N° RG 22/08006 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OUQJ

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon en référé du 04 novembre 2022

RG : 12-22-00182

S.C.I. CASY

C/

[J]

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 13 Septembre 2023

APPELANTE :

La SCI CASY, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 442 525 895, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, ayant pour mandataire de gestion la société SIMONNEAU

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

INTIMÉS :

M. [S] [J]

né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [Y] [U]

née le [Date naissance 3] 1998 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Ugo IVANOVA, avocat au barreau de LYON, toque : 2933

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Juin 2023

Date de mise à disposition : 13 Septembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SCI Casy est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] dans lequel, par bail d’habitation du 12 décembre 2019, représentée par la SAS Simonneau, elle a donné en location à M. [D] [J] un appartement vide de type 2, au 4ème étage, (logement n°26), moyennant un loyer mensuel principal de 760 €.

Par courriel du 6 septembre 2021 adressé à la régie Simonneau, mandataire du propriétaire, M. [J] a indiqué héberger depuis le 1er septembre 2021 sa compagne, en demandant le renvoi d’un document rempli pour la Caisse d’allocations familiales.

Par courriel en retour du même jour le mandataire indiqué que la conjointe n’étant pas sur le bail, son nom ne pouvait pas être indiqué sur le document CAF.

Par courriel en date du 13 juin 2023, Mme [U] se disant locataire de l’appartement écrivait à la régie subir une invasion de punaises de lit dans l’appartement en demandant les démarches à suivre pour procéder à une désinctisation.

Par un second courriel en date 16 juin 2022, Mme [U] réitérait sa demande et évoquait des gestes de ses voisins de palier qu’elle pensait propices à la propagation de punaises de lit indiquant notamment que le jour même ses voisins avaient déposé un vieux matelas dans les escaliers à proximité de sa porte d’entrée.

Par courriel du même jour le gestionnaire lui répondait que la destruction des insectes rampants ou volants relevait de ses obligations en tant que locataire, qu’il était plus que probable qu’elle avait elle-même amené les insectes dans ses affaires, que le bailleur n’avait pas introduit les insectes dans les lieux loués et n’avait pas à supporter le coût de la destruction. Il renvoyait Mme [U] à l’article 35 du bail.

M. [J] et Mme [U] ont par acte du 23 septembre 2022, assigné la SCI Caszy en référé d’heure à heure, devant le tribunal judiciaire de Lyon. Ils se sont désistés à l’audience du 26 septembre 2022 et par assignation du 28 septembre 2022 ont assigné le bailleur en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir à titre principal la désinsectisation de leur appartement ainsi que de tous les appartements impactés par l’infestation des punaises ainsi que l’allocation d’une provision de 12'311,98 euros.

Par ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a :

Condamné la SCI Casy à faire procéder à la désinsectisation de l’appartement sis [Adresse 2], étage 4, n° 26, pour éradiquer les punaises de lit, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la SCI Casy de faire procéder à la désinsectisation ordonnée, elle sera redevable, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 31 décembre 2022 à 100 € par jour de retard ;

Condamné la SCI Casy à payer à M. [S] [J] et Madame [Y] [U] une provision d’un montant de 97,08 € pour préjudice moral et une provision d’un montant de 800 € pour trouble de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné la SCI Casy à payer à Madame [Y] [U] une provision d’un montant de 250 € pour préjudice moral et une provision d’un montant de 50 € pour pretium doloris, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné la SCI Casy à payer à M. [S] [J] et Madame [Y] [U] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SCI Casy aux entiers dépens ;

Rejeté toute autre demande, et rappelé que la décision était executoire par provision ;

Condamné la SCI Casy aux dépens.

Par déclaration au RPVA enregistrée le 1er décembre 2022, la SCI Casy a interjeté appel e de l’entier dispositif.

Par ordonnance et avis du 14 décembre 2022, les plaidoiries ont été fixées au 20 juin 2023 avec clôture le même jour.

Par conclusions d’appelant n°2 et récapitulatives régularisées le 15 juin 2023, la SCI Casy sollicite voir :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Réformer l’ordonnance du Juge des Contentieux de la Protection de Lyon du 22 novembre 2022, en ce qu’elle :

A retenu la compétence du Juge des Référés pour connaitre des demandes de M. [J] et Mme [U],

A condamné la SCI Casy à faire procéder à la désinsectisation de l’appartement pour éradiquer les punaises de lit, dans un délai de 15 jours suivant la signification,

A fixé une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification,

A condamné la SCI Casy à payer à M. [J] et Mme [U] une provision de 97,08 € en réparation d’un préjudice moral et de 800 € pour trouble de jouissance, outre intérêts au taux légal,

A condamné la SCI Casy à payer à Mme [U] une provision de 250 € pour préjudice moral et de 50 € pour pretium doloris, outre intérêts au taux légal,

A condamné la SCI Casy à payer à M. [J] et Mme [U] une indemnité de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens.

STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal,

Se déclarer incompétente en l’état de référé pour connaitre des demandes de M. [J] et Mme [U], de traîtement, comme indemnitaires ;

Débouter en conséquence M. [S] [J] et Mme [Y] [U] de leurs demandes, en ce compris celles présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Condamner in solidum M. [S] [J] et Mme [Y] [U] à payer à la SCI Casy une indemnité de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de 1ère instance, outre une nouvelle indemnité de 3 000 € sur le même fondement en cause d’appel ;

Condamner M. [S] [J] et Madame [Y] [U], in solidum, aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

Débouter M. [S] [J] et Mme [Y] [U] de leur demande de réalisation de traitements, de plus fort sous astreinte, comme injustifiée, en tout état de cause comme devenue sans objet du fait de leur effectivité pour pallier leurs carences ;

Débouter M. [S] [J] et Madame [Y] [U] de leurs demandes indemnitaires provisionnelles comme injustifiées, non fondées, et se heurtant a minima à des contestations sérieuses ;

Débouter M. [S] [J] et Madame [Y] [U] de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Condamner in solidum M. [S] [J] et Mme [Y] [U] à payer à la SCI Casy une indemnité de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de 1ère instance, outre une nouvelle indemnité de 3 000 € sur le même fondement en cause d’appel,

Condamner M. [S] [J] et Mme [Y] [U], in solidum, aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Casy soutient principalement :

A titre liminaire : elle a acquitté les condamnations, effectué le traitement dans le délai imparti et en quatre phases ;

Le juge des référés n’était pas compétent, il ne pouvait pas trancher les responsabilités, ni prononcer des condamnations pécuniaires et accessoires.

Sur la condamnation à la désinsectisation sous astreinte :

Elle a commandé avant les plaidoiries des vérifications et traitement mais pas par reconnaissance de responsabilité. Le bailleur n’est pas tenu des traitements à tous les stades de l’occupation et en toutes circonstances ;

Il n’existe pas de présomption opposable au bailleur ;

Le logement a été délivré sans le moindre vice plusieurs années avant les faits. Il pouvait être attendu de M. [J] qu’il gère immédiatement la situation sans préjudice de son éventuel recours en remboursement de la dépense. Elle a commandé un traitement à titre conservatoire pour préserver également le voisinage et éviter la propagation du fait de la carence du preneur. Elle a fait vérifier les parties communes le 20 octobre 2022. Aucune présence de punaises de lit n’a été relevée. Elle est intervenue auprès d’autres logements ;

Les textes visent la délivrance et non une obligation générale du bailleur de traiter. La loi Elan n’a pas déchargé le locataire de sa responsabilité, celui-ci ayant l’obligation de garder le logement salubre ;

Il n’y avait pas d’infestation généralisée de l’immeuble. Quelques appartements loués été faiblement impactés mais bien après celui de M.[J].

Sur l’astreinte : la bailleresse a pris la décision de commander le traitement et de faire analyser en amont les parties communes Elle a respecté son engagement conservatoire et au-delà de la condamnation, elle a assumé le traitement des parties communes et de logements voisins ;

Sur les condamnations pécuniaires : sa responsabilité ne peut être retenue. Il existe une contestation sérieuse,elle n’a pas commis de faute.Les dépenses au titre du préjudice matériel incombaient au preneur en charge de l’entretien des lieux. Le trouble de jouissance ne lui est pas imputable ;

Sur le rejet de ses demandes reconventionnelles et complémentaires : elle a demandé en vain à son locataire de traiter la situation lui incombant ;

Sur la demande de liquidation de l’astreinte : celle-ci relève du juge de l’exécution ;

Sur les demandes indemnitaires : les condamnations bien qu’injustifiées étaient mesurées.

Par conclusions en défense régularisées le 7 février 2023, M. [S] [J] et Mme [Y] [U] sollicitent voir :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018,

Rejeter l’appel effectué par la SCI Casy comme étant infondé ;

Confirmer l’ordonnance du 4 novembre 2022 ;

Prononcer la liquidation de l’astreinte à compter de la date à laquelle les punaises de lit auront été éradiquées ;

Au titre de l’appel incident,

Infirmer l’ordonnance du 4 novembre 202 uniquement en ce qu’elle n’a pas retenu une perte de jouissance du logement et qu’elle n’a octroyé qu’une provision de 250 € sur le préjudice moral subi,

En conséquence :

Condamner la SCI Casy à verser aux intimés la somme de 12'930,10 €, représentant la perte de jouissance ainsi que le préjudice moral subséquent ;

Condamner la SCI Casy à verser aux intimés la somme qui résultera de la liquidation de l’astreinte, cette dernière ne pouvant être inférieure à la somme de 5 700 €, représentant les 57 jours pendant lesquelles l’infestation a perduré.

En tout état de cause,

Condamner la société défenderesse à verser au demandeur la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs conclusions, les intimés soutiennent principalement :

L’appelante ne conteste pas la compétence du juge des référés sauf sur l’octroi de dommages et intérêts. La compétence du juge des référés est acquise. Le bailleur ne démontre pas que les intimés auraient commis des manquements dans l’entretien de leur appartement. L’obligation n’était pas contestable ;

Sur la condamnation de la SCI Casy : la SCI inverse la charge de la preuve. Il n’est aucunement nécessaire que le bailleur soit responsable de l’infestation pour être tenu d’y remédier des lors qu’est empêchée la jouissance d’un logement répondant aux normes minimales de décence ;

Il est vraisemblable que le comportement de leurs voisins est à l’origine de l’apparition des punaises de lit. Ces comportements ont été portés à la connaissance du bailleur plusieurs mois avant la mise en demeure à l’origine de la procédure puis de manière récurrente ;

Les intimés ne font que subir ce comportement et la carence de leur bailleur à répondre d’une obligation de résultat ;

La cause de la propagation réside uniquement dans le comportement du bailleur ;

Sur l’astreinte : la SCI a ignoré son obligation de remettre un logement décent pendant plus de quatre mois ;

Sur les condamnations pécuniaires : l’obligation est sérieusement constatable ;

Sur la liquidation de l’astreinte : la réfection de l’ensemble des joints permettant d’assurer l’étanchéité faisait partie de l’obligation du bailleur non respectée avant plusieurs semaines ;

Sur l’appel incident : outre le stress, les intimés ne peuvent dormir dans leur lit. Leurs affaires sont entreposées dans des sacs hermétiques. Ils ne peuvent ni télétravailler ni recevoir. Leur jouissance a totalement disparu. Le préjudice moral a été sous-évalué.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’execution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de désinsectisation :

L’article 1719 du Code civil édicte que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucunes stipulations particulières :

de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ;

d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé exempte de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties indique en l’article 35 des conditions générales, que le preneur s’oblige à :

« détruire les parasites, insectes, rats, souris, etc. dans les parties privatives, aussi bien dans son appartement que dans ses annexes (cave, grenier). Si l’efficacité des mesures d’hygiène est subordonnée à une intervention dans l’ensemble de l’immeuble, le preneur devra laisser libre accès aux lieux loués au personnel chargé de cette opération et il supportera sa part contributive des frais afférents. »

Il n’est pas contesté en l’espèce qu’à l’entrée dans les lieux le 19 décembre 2019, aucune présence d’insectes n’a été relevée et que la présence de punaises de lit dans le logement loué vide, a été signalée au mandataire du bailleur pour la première fois par courriel du 13 juin 2022 soit plus de 30 mois après.

Pour autant, dès sa saisine le 13 juin 2022 Mme [U] mettait en cause ses voisins et dans son courriel du 16 juin mentionnait le dépot dans les marches menant au grenier d’un vieux matelas, ce, à proximité de sa porte d’entrée.

La SCI Casy, propriétaire de l’entier immeuble était ainsi informée non seulement de la présence de punaises de lit dans l’un des logements loués mais également de la possibilité de la présence de punaises de lit dans les parties communes et du risque de propagation au sein d’autres logements si tel n’était déjà pas le cas.

La saisine du mandataire par les locataires a été réitérée par lettre du conseil de M. [J] au mandataire du propriétaire en date du 12 juillet 2022.

Par ailleurs les intimées produisent :

un certificat médical établi le 22 juillet 2022 au profit de M. [G] [L], autre occupant de l’immeuble, selon lequel l’examen clinique retrouvait des lésions cutanées typiques de piqûres de punaises de lit ;

un écrit manuscrit au nom d'[X] [B] et [C] [P] en date du 27 août 2022 selon lequel ces derniers, domiciliés au troisième étage, avaient constaté l’apparition de punaises de lit dans leur appartement depuis le début du mois d’août et malgré plusieurs sollicitations auprès de la régie SLCI Simonneau, celle-ci refusait d’intervenir pour traiter l’immeuble.

L’obligation imposée aux locataires dans le bail de traiter la présence éventuelle de nuisibles au sein de leur appartement ne dispensait aucunement le propriétaire d’intervenir puisque devant assurer une jouissance paisible.

La contestation de la SCI Casy n’est pas sérieuse alors que l’urgence était caractérisée par le risque sanitaire présenté par les punaises de lit.

Bien que l’assignation devant le juge du contentieux de la protection après une première action mal orientée, a été délivrée le 28 septembre pour l’audience du 14 octobre 2022, La SCI Casy n’a missionné une entreprise que le 12 octobre.

A la date de l’audience de référé, la désinsectisation n’était pas intervenue.

La cour confirme en conséquence la décision attaquée en ce qu’elle a condamné le bailleur à faire procéder à la desinsectisation de l’appartement n° 26 pour éradiquer les punaises de lit dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision.

L’absence de diligences antérieures de la SCI justifie également la confirmation de l’astreinte prononcée par le premier juge passé le délai de 15 jours à hauteur de 100 € par jour de retard.

Sur les demandes de provision :

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’execution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sont sollicitées une provision au titre du préjudice de jouissance et une provision au titre du préjudice moral.

L’origine de la présence de punaises de lit au sein de l’appartement n’est pas déterminée. Le juge des référés qui est juge de l’évidence ne peut se prononcer sur les responsabilités encourues du fait de la présence des insectes. Le bailleur oppose ainsi une contestation sérieuse à la demande de provision.

Pour autant, si le cas échéant la question de l’indemnisation des locataires et de la responsabilité du bailleur du fait de la présence de punaises de lit relève du juge du fond, la responsabilité du bailleur est engagée sans contestation serieuse en son retard à intervenir, retard générateur d’un trouble de jouissance durant quatre mois.

La cour confirme la condamnation de la SCI Casy à payer à son locataire M. [J] une provision de 800 euros au titre du préjudice de jouissance.

La cour retient l’existence de contestations sérieuses quant au principe des demandes de provisions au titre du préjudice moral et d’un pretium doloris et demandes au titre du préjudice de joissance de Mme [U], laquelle n’a pas de lien contractuel avec la société appelante.

Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

La cour relève que le juge des référés ne s’est pas réservé le prononcé de l’astreinte et en respect du double degré de,juridiction rappelle que la demande relève du juge de l’execution du tribunal judiciaire et aucunement de la compétece de la cour d’appel.

La demande des intimés doit être rejetée.

Sur les mesures accessoires :

La cour confirme sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile la décision attaquée.

Succombant au principal en appel, la SCI Casy est condamnée aux dépens de l’instance et en équité au paiement à M. [J] d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa propre demande sur le même montant ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné la SCI Casy à payer à M. [S] [J] et Madame [Y] [U] une provision d’un montant de 97,08 € pour préjudice moral et une provision d’un montant de 800 € pour trouble de jouissance, et à payer à Madame [Y] [U] une provision d’un montant de 250 € pour préjudice moral et une provision d’un montant de 50 € pour pretium doloris, outre intérêts au taux légal à compte de la présente décision,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Casy à payer à M. [S] [J] une provision d’un montant de de 800 € pour trouble de jouissance ;

Rejette toute autre demande de provision ;

Confirme pour le surplus l’ordonnance de référé attaquée.

Y ajoutant,

Rejette la demande en liquidation de l’astreinte ;

Condamne la SCI Casy aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la SCI Casy à payer à M. [D] [J] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT