COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2021

N° RG 20/01584 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TZXH

AFFAIRE :

S.A.R.L. FJB

C/

S.A.R.L. FONCIÈRE SIBA ÎLE DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Janvier 2020 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/00242

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA M^e Axel MENINGAND,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. FJB

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

APPELANTE

****************

S.A.R.L. FONCIÈRE SIBA ÎLE DE FRANCE

N° SIRET : 390 25 0 5 53

1 rue du Faubourg-Saint-Honoré

[…]

Représentant : M^e Axel MENINGAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 464, substitué par M^e Olivier DEWAS, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, Vestiaire : 418

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Conseiller,

Greffier f.f., lors des débats : Madame Patricia GERARD,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 juin 2006, la SNC Big Ben a consenti à la société FJB un bail de

courte durée, dérogatoire au statut des baux commerciaux, portant sur un local à usage de bureaux d’une

surface de 48 m2 environ, situé au 3^e étage du bâtiment B de l’immeuble dit « Les Bureaux de l’HorIoge »,

14 rue de la Bastide à Cergy Saint-Christophe, correspondant aux lots B 314,B 315 et B 316 de l’immeuble,

ainsi que 3 emplacements de stationnement en sous-sol, pour une durée d’un an à compter du 4 juillet 2006 se

terminant le 3 juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 4.800 € hors taxes et hors charges payable

trimestriellement et d’avance, outre une provision trimestrielle pour charges de 723,60€.

Un dépôt de garantie de 1.200 € a été versé.

Le preneur ayant été laissé dans les lieux, le 30 juillet 2008, la SNC Big Ben a consenti à la société FJB un

bail commercial portant cette fois-ci sur les lots B 314, B 315 et A 307 à usage de bureaux pour l’activité

d’agence de publicité – marketing, d’une superficie totale de 109 m2 environ, situés au même étage du même

immeuble, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er octobre 2008, moyennant

un loyer annuel de base de 9.810 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance, et une

provision trimestrielle pour charges de 1.920,95€. Le dépôt de garantie a été porté à la somme de 2.452,50 €.

Au début de l’année 2014, la société FJB a souhaité diminuer la surface des locaux loués, son personnel

ayant été réduit. Elle a souhaité également régler le loyer mensuellement. Le 12 juin 2014, le bailleur a

confirmé son accord pour la réduction des surfaces à 37m2 environ par la suppression du lot A 307, à compter

du 1^er octobre 2014.

Par acte authentique reçu le 29 juillet 2014 par Maître Wuhrmann, notaire associé à Rueil-Malmaison, la

SNC Big Ben a vendu l’immeuble à la SARL Foncière Siba Île-de-France.

Le nouveau propriétaire ayant continué à appeler les loyers sur l’ancienne base,la gérante de la société FJB lui

a rappelé, par lettre recommandée du 12 décembre 2014, l’accord intervenu le 12 juin précédent avec le

précédent propriétaire.

L’avis d’échéance du mois de mars 2015 a donc réduit le loyer mensuel de base à 226€, et accordé une remise

sur les loyers d’octobre 2014 à février 2015 inclus.

Au mois d’avril 2017, le bailleur a dit s’être rendu compte que malgré la réduction du loyer, la société FJB

n’avait pas restitué le lot A 307 et continuait à l’occuper.

Par lettre recommandée du 3 mai 2017, la SARL Foncière Siba Île-de-France a indiqué à la société FJB

qu’elle appelait rétroactivement le loyer et les charges du lot A 307 depuis le 1^er octobre 2014. A compter de

l’échéance d’avril 2017, le loyer de base mensuel est repassé à 915,40 €. Le bailleur a également effectué un

rappel de loyer de 20.602,50 €, et un rappel de charges de 21.593,40 €.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2017, la SARL Foncière Siba Île-de-France a fait délivrer à la

société FJB un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour obtenir

paiement de la somme en principal de 51.037,71€ € correspondant aux loyers et accessoires dus depuis le

mois d’octobre 2014.

Le 7 décembre 2017, la société FJB a fait délivrer à la SARL Foncière Siba Île-de-France une assignation en

opposition à commandement devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement en date du 20 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a

— débouté la société FJB de l’ensemble de ses demandes,

— constaté la résiliation de plein droit du bail du 30 juillet 2008 à la date du 10 décembre 2017,

— dit que la société FJB ainsi que tous occupants de son chef devront libérer les lieux loués à savoir les lots

n°B314, B315 et A307 de l’immeuble situé […]

dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à défaut autorise la SARL

Foncière Siba Île-de-France à faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique

— dit que le sort des meubles et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé

conformément aux articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société FJB à payer à la SARL Foncière Siba Île-de-France la somme de 51.037,71 euros au

titre de la dette locative arrêtée à la date du 9 novembre 2017, appel de novembre 2017 inclus, augmentée des

intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2017,

— fixé l’indemnité d’occupation au dernier loyer de base augmenté de 10% et condamné la société FJB à payer

à la SARL Foncière Siba Île-de-France cette indemnité augmentée des remboursements de charges et de

toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 11 décembre 2017 et jusqu’à la restitution des lieux

et la remise des clés, sous déduction des loyers d’ores et déjà versés depuis le 11 décembre 2017,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la société FJB aux dépens,

Par ordonnance du 24 septembre 2020 du Premier Président rendue par la cour de céans, la société FBJ a

été déboutée de sa demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement entrepris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 mars 2020 par la société FJB du jugement à l’encontre de la société Foncière Siba

Île-de-France,

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2021 par lesquelles la société FJB demande à la cour :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1350 à 1350-2 du code civil, issus de l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, (articles

1282 à 1288 anciens),

Vu les articles 1343-5, 1359 et suivants du code civil (anciens articles 1341 et s.),

Vu les pièces versées aux débats et notamment les avis d’échéances précisant chacun au titre des lieux loués,

le lot A307 appelé « la rotonde »,

— réformer le jugement dont appel,

En conséquence,

Sur la clause résolutoire :

A titre principal :

— déclarer la société FJB recevable et bien fondée dans ses demandes et notamment en opposition à

commandement de payer,

— constater que la société Foncière Siba a consenti une remise exceptionnelle de l’arriéré locatif antérieur au

mois de mars 2015 pour 3.505,70 € et a réduit le loyer mensuel à 508,20 € à compter du 19 mars 2015 en

émettant des avis d’échéances minorés des mois d’avril 2015 à mars 2017 pour les lots B314, B315 et A307,

— dire que la société Foncière Siba a renoncé à percevoir le loyer contractuellement prévu à compter du 19

mars 2015,

— déclarer nul et de nul effet le commandement signifié à la société FJB le 10 novembre 2017,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

A titre subsidiaire,

— dire que le commandement notifié à la société FJB à la requête de la société Foncière Siba le 10 novembre

2017 est tardif de tout fondement (sic) en ce qu’il vise un arriéré de loyers et de charges inexistant du fait des

accords intervenus entre les parties

— dire que la société Foncière Siba a commis une faute en faisant délivrer à la société FJB le commandement le

10 novembre 2017 visant des arriérés de loyers et de provisions sur charges ayant couru du 1^er octobre 2014

au 31mars 2017 et en l’assortissant de la menace d’une résiliation de plein droit de son bail,

— accorder à la société FJB un report de deux années pour s’acquitter de sa dette locative ou, subsidiairement,

lui accorder un échelonnement de la dette sur 24 mois.

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

Sur la demande de dommages et intérêts,

— condamner la société Foncière Siba à verser à la société FJB la somme de 7.000 € à titre de dommages

intérêts en raison du préjudice subi découlant du harcèlement du bailleur et au manquement de celui-ci à ses

obligations contractuelles,En tout état de cause,

— débouter la société Foncière Siba de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Foncière Siba à verser à la société FJB la somme de 3.500 € en application de l’article

700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2021 par lesquelles la société Foncière Siba demande à

la cour :

Vu le code civil, spécialement ses articles 1103 et suivants ;

Vu le code de commerce, spécialement ses articles L. 145-41 et suivants ;

Vu le code de procédure civile, spécialement son article 700 ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 20 janvier 2020 en toutes ses

dispositions ;

— débouter la société FJB de sa demande délais de paiement ;

— condamner la société FJB à verser à la société Foncière SIBA la somme de 2.000 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en phase d’appel ;

— condamner la société FJB aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 11 février 2021.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du

code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement dont appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur

les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne

constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur le commandement de payer du 10 novembre 2017

Au visa de l’article 1103 du code civil, la société FJB sollicite la nullité du commandement du 10 novembre

2017 et, en conséquence, la non-résiliation du bail au motif qu’un accord est intervenu entre les parties pour

réduire le montant des loyers sans réduire les surfaces, le bailleur ayant expréssément renoncé à percevoir le

loyer initial pour les 3 lots concernés. Elle fait valoir que les avis d’échéances émis entre mars 2015 et avril

2017 ainsi que les attestations versées aux débats confirment cet accord, les quittances ayant valeur

libératoire.

La société Foncière Siba Île-de-France soutient que le commandement du 10 novembre 2017 est valable, la

renonciation à un droit ne pouvant résulter que d’actes manifestant, sans équivoque la volonté d’y renoncer, ce

qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur ce

Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.Elles ne

peuvent être modifiées que du consentement mutuel des parties.

La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant, sans

équivoque, la volonté d’y renoncer.

Le bail commercial du 30 juillet 2008 prévoit (chapitre II- Charges et conditions) que "….toute modification

ne pourra résulter que d’un commun accord écrit et circonstancié des BAILLEUR et PRENEUR. En

conséquence toutes tolérances ou attitudes passives du BAILLEUR ne devront jamais être considérées comme

un droit même avec le temps, le BAILLEUR pouvant toujours y mettre fin.".

Il appartient à la société FJB de rapporter la preuve que le bailleur a donné son accord « écrit et circonstancié »

sur une réduction du loyer tout en maintenant la même surface étant précisé que les parties n’ont pas consacré

leur accord par un avenant au bail commercial du 30 juillet 2008.

Initialement, le bail commercial du 30 juillet 2008, prévoyait la location des lots B314,B315 (2 bureaux) et

A307 (une « Rotonde ») pour un loyer annuel de 9.810 € HT. La superficie des lots B314 et B315 était de 37

m2 et celle du lot A307 de 72m2 (courriel du 21 mars 2014 de M. X, pièce 4 FDB).

A la demande formulée par M^me Y de la société FJB (son courriel du 24 janvier 2014), visant à

« … arrêter les loyer (sic) d’une partie ou tout (lot B314-B315-A307)… », M. X, gestionnaire du bailleur (la

société Big Ben) propose le 21 mars 2014 une alternative, la restitution des 2 bureaux ou la restitution de la

rotonde, soit une surface de 37 m2 ou de 72 m2 incluant la quote part des parties communes, pour un loyer de

100€ HT/HC par m2.

Le 12 juin 2014, M. X confirme l’accord du bailleur pour "….une réduction des surfaces louées à compter

du 01/10/2014….« qui » représentent 37 m2 environ (QP de parties communes incluses….". (souligné par la

cour).

Dans une lettre du 12 décembre 2014, destinée au nouveau bailleur (la Foncière Siba), M^me Y de la

société FJB, rappelle que "Notre bail s’est terminé le 30/09/2014, et nous voudrions revoir avec vous la durée,

le montant des charges, la réduction de la surface de nos bureaux qui devait être effective au 01/10/2014 avec

un montant des loyers beaucoup moins importants qu’à ce jour….".(souligné par la cour).

De ce qui précède, il se déduit que les parties ont négocié une diminution du loyer avec, pour corollaire, une

réduction de la surface louée.

Ni les avis d’échéances pour les années 2015 à 2017 qui mentionnent seulement en objet la référence "Pour les

lieux loués: 002-020 B314-B315-A307", ni les attestations produites qui doivent être prises avec

circonspection (M. Z, mari de M^me A et salarié de la société FJB; M^me B, belle-mère

de M^me C; M^me D qui ne précise pas sa qualité, mais atteste avoir écouté une conversation

téléphonique, sans en préciser la date, entre M^me A et M. E (représentant le bailleur) au terme

de laquelle ce dernier aurait précisé que M^me A "….pouvait conserver le bureau principal dit la

rotonde sans augmentation de loyer…" ) ne caractérisent un accord écrit et circonstancié pris par le bailleur à

l’effet d’accorder une réduction de loyer sans réduction de surface. L’exigence d’un accord écrit et

circonstancié du bailleur se justifiait d’autant plus que la surface (72m2) de la « Rotonde » représentait plus du

double de la superficie des bureaux (B314 et B315 donnés pour 37 m2) , ce que ne pouvait ignorer le preneur.

La société FJB ne conteste pas avoir occupé le lot A307 en totalité après la réduction de loyer de sorte que le

bailleur était fondé à réclamer l’intégralité du loyer correspondant aux montants des 3 lots ( B314,B315 et

A307).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que le commandement du 10 novembre 2017 a été valablement

délivré, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société FJB,

condamné cette dernière au paiement de la dette locative et fixé l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes subsidiaires de la société FJB

Au visa de l’article 1343-5 du code civil, la société FJB sollicite l’échelonnement de sa dette sur deux années

et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir que ce n’est que le 10 novembre 2017 que le

bailleur lui a notifié sa réclamation au titre des loyers remontant à 2014, qu’il a ainsi tardé à faire valoir ses

droits de sorte qu’elle était en droit de considérer qu’elle n’avait aucune dette de loyers. Elle soutient n’avoir

jamais eu d’arriérés de loyers, que son exercice comptable 2019 est déficitaire, que depuis le 15 mars 2020 son

chiffre d’affaires est en baisse significative conséquence de la crise liée à la pandémie et que l’octroi de délais

de paiement entraîne suspension de la clause résolutoire.

La société Foncière Siba soutient que la société FBJ a été mise en demeure dès le 3 mai 2017 de régulariser sa

situation, qu’elle a eu dans le passé des retards dans le réglement de ses loyers, que sa situation financière ne

justifie pas l’octroi de délais de paiement. Elle ajoute que la demande de suspension de la clause résolutoire ne

se justifie pas puisque la société FBJ a quitté les lieux le 15 juillet 2020.

Sur ce,

Par courriel du 12 avril 2017, à la suite d’une visite du 21 février 2017 constatant l’occupation de la

« Rotonde », le bailleur a invité le preneur à régulariser sa situation.Le 3 mai suivant, sans réponse et constatant

que la société FJB n’avait pas libéré la « Rotonde », le bailleur a informé par lettre avec demande d’accusé de

réception, cette dernière, de ce qu’il procédait à l’appel des loyers et charges de la « Rotonde » depuis le 1^er

octobre 2014.

Il n’apparaît pas du dossier que la société FJB y ait apporté une réponse.

Il n’apparaît pas davantage du dossier que la société FJB ait présenté, depuis la notification du jugement

entrepris, un plan d’apurement de sa dette alors que l’exercice clos au 30 juin 2019 fait apparaître un résultat

d’exploitation négatif de 13.205 €. La société FJB ne produit pas les comptes clos au 30 juin 2020. En

revanche la société Foncière Siba communique le compte de résultat de cet exercice qui laisse apparaître un

résultat d’exploitation bénéficiaire de 9.299 €.

La cour ne dispose pas d’éléments suffisants sur la situation économique et financière de la société FBJ lui

permettant d’envisager l’octroi de délais de paiement.

La société FBJ sera déboutée de sa demande, présentée pour la première fois en appel, de délai de paiement et,

donc, de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour, au surplus, relevant que la société FBJ a

déclaré avoir quitté les lieux le 15 juillet 2020 (ordonnance de la cour de céans du 24 septembre 2020).

Sur la demande de dommages et interêts de la société FJB

La société FBJ se plaint du harcèlement qu’elle a subi de la part du bailleur perturbant son activité. Elle fait

valoir que le bailleur a adopté un comportement fautif et fait preuve de légèreté blâmable en réclamant les

loyers impayés.

La société FBJ vise une pièce ( pièce 14) qui ne justifie en rien d’une désorganisation outre qu’il s’agit de

l’attestation de M^me F dont la cour a dit qu’elle n’était pas probante.

Au regard de la décision de confirmation prise par la cour rejetant les prétentions de la société FBJ, la faute ou

la légereté blâmable de la société Foncière Siba ne sont pas établies.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure prises par le tribunal seront confirmées.

La société FBJ sera condamnée aux dépens d’appel.

Il sera alloué à la société Foncière Siba une indemnité de procédure de 2.000 € en appel. La société FBJ, sera,

en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 20 janvier 2020,

Y ajoutant,

Déboute la SARL FJB de toutes ses demandes,

Condamne la SARL FJB aux dépens d’appel,

Condamne la SARL FJB à verser à la SARL Foncière Siba Île de France la somme de 2.000 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

— signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,