N° RG 21/05688 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NXPR

Décision du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

du 21 juin 2021

RG : 20/03690

ch n°

S.C.I. AS IMMOBILIER

C/

S.A.R.L. ACTION PEINTURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 03 Mars 2022

APPELANTE :

LA SOCIETE A.S. IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

assisté de M^e Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

INTIMEE :

LA SOCIETE ACTION PEINTURE SARL

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de

ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Février 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Février 2022

Date de mise à disposition : 03 Mars 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- X Y, président

- Evelyne ALLAIS, conseiller

- Stéphanie ROBIN, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par X Y, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 8 avril 2011, la ville de Saint-Etienne a consenti à la Sarl Action Peinture un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux et deux places de stationnement situés […]

Delory à Saint-Etienne, pour un loyer annuel de 925 euros ht.

L’immeuble a été acquis par la SCCV Le Quatre qui l’a revendu à la SCI AS Immobilier le 18 décembre 2018 sous le régime de l’état futur d’achèvement à raison d’important travaux de rénovation engagés début 2019.

Par acte d’huissier de justice du 18 septembre 2019, la SCI AS Immobilier a donné congé à la Sarl Action

Peinture, sans offre de renouvellement du bail commercial venant à expiration le 29 février 2020.

La Sarl Action Peinture est restée dans les lieux malgré le démarrage des travaux et n’a quitté son local que le

29 avril 2020 compte tenu de la crise sanitaire. Entre-temps, elle s’est plainte de diverses nuisances, en particulier de difficultés d’accès à ses locaux, privation de chauffage, alarme et interphone coupés, saleté des parties communes, occultation de la lumière des locaux par des bardages et persiennes installés dans le cadre des travaux de rénovation…

Par ordonnance en date du 17 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de

Saint-Etienne a, notamment :

- condamné la SCI AS Immobilier à déconstruire le bardage ainsi que les persiennes fermées qui occultent la baie vitrée amovible donnant sur le balcon, à retirer la dernière lame du bardage qui occulte la baie vitrée au châssis fixe et à rétablir l’interphone ainsi que l’alarme dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de quatre mois,

- et condamné la SCI AS Immobilier à remettre à la Sarl Action Peinture les avis d’échéances des loyers ainsi que les quittances afférentes dans un délai de 8 jours à compter de la signification de

l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de quatre mois,

Cette ordonnance a été signifiée à la SCI AS Immobilier le 5 novembre 2019 et n’a pas été frappée d’appel.

Par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2020, la Sarl Action Peinture a fait assigner la SCI AS Immobilier devant le juge de l’exécution en liquidation de ces astreintes à hauteur de 24.400 euros.

Par jugement en date du 21 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

- débouté la SCI AS Immobilier de sa demande de suppression de l’astreinte,

- liquidé l’astreinte provisoire liée à l’obligation pour la SCI AS Immobilier de remettre à la Sarl Action

Peinture les avis d’échéances des loyers ainsi que les quittances afférentes, résultant de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 17 octobre 2019, à la somme de 12.200 euros,

- liquide l’astreinte provisoire liée à l’obligation pour la SCI AS Immobilier de déconstruire le bardage ainsi que les persiennes fermées qui occultent la baie vitrée amovible dormant sur le balcon, à retirer la dernière lame du bardage qui occulte la baie vitrée au châssis fixe et à rétablir l’interphone ainsi que l’alarme, résultant de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 17 octobre 2019, à la somme de

12.200 euros,

- condamné en tant que de besoin la SCI AS Immobilier à payer à la Sarl Action Peinture la somme de 24.400 euros au titre de la liquidation de ces deux astreintes provisoires,

- condamné la SCI AS Immobilier à payer à la Sarl Action Peinture la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI AS Immobilier aux dépens,

- et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La SCI A.S. Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 6 juillet

2021.

Par ordonnance du 12 juillet 2021, le président de la chambre, faisant application des dispositions des articles

905 du code de procédure civile et R.121-20 al.2 du code des procédures civiles d’exécution a fixé l’examen de l’affaire à l’audience du 1er février 2022 à 13h30.

