N° RG 20/01924

N° Portalis DBVX – V – B7E – M5IU

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 18 février 2020

Chambre 3 cab 03 C

RG : 16/09655

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 30 Novembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. GARAGE FULCHIRON

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1102

et pour avocat plaidant Maître Jean-Christophe BASSON-LARBI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.N.C. QUARANTAINE FULCHIRON, ayant pour mandataire de gestion la Régie JURON & TRIPIER, société en nom collectif d’administration de biens, dont le siège social est [Adresse 6],

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

S.C.I. [M]

[Adresse 10]

[Localité 11]

non constituée

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. MV ASSOCIES

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Patrick LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 713

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Octobre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Janvier 2023

Date de mise à disposition : 16 mars 2023 prorogée au 29 juin 2023, au 26 octobre 2023, au 16 novembre 2023, puis au 30 novembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La société Garage Fulchiron exploite un garage automobile dans des locaux situés à [Localité 11], au rez de chaussée de trois immeubles suivant trois baux stipulés indivisibles. Ces baux lui ont été consentis par les membres de l’indivision [J], alors propriétaire des lieux, et portent sur :

— des locaux d’une surface de 260 m² situés au [Adresse 3] (à l’adresse du [Adresse 8]), pour l’exploitation d’un commerce de garage, outre un appartement de 115 m² à usage d’habitation personnelle et bourgeoise,

— des locaux d’une surface de 163 m², situés au [Adresse 1],

— des locaux d’une superficie de 267 m² situés au [Adresse 2] (à l’adresse du [Adresse 7]).

Le 3 mai 2001, les membres de l’indivision [J] ont cédé le local de 163 m² situé [Adresse 5] à la SCI Caroma et à la SCI [Adresse 7]. Suivant acte du 29 mai 2002, les SCI ont consenti un nouveau bail commercial stipulé indivisible des deux autres baux à la SARL garage Fulchiron.

Les baux sont parvenus à échéance le 2 septembre 2011 pour ceux situés au [Adresse 2] et au 31 décembre 2010 pour le local du [Adresse 1].

Par actes d’huissier de justice signifiés le 19 décembre 2013, la SARL garage Fulchiron en a sollicité le renouvellement auprès de ses bailleurs. Les SCI Caroma et [Adresse 7] ont donné leur accord le 14 mars 2014, à effet au 1er janvier 2014.

Les membres de l’indivision [J] n’ont pas répondu dans le délai de trois mois et ont cédé leurs locaux à la SNC Quarantaine Fulchiron.

Par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2015, la société Quarantaine Fulchiron a signifié à la SARL garage Fulchiron un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction fondé sur l’exercice du droit d’option de l’article L.145-57 du code de commerce.

La SARL garage Fulchiron a répondu de 7 janvier 2016 qu’elle considérait ce refus de renouvellement tardif et de nul effet comme intervenu après l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article L145-10 du code de commerce.

La société Quarantaine Fulchiron a saisi le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 18 février 2020 a :

— déclaré recevables les demandes de la société Quarantaine Fulchiron ainsi que l’intervention volontaire de la SCI [M],

— jugé valable le refus de renouvellement signifié le 4 décembre 2015 et dit qu’il emporte expiration des trois baux à effet du 1er janvier 2016,

— prononcé la caducité du bail liant la SARL garage Fulchiron à la SCI [M] à effet du 1er janvier 2016,

— rappelé que la SARL garage Fulchiron bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, sauf à ce que la société Quarantaine Fulchiron obtienne la résiliation judiciaire des baux,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— ordonné une expertise en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction.

La SARL garage Fulchiron a relevé appel de cette décision par déclaration du 10 mars 2020.

Par conclusions déposées au greffe le 21 août 2020, la SARL garage Fulchiron demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, le réformant, de :

En tout état de cause sur la fin de non-recevoir :

— constater que la société Quarantaine Fulchiron a, par instance séparée, reconnu le principe du renouvellement des baux en sollicitant la résiliation de ces derniers, constater qu’il s’agit d’un aveu judiciaire qui s’oppose à voir reconnaître le bien-fondé de son adoption et de refus de renouvellement,

— dire et juger que les demandes de la société Quarantaine Fulchiron s’opposaient au principe d’Estoppel,

En conséquence, réformer le jugement dont appel et rejeter les demandes, fins et prétentions irrecevables de la société Quarantaine Fulchiron et les demandes de la SCI

[M] intervenante,

Au fond,

— dire et juger irrecevables ses demandes de dommages et intérêts, de reconnaissance de la fin du bail et de désignation d’un expert,

— constater que l’acte d’huissier de non-renouvellement des baux n’est aucunement motivé par un éventuel manquement de la part du preneur ou une contestation du montant du loyer,

Sur le parfait renouvellement du bail dans son principe et ses modalités,

— constater l’acceptation du principe du renouvellement du bail par l’ancien bailleur,

— constater l’acceptation des modalités et du prix du bail renouvelé par l’ancien bailleur puis par la société Quarantaine Fulchiron,

— constater la cession du bien après la demande de renouvellement et acceptation du principe de celui-ci et la nécessaire acceptation par les bailleurs du prix du loyer renouvelé,

En conséquence,

— dire et juger qu’il n’y a pas eu de discussion sur le prix du loyer accepté,

Sur l’irrecevabilité, la nullité et l’invalidité du droit d’option dit « refus de renouvellement» exercé par la société Quarantaine Fulchiron par exploit d’huissier du '22 octobre 2015" (en réalité 4 décembre 2015),

— constater que la société Quarantaine Fulchiron a tacitement accepté le prix du loyer,

— constater que le bail renouvelé était définitif lorsque que la société Quarantaine Fulchiron a acquis les locaux,

— constater la mauvaise foi de la société Quarantaine Fulchiron,

— dire et juger que le droit d’option n’était ouvert qu’au seul bailleur ayant accepté tacitement le principe du renouvellement, soit l’indivision [J],

En conséquence,

— dire et juger que la société Quarantaine Fulchiron n’avait pas qualité pour refuser le renouvellement,

— dire et juger irrecevable l’exercice du droit d’option, l’abus du droit d’option et son détournement tirés de l’absence de toute discussion et de tout désaccord relatif à la fixation du prix du bail renouvelé,

Sur l’intervention de la SCI [M],

— constater que l’intervention de la SCI [M] n’est pas principale puisque ses demandes dépendent du succès des prétentions de la société Quarantaine Fulchiron,

— constater au visa des articles 329 et 330 du code de procédure civile que la société

[M] n’a pas, dans le délai de deux ans, exercé son droit de repentir, que le bail signé entre la SARL garage Fulchiron et la société [M] s’est donc poursuivi selon les mêmes termes dans le cadre du renouvellement,

— constater que la société [M] n’a aucun intérêt à agir dans le cadre de son intervention volontaire,

— rejeter son intervention et la déclarer irrecevable en ses demandes et, en tout état de cause, mal fondée,

A titre subsidiaire,

— constater que la société Quarantaine Fulchiron est revenue sur les effets du refus de renouvellement,

— constater que le refus de renouvellement ne porte pas sur l’intégralité des baux et pour motif grave et légitime,

— constater que la signification du refus de renouvellement n’est intervenue qu’après le délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement et est de fait hors délai,

— constater que la société Quarantaine Fulchiron ne démontre nullement la réalité d’un préjudice du fait du comportement de la SARL garage Fulchiron,

En conséquence,

— dire et juger que l’acte de signification du refus de renouvellement en date du '4 septembre 2015" (en réalité 4 décembre 2015) est nul sans effet,

— dire et juger que la société Quarantaine Fulchiron ne peut prétendre à un droit d’option ou de rétractation,

— dire et juger que le principe du renouvellement du bail est acquis,

— dire et juger que les demandes de la société Quarantaine Fulchiron sont mal fondées,

— débouter la société Quarantaine Fulchiron de sa demande de dommages et intérêts,

— dire et juger que les demandes de la société [M] sont mal fondées et en conséquence, l’en débouter,

À titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour confirmait la validité du droit d’option de la société Quarantaine Fulchiron,

— condamner la société Quarantaine Fulchiron à payer à la SARL garage Fulchiron l’indemnité d’éviction et à réparer l’intégralité des préjudices accessoires,' avec exécution provisoire’ suivant expertise à ordonner,

— condamner solidairement la société Quarantaine Fulchiron et la société [M] à indemniser l’intégralité du préjudice, qu’il y ait ou non maintien d’une activité résiduelle sur le site et en tenant compte des contraintes qui découleraient de cette situation,

— donner mission à l’expert d’évaluer l’intégralité du préjudice,

En tout état de cause,

Vu les articles 1103 et 1004 du nouveau code civil,

— constater que la société Quarantaine Fulchiron a exécuté déloyalement les dispositions contractuelles et 'commis un abus de droit au préjudice du bailleur excèdent dans leurs prérogatives de leur bailleur qu’elles exécutent déloyalement les dispositions contractuelles',

— dire et juger que la situation a causé un préjudice à la SARL garage Fulchiron,

En conséquence,

— condamner les sociétés [M] et Quarantaine Fulchiron à payer à la SARL garage Fulchiron la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Quarantaine Fulchiron à payer à la SARL garage Fulchiron la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 14 juin 2021, la SARL MV Associés est intervenue volontairement à l’instance et demande à la cour de :

Vu l’acte de vente versé aux débats,

— dire et juger qu’elle est bien fondée à intervenir dans le cadre de la présente instance,

— dire et juger recevables les interventions volontaire et accessoire de la SARL MV Associés,

— dire et régulier le refus de renouvellement signifié le 4 décembre 2015 par la société Quarantaine Fulchiron

— dire et juger indivisibles les baux portant sur les locaux loués à la SARL garage Fulchiron,

En conséquence,

— confirmer la désignation de M. [U] [T], expert, afin de permettre d’évaluer l’indemnité d’éviction ainsi que l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’expiration des baux,

En tout état de cause ,

— prononcer la caducité du bail signé le 29 mai 2002 et ayant actuellement la SARL MV Associés venant aux droits de la société CRBD et de la société [M], et la SARL garage Fulchiron en raison de la résiliation des deux autres baux commerciaux,

— dire que cette caducité prendra effet à compter du versement par la société Quarantaine Fulchiron de l’indemnité d’éviction,

— condamner la SARL garage Fulchiron aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de M^e Patrick Lévy, avocat, sur son affirmation de droit.

Par conclusions déposées au greffe le 14 septembre 2021, la société Quarantaine Fulchiron demande à la cour de :

— accueillir l’intervention volontaire de la société MV Associés, y faire droit,

— débouter la SARL garage Fulchiron de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 18 février 2020,

Y ajoutant,

— condamner la SARL garage Fulchiron à payer à la société Quarantaine Fulchiron une indemnité de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl DPG & Associés, avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2021.

MOTIVATION

— sur l’intervention volontaire de la société MV Associés

La société MV Associés justifie qu’elle a acquis l’immeuble du [Adresse 5] suivant acte du 30 novembre 2020 et qu’elle vient aux droits de la société CRBD qui l’avait elle-même acquis le 29 mai 2020 de la société [M]. Bailleresse de la SARL garage Fulchiron, elle fait valoir que l’acceptation de renouvellement du bail par les propriétaires aux droits desquels elle se trouve ne prive pas la société Quarantaine Fulchiron le droit de refuser à la SARL garage Fulchiron le renouvellement des deux autres baux, qui portent sur près de 80 % de la surface totale occupée par la preneuse. Elle rappelle que les trois baux stipulent qu’ils sont indivisibles et fait observer que le non-renouvellement des deux autres baux rendra impossible l’exploitation de son activité par la SARL garage Fulchiron, de sorte que le bail la liant à cette société est susceptible d’être déclaré caduc, et demande à la cour d’accueillir son intervention volontaire accessoire.

La société MV Associés justifiant parfaitement de son intérêt à agir, son intervention volontaire accessoire sera déclarée recevable.

— sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL garage Fulchiron

Au motif que la société Quarantaine Fulchiron a introduit deux actions à son encontre, l’une initiée le 26 avril 2016 en résiliation judiciaire des baux et la présente, initiée le 29 juillet 2016, tendant à voir constater leur non-renouvellement opposé par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2015, la SARL garage Fulchiron fait valoir que ces demandes sont contraires, qu’en engageant la deuxième action le bailleur reconnaît que les baux sont toujours en cours, et que la société Quarantaine Fulchiron doit être déboutée de ses demandes irrecevables.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. La sanction encourue n’est pas le rejet des demandes, mais leur irrecevabilité.

Ainsi que l’ont énoncé les premiers juges, la contradiction alléguée en l’espèce résulte de la position de la société Quarantaine Fulchiron dans deux instances distinctes, et non au cours d’une unique procédure, de sorte qu’elle n’encourt pas la sanction tirée du principe d’estoppel.

C’est à juste titre que le tribunal a fait au surplus observer qu’il n’existe aucune contradiction entre le fait de soutenir dans la présente instance que le refus de renouvellement serait valable et celui de solliciter par une instance introduite postérieurement le prononcé de la résiliation des baux pour violation de l’interdiction de sous-location à effet de priver le preneur du droit à indemnité d’éviction, étant rappelé que l’assignation du 22 juillet 2016 précise que le bailleur a offert à la preneuse de payer une indemnité d’éviction « pour le cas où ce locataire satisferait aux conditions requises pour bénéficier du droit à renouvellement et sous réserve que les baux en question ne soient pas résiliés pour une autre cause », de sorte que la société garage ne peut prétendre avoir été induite en erreur sur les intentions de son adversaire, ce qu’elle ne fait d’ailleurs pas.

Enfin, le tribunal a pertinemment relevé que la demande de résiliation judiciaire des baux ne peut valoir renonciation à se prévaloir du refus de renouvellement antérieurement dénoncé, ni aveu de ce qu’il serait inopérant.

— sur le droit d’option de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement du preneur, le bailleur doit lui faire connaître s’il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de son refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Cependant, cette acceptation ne présente qu’un caractère provisoire.

En effet, au termes de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive sur la fixation du prix du bail, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il en résulte que le silence du bailleur ne fait pas obstacle à l’exercice de ce droit d’option qui lui permet de refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction tant que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur les conditions et le prix du bail renouvelé, dans le délai de la prescription biennale, ou tant que le loyer n’a pas été judiciairement fixé (Civ. 3ème, 16 septembre 2015, pourvoi n°1420461).

La SARL garage Fulchiron affirme que la société Quarantaine Fulchiron n’ayant émis aucune contestation relative au prix du bail renouvelé dans les trois mois de sa demande de renouvellement, elle l’avait tacitement accepté. Or, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’une manifestation de volonté non équivoque qui n’est nullement démontrée en l’espèce tant de la part des membres de l’indivision [J] que de la part de la société Quarantaine Fulchiron, et ne saurait résulter du silence des bailleurs successifs.

En conséquence, la société Quarantaine Fulchiron disposait encore du droit d’agir en fixation du loyer à la date du 4 décembre 2015, et donc du droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement du bail, dans la mesure où elle n’avait pas accepté le maintien du loyer proposé par la locataire. Le bailleur ayant exercé un droit dont il disposait, ni l’abus ni la mauvaise foi allégués par la société Garage ne sont démontrés.

Enfin, il importe peu que la société Quarantaine Fulchiron n’ait pas encore été propriétaire des lieux loués à la date à laquelle la preneuse a formé sa demande de renouvellement dès lors qu’elle avait effectivement cette qualité, et par suite celle de bailleur, à la date à laquelle elle a valablement exercé son droit d’option.

— sur la portée du refus de renouvellement

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal, analysant les clauses contractuelles identiques insérées dans les trois baux liant la société Quarantaine Fulchiron et la SARL MV Associés à la SARL garage Fulchiron, en a déduit que l’un quelconque des bailleurs peut unilatéralement refuser le renouvellement de son bail ou de ses baux, nonobstant leur indivisibilité avec les autres contrats et le principe y énoncé de la nécessité d’une action simultanée de l’ensemble des bailleurs, à condition de supporter seul le versement de la totalité de l’indemnité d’éviction, en ce comprise la part ayant vocation à compenser la perte des locaux loués par les autres bailleurs au cas où la SARL garage Fulchiron ne puisse maintenir son activité compte tenu de la spécificité de son exploitation, et qu’en l’espèce, la société preneuse ne pourra poursuivre son exploitation dans les seuls locaux dont est propriétaire la SARL MV Associés, compte tenu de leur surface de 263 m² seulement.

Le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu’il a retenu que le non renouvellement des baux portant sur les locaux situés [Adresse 2] entraîne caducité du bail consenti sur l’immeuble 1 bis de la même rue, que la caducité a pris effet à la même date de l’expiration des baux non renouvelés, à savoir le 1er janvier 2016, et que le refus de renouvellement signifié le 4 septembre 2015 et valablement exprimé par la société Quarantaine Fulchiron a entraîné l’expiration de l’ensemble des baux au 1er janvier 2016.

— sur la fixation de l’indemnité d’éviction et la désignation d’un expert judiciaire

Une indemnité d’éviction revenant à la SARL garage Fulchiron en conséquence de l’expiration des baux, sauf résiliation des contrats pour une autre cause, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— rappelé que la preneuse bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, sauf à ce que la société Quarantaine Fulchiron obtienne la résiliation des deux baux portant sur les locaux aux torts de la locataire,

— rappelé que la SARL garage Fulchiron a droit au versement de l’indemnité d’éviction , sous la même réserve de la non-résiliation judiciaire des baux,

— réservé la demande visant à la condamnation des bailleresses à payer l’indemnité d’éviction, sauf à préciser que la société MV Associés vient aux droits de la société [M], et

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire, en ajoutant à cette mission celle de donner tous les éléments d’appréciation de la valeur locative des locaux permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL garage à compter de la résiliation des baux, soit du 1er janvier 2016.

— sur la demande de dommages et intérêts de la SARL garage Fulchiron

Il ya lieu d’approuver le jugement qui a débouté de ce chef la SARL garage Fulchiron qui ne rapporte pas la preuve d’un abus de droit commis par la société Quarantaine Fulchiron, aucun élément ne caractérisant la mauvaise foi de cette société dans l’introduction et la poursuite des deux procédures engagées contre sa preneuse.

La SARL garage Fulchiron, qui succombe en son appel, supportera les dépens et sera condamnée à payer à la société Quarantaine Fulchiron la somme de 6.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable la SARL MV Associés en son intervention volontaire,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 18 février 2020 dans toutes ses dispositions, sauf à substituer la SARL MV Associés à la SCI [M] aux droits de laquelle elle se trouve depuis le 30 novembre 2020,

Y ajoutant,

Dit qu’outre la mission qui lui a été impartie par le tribunal, l’expert devra donner tous les éléments d’appréciation de la valeur locative des locaux permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL garage Fulchiron à compter du 1er janvier 2016, date de l’expiration des baux ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 juin 2024 auprès de la 3ème chambre du tribunal judiciaire ;

Condamne la SARL garage Fulchiron aux dépens, avec distraction au profit de la Selarl DPG & Associés, avocats, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société Quarantaine Fulchiron la somme de 6.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT