N° RG 20/01787 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M46T Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

Au fond du 19 février 2020

RG : 18/01250

A

X

C/

Y

F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 11 Janvier 2022

APPELANTS :

M. J K A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

M^me C X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125 INTIMÉS :

M. D Y

né le […] à SAINT-ETIENNE (42)

10 Lotissement de la Ville, […]

[…]

Représenté par la SELARL M N-M, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

M^me E F épouse Y

née le […] à SAINT-ETIENNE (42)

[…]

[…]

Représentée par la SELARL M N-M, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Mars 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 11 Janvier 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- G H, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte du 30 avril 1999, M. D Y et M^me E F épouse Y ont acquis de la société RYB une maison dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement implantée sur la parcelle désormais cadastrée AN 105 .

En 2005, ils ont procédé à un agrandissement de leur maison par la création d’un étage en élévation du garage mitoyen avec la propriété X-A.

Les travaux ont débuté le 27 juin 2005 et la déclaration d’achèvement des travaux est datée du 3 décembre 2005.

M. J A et M^me C X ont acquis une maison implantée sur la parcelle cadastrée […], attenante à celle des époux Y, d’un précédent propriétaire en date du 21 juillet 2005.

Par acte du 10 avril 2018, les consorts A-X ont assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins notamment de faire cesser l’empiétement sur leur propriété des ouvrages construits par les époux Y, de voir condamner ces derniers au paiement des sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 février 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

- dit l’action de M. A et de M^me X prescrite,

- dit irrecevables les demandes de M. A et de M^me X,

- condamné M. A et M^me X à régler à M. et M^me Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. A et M^me X aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL M N-M.

Par déclaration du 4 mars 2020, les consorts A-X ont interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement.

Par arrêt en date du 27 avril 2021, la cour d’appel de Lyon a ordonné une médiation confiée au Centre interprofessionnel de médiation et d’arbitrage (CIMA), et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 novembre 2021.

Par courrier du 30 septembre 2021, le CIMA a indiqué que la médiation intervenue entre les parties n’avait pas abouti à un accord.

Au terme de conclusions récapitulatives notifiées le 20 janvier 2021, les consorts A-X demandent à la cour de :

- dire et juger leur appel recevable,

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Etienne en date du 19 février 2020 en ce qu’il a dit leur action prescrite ; dit leurs demandes irrecevables ; les a condamnés à verser la somme de 1 500 euros aux époux Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,
- dire et juger que l’adossement et la surélévation du bâtiment des époux Y procède d’un empiétement sur leur propriété par appropriation du mur privatif leur appartenant.

En conséquence,

- condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, la cessation de tout empiétement résultant de la surélévation implantée sur la parcelle cadastrée section AN n°105 adossée au mur pignon Ouest de la parcelle cadastrée section […],

- ordonner en tant que de besoin la démolition de la surélévation, si nécessaire, ou le reculement de cette construction en sorte qu’elle ne s’appuie plus sur le mur pignon du bâtiment appartenant à M^me X et M. A sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

- condamner les époux Y à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de conclusions notifiées le 17 juillet 2020, les époux Y demandent à la cour de :

- dire l’action de M. A et de M^me X prescrite,

- dire irrecevables et mal fondées les demandes de M. A et de M^me X,

- rejeter la totalité de leurs demandes,

- condamner M. A et M^me X à leur régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. A et M^me X aux entiers dépens et en prononcer distraction au profit de la SELARL M N-M sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 mars 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action des consorts A X

Les époux Y contestent la qualité à agir des consorts A X en faisant valoir que ces derniers ont acquis leur bien avec l’ancrage, et alors que les murs de l’élévation étaient construits. La situation préexistait ainsi à leur acquisition et le permis de construire n’ayant pas été contesté par leur vendeur, il est devenu définitif à leur égard.

Les consorts A X rétorquent que ces éléments ne caractérisent ni un défaut de qualité à agir en cessation de l’empiétement, qui appartient aux propriétaires actuels, ni un défaut d’intérêt à agir qui appartient à ceux voulant faire cesser l’empiétement, ni une renonciation non équivoque à revendiquer.

Sur ce,

L’article A 424-8 du code de l’urbanisme dispose en son dernier alinéa :
«Le permis [de construire] est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.»

Il résulte de cet article que l’absence de recours devant le juge administratif contre le permis de construire par les consorts A X ou par le propriétaire précédent du bien, ne prive pas les appelants du droit d’agir devant les juridictions civiles s’ils considèrent que la construction édifiée en vertu de ce permis porte atteinte à leurs droits.

De même, la circonstance qu’ils aient acquis le bien immobilier alors que les travaux étaient en cours de réalisation et visibles, n’est pas de nature à rendre leur action irrecevable, l’achat du bien ne valant pas acquiescement à l’éventuel empiétement résultant des travaux en cours.

Sur la prescription

Les Consorts A X soutiennent que leur action n’est pas prescrite en affirmant que l’action en suppression d’empiétement procède d’une action réelle immobilière pour faire cesser une atteinte au droit de propriété, soumise à la prescription trentenaire. Par ailleurs, l’action aux fins d’interprétation et d’application du cahier des charges du lotissement implique un droit réel en ce que cette obligation qui s’intéresse à la création d’une servitude ouvrant la possibilité dérogatoire de s’adosser au bâtiment voisin est de nature purement immobilière, étrangère à un droit personnel qui viserait une obligation de faire.

Ils indiquent qu’à titre principal, leur action est fondée sur l’article 544 du code civil et accessoirement, sur le fondement du contrat, mais celui découlant du cahier des charges impliquant les obligations à caractère réel stipulées au profit des propriétés dépendant du lotissement. Ils en concluent que l’article 2227 du code civil s’applique de sorte que leur action n’est pas prescrite.

Ils contestent enfin le bénéfice à la partie adverse de la prescription abrégée, l’empiétement dénoncé n’étant pas fondé sur un juste titre.

Les époux Y soutiennent au contraire que l’action des appelants est prescrite, l’action engagée se définissant comme une action en responsabilité pour un manquement aux règles contractuelles liant les parties membres du lotissement, et se prescrivant ainsi par 5 ans en application de l’article 2224 du code civil. Les consorts A X ayant acquis leur bien alors que l’ancrage dans le mur était fait, leur action a commencé à prescrire à compter de la date d’acquisition.

Ils affirment que la question du litige ne porte pas sur l’impossibilité d’acquérir la mitoyenneté après les constructions, et que la clause figurant dans l’acte de vente indiquant que chaque propriétaire devra souffrir les constructions et l’ancrage dans son mur est une autorisation donnée par avance à ces constructions.

Quand bien même il s’agirait d’une atteinte à la propriété, l’action des consorts A X serait prescrite, les intimés bénéficiant selon eux du délai de prescription acquisitive abrégé prévu par l’article 2272 alinéa 2 du code civil, leur bonne foi résultant de l’accord du vendeur, de la validité définitive du permis de construire et de la clause d’ancrage figurant dans les actes de vente des colotis.

Sur ce,

Les consorts A X, bien que visant l’article 544 du code civil fondent en réalité leur demande sur le non-respect du cahier des charges du lotissement de la construction édifiée par les époux
Y.

Ce cahier des charges est un document contractuel régissant les rapports entre colotis qui peuvent en exiger le respect.

Si les consorts A X ne produisent pas ce document, le titre des époux Y y fait référence en page 11, rappelle expressément la teneur du cahier des charges s’agissant des servitudes et il n’est discuté par aucune partie que les appelants sont également liés par ce cahier des charges.

Il est ainsi stipulé dans le «2°) Constitution de servitudes» :

«D’autre part, par suite de l’obligation de réaliser des constructions en bande, chacun des lots devra supporter ou bénéficiera de toutes servitudes rendues nécessaires pour l’implantation et l’édification des constructions et notamment

Servitudes de débords de toiture• Servitude d’ancrage et d’appui des toitures des dépendances édifiées en limite séparative.»•

Ces dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement, reproduites dans l’acte de vente des époux Y, concernant les sujétions frappant les constructions privatives revêtent ainsi le caractère de servitudes réelles.

Or, aux termes de l’article 2227 du code civil les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les consorts A X ont été en mesure de connaître la servitude d’ancrage et d’appui et ont été titulaire du droit d’agir à compter de l’acquisition du bien immobilier, soit le 21 juillet 2005. Leur action engagée par assignation en date du 10 avril 2018 n’est donc pas prescrite.

Enfin, c’est à tort que les époux Y invoquent les dispositions de l’article 2272 du code civil relatif à la prescription abrégée dès lors que cet article est relatif à la prescription acquisitive et non à la prescription de l’action en justice et qu’au surplus, leur propriété sur l’étage élevé au-dessus de leur garage n’est pas discutée.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a dit que l’action de M. A et M^me X était prescrite et il y convient d’examiner leur demande au fond.

Sur le fond

Les consorts A X font valoir que la construction édifiée par la partie adverse ne respecte pas les stipulations du cahier des charges instaurant des servitudes collectives, qui sont d’interprétation stricte, et qu’en l’espèce, il est prévu une servitude d’ancrage et d’appui des toitures pour les dépendances édifiées en limite séparatives, alors qu’une chambre ne constitue pas une dépendance, définie comme une pièce non habitable ne comportant aucune communication avec les pièces d’habitation.

Ils considèrent que le mur pignon ouest de leur maison sert directement à la construction, en ce qu’il forme le 4e mur périphérique, et que les époux Y s’approprient ainsi le mur en limite de parcelle.

Ils estiment que les termes de la servitude grevant la parcelle ont ainsi été méconnus celle-ci ayant été aggravée. La tolérance par les propriétaires précédents ne vaut selon eux que dans leurs rapports avec les époux Y et ne constitue pas un droit réel opposable aux acquéreurs.
Ils en concluent que les travaux en surélévation effectués par les époux Y constituent une atteinte à leur droit de propriété non justifiée par une servitude dont le fonds disposerait aux termes du cahier des charges du lotissement.

Agissant dans le cadre d’une action confessoire ou en revendication tendant à obtenir la suppression de l’aggravation d’une servitude ou d’un empiétement, les consorts A X prétendent que la préexistence de l’ouvrage est indifférente, et la démolition partielle s’impose selon eux.

Pour leur part, les époux Y exposent qu’une expertise amiable a été organisée par les compagnies d’assurances des parties, et que les deux experts ont conclu que la responsabilité des époux Y ne pouvait être engagée.

S’agissant du droit d’ancrage, ils font valoir que l’élévation pouvait contractuellement être ancrée dans le mur ouest de la maison des demandeurs. Ils rappellent les termes de la clause du cahier des charges qui créé le principe selon lequel chaque propriétaire devra supporter toutes servitudes rendues nécessaires par l’implantation de l’édification des constructions, que le terme «notamment» permet d’appliquer à des cas particuliers ce principe de servitude générale. Ils contestent également la notion de dépendance telle que définie par la partie adverse.

S’agissant de la question de l’acquisition de la mitoyenneté de manière frauduleuse, ils font valoir que les développements des appelants sont inopérants puisqu’il ne s’agit pas d’acquérir une quelconque mitoyenneté mais de respecter les clauses contractuelles liant les parties et créant une servitude générale nécessaire à toute construction.

Sur ce,

Il est rappelé que le cahier des charges stipule, s’agissant de la constitution de servitudes :

«D’autre part, par suite de l’obligation de réaliser des constructions en bande, chacun des lots devra supporter ou bénéficiera de toutes servitudes rendues nécessaires pour l’implantation et l’édification des constructions et notamment

Servitudes de débords de toiture• Servitude d’ancrage et d’appui des toitures des dépendances édifiées en limite séparative.»•

Ces stipulations instaurent des servitudes collectives qui peuvent être étendues dans les limites prévues. Il est ainsi expressément prévu qu’en raison de la contrainte liée à l’édification des constructions en bande, les lots doivent supporter une servitude d’ancrage et d’appui de toiture pour l’édification de construction.

Il importe peu de savoir si une chambre est susceptible de correspondre à la notion de «dépendances», dès lors que l’énumération des constructions contenue dans cette clause n’est pas limitative comme l’indique le terme «notamment».

Il résulte en outre de l’extrait de plan cadastral versé par les appelants que les maisons des parties font partie d’un lotissement de quatre bâtiments, tous attenants les uns aux autres. Au vu de cette configuration, et de la contrainte d’une réalisation des constructions en bande, l’hypothèse de servitudes résultant de l’implantation et d’édification et de constructions ne peut s’entendre que de construction en hauteur. Celles-ci doivent dès lors nécessairement comporter des ouvertures intérieures donnant accès aux autres pièces du bâtiment.

Il ressort ainsi de ce qui précède qu’en procédant à l’édification d’une pièce au-dessus de leur garage, les époux Y n’ont pas excédé les limites de la servitude d’ancrage sur le fond voisin des consorts A X telle que prévue pas les dispositions du cahier des charges.
Les époux Y ne formant aucune demande au titre de l’acquisition de la mitoyenneté, et les consorts A X soulignant qu’aucune présomption de mitoyenneté ne peut s’évincer de l’adossement de la construction sur leur fond, la cour ne peut que constater qu’elle n’est saisie d’aucune demande de ce chef.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de débouter les consorts A X de leur demande de condamnation sous astreinte des époux Y à faire cesser l’empiétement résultant de la surélévation implantée sur la parcelle cadastrée section AN n°105 adossée au mur pignon Ouest de la parcelle cadastrée section […] et de leur demande subséquente de démolition de ladite surélévation.

Sur les autres demandes

Les consorts A X étant déboutés de leur demande principale, il convient également de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il y a lieu de condamner les consorts A X à verser aux époux Y la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La partie perdante est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement en ce qu’il a dit l’action de M. J A et M^me C X prescrite,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE recevable les demandes de M. J A et M^me C X,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. J A et M^me C X de leurs demandes,

CONDAMNE M. J A et M^me C X in solidum à verser la somme de 2 500 euros à M. D Y et M^me E F épouse Y au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. J A et M^me C X in solidum aux dépens d’appel.