En ses dernières conclusions du 14 septembre 2021, la SCI AS Immobilier demande à la Cour ce qui suit, au visa de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution :

A/ Sur l’astreinte relative à la transmission des avis d’échéances et des quittances de loyer – infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution en ce qu’il a liquidé cette astreinte à hauteur de

12.200 euros et condamné la SCI AS Immobilier à verser cette somme à la Sarl Action Peinture,

et, statuant à nouveau,

- débouter la Sarl Action Peinture de l’intégralité de ses demandes relatives à cette astreinte,

B / Sur l’astreinte relative à la réalisation des travaux ordonnés par le juge des référés,

à titre principal,
- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution en ce qu’il a liquidé cette astreinte à hauteur de 12.200 euros et condamné la SCI AS Immobilier à verser cette somme à la Sarl Action Peinture,

et, statuant à nouveau,

- supprimer l’astreinte relative à la réalisation des travaux de suppression du bardage,

- constater que la SCI AS Immobilier a rétabli l’alarme et l’interphone,

en conséquence,

- débouter la Sarl Action Peinture de l’intégralité de ses demandes relatives à cette astreinte,

à titre subsidiaire,

- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution en ce qu’il a liquidé cette astreinte à hauteur de 12.200 euros et condamné la SCI AS Immobilier à verser cette somme à la Sarl Action Peinture,

et, statuant à nouveau,

- réviser l’astreinte à hauteur de l’euro symbolique,

- diminuer le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la société AS Immobilier à l’euro symbolique,

à titre plus subsidiaire,

- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution en ce qu’il a liquidé cette astreinte à hauteur de 12.200 euros et condamné la SCI AS Immobilier à verser cette somme à la Sarl Action Peinture,

et, statuant à nouveau,

- réviser considérablement l’astreinte,

- diminuer considérablement le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI AS Immobilier,

C / Sur l’article 700 et les dépens

vu les articles 699 et suivants du code de procédure civile,

- infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI AS Immobilier à payer une indemnité de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la Sarl Action Peinture,

- infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI AS Immobilier aux dépens de l’instance,

et, statuant à nouveau,

- condamner la Sarl Action Peinture à verser une somme de 2.000 euros à la SCI AS Immobilier au titre des frais irrépétibles de première instance,

en tout état de cause,

- condamner la Sarl Action Peinture à verser une somme de 2.000 euros à la SCI AS Immobilier au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 25 août 2021, la Sarl Action Peinture demande à la Cour de statuer comme suit, au visa de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

- confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Etienne,

- débouter la SCI AS Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- liquider l’astreinte provisoire prononcée contre la SCI AS Immobilier à hauteur de 24.400 euros,

- condamner la SCI AS Immobilier à payer la somme de 24.400 euros à la Sarl Action Peinture au titre de

l’astreinte liquidée,

- condamner la SCI AS Immobilier à verser à la Sarl Action Peinture la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI AS Immobilier à payer les entiers dépens de la présente instance.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de I’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de I’astreinte provisoire est Iiquidé en tenant compte du comportement de celui à qui I’injonction a été adressée et des difficultés qu’iI

a rencontrées pour I’exécuter.

Le taux de I’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’iI est établi que l’inexécution ou le retard dans I’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Sur la remise des avis d’échéances et quittances de loyers

Eu égard à la confusion entretenue entre la société Alpha Routage et la société AS Immobilier, la société

Action Peinture a fait valoir que son nouveau bailleur n’était pas identifié. La société AS Immobilier a fait délivrer le 16 juillet 2019 un commandement de payer le loyer de 646,08 euros sans avoir adressé d’avis

d’échéance préalable. Cette somme a été réglée à l’huissier de justice le 13 août 2019, selon attestation de celui-ci datée du 16 août 2019.

Après la signification de l’ordonnance de référé, la société AS Immobilier a persisté à ne pas délivrer d’avis

d’échéance ni de quittance. Par courrier du 14 février 2020, la société Action Peinture lui a adressé un chèque de 936 euros en règlement du loyer pour la période du 1er juillet 2019 au 29 février 2020.

Le juge de l’exécution a dit que la SCI AS Immobilier ne justifiait d’aucune difficulté dans l’exécution de son obligation. Il a liquidé l’astreinte sur la période de 122 jours allant du 14 novembre 2019 au 14 mars 2020 à hauteur de 100 euros par jour.

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution de modifier la décision prise par le juge des référés. La société AS Immobilier discute vainement de l’obligation qui lui a été faite de remettre un avis d’échéance, au motif que le loyer était portable et non quérable, et de l’obligation de remettre une quittance, au motif qu’elle ne lui aurait pas été réclamée, s’agissant d’une simple faculté offerte au locataire par l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977. Au surplus, cette réclamation ressort de la demande faite devant le juge des référés.

Par ailleurs, le fait que la société Action Peinture ait fait l’objet de 12 lettres de relance pour le paiement des loyers dus à la Ville de Saint-Etienne lorsqu’elle était bailleur est sans incidence dans le présent litige.

La société AS Immobilier fait aussi valoir que l’huissier de justice a bien délivré quittance, avant même la décision du juge des référés, en délivrant son attestation de réception du paiement en date du 16 août 2019.

Cependant, ce document qui n’atteste que de la réception du chèque bancaire, ne vaut pas quittance à défaut des mentions obligatoires relatives à l’identification complète des parties et du bien loué, à l’indication de la période concernée et du montant du loyer distingué des charges.

En définitive, la société AS Immobilier ne justifie d’aucune difficulté particulière de nature à justifier le défaut

d’exécution de la décision du juge de référés. Cela étant, il appartient au juge de l’exécution d’apprécier encore le caractère proportionné de l’atteinte porté par l’astreinte liquidée au droit de propriété du débiteur, au regard du but légitime qu’elle poursuit : Le manquement porte sur la remise de 5 avis trimestriels d’échéances et des quittances correspondant aux deux règlements intervenus. La liquidation de l’astreinte à hauteur de

12.200 euros est manifestement disproportionnée au regard du but poursuivi et de l’absence de tout préjudice subi par la Sarl Action Peinture et il convient de la réduire à hauteur de 1.000 euros.

Sur les obligations de rétablir l’interphone ainsi que l’alarme

Le juge de l’exécution a dit que la SCI AS Immobilier affirmait avoir effectué les réparations sur l’alarme et

l’interphone sans en apporter la preuve. Un courrier du gérant de la société Abireose confirme que les travaux ont été réalisés mais sans indication de date.

En appel, la SCI AS Immobilier justifie de l’installation de nouveaux matériels en date du 7 novembre 2019, soit deux jours après la signification de l’ordonnance de référé. Il a donc été satisfait à l’obligation fixée par cette décision. Le fait que ces équipements aient des fonctionnalités inférieures aux précédents, selon une attestation du gérant de la Sarl Abiréose, ne peut être considéré comme un manquement à l’obligation fixée par le juge, dès lors qu’ils ont bien l’usage d’alarme et d’interphone et que leurs caractéristiques ne ressortaient pas d’une obligation contractuelle du bailleur selon le bail du 8 avril 2011.

Sur les obligations de déconstruire le bardage et les persiennes occultant la baie vitrée amovible donnant sur le balcon et de retirer la dernière lame du bardage occultant la baie vitrée au châssis fixe

Selon la SCI AS Immobilier, le vendeur avait indiqué que la ville de Saint-Etienne s’était engagée à mettre fin aux baux consentis sur l’immeuble. Or, les locataires, dont la Sarl Action Peinture, étaient toujours dans les lieux lors de la vente.

Cependant, l’acte de vente mentionne expressément l’occupation des locaux par deux sociétés (Action Peinture et Abireose), en vertu de baux commerciaux encore en cours.

La SCI AS Immobilier a donc acquis le bien en connaissance de l’occupation des lieux par la Sarl Action

Peinture dont le bail courait jusqu’à fin février 2020 et qui, eu égard au montant dérisoire du loyer, n’avait aucun intérêt à résilier le bail prématurément.

Les pièces versées aux débats font ressortir une confusion opérée entre la Sarl Alpha Routage et la SCI AS

Immobilier qui ont les mêmes dirigeants, la première étant d’abord présentée à tort comme le bailleur. En

l’absence d’accord de la Sarl Action Peinture pour mettre fin amiablement au bail contre une proposition indemnitaire de 1.000 euros de la société Alpha Routage, les travaux ont été engagés par le vendeur la SCCV

Le Quatre en pleine connaissance des nuisances qui allaient être occasionnées aux occupants.

Les considérations de la SCI AS Immobilier sur une occupation épisodique des locaux de la société Action
Peinture, à la supposer avérée, pourraient être examinées dans le cadre d’un débat indemnitaire relatifs aux nuisances supportées par la locataire mais sont sans intérêt au présent débat sur la liquidation de l’astreinte.

La SCI AS Immobilier fait valoir que les travaux étaient réalisés par le vendeur, la SCCV Le Quatre, qui a refusé de les modifier, étant tenue de les exécuter en conformité avec le permis de construire.

Le juge de l’exécution a relevé que le juge des référés a indiqué que la société AS Immobilier a pu intervenir en cours de procédure pour libérer partiellement une fenêtre du bardage qu’elle avait fait poser. Il lui appartenait donc, soit d’obtenir une modification du permis de construire, soit de différer la réalisation des travaux de bardage au départ de sa locataire, prévu seulement quelques semaines après selon ses propres termes.

Ce faisant, le juge de l’exécution, comme le juge des référés, a négligé le fait que le titulaire du permis de construire et maître d’ouvrage des travaux n’était pas la SCI AS immobilier mais la SCCV Le Quatre, laquelle

n’était aucunement tenue de se conformer à l’ordonnance de référé.

Dans le cadre contractuel liant la SCI AS Immobilier et la SCCV Le Quatre, la première n’avait aucun pouvoir de contraindre la seconde à modifier les travaux. Au demeurant, quand bien même la SCCV Le Quatre en aurait accepté le principe, on ne peut sérieusement considérer que celle-ci aurait pu obtenir une modification du permis de construire dans le délai d’exécution de 15 jours accordé par le juge des référés.

Au regard de ces éléments, la SCI AS Immobilier justifie de l’impossibilité d’exécuter l’obligation qui lui était faite à raison d’une cause étrangère ; le jugement ne peut qu’être infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de suppression de l’astreinte et liquidé celle-ci à hauteur de 12.200 euros, la Sarl Action Peinture devant être déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Au regard de ce qui précède, il convient que chaque partie conserve la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Réforme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 21 juin 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint Etienne ;

Statuant à nouveau,

Liquide à la somme de 1.000 euros l’astreinte provisoire liée à l’obligation pour la SCI AS Immobilier de remettre à la Sarl Action Peinture les avis d’échéances des loyers ainsi que les quittances afférentes, résultant de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 17 octobre 2019 ;

En conséquence, condamne la SCI AS Immobilier à payer la somme de 1.000 euros à la Sarl Action Peinture ;

Déboute la Sarl Action Peinture de sa demande de liquidation d’astreinte au titre du rétablissement de

l’interphone et de l’alarme résultant de la même ordonnance ;

Supprime l’astreinte liée à l’obligation pour la SCI AS Immobilier de déconstruire le bardage ainsi que les persiennes fermées qui occultent la baie vitrée amovible dormant sur le balcon, à retirer la dernière lame du bardage qui occulte la baie vitrée au châssis fixe, résultant de la même ordonnance, et déboute la Sarl Action

Peinture de sa demande de ce chef ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT