N° RG 19/06609 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MTKW Décision du tribunal d’Instance de SAINT ETIENNE – Au fond

du 24 juin 2019

RG : 11-17-0432

X

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 15 Septembre 2021

APPELANTE :

M^me A C X

née le […] à SAINT-CHAMOND

[…]

42100 SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/036444 du 03/12/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Hélène CHABRIER, avocat au barreau de

INTIMÉ:

M. B Y

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

Représenté par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Yves CLERGUE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mai 2021

Date de mise à disposition : 15 Septembre 2021

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Le 27 octobre 2016, madame X louait à monsieur Y, un appartement de type F2 de 60 m² sis 72 rue du 11 novembre à SAINT-ETIENNE, moyennant un loyer mensuel de 300 euros et une provision sur charges de 124 euros. Il était fait un état des lieux d’entrée décrivant un logement à l’état d’usage.

Rapidement madame X se plaignait de l’indécence de ce logement du fait de la vétusté de certains éléments d’équipement, tels la baignoire non alimentée en eau, les fenêtres fermant mal, la cuvette des WC fuyarde, un système de ventilation du logement insuffisant.

Monsieur Z était désigné en référé en qualité d’expert judiciaire et devait déposer son rapport le 12 juin 2018.

Entre temps en mars 2017 la locataire saisissait le juge du fond à l’effet d’obtenir des dommages et intérêts sous la forme de la réduction de son loyer de 30 %, l’autorisation de consigner les loyers et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Entre temps encore, l’intéressée mettait fin au bail et déménageait de son logement le 17 novembre 2017, soit 11,5 mois après son emménagement.

Par jugement du 24 juin 2019, le tribunal d’instance de SAINT-ETIENNE :

• déboutait madame A-C X de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de monsieur B Y,

• condamnait madame A-C X à payer à monsieur B Y, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejetait le surplus des demandes et prétentions,

• rejetait la demande reconventionnelle de monsieur Y en paiement de la somme de 4.248 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement.

Madame A-C X interjetait appel de ce jugement dont elle demande totale réformation.

Persistant dans sa dénonciation des désordres allégués, elle demande à la Cour :

• D’homologuer le rapport d’expertise,

• De dire et juger que le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

• De dire et juger que le bailleur doit délivrer un logement décent,

• De dire et juger que monsieur Y a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien,

• D’infirmer le jugement du 24 juin 2019 en ce qu’il a débouté madame X de ses demandes et le réformant,

• De condamner monsieur Y à payer à madame X la somme de 1.462,80 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

• De condamner monsieur Y à payer à madame X la somme de 1.380 euros correspondant aux frais de déménagement engagés par elle, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

• De condamner monsieur Y à payer à madame X la somme de 1.500 euros à titre de justes dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

• De confirmer le jugement du 24 juin 2019 en ce qu’il a débouté monsieur Y de sa demande reconventionnelle,

• De débouter monsieur Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• De condamner monsieur Y au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

• De condamner monsieur Y aux entiers dépens.

A l’opposé, sur la base de la motivation retenue par le premier juge, monsieur Y demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il déboute son ancienne locataire de l’ensemble de ses demandes.

Il y aurait lieu par contre de la réformer en ce qu’il rejette sa demande reconventionnelle et donc de condamner madame X à lui payer la somme de 4.248 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement et la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

SUR QUOI LA COUR

A bon droit le premier juge a rappelé les dispositions légales applicables en l’espèce et spécialement l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il précise également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de

fonctionnement. Les caractéristiques du logement décent définies par décret font état de ce que le logement ne doit pas présenter de risques pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité, d’infiltrations, de ventilation, des réseaux électriques, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En l’espèce, les deux parties s’accordent pour ne prendre en considération que les quelques désordres répertoriés par l’expert judiciaire Z dans son rapport qui concernent l’alimentation en eau de la baignoire qui est coupée, le sol de la loggia qui n’est pas étanche, les fenêtres qui sont difficiles à fermer, la canalisation d’évacuation des WC qui serait fuyarde, le système de ventilation du logement qui ne serait pas conforme aux normes actuelles.

Mais il a été justement répondu par le tribunal que le logement, manifestement ancien, été loué en étant simplement à 'l’état d’usage’ comme reconnu par les deux parties et à un prix modeste, soit 300 euros par mois en rapport avec le degré d’usure avéré des équipements offerts.

L’état d’usage accepté par le locataire doit simplement permettre au bénéficiaire d’user normalement d’un équipement en état de fonctionnement, sans que celui-ci puisse exiger du propriétaire les qualités de service d’un équipement neuf et de dernière génération.

Dans ces conditions si la baignoire n’est effectivement pas raccordée, ce qui était évident à la date de prise de possession des lieux, il est à noter que la salle d’eau dispose d’une douche assurant le même service en parfait état de fonctionnement.

Si la conduite d’évacuation des eaux usées des toilettes est considérée comme fuyarde par l’expert, ce dernier a pu constater que cela n’entraînait aucun dommage quantifiable pour la locataire qui a pu user de cet équipement sans restriction tout le temps de sa présence dans les lieux.

Pour ce qui concerne l’étanchéité critiquée du sol de la loggia, il a été justement répondu que la réfection de cet élément, impactant l’aspect extérieur de l’immeuble, ne peut pas être engagée à l’initiative d’un seul copropriétaire. Cette réfection relève de l’entretien général de l’immeuble et donc de la décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires que monsieur Y ne maîtrise pas et qui ne peut donc se voir reprocher son inaction en ce domaine.

S’agissant des menuiseries extérieures et du système de ventilation, le premier juge, à la suite de l’expert, constate effectivement que les fenêtres du logement présentent des carences de fonctionnement de leurs mécanismes et prévoit qu’elles soient révisées pour qu’un fonctionnement correct soit rétabli. Tous deux soulignent également que le logement n’est pas équipé d’un système de renouvellement de l’air conforme aux normes actuelles et réglementaires et préconise l’installation d’une ventilation mécanique. Cependant, il ne relève la présence d’aucun désordre consécutif à une mauvaise aération du logement tels que des infiltrations et moisissures de nature à troubler la jouissance paisible du logement.

Aucun désordre n’étant objectivé de ces deux chefs alors que la locataire est sans droit à exiger la mise en place d’une VMC qui n’est pas rendue obligatoire par la réglementation en la matière et qui n’apparaît pas indispensable dans ces conditions, c’est légitimement que le tribunal a rejeté toute demande d’indemnisation de ce chef.

Aucun trouble de jouissance au sens des dispositions légales précitées n’ayant été démontré tant par la locataire que par la mesure d’instruction menée par monsieur Z, c’est à bon droit que le tribunal a débouté madame X de toute demande d’indemnisation sous la forme d’une réduction de 30 % du montant du loyer sur une période de 11,5 mois de présence dans les lieux.

Partant, à défaut de tout désordre indemnisable, c’est nécessairement sans droit que l’intéressée invoque ces troubles inexistants juridiquement pour obtenir remboursement de ses frais de

déménagement, celle-ci devant faire son affaire des frais générés par un départ basé uniquement sur des convenances personnelles qui ne sont pas opposables à monsieur Y.

Aucune demande de la part de la locataire sortante n’apparaissant comme légitime, il n’est établi aucune résistance abusive de monsieur Y à ne pas les satisfaire. Aucune indemnisation n’est due de ce chef.

La Cour adopte enfin la motivation du tribunal en ce qui concerne le rejet de la demande reconventionnelle du bailleur touchant à une demande de condamnation à hauteur de 4.248 euros pour une totale remise en peinture du logement qui aurait été laissé par la locataire avec des teintes criardes aux murs incompatibles avec les standards d’une relocation aisée.

En effet, l’état des lieux de sortie est totalement taisant sur ce point et l’expert n’a aucunement attiré l’attention des juridictions sur ce point.

Chaque partie succombe largement dans ses prétentions devant la Cour en dépit des motivations particulièrement précises du tribunal qui faisait mention d’un défaut de preuve à l’égard des deux parties sans qu’un complément de preuve ne soit apporté devant la Cour ce qui aurait pu justifier le maintien des demandes de première instance qui n’avaient pas prospéré..

Il n’y pas d’inéquité à dire que chaque partie conserve ses frais d’avocat et les dépens doivent rester à la charge de ceux qui les ont engagés, sauf les frais d’expertise qui doivent rester à la charge de madame X.

L’équité conduit la Cour à confirmer le juste sort des frais irrépétibles et des dépens de première instance en défaveur de madame X.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

• Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque.

• Dit que chaque partie conserve ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT