saint-Aubin non incluses, tronçons inclus dans la ligne dite Verte et correspondante à la ligne notamment. Le tracé de référence de la ligne verte 18 Sud du réseau de transport public du métro automatique du Grand Paris passera sur et sous le territoire de la commune de Palaiseau.

Par ordonnance d’expropriation du 24 juin 2019, le juge de l’expropriation du TGI d’Evry a envoyé la SGP en possession des immeubles, portions d’immeubles et droit réels immobiliers.

Ainsi, sont notamment concernés par l’opération M^me Y et M. Z. Ces derniers sont les ayants droit de M. A, lequel s’est fait promettre par l’ancien propriétaire de la parcelle cadastrée section BI n°617, la société I3F, de lui donner à bail emphytéotique pour une durée de 99 ans à compter du 1^er janvier 1963 les emplacements nécessaires à la construction de garages. Cependant, si ces boxes ont effectivement été réalisés, aucun bail emphytéotique n’a été régularisé et publié au service de la publicité foncière': ils sont loués selon des baux précaires.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la SGP a par mémoire valant offre visé par la greffe le 28 février 2020, saisi le Tribunal judiciaire de Paris (conformément à sa compétence d’attribution, telle qu’issue du décret du 17 juin 2016, concernant les contentieux de l’expropriation pour la réalisation du réseau de transport du Grand Paris) aux fins de fixer l’indemnité due à M^me Y et M. Z.

Le juge de l’expropriation de Paris a par un jugement du 2 juillet 2020':

' fixé l’indemnité à 193.594 ' dont 169.385 ' au titre de l’indemnité principale, 17.939 ' au titre de l’indemnité de remploi et 6.270 ' au titre de d’indemnité pour perte de revenus locatifs';

' condamné la SGP à la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

' condamné la SGP aux dépens

M^me Y et M. Z ont interjeté appel le 11 août 2020, limité à la fixation de l’indemnité de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

' adressées aux greffes, par M^me Y et M. Z, appelants, le 23 octobre 2020 et notifiées le 26 octobre 2020 (AR du 28 octobre 2020), aux termes desquelles elle demande à la Cour’de:

— Infirmer dans son ensemble le jugement du TJ';

En conséquence':

à titre principal':

— fixer l’indemnité principale à la somme de 342.000 '';

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 35.200 '';

à titre subsidiaire':

— fixer l’indemnité principale à la somme de 248.953,20 '';

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 25.895,32 '';

En tout état de cause':

— fixer l’indemnité accessoire complémentaire à la somme de 499.617,24 '';

— condamner la SGP à la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la SGP aux dépens.

' adressées aux greffes, par la SGP, intimée, le 20 janvier 2021 et notifiées le 26 janvier 2021 à M^me Y et M. B(AR du 28 janvier 2021) et au commissaire du gouvernement le 3 février 2021(AR du 4 février 2021), aux termes desquels, elle demande à la Cour de ':

— confirmer le jugement rendu';

— débouter les appelants de leurs demandes';

— condamner les appelant à la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' adressées aux greffes, par le commissaire du gouvernement d’Evry, intimé et appelant incident, le 28 janvier 2021 et notifiées le 01 janvier 2021(AR du 3 janvier 2021), aux termes desquels, il demande à la Cour de':

À titre principal,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a considéré le bail emphytéotique non formalisé et non publié, comme non opposable aux tiers, et assimilé les garages à des constructions sur sol d’autrui devant être valorisés sous déduction de la valeur du terrain d’assiette;

— infirmer le jugement quant aux demandes d’indemnités et bien vouloir fixer cette dernière à 169.252 ' et l’indemnité de remploi 17.925 '';

— confirmer le jugement en ce qu’il a accordé une indemnité de perte de loyers de 6.270 ' soit une indemnité totale de 193.447 '.

À titre subsidiaire,

— accorder une indemnité de 133.600 ' et une indemnité de remploi de 14.360 ', soit une indemnité totale de 147.960 '';

— accorder une indemnité pour perte de loyers à 6.270 '.

MOTIFS DE L’ARRÊT':

Les appelants ' M^me Y et M. Z, soutiennent que':

* qu’ils disposent d’un bail emphytéotique et qu’il n’est pas soumis à une règle de forme particulière et peut même être verbal (en matière de baux emphytéotiques v. Cass. Soc., 4 mai 1960, Publiée au Recueil n°438). Il ressort de divers éléments (stipulation d’une obligation de construire, fixation d’une redevance annuelle, réception définitive des ouvrages, etc.) que le bail a reçu une exécution en toutes les dispositions envisagées dans la promesse, de telle sorte qu’il existe bien un bail emphytéotique entre les ayants droit de M. A et le propriétaire de la parcelle cadastrée BI n°617. Ils demeurent la propriété des ayants droit jusqu’au 31 décembre 2062.

* sur la description du bien exproprié': la moitié des garages sont loués depuis plus de 15 ans et certains même depuis près de 25 ans. Situés à 10min de la gare du RER B «'Palaiseau'», les garages sont en bon état d’entretien et leurs portes ont été récemment changées.

* sur l’indemnité principale d’expropriation': les appelants produisent plusieurs références de ventes réalisées impasse de la Cerisaie à Palaiseau dont il ressort un prix moyen pour des garages à la somme de 17.667 ' dont il convient d’arrondir à la somme de 18.000 ' au regard de l’état des boxes et de leur attractivité.

Par conséquent, à titre principal, il est proposé à la cour de réformer le jugement contesté sur la valeur des boxes et de fixer l’indemnité principale d’expropriation uniquement sur cette base à la somme de 342.000 '.

A titre subsidiaire, si la Cour de céans devait adopter la méthode retenue par les juges de première

instance en retranchant la valeur du terrain, il conviendrait de fixer la valeur du terrain sur la base d’un prix 148,40 '/m². Les appelants produisent des références en ce sens, situées sur la commune et extraites de la base de données Etalab. Par conséquent, à titre subsidiaire, il est proposé à la cour de réformer le jugement contesté sur la valeur des boxes et de fixer l’indemnité principale d’expropriation uniquement sur cette base à la somme de 248.953,20 (342.000 ' valeur des boxes et 93.046,80 ' valeur du terrain).

* sur les indemnités accessoires': il ressort de la jurisprudence que l’exproprié peut être indemnisé au titre de la perte de revenus locatifs dans la mesure où le bien exproprié est affecté à la location (Cass. 3^e civ. 7 avril 2015, n°13-27547 et Cass. 3^e civ., 2 juillet 2003, n°02-70080). En général, il est accordé une année de loyer pour ce type d’indemnité. En l’espèce, l’ensemble du garage a été loué. Le jugement attaqué a déterminé l’indemnité au titre de la perte de loyer sur la base uniquement de 6 mois de loyer au regard du caractère précaire des baux. Au regard de la qualité des garages et de l’attractivité du quartier où il est situé, il est proposé à la Cour de réformer également le jugement contesté sur le montant de l’indemnité accessoire et de la fixer à la somme de 499.617,24 '.

La SGP soutient que':

* Sur le bail': aucun bail emphytéotique n’a été régularisé et publié au service de la publicité foncière de sorte qu’il n’est pas opposable aux tiers. Contrairement à ce que soutient l’appelant, les baux emphytéotiques sont soumis à des règles de formes particulières': l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que': «'sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles': (') b) bail pour une durée de plus de douze années, et même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus';'». Or, selon l’article L. 451-1 du code rural, régissant le bail emphytéotique, «'(') ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix neuf ans'». Par conséquent, ces baux emphytéotiques doivent obligatoirement être publiés au service de la publicité de la situation des immeubles, et le défaut de publication les rend inopposables aux tiers.

* sur le montant de l’indemnité principale':

Le bail emphytéotique, bien qu’inopposable, permettrait de ne pas retrancher la valeur du terrain nu du calcul de l’indemnité de dépossession. Or, rappelons que ce bail n’a pas pour effet de conférer à l’emphytéote la qualité de propriétaire du fonds faisant l’objet du bail (v. al 2. L. 451-7 du code rural et une jurisprudence Cass. 3^e civ, 16 avril 1970, Bull. Civ. III, n°251 ' qui prévoient qu’à l’expiration du contrat, le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions effectuées sans faire l’objet d’une indemnisation).

Par conséquent, la valeur du terrain doit nécessairement être retranchée du calcul de l’indemnité et la demande de fixation à 342.000 ' doit être rejetée.

Les termes de comparaisons avancés et la valeur unitaire demandée par l’exproprié est de 18.000 ' alors que la moyenne des six références fait ressortir une valeur unitaire de 17.667 ' ; or les expropriés ne justifient pas en quoi leur bien (dans un état «'passable'») devrait avoir une valeur supérieure à cette moyenne. Par conséquent, il faut confirmer le jugement qui a retenu la valeur de 17.000 '.

* sur le montant de l’indemnité accessoire': l’exproprié doit démontrer le caractère certain de la perte de revenus locatifs (v. L. 321-1 C. expr'; Cass. 3^e civ, 7 avril 2015, n°13-27547) et à supposer même que ce caractère certain soit démontré, la jurisprudence limite l’indemnisation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs à six mois de loyer (CA Versailles, 26 février 2016, n°14/03509).

En l’espèce, les baux conclus avec preneur de garages sont précaires (ils ont conclus pour une durée

minimale de deux mois ' art. 1Er ' et pouvant être rompues à tout moment, sous respect d’un préavis ' art. 2).

Ainsi, le préjudice n’est pas certain car soumis à un aléa et ne peut valablement être indemnisé.

Toutefois, si le préjudice est reconnu, celui-ci ne pourra porter sur la période restante du bail emphytéotique (42 ans) au vu de la jurisprudence qui limite l’indemnisation à 6 mois c’est-à-dire 6.270 ' (19 boxes x 55 ' x 6 mois). Le jugement sera donc confirmé en ce point.

Le commissaire au gouvernement observe que':

À titre principal,

* Sur le bail emphytéotique : le bail emphytéotique n’étant ni formalisé, ni publié, est inopposable aux tiers. En effet, l’absence d’accomplissement de cette formalité empêche d’opposer les dispositions du contrat aux tiers même s’il a pu en avoir connaissance d’une autre manière (Cass. 2^e civ, 11 juillet 2002, Bull. Civ. II, n°170).

Sur la méthode d’évaluation': en conséquence, il est demandé de déterminer le montant de l’indemnité principale sur la base de la valeur de marché des boxes sous déduction de la valeur du terrain d’assiette encombré selon l’étude du commissaire de première instance (soit une valeur de 169.252 ' et une indemnité de remploi de 17.925 ')';

* sur les indemnités accessoires': le bail emphytéotique étant inopposable, la demande portant sur les 42 ans de loyers est infondée. Et quand bien-même il le serait, le préjudice n’est pas certain, car les baux sont précaires. Il est proposé d’accorder une indemnité égale à 6 mois de loyer soit 6.270 ' (19 boxes x 55 ' x 6 mois)

À titre subsidiaire,

* Sur le bail emphytéotique': si ce bail venait à être pris en compte par la Cour, il faut appliquer une méthode classique patrimoniale selon laquelle les droits détenus par le bailleur en cours de bail consistent en la somme de la valeur du terrain immobilisé et l’actualisation de la valeur des constructions en fin de bail, autrement dit, la somme du terrain immobilisé plus la valeur des constructions. Selon cette méthode patrimoniale, les droits du preneur sont évalués à 133.600 ' et l’indemnité de remploi à 14.360 '

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 11 août 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M^me Y et de M. Z du 23 octobre 2020 de la SGP du 20 janvier 2021 et du commissaire du gouvernement du 28 janvier 2021 adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de M^me Y et de M. Z est limité à la fixation de l’indemnité de dépossession ; l’appel incident du commissaire du gouvernement porte sur le montant des indemnités principale et de remploi.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant en l’espèce d’un droit de préemption urbain, celle du 10 décembre 2018, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le commissaire du gouvernement indique qu’à cette date, le bien est classé en zone UR1.

La zone UR, à caractère résidentiel correspond aux secteurs majoritairement constitués d’habitat individuel et collectif ; elle se compose de secteurs dans le secteur UR1 constitué d’une mixité de formes urbaines destinations à destination principale de logements réparties dans tous les quartiers de la commune et notamment les quartiers de Pileu, Garennes ; en UR1, sont également autorisés des

constructions à destination d’hébergement, les commerces de restauration, cinéma, les équipements d’intérêt collectif et service public.

L’emprise au sol des constructions : 35 % maximum de la superficie de l’unité foncière.

La hauteur maximale des constructions de 7 mètres à l’égout du toit de 11,5 m au faîtage.

Implantation des constructions par rapport à la voie : retrait minimum de 5 m.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 8 m et 2,5 m si absence de vue.

Stationnement sur unité foncière : une place pour 60 m de SDP.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et bords des constructions : 40 % minimum de la superficie de l’unité foncière doit être conservés en espaces verts de pleine terre.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle BI 617 d’une contenance cadastrale de 625 m² où est construit un ensemble de 19 boxes, édifiés dans les années 60 en parpaings, en pente ne disposant ni d’eau et d’électricité, les portes ayant été changées depuis moins de 4 ans.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 2 juillet 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la méthode

La méthode de comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

2° sur le bail emphytéotique

Les appelants indiquent qu’à la suite du décès de Monsieur E A survenu le 16 février 1998, ils ont hérité pour moitié de l’ensemble du patrimoine de leur défunt père, qui était notamment constitué du bénéfice d’un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans à compter du 1^er février 1963, pour l’occupation de parcelles situées sur le territoire de la commune de Palaiseau (91'120), aux fins de construction et d’exploitation de plusieurs garages.

Ils indiquent que même si le bail emphytéotique promis qu’ils revendiquent n’a pas été formalisé, il a reçu une exécution en toutes les dispositions envisagées dans la promesse.

Ils versent en effet aux débats les éléments suivants :

'acte reçu par Maître Popelin et Demorteux, notaire à Paris, le 5 janvier 1961, de vente par Monsieur A à la SCI immobilière de Palaiseau Larris de différents parcelles situées sur le territoire de commune de Palaiseau (pièce numéro 1), qui a promis à Monsieur A qui a accepté, de donner à bail emphytéotique pour une durée de 99 ans à compter du 1^er janvier 1963, les emplacements nécessaires à la construction sur les parcelles vendues, dont la parcelle actuellement cadastrée section BI numéro 617, d’un certain nombre de garage.

En contrepartie, Monsieur A s’est obligé à construire les garages sur les emplacements qui lui ont été réservés au titre de la promesse de bail.

L’acte précise que le bail aurait lieu moyennant une redevance annuelle de un nouveau franc par

garage construit que Monsieur A devait verser le 15 janvier de chaque année à terme échu.

'par acte reçu par Maître Popelin, notaire à Paris, 14 décembre 1062, la SCI immobilière de Palaiseau Larris a vendu à la société le foyer du fonctionnaire et de la famille les parcelles ayant fait l’objet de la vente précitée (pièce numéro 2).

Il a été stipulé que la société le foyer du fonctionnaire et de la famille s’obligeait à faire son affaire personnelle de la promesse de bail précité.

'Le bail emphytéotique n’a pas été formalisé mais il ressort des actes précités, et, des différentes correspondances entre le défunt et la société le foyer du fonctionnaire et de la famille de 1989 immobilier 3F (pièce numéro 3), que les garages ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception définitif signé par Monsieur A, que la société le foyer du fonctionnaire et de la famille confirmait son accord de conférer à Monsieur A un bail emphytéotique moyennant un loyer symbolique de 10 francs par an, la société le foyer du fonctionnaire et de la famille confirmait le montant du denier d’entrée demandé à Monsieur A pour les garages souterrains la signature du bail d’un montant de 393'000 francs, Monsieur A adressait à la société le foyer du fonctionnaire et de la famille un chèque de 393'000 francs le 2 mai 1966 ; Monsieur A a adressé à la société le foyer du fonctionnaire et de la famille un chèque de 408 francs le 31 janvier 1969 en règlement des loyers dus depuis 1966 et Monsieur A a versé à la société nouvelle de construction et de travaux, en charge de réaliser les garages, la somme de 445'000 francs correspondant au montant des travaux.

En outre, la valeur des boxes construits par Monsieur A a été intégrée à l’actif successoral de Monsieur A.

Les appelants, indiquent qu’il ressort de la jurisprudence qu’un bail n’est soumis à aucune règle de fond particulière et peut même être verbal, cette règle s’appliquant aux baux emphytéotiques.

Ils ont conclu que même si le bail emphytéotique promis n’a pas été formalisé, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il a reçu une exécution de toutes les dispositions envisagées dans la promesse, de telle sorte qu’il existe bien un bail emphytéotique entre les ayants droit de M. A et le propriétaire de la parcelle cadastrée BI numéro 167.

L’article L451' 1 du code rural dispose que le bail emphytéotique de biens immobiliers confère au preneur un droit seul susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites sur la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de 18 années et ne peut dépasser 99 ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Le bail emphytéotique est un bail immobilier conclu pour une longue durée, entre 18 et 99 ans, entraînant un transfert de droits réels au profit du preneur en contrepartie du paiement d’une redevance ; le bailleur confie son bien au preneur afin que ce dernier le mette en valeur en réalisant des investissements visant à améliorer ledit bien de façon durable, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser le locataire appelé emphytéote.

La nature des droits attribués au preneur et la longue durée minimum du bail impliquent que le contrat soit publié au service de publicité foncière dont dépend l’immeuble loué, en application de l’article 28 du décret numéro 55'22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière qui dispose que : « sont obligatoirement publiés aux services chargés la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° tous actes, même assortis d’une condition suspensive, toute décision judiciaire, portant constatant

entre vifs :

b) bail pour une durée de plus de 12 années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à 3 années de loyer ou fermage non échus ».

Les dispositions de l’article L451'1 du code rural, régissant le bail emphytéotique disposent précisément que le bail doit être consenti pour plus de 18 années et ne peut dépasser 99 ans, et que donc celui-ci doit obligatoirement être publié au service de la publicité foncière de la situation des immeubles.

Selon cet article tel qu’interprété par la Cour de cassation(2^e chambre, 11 juillet 2002, numéro 00'20 697) l’absence d’accomplissement de cette formalité empêche d’opposer les dispositions du contrat aux tiers même s’ils affirment en avoir connaissance d’une autre manière.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les appelants que les formalités de publicité du bail emphytéotique n’ont pas été accomplies.

En outre, le bail emphytéotique n’a pas pour objet de conférer à l’emphytéote la qualité de propriétaire du fonds faisant l’objet du bail.

L’article L451-7 alinéa 2 du code rural dispose que si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité, de sorte qu’à l’expiration du contrat, le bailleur devient propriétaire des améliorations des constructions effectuées sur son terrain sans que celle-ci soit l’objet d’une indemnisation, de sorte que le bail emphytéotique, quand bien même il serait opposable, ne confère pas la qualité de propriétaires aux expropriés.

Le premier juge a enfin exactement souligné que les expropriés ne démontrent pas l’opposabilité du bail emphytéotique, le document produit, la lettre du 4 août 1995 du groupe immobilier 3F adressé à Monsieur F Z, faisant état de la copie d’une lettre adressée au notaire dudit groupe immobiliers 3F, M^e D, pour lui confirmer mission de rédiger le bail emphytéotique, sans plus de précisions, quant à l’issue de cette mission, ne saurait constituer un élément probant.

En conséquence, en l’absence de bail emphytéotique, le premier juge a exactement considéré que les garages édifiés doivent être assimilés à des constructions sur le sol d’autrui et qu’ils doivent faire l’objet d’une valorisation à laquelle la valeur du terrain d’assiette sera retranchée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° sur la fixation de l’indemnité

A. terrain

Dans le cadre de leur demande subsidiaire sur la méthode retenue par le premier juge, les appelants demandent de fixer la valeur du terrain sur la base d’un prix de 748,40 '/ m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références de M^me Y et de M. Z

Ils produisent 7 termes situés sur la commune de Palaiseau extraits de la base de données ETALAB :

'vente d’ un terrain à bâtir, du 28 mai 2018, parcelle cadastrée section AC numéro 540 et 543, 38 rues de l’effort mutuel, 704 m², 163'000 ', soit 231,5 '/ m²

'vente d’un terrain à bâtir, 3 avril 2018, parcelle cadastrée section B numéro 593, les Essarts, 1046 m², 100'000 ', soit 95, 6 '/m²

'vente d’un terrain à bâtir, 30 mars 2018, parcelle cadastrée section AC numéro 540 et 542, […] l’effort mutuel, 714 m², 165'000 ', soit 231 '/m²

'vente d’un terrain à bâtir, 26 mars 2018, parcelle cadastrée section AC numéro 540 541, rue de l’effort mutuel, 680 m², 189'000 ', soit 217,5 '/ m²

'vente de terre, 22 janvier 2018, parcelle cadastrée section BI numéro 182, la Vallée, 5693 m², 42'000 ' soit 7,4 '/m²

'vente de terre, 24 juillet 2017, parcelle cadastrée section BI numéro 600 et […], 1115 m², 265'000 ', soit 237,7 '/ m²

'vente d’un terrain à bâtir, 24 2017, parcelle cadastrée section […], […], 687 m², 277'000 ', soit 403,20 '/ m²

soit une moyenne de 212 '/ m² de terrain nu.

Ils demandent dans la mesure où les terrains à évaluer sont encombrés, d’affecter une décote pour encombrement fixé à 30 %, soit 148,40 '/ m².

Ces références, sauf 3 reprises par le commissaire du gouvernement, ne mentionnant pas la zonage permettant de connaître les caractéristiques de ces ventes, seront écartées.

[…]

Elle propose les mêmes 24 termes qu’en première instance (page 15 des conclusions), libres avec une moyenne de 681 '/ m² de terrain avec des prix compris entre 192 et 2534 '/m² de terrain.

Elle demande au regard de ces termes et des caractéristiques (configuration, surface) du bien exproprié, la confirmation à 350 '/m² avec un coefficient d’occupation des sols de 30% soit une valeur unitaire de 245 '/m²

Le zonage n’étant pas mentionné pour définir les caractéristiques de ces terrains, ces termes seront écartés.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose 5 mutations de terrains à bâtir à Palaiseau en zone UR dans un rayon d’un km autour du bien depuis le 1° janvier 2018 avec les références d’enregistrement ainsi que les références cadastrales:

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

/m²

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Description

T1

26 mars

2018

[…]

Mutuel

681

189000

277, 53

un terrain à bâtir représentant le lot A

du plan de permis d’aménager

T2

15 mai

2019

[…]

Fraisettes

457

150000

328, 23

TAB en quartier pavillonnaire

T3

12 octobre

2018

[…]

656

286200

436, 28

TAB en centre- ville (limite UCV1

proche mairie)

T4

5 juillet

2018

[…]

Blanc

882

365000

413, 83

TAB en centre ville (limite UCV &

proche mairie)

T5

30 mars

2018

[…]

Mutuel

714

165000

231, 09

un terrain à bâtir représentant le lot B

du permis d’aménager

T6

28 mai

2018

[…]

l’Effort Mutuel

704

163000

231, 53

un terrain à bâtir représentant le lot C

du plan du permis d’aménager

médiane

moyenne

302, 75

319, 75

Si le prix des terrains à bâtir aux termes de l’analyse de marché du commissaire du gouvernement varie de 231 '/m² à 436 '/m² avec un prix moyen de 320 '/m² et un prix médian de 302 '/m², il apparaît que les terrains les plus chers sont proches du centre-ville, des commerces et des commodités ; au regard de la localisation des box expropriés, et en tenant compte de l’ancienneté des références, le premier juge a exactement retenu pour le terrain une valeur supérieure de 350 '/m².

B. Boxes

1° Les références de M^me Y et de M. Z

Ils proposent 6 termes avec les références d’enregistrement :

— […], 28 mars 2019, […] '

— […] :

—  19 mars 2018, 20 000 '

—  8 janvier 2019, 12 000 '

—  23 août 2020, […] '

—  25 novembre 2019,15 000 '

—  11 décembre 2019, 9 000 '

Ils sollicitent de retenir une valeur unitaire de 18 000 '.

[…]

Elle invoque les mêmes 30 références qu’en première instance (page 13 des conclusions) correspondant à des ventes de place de stationnement couvertes ou non, l’essentiel des références se situant à Palaiseau entre 2016 et 2019 ; elle précise que la fourchette très large dépend du type de stationnement, les box fermés avec une moyenne de 17 000 ' et les places simplement couvertes ou en extérieur avec une moyenne entre 10 000 et 13 000 '.

Elle ajoute que les 6 termes des expropriés font ressortir une moyenne de 17 667 ', alors qu’ils demandent de retenir 18 000 '.

3° Les références du commissaire du gouvernement

IL propose 11 mutations de box et garages dans un rayon de 500 mètres autour du bien exproprié depuis janvier 2018 avec les références d’enregistrement et les références cadastrales :

N° du terme Date de vente

Adresse

Année de

construction

Prix en

euros

Descriptif selon

acte

T1

6/8/2018

[…]

2015

14000

parking en sous sol

T2

28/03/2019

[…]

1930

[…]

garage de 27 m²

T3

19/03/2018

[…]

1979

20000

box

T4

8/01/2019

IDEM

IDEM

12000

box

T5

23/08/2019

IDEM

IDEM

[…]

box

T6

25/11/2019

IDEM

IDEM

15000

parking

T7

11/12/2019

IDEM

IDEM

9000

parking

T8

29/11/2018

[…]

1992

15000

garage

T9

4/01/2018

[…]

Rouges

1987

16000

garage en sous sol

T10

16/04/2018

IDEM

IDEM

13000

garage en sous sol

T11

5/12/2019

IDEM

IDEM

15000

box

médiane

moyenne

15000

[…]

S’agissant des box, la valeur moyenne ressort pour celle des expropriés à la somme de 17 667 ', à une moyenne de 17 000 ' pour celles de la SGP pour des box fermés, les références de places simplement couvertes ou en extérieur étant exclues car non comparables, et celles du commissaire du gouvernement à 16'272 ' ; compte tenu de ces références, le premier juge a exactement retenu une valeur de 17'000 ' par box.

Il est établi que le terrain de 627 m² est encombré puisque des garages y sont bâtis, et l’abattement fixé par le premier juge pour encombrement de 30 % n’est contesté par aucune des parties.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité due :

pour les box : 19 x 17'000 ' = 323'000 '

valeur du terrain : 350 x 0, 7 x 627 m² = 153'615 '

soit une indemnité principale de 169'385 '.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 17'938,5 ', soit 17'939 ' arrondis.

- Sur l’indemnité pour perte de loyer

Le premier juge a alloué aux appelants une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 6 mois de loyers.

Ceux ci indiquent qu’il est en général accordé une année de loyers en général au titre de l’indemnité accessoire de perte de loyer, qu’en l’espèce la moitié des garages sont loués depuis plus de 15 ans et certains même depuis près de 25 ans, qu’ils sont bien localisés, sont en bon état d’entretien, et que la location de ces box est donc certaine sur une très longue période comme il ressort d’un courrier de M^e HEUEL, en charge de la gestion locative (pièce numéro 9).

Ils indiquent que l’expropriation les empêchera donc de percevoir les loyers auquel ils pouvaient prétendre jusqu’à la fin du bail emphytéotique, soit le 31 décembre 2062, et ils sollicitent en conséquence 42 années de loyers.

Il ressort des pièces produites par les appelants qu’il s’agit de baux précaires qui ne sont conclus que pour une durée minimum de 2 mois, renouvelables par tacite reconduction tous les trimestres, sauf dénonciation du bailleur ou du preneur par lettre recommandée dans le mois précédant le mois en cours de location.

En conséquence le premier juge a exactement alloué une indemnité pour perte de revenus locatifs, correspondant à 6 mois de loyer soit la somme de :

19 box x 55 '(loyer non contesté) x 6 mois = 6 270 '.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement ce qu’il a fixé l’indemnisation totale à la somme de 193'594 ' se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 169'385 '

'indemnité de remploi : 17'939 '

'indemnité pour perte de revenus locatifs : 6270 '

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SGP à payer à M^me Y et M. Z la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Madame Y et Monsieur Z de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les condamner sur ce fondement à verser la somme de 2000 ' à la société du Grand Paris.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Madame Y et Monsieur Z perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame Y et Monsieur Z à payer la somme de 2000 ' à la société du Grand Paris sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame Y et Monsieur Z aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT