N° RG 23/04109 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O7M6

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 12 avril 2023

RG : 11-21-004281

S.C.I. DU MORTIER-I

C/

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Juillet 2025

APPELANTE :

SCI DU MORTIER-I, SCI immatriculée au RCS de LYON D 794 985 671 dont le siège social est sise [Adresse 1], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 1259

INTIMÉE :

Mme [X] [B]

née le 16 Mai 1948 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maxence GENTY, avocat au barreau de LYON, toque : 2298

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2025

Date de mise à disposition : 09 Juillet 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er novembre 2017 à effet au 15 décembre 2017, la SCI du Mortier-I, représentée par son gérant, M. [G] [M], a consenti à Mme [X] [B] une location portant sur un appartement de type T4 en duplex, au rez-de-chaussée d’un bâtiment situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 525 € et de charges.

L’article 5 de ce contrat relatif aux «'charges'» mentionne que «'l’immeuble est équipé d’un compteur général'» pour l’électricité (fournisseur EDF), le chauffage (fournisseur GDF) et l’eau froide (fournisseur SUEZ) et que «'les logements sont pourvus de compteurs individuels'», avec la mention figurant entre parenthèse concernant le compteur individuel du chauffage «'radiateurs thermostatiques'» et la précision, identique pour chacune de ces trois séries de charges, que «'le relevé des compteurs sera effectué trimestriellement par la SCI du Mortier-I en liaison et concertation avec les locataires': fin mars / fin juin / fin septembre / fin décembre. La facturation par la SCI du Mortier-I intervient dans la quinzaine suivante …'». Il est en outre précisé, concernant l’eau chaude, que chaque logement, équipé d’un cumulus, est responsable de la sa propre consommation.

Par ailleurs, ce contrat comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de «'loyer ou des charges dûment justifiées, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie'» non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par lettre recommandée de son conseil du 4 février 2021, Mme [B] a demandé à la société bailleresse de lui rembourser les charges d’eau, d’électricité et de gaz acquittées depuis l’origine du bail au motif qu’elle ne dispose pas de compteurs individuels et que les appels de charges lui attribuant des consommations sont illégaux.

Par courrier en réponse du 8 février 2021, la SCI du Mortier-I a d’abord rappelé les termes du contrat de bail, soulignant qu’en le signant, la locataire a accepté les modalités spécifiques de facturation des charges pendant les quatre phases de travaux de réhabilitation de l’immeuble. La société bailleresse a ensuite indiqué que la pose d’un compteur individuel pour l’eau froide est effective depuis la fin de l’année 2020, que la la pose d’un compteur-individuel pour l’électricité le sera en juillet 2021 et qu’elle n’a vocation à gérer durablement que le chauffage de l’immeuble.

Le 4 août 2021, la SCI du Mortier-I a fait délivrer à Mme [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 851,42 € au titre des charges locatives impayées, outre les frais.

Par lettre recommandée du 9 novembre 2021, la SCI du Mortier-I, en la personne de son gérant, M. [G] [M], a notifié à Mme [B] un congé à effet au 15 décembre 2023 pour les motifs réels et sérieux ainsi libellés':

«'charges impayées à ce jour pour un montant de 851,42€,

agressions verbales et physiques en date du 4 novembre 2021 sous le préau de l’immeuble sur la personne de M. [Y] [M].'».

Par exploit du 19 octobre 2021, Mme [B] a fait assigner la SCI du Mortier-I devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à poser un compteur individuel gaz dans l’appartement donné à bail et à l’indemniser des préjudices soufferts.

Par jugement contradictoire rendu le 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a statué ainsi :

Condamne la SCI du Mortier-I à faire installer pour le logement loué à Mme [X] [B] un compteur individuel de gaz, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai de 3 mois après signification de la présente décision,

Condamne la SCI du Mortier-I à payer à Mme [X] [B] la somme de 3'923,92 € correspondant aux charges acquittées à tort à compter du 30 octobre 2018 jusqu’en 2020 inclus,

Condamne Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022,

Déboute la SCI du Mortier-I de sa demande en paiement du surplus des charges,

Déboute la SCI du Mortier-I de ses demandes de résiliation de bail,

Condamne la SCI du Mortier-I à payer à Mme [X] [B] la somme de 2'000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SCI du Mortier-I à payer à Mme [X] [B] la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI du Mortier-I aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu en substance :

Que faute de tout élément utile pour justifier de l’impossibilité technique de l’installation d’un compteur individuel de gaz, et sans qu’il soit possible de connaître la réalité d’un sous-compteur de nature à quantifier la consommation de chauffage, il y a lieu de condamner la SCI du Mortier-I à faire installer un compteur individuel de gaz pour le logement de Mme [B]';

Que le tableau récapitulatif des consommations d’énergie facturées établi par la société bailleresse ne précise pas la date des relevés qui n’ont d’ailleurs pas été contradictoires contrairement aux prévisions du bail et ce tableau n’est étonnement accompagné d’aucune facture fournisseur'; que cette situation enfreint l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et Mme [B] est fondée, sur le principe, à obtenir remboursement des charges réglées, dans la limite de la prescription applicable'; que les taxes d’ordres ménagères sont parfaitement justifiées';

Qu’aucun motif sérieux et légitime ne justifie la résiliation du bail dès lors que Mme [B] était fondée à ne pas honorer les charges locatives qui n’ont jamais donné lieu à des justifications et la SCI bailleresse ne fournit aucun élément sur le déroulement des faits d’agression qu’elle prétend avoir subis'; que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire ne sont pas réunies puisque les sommes réclamées constituent uniquement des charges indues et que la demande de résiliation de bail est irrecevable en ce qu’elle n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département';

Que la société bailleresse a commis une faute et causé un préjudice moral à Mme [B], âgée de 70 ans, en ce que, alors qu’une instance en contestation de charges était pendante, elle n’a pas craint de délivrer un congé et ce, après avoir délibérément coupé la fourniture de chauffage de son logement en octobre puis en novembre 2021.

Par déclaration en date du 17 mai 2023, la SCI du Mortier-I a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 11 septembre 2023 (conclusions d’appel n°2), la SCI du Mortier-I demande à la cour :

Réformer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SCI du Mortier-I à faire installer pour le logement loué à Mme [X] [B] un compteur individuel de gaz, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai de 3 mois après signification de la présente décision,

Condamné la SCI du Mortier-I à payer à Mme [X] [B] la somme de 3'923,92 € correspondant aux charges acquittées à tort à compter du 30 octobre 2018 jusqu’en 2020 inclus,

Condamné Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022,

Condamné la SCI du Mortier-I à payer à Mme [B] la somme de 1'000 € en réparation de son préjudice moral et la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Débouté la SCI du Mortier-I ses autres demandes,

En conséquence, statuant à nouveau :

Débouter Mme [B] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Mme [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 1'749,43 € correspondant à l’arriéré consommation d’eau, d’électricité, de chauffage au gaz de son entrée dans les lieux au 21 novembre 2022,

Condamner Mme [B] à payer à la SCI du Mortier-I la consommation du chauffage au gaz jusqu’à son départ des lieux,

Sur la résiliation du bail':

A titre principal :

Valider le congé notifié par la SCI du Mortier-I à Mme [B] par courrier retiré le 22 novembre 2021, et dire que les lieux devant être libérés au plus tard le 15 décembre 2023,

A titre subsidiaire :

Constater la résiliation du bail,

A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [B],

Dans tous les cas :

Ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef au besoin en ayant recours à la force publique,

Condamner Mme [B] à payer à la SCI du Mortier-I l’intégralité des charges, puis à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux,

Au titre des frais irrépétibles et des dépens :

Condamner Mme [B] à payer à la SCI du Mortier-I une indemnité de 2'000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du PV de constat du 1er février 2023 et de l’expertise privée du 12 juillet 2023.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 26 septembre 2023 (conclusions d’appel incident n°3), Mme [X] [B] demande à la cour :

A titre principal,

Dire et juger Mme [X] [B], recevable et bien fondée en ses demandes,

Par conséquent,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre de la taxe d’ordure ménagère,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 3'923,92 € au titre de l’arriéré locatif,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 2'000 € à titre de préjudice moral,

Et statuant de nouveau,

Débouter la SCI du Mortier-I de toutes ses demandes,

Condamner la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 1'050,00 € à titre d’indemnité pour trouble de jouissance résultant de l’indécence du logement,

Condamner la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 5'344,89 € à Mme [X] [B] au titre de son préjudice financier résultant des charges indûment payées ou subsidiairement au paiement de la somme de 4'444,89 € à ce même titre, avec taux d’intérêt légal applicable à compter de la mise en demeure du 4 février 2021,

Condamner la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 4'000,00 € à Mme [X] [B] au titre de son préjudice moral et matériel,

Confirmer le jugement pour le surplus,

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre de la taxe d’ordure ménagère,

Débouter la SCI du Mortier-I de toutes ses demandes,

Confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

Condamner la SCI du Mortier-I au paiement de la somme de 3'000,00 € au titre de l’article 700,

Condamner la SCI du Mortier-I au paiement des dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de pose d’un compteur d’un compteur-individuel gaz':

Mme [B], prenant acte que la SCI du Mortier-I indique avoir désormais posé un compteur individuel de gaz, considère que l’appelante n’en rapporte pas la preuve par le procès-verbal de constat qu’elle produit et qui décrit un compteur qui se situe sur une vanne d’eau chaude, sans qu’on sache précisément si ce compteur concerne le chauffe-eau ou le chauffage et donc s’il constitue un compteur calorique tel qu’exigé par les dispositions légales. Elle estime en outre que la société appelante ne justifie pas de la conformité du compteur de gaz posé, outre qu’elle ne reçoit toujours pas de facture fournisseur à son nom mais qu’elle continue de recevoir les décomptes de la SCI du Mortier-I pour des montants étrangement élevés. Au demeurant, elle relève que l’affirmation de pose d’un compteur individuel vient contredire l’argumentaire de la société appelante selon lequel il est impossible de poser des compteurs individuels et d’installer le gaz de ville. Elle critique l’expertise privée de la société Expertises Construction produite par la SCI du Mortier-I à hauteur d’appel dans la mesure où l’expert privé prend pour acquis les déclarations de M. [M], outre que la situation décrite ne résout pas la violation de la règle selon laquelle le locataire doit être en mesure de choisir ses fournisseurs d’électricité et de gaz en application de l’article L.331-1 du code de l’énergie, ce que l’absence de compteur individuel ne permet pas.

La SCI du Mortier-I rappelle que le bâtiment est une ancienne école qui fait l’objet d’une réhabilitation complète qui implique un certain nombre de travaux, parmi lesquels la mise en place de compteurs individuels pour les consommations d’électricité et d’eau désormais réalisée, mais qu’en revanche, le chauffage au gaz reste fourni par une chaudière collective. Elle demande l’infirmation de la décision attaquée qui l’a condamnée à la pose d’un compteur individuel gaz alors qu’il n’existe aucune obligation légale de faire installer un tel compteur dans les logements.

Elle explique que la chaufferie centrale alimentée au gaz est située sous le préau pour l’ensemble de l’immeuble, que l’ensemble de l’eau contenue dans la chaudière est chauffé par le gaz et que cette eau est ensuite répartie à travers les canalisations pour alimenter les radiateurs situés dans chaque logement. Elle assure que chacun des départs individuels assurant la distribution de l’eau de chauffage dans les logements est équipé d’un compteur d’énergie permettant de mesurer la consommation au mètre cube pour chacun des logements.

Elle suggère, si la cour l’estime nécessaire, une expertise judiciaire. En tout état de cause, elle rappelle qu’il est impossible d’installer des sous-compteurs de consommation de gaz mais que néanmoins, chaque appartement est autonome au niveau du chauffage et dispose de son propre compteur d’eau chaude de chauffage comptant les mètres cubes consommés durant la période du 15 octobre au 15 avril.

Elle considère qu’elle a rempli ses obligations de bailleur puisque les compteurs de consommation de gaz pour le chauffage sont vérifiables, que les relevés ont été faits à chaque fin de trimestre, que les locataires ont été invités à être présents pour que le relevé soit contradictoire et elle affirme que les index apparaissent clairement. Elle produit, outre les relevés d’index sur la base desquels elle a facturé les charges de chauffage, l’ensemble des factures émises par les fournisseurs.

Sur ce,

L’annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, laquelle est limitative de sorte qu’il est interdit pour un bailleur de prétendre, même en vertu d’une clause expresse d’un contrat de bail, récupérer sur les locataires toute autre dépense.

Cette liste inclut dans les charges récupérables les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

Toutefois, et concernant le chauffage collectif, la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) prévoit une facturation à l’occupant, locataire ou propriétaire, des frais de chauffage collectif en fonction de sa consommation.

Selon l’article L.241-9 du code de l’énergie, en vigueur au moment des faits et devenu L.174-2 du code de la construction et de l’habitation, tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

L’article R.241-7 du code de l’énergie, en vigueur au moment de faits et devenu R.174-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

En l’espèce, la SCI du Mortier-I fait justement valoir, d’abord, qu’il n’existe aucune obligation pesant sur les bailleurs d’alimenter en gaz de ville un logement donné à la location, pourvu que le logement soit alimenté en électricité. Ainsi, le droit pour le locataire de choisir son fournisseur de gaz ne s’applique qu’autant que le logement occupé est effectivement alimenté individuellement en gaz de ville, ce qui n’est pas le cas du logement loué à Mme [B]. L’argumentation développée par celle-ci au titre d’un tel droit est en conséquence écartée comme étant inopérante.

La SCI du Mortier-I est fondée à arguer d’un droit d’inclure dans les charges récupérables des frais de chauffage dès lors que l’immeuble est équipé d’une chaufferie collective. Néanmoins, la récupération de telles charges de chauffage suppose que la société bailleresse soit en mesure d’individualiser les consommations d’eau chaude de chauffage de chaque logement. Au demeurant, l’on comprend que la demande de Mme [B], présentée littéralement au titre d’un «'compteur-individuel gaz'», porte en réalité sur l’existence d’un sous-compteur d’eau chaude de chauffage puisque le litige opposant les parties concerne les modalités de calculs et de facturation des dépenses, notamment de chauffage, que la SCI du Mortier-I lui impute au titre des charges locatives.

Sous ces précisions liminaires, l’existence de tels sous-compteurs pour chaque appartement de l’immeuble donné à bail a toujours été affirmée par la SCI du Mortier-I qui, pour autant, n’a pas fait établir de procès-verbal de constat avant le 1er février 2023, soit après qu’elle ait été condamnée à rétablir le chauffage sous astreinte au profit de l’appartement occupé par Mme [U], locataire dans le même immeuble et également en litige avec le bailleur concernant les modalités de calculs et de facturation des charges locatives. Il résulte de ce procès-verbal de constat dressé par Maître [I] [N], huissier de justice, la présence, sur les colonnes montantes d’eau chaude de chauffage, de sous-compteurs d’énergie de marque Maddalena.

Or, la cour relève que ces sous-compteurs ne sont pas les mêmes que ceux que Mme [B] avait fait constater le 10 décembre 2021, par procès-verbal de constat de Maître [J] [O], huissier de justice, et qu’au demeurant, aux termes d’un courriel officiel de son conseil du 19 octobre 2021, la SCI du Mortier-I indiquait avoir «'convenu d’installer ce jour après le passage de Suez deux compteurs supplémentaires'», de même que, le rapport d’expertise de la société [R] Architecte, exerçant sous l’enseigne «'AE Expertises Construction'» réalisé le 12 juillet 2023, indique, page 8, «'M. [M] nous précise que les colonnes montantes et sous-compteurs individuels «'chauffage'» ont été réalisés à l’été 2021'».

En outre, il importe également de relever qu’il résulte du diagnostic de performance énergétique établi le 8 janvier 2022 que la société appelante verse elle-même aux débats qu’aux titres des travaux essentiels à mettre en 'uvre, il est mentionné la mise à jour du système d’intermittente / régulation (page 5 du diagnostic). Il s’ensuit qu’à la date de ce diagnostic, le système de chauffage, soit ne comportait pas une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif, soit disposait d’un système d’intermittente / régulation insuffisamment efficient.

Quoi qu’il en soit de la situation antérieure, la société appelante verse désormais aux débats le rapport d’expertise privée «'AE Expertises Construction'» du 12 juillet 2023 dont il résulte d’abord que les colonnes montantes, qui desservent les corps de chauffe individuels situés dans les logements donnés en location, sont situées dans les parties communes et que chacun des départs individuels est équipé d’un compteur d’énergie de marque Maddalena permettant de mesurer la consommation en mètres cubes ou kw pour chacun des logements.

La facture émise par la SARL «'[M] [G]'» du 30 décembre 2022 figure, page 6 de ce rapport d’expertise pour attester de la dépose d’anciens compteurs qui auraient été vandalisés et de la repose de nouveaux compteurs. Cette facture, qui émane d’une société dont les liens avec la société bailleresse sont évidents puisqu’elle porte le nom du gréant de la SCI du Mortier-I et qu’elle a son siège à la même adresse, ne mentionne pas la marque des compteurs d’énergie ainsi installés mais il n’est pas discuté que cette facture concerne les compteurs Maddalena dont la présence a été constatée par l’expert privé.

L’expert privé indique ensuite que la fiche technique du compteur d’énergie de marque Maddalena confirme que ces compteurs servent à mesurer la consommation en mètres cubes ou en kW, de sorte qu’il est suffisamment établi que le dispositif mis en 'uvre permet, conformément aux exigences de l’article R.174-2 du code de la construction et de l’habitation précité, de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

Dès lors, la décision attaquée, en ce qu’elle a condamné sous astreinte la SCI du Mortier-I à faire installer pour le logement loué à Mme [X] [B] un compteur individuel de gaz, est infirmée. Statuant à nouveau, la cour constate que la SCI du Mortier-I justifie désormais avoir fait installer un sous-compteur d’eau chaude de chauffage permettant de connaître la consommation de l’appartement donné à bail à Mme [B] dont la demande, entendue comme portant en réalité sur la pose d’un tel sous-compteur, est en conséquence rejetée comme étant devenue sans objet.

Sur les demandes réciproques en paiement de «'charges'» impayées et en remboursement de «'charges'» injustifiées':

Mme [B] reproche au bailleur l’absence de justificatifs de charges et la revente illicite de gaz, électricité et d’eau. Elle affirme que l’installation de sous-compteurs ne répond pas à l’obligation de pose de compteurs individuels. Elle considère que la facturation de charges, sans le moindre justificatif, est illicite et elle relève que ce n’est qu’à hauteur d’appel que la SCI du Mortier-I consent enfin à fournir les factures d’eau d’électricité et de gaz de l’immeuble. Elle considère néanmoins qu’à défaut d’installation d’un compteur individuel pour l’eau jusqu’en décembre 2020 et pour l’électricité jusqu’en août 2021 et, supposément pour le gaz en janvier 2023, il est impossible de déterminer la consommation réelle qui a été la sienne puisque les factures produites concernent tout l’immeuble. Elle affirme qu’en réalité, la société bailleresse s’est basée sur des critères fallacieux tenant au nombre d’occupants des appartements.

Elle affirme qu’elle ne reçoit toujours aucune facture de gaz mais uniquement les décomptes de la SCI du Mortier-I pour des montants qui lui apparaissent étrangement élevés. Elle conteste que les relevés prétendument réalisés par M. [M] aient été contradictoires. Elle rappelle qu’aucun contrat de bail ne peut déroger aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 et à celles du code de l’énergie de sorte que la SCI du Mortier-I n’est pas fondée à se prévaloir des clauses du contrat de bail. Au demeurant, elle relève que ce bail mentionnait qu’il existait des compteurs individuels dès l’origine, ce qui s’est avéré faux comme exactement retenu par le premier juge.

Elle sollicite le paiement d’un indu de 5'293,49 €, outre la somme de 51,40 € au titre d’un surplus de la taxe d’ordures ménagères, estimant que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que les actions du bailleur. Subsidiairement, si la prescription lui a été opposable, elle réclame le paiement d’un indu de 4'393,49 €, outre la somme de 51,40 € au titre d’un surplus de la taxe d’ordures ménagères.

La SCI du Mortier-I conclut d’abord en la réformation de la décision qui l’a condamnée à rembourser la somme de 3'923,92 €, en faisant valoir que Mme [B] ne nie pas avoir effectivement consommé de l’eau, du gaz et de l’électricité. Elle considère dans ces conditions que la locataire ne peut invoquer aucun indu.

Au demeurant, elle fait valoir que la situation était connue de Mme [B] dès son entrée dans les lieux de sorte que la locataire ne peut lui reprocher les délais de mise en 'uvre de la pose de compteurs individuels par les différentes entreprises. Elle ajoute que cette pose était prévue de longue date et, compte tenu de la motivation de la décision du premier juge, elle verse aux débats l’ensemble des factures émises par les fournisseurs qu’elle a acquittées au titre des consommations individuelles des locataires. Elle affirme que Mme [B] a toujours été conviée aux différents relevés des consommables.

À titre subsidiaire, elle demande à la cour de confirmer l’application de la prescription pour la période antérieure au 30 octobre 2018.

Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de Mme [B] au paiement des charges locatives, relevant que l’intimée a spontanément repris le règlement de ses charges pour la saison de chauffe 2022 / 2023, reconnaissant ainsi les devoir. Elle expose qu’avant la pose des compteurs individuels, chaque logement possédait un sous-compteur homologué, identifié par un numéro de série avec le nom du locataire qui lui a permis, pour la période intermédiaire de travaux, de facturer les charges correspondantes aux consommations de Mme [B].

Concernant l’eau froide, elle rappelle que le compteur définitif a été posé au cours du dernier trimestre 2020, elle expose que la consommation de Mme [B] a été de 99 m³ d’eau jusqu’à cette date, qu’elle a appliqué un prix unitaire de 5 € HT le mètre cube correspondant aux estimations de Suez en 2017, puis un prix unitaire de 3,96 € HT le mètre cube qu’elle n’a pas réévalué par la suite s’agissant d’une situation temporaire. Elle souligne avoir adressé trimestriellement les factures correspondantes à Mme [B] qui les a d’ailleurs réglées.

Concernant l’électricité, elle rappelle les index relevés lors de l’entrée dans les lieux puis jusqu’à la pose du compteur et elle précise avoir appliqué un prix moyen unitaire de 0,13 € kva sur la base des factures historiques communiquées par EDF. Elle fait valoir que Mme [B] a réglé toutes les factures jusqu’en décembre 2020 mais qu’elle reste devoir les trois premiers trimestres de l’année 2021, déduction faite d’un acompte de 100 € soit un solde restant dû de 431,03 € TTC. Elle précise que depuis l’installation de compteurs Linky, Mme [B] peut choisir son fournisseur d’électricité et que la dépose des sous-compteurs a été effectuée courant juillet 2021 par les établissements Thevelec.

Concernant le chauffage, elle affirme que la facturation à la locataire est effectuée sur la base de sa consommation réelle, que les logements bénéficient tous d’un compteur individuel homologué. Elle rappelle les index qui ont été relevés à l’entrée dans les lieux et tout au long du bail et elle précise avoir appliqué un prix unitaire du mètre cube d’eau chauffée, initialement de 1,16 €, puis de 0,40 € le mètre cube et elle précise ne pas avoir réévalué par la suite malgré les augmentations. Elle ajoute qu’à partir du quatrième trimestre 2020, elle a mis en place des radiateurs électriques.

Elle précise que la taxe d’ordures ménagères pour 2022 a bien été réglée par Mme [B] comme cela avait été indiqué oralement à la juridiction de première instance.

Sur ce,

Concernant les dépenses d’électricité':

Les dépenses d’électricité qui ne concernent pas les parties communes ne peuvent pas être incluses dans les charges récupérables, sauf à constituer une rétrocession prohibée d’électricité.

Dans le cas où un contrat nul a cependant été exécuté, les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant l’exécution. Lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter du prix correspondant à cette prestation.

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er novembre 2017 entre la SCI du Mortier-I et Mme [B] traite de la question des consommations individuelles d’électricité, de chauffage et d’eau froide dans l’article relatif aux «'charges'», ce qui signifie implicitement mais nécessairement que les consommations individuelles de la locataire sont incluses dans les charges pour être facturées au bailleur qui les récupère ensuite sur la locataire. La cour relève qu’il n’est nullement question dans ce contrat d’une situation transitoire ou provisoire, la SCI du Mortier-I procédant par affirmation à cet égard, mais qu’au contraire, le contrat de bail mentionne, en entête, être soumis à la loi du 6 juillet 1989 de sorte que ce contrat est notamment soumis au décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant de manière limitative la nature des charges récupérables sur les locataires. Dès lors, en incluant les charges d’électricité dans les charges récupérables, le contrat liant les parties méconnaît les dispositions impératives précitées.

Cela étant, il est d’abord constant que cette situation a été régularisée dès lors que Mme [B] dispose depuis juillet 2021 d’un compteur individuel Linky lui permettant de choisir son fournisseur d’électricité conformément aux dispositions applicables du code de l’énergie, mais également de recevoir directement les factures afférentes à sa consommation d’électricité.

Pour la période antérieure, il est ensuite suffisamment établi que la SCI du Mortier-I avait pris soin de faire installer des sous-compteurs lui permettant de connaître très précisément la consommation personnelle d’électricité de chacun des locataires, dont celle de Mme [B]. En effet, cette dernière verse elle-même aux débats le procès-verbal de constat dressé le 13 avril 2021 par Maître [C] [F], huissier de justice, requis par Mme [U], également locataire de la SCI du Mortier-I, établissant qu’avant l’installation des compteurs Linky individuels, l’immeuble était équipé d’un compteur Linky à côté duquel était implanté deux sous-compteurs électriques permettant de relever des index de consommation d’électricité par appartement.

La cour relève que la SCI du Mortier-I, qui prétend que les relevés d’index sur la base desquels elle a sollicité le paiement des dépenses d’électricité litigieuses auraient été faits contradictoirement avec les locataires, procède par affirmation. En réalité, alors que le contrat de bail prévoyait pourtant un relevé de compteur «'en liaison et concertation avec les locataires'», la SCI du Mortier-I a manifestement établi des avis d’échéance intitulées «'charges eau électricité gaz'» unilatéralement, n’ayant proposé un relevé contradictoire qu’à Mme [U] et suite aux réclamations de cette dernière, comme cela résulte des échanges de SMS figurant dans le procès-verbal de Maître [F].

Cela étant, les index relevés au titre de la consommation d’électricité de Mme [B] sont parfaitement cohérents, tandis que la SCI du Mortier-I produit désormais les factures d’électricité de l’immeuble pour la période du 29 novembre 2018 (facture du 5 février 2019) au 26 juillet 2021 (facture du 27 juillet 2021). Ce faisant, la société appelante, si elle ne pouvait pas quittancer des «'charges locatives'» au titre de dépenses d’électricité qui ne constituent pas des charges récupérables en application de la loi du 6 juillet 1989, justifie néanmoins suffisamment avoir engagé des dépenses pour le compte de la locataire qui lui en devait le remboursement.

Si aucune facture fournisseur n’est produite se rapportant à des dépenses d’électricité aux titres des trois premiers trimestres de l’année 2018, les «'charges'» acquittées à ce titre sont prescrites comme justement retenu par le premier juge, l’article 7-1 précité s’appliquant indistinctement aux actions engagées par les bailleurs ou les locataires, de sorte que Mme [B] ne peut plus en demander le remboursement. Les dépenses d’électricité remboursées au bailleur pour la période non-prescrite ne peuvent quant à elles pas être qualifiées d’indues puisqu’elles correspondent à la consommation d’électricité de la locataire. Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la SCI du Mortier-I à rembourser les sommes acquittées par la locataire au titre des dépenses d’électricité, est infirmé comme il sera vu ci-après.

Enfin, la SCI du Mortier-I justifie des dépenses d’électricité pour le compte de la locataire pour les trois premiers trimestres de l’année 2021 pour lesquelles elle avait établi des décomptes, improprement dénommés «'charges'», demeurés non-remboursées par Mme [B]. Elle est fondée, si ce n’est en sa demande en paiement de charges locatives, du moins en sa demande en remboursement de dépenses engagées pour le compte de la locataire avant la pose du compteur individuel. Il sera fait droit à sa demande comme il sera vu ci-après.

Concernant les dépenses d’eau froide et de chauffage':

La liste limitative de l’annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987 inclut dans les charges récupérables les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de régulariser au moins annuellement les charges ayant fait l’objet d’un paiement par provision par la communication d’un décompte par nature de charge avec précision du mode de répartition entre les locataires et de tenir les pièces justificatives à disposition des locataires, dans des conditions normales.

En l’espèce, concernant l’eau froide, il résulte là encore du procès-verbal de constat de Maître [Z] que la SCI du Mortier-I avait pris soin de faire installer des sous-compteurs permettant de connaître la consommation exacte de chaque appartement. Même réalisés non contradictoirement, les relevés de sous-compteurs imputant des dépenses d’eau froide à Mme [B] jusqu’en décembre 2020, date à laquelle un compteur individuel a été installé, sont parfaitement cohérents.

S’agissant de charges récupérables, la SCI du Mortier-I était fondée à quittancer les dépenses d’eau froide à Mme [B] à la condition de produire les justificatifs afférents, ce qui est désormais le cas. En effet, la société appelante verse aux débats les factures d’eau acquittées pour la période non-prescrite de sorte que Mme [B] n’est pas fondée en sa demande de remboursement des charges acquittées, même pour celles non-prescrites.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la SCI du Mortier-I à rembourser les sommes acquittées par la locataire au titre des charges d’eau froide, est infirmé comme il sera vu ci-après, étant précisé que lesdites charges d’eau froide facturées par la SCI du Mortier-I, avant l’installation d’un compteur individuel en fin d’année 2020, ont toutes été acquittées par Mme [B] de sorte que la société appelante ne forme aucune demande en paiement à ce titre.

Concernant les dépenses de chauffage, il résulte de ce qui précède que l’existence d’un sous-compteur mesurant l’eau chaude de chauffage utilisée par chaque appartement n’est pas suffisamment établie pour la période antérieure à février 2023, tandis que les SMS que M. [Y] [M] a adressés à Mme [U], évoquant une répartition des charges de chauffage en fonction du nombre d’occupants des appartements, même occasionnels, ont légitimement fait craindre aux locataires, dont Mme [B], des facturations irrégulières de charges.

Cela étant, il a également été retenu que depuis janvier / février 2023, le sous-compteur d’énergie mesurant l’eau chaude de chauffage desservie dans les appartements est conforme aux exigences légales et réglementaires en la matière et il sera relevé que les relevés d’index communiqués, même s’ils auraient dû être établis contradictoirement conformément aux prévisions du bail, apparaissent néanmoins parfaitement cohérents.

Surtout, la SCI du Mortier-I produit enfin les factures de gaz acquittées de sorte qu’il est établi que les charges de chauffage réclamées correspondent à la consommation d’eau chaude de chauffage par Mme [B] qui n’est en conséquence pas fondée en sa demande de remboursement des charges acquittées, même pour celles non-prescrites.

Par ailleurs, la SCI du Mortier-I justifie que les charges de chauffage quittancées à compter du premier trimestre 2021 sont demeurées impayées. Dès lors, il convient de faire droit à sa demande en paiement.

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères':

Les parties s’accordent pour expliquer que Mme [B] avait payé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères aux titres des années 2021 et 2022 de sorte que le jugement attaqué, qui l’a condamnée à payer un solde à ce titre, doit être infirmé.

***

Au final, le jugement en ce qu’il a, d’une part, condamné la SCI du Mortier-I à payer à Mme [B] la somme de 3'923,92 € correspondant aux charges acquittées à tort à compter du 30 octobre 2018 jusqu’en 2020 inclus, et d’autre part, condamné Mme [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022 et rejeté le surplus des demandes en paiement de la société bailleresse, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour rejette les demandes en répétition de l’indu présentées par Mme [B] et condamne cette dernière à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 1'749,43 € aux titres, d’une part, des dépenses d’électricité acquittées pour son compte par le bailleur, et d’autre part, aux titres des charges récupérables de chauffage, selon décompte arrêté au 21 novembre 2022.

La cour rejette la demande de la société appelante tendant à voir condamner Mme [B] à lui payer la consommation de chauffage au gaz jusqu’à son départ des lieux qui n’est, par hypothèse, fondée sur aucun impayé de charges né et actuel, mais il apparaît en revanche nécessaire de rappeler la SCI du Mortier-I au strict respect du contrat de bail concernant le caractère contradictoire des relevés de compteurs-individuels et concernant ses obligations de bailleur énoncées de l’article 23 du 6 juillet 1989 lui imposant de communiquer «'au locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.'».

Sur les demandes en résiliation du bail':

La SCI du Mortier-I demande à la cour de valider le congé qu’elle a délivré le 9 novembre 2021 suite à l’agression physique et verbale commise par Mme [B] le 4 novembre 2021 sur la personne de M. [Y] [M] qui avait reçu pouvoir de son gérant, M. [G] [M]. Elle précise que ce congé est également motivé par les impayés de charges locatives et elle fait valoir avoir régulièrement proposé à la locataire des solutions de relogement compte tenu de son âge. À titre subsidiaire, elle demande à la cour de constater la résiliation du bail suite à la délivrance du commandement de payer du 4 août 2021 visant la clause résolutoire, lequel est demeuré sans effet puisque la dette de charges a augmenté. À titre plus subsidiaire encore, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire du fait de son comportement et de l’arriéré locatif.

Mme [B] s’oppose à cette demande d’abord au motif que les charges réclamées ne sont pas dues, ensuite parce qu’elle conteste avoir agressé M. [M] qui a eu en réalité une altercation avec Mme [U] le 10 novembre 2021, alors qu’elle même était en vacances en Espagne. Elle relève qu’à supposer que l’agression fondant le congé date du 4 novembre 2021, l’absence de toute pièce susceptible de l’établir. Elle rappelle que la SCI du Mortier-I ne peut lui donner congé sans lui proposer une offre de relogement compte tenu de son âge et de ses ressources. Elle souligne que l’offre de relogement est intervenue en cours de procédure et qu’elle ne présente aucun caractère sérieux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ' En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.

En l’espèce, par une lettre recommandée du 9 novembre 2021, la SCI du Mortier-I a notifié à Mme [B] un congé à effet au 15 décembre 2023. Si ce congé est régulier formellement en ce qu’il est motivé et en ce qu’il respecte le préavis de six mois avant la prochaine échéance triennale du bail consenti à compter du 15 décembre 2017, le motif allégué ne présente pas le caractère sérieux et légitime requis par la loi. En effet, il a été vu ci-avant que la SCI du Mortier-I ne pouvait pas inclure dans les charges locatives des dépenses d’électricité et qu’il a fallu attendre l’instance d’appel pour qu’elle consente à produire les justificatifs de ces dépenses, ainsi que des charges d’eau froide et de chauffage, à savoir les factures fournisseurs acquittées. Les allégations d’agression verbale et physique de M. [Y] [M], si elles ne se confondent pas avec l’altercation qui a opposé celui-ci à Mme [U] le 10 novembre 2021, ne sont quant à elles étayées par aucun élément comme exactement relevé par le premier juge. En réalité, il importe de relever que la date de la prétendue altercation correspond à la période au cours de laquelle la société bailleresse avait abusivement coupé l’alimentation en chauffage de l’appartement donné à bail à Mme [B] dont les réclamations à ce sujet étaient légitimes.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la société bailleresse ne justifiait d’aucun motif sérieux et légitimes au soutien du congé délivré qui ne peut dès lors produire aucun effet.

Par ailleurs, le commandement de payer qui a été délivré le 4 août 2021 pour la somme de 851,42 € concernait des charges locatives de chauffage, mais également des dépenses d’électricité. Or, ces dernières dépenses ne constituant, ni un loyer, ni des charges locatives, le non-paiement de la somme globale ainsi réclamée n’était pas susceptible d’entraîner le jeu de la clause résolutoire. Dès lors, même si la demande en constat de la résiliation du bail avait été régulièrement notifiée à la préfecture par lettre recommandée du 20 avril 2022 conformément aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989, ne souffrant ainsi pas de l’irrecevabilité soulevée par le premier juge, cette demande n’était pas fondée.

Enfin, le non-paiement de charges locatives et de dépenses d’électricité dont le bailleur a fait l’avance ne constitue certes pas un manquement grave imputable à la locataire puisque la SCI du Mortier-I refusait obstinément de produire les justificatifs afférents à ces dépenses et à s’expliquer sur le mode de répartition entre locataires. Il s’ensuit que les impayés attribués à Mme [B], demeurés d’un montant limité, s’inscrivent dans un contexte très particulier leur faisant perdre tout caractère de gravité et qu’ils ne justifient en conséquence nullement le prononcé judiciaire de la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté les demandes en résiliation du bail présentées par la SCI du Mortier-I, ainsi que ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation à payer des indemnités d’occupation jusqu’au départ des lieux, est confirmé.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [X] [B]':

Mme [B] demande d’abord d’indemnisation d’un trouble de jouissance résultant de l’indécence du logement. Elle expose en effet qu’à compter du 15 octobre 2021, la SCI du Mortier-I a décidé de se faire justice à elle-même en la privant de chauffage en pleine période hivernale au prétexte des impayés de charges en litige. Elle rappelle que suite à l’intervention de son conseil, M. [Y] [M] a tenu des propos consternants en indiquant qu’il faisait ce qu’il voulait car il était chez lui. Elle considère que sa vie a été mise en danger à raison d’une température de 10° dans son logement et elle indique avoir déposé plusieurs mains courantes. Elle souligne être âgée de 75 ans et elle rappelle que ce n’est qu’après l’intervention du maire de la commune de Thizy les Bourgs que la SCI du Mortier-I a finalement rétabli le chauffage mi-décembre 2021. Elle réclame une indemnisation à hauteur du loyer acquitté au titre des deux mois sans chauffage.

Elle réclame ensuite l’indemnisation d’un préjudice moral et matériel subi pour ne pas avoir pu choisir ses fournisseurs d’eau, de gaz et d’électricité mais également pour avoir subi des pressions constantes de la part de son bailleur pour régler des charges injustifiées. Elle ajoute que la SCI du Mortier-I n’a pas hésité à lui faire croire que les parties communes étaient filmées, en la menaçant d’expulsion en pleine trêve hivernale et en lui délivrant un congé abusif.

La SCI du Mortier-I demande l’infirmation de la décision attaquée qu’elle l’a condamnée à payer à Mme [B] 2'000 € au titre d’un préjudice moral dans la mesure où elle considère qu’elle n’a fait que demander à la locataire de reprendre le règlement des charges. Elle affirme avoir tout mis en 'uvre pour que les travaux de réhabilitation de l’immeuble se terminent le plus rapidement possible et elle ajoute qu’ils ont été retardés à cause de la période de Covid. Elle se défend par conséquent d’avoir commis une faute qui aurait causé un préjudice à Mme [B]. De même, elle conteste que le logement serait indécent, renvoyant au DPE qui a été porté à la connaissance de la locataire.

Elle conteste également tout comportement inapproprié de la part de son gérant ou de son gestionnaire qui ne se sont rendus dans l’immeuble que pour l’entretien, les visites de logements, la gestion et le suivi de travaux et certainement pas pour « narguer » Mme [B].

Elle explique, concernant l’absence de chauffage entre octobre et mi-décembre 2021, que constatant l’absence de paiement de la consommation d’eau chaude de chauffage par Mme [B], elle avait mis à la disposition de celle-ci un autre mode de chauffage.

Sur ce,

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent énonce, en son article 3, que le logement comporte, au titre des éléments d’équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Au visa de ce texte, il est jugé que la seule alimentation en électricité ne peut être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, de sorte qu’en cas de location d’un logement dépourvu d’appareil de chauffage, le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent.

Par ailleurs, la délivrance d’un congé pour un motif qui n’est reconnu ni légitime ni sérieux ouvre droit à dommages et intérêts lorsqu’il en est résulté un préjudice.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la délivrance d’un congé, en réponse à une contestation de charges, ainsi que le fait de couper délibérément l’alimentation en chauffage du logement en octobre, puis novembre 2021, caractérisent des manquements graves imputables au bailleur. La cour souligne que ledit bailleur est d’autant plus reprochable qu’il avait toujours refusé, avant la présente instance d’appel, de produire les justificatifs des sommes réclamées à la locataire aux titres des «'charges'».

En outre, il importe de souligner que Mme [B] a fait constater par huissier de justice le 10 décembre 2021 une température de 11° dans la pièce principale de son logement et qu’elle a déposé plusieurs mains courantes, dont l’une le 19 octobre 2021 pour signaler que son bailleur refusait de rétablir le chauffage. S’il est avéré que la SCI du Mortier-I avait alors mis à la disposition de la locataire un radiateur de chantier, un tel équipement ne constitue pas un équipement de chauffage normal d’une habitation de plusieurs pièces et la cour relève que ce n’est qu’après avoir reçu un courrier du maire de la commune de Thizy les Bourgs daté du 14 décembre 2021 la menaçant d’un article 40 du code de procédure pénale que la société appelante a consenti à «'réactiver'», selon ses propres termes, le chauffage dans le logement de Mme [B] qu’elle a ainsi sciemment mis en danger.

À la lueur de ces éléments, il est parfaitement établi que Mme [B] a subi un préjudice de jouissance, mais également des préjudices matériel et moral que le premier juge a justement indemnisé en lui allouant la somme globale de 2'000 € à titre de dommages et intérêts. Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la SCI du Mortier-I à payer à Mme [B] cette somme, est confirmé.

Sur les demandes accessoires :

La SCI du Mortier-I demeurant la partie principalement perdante à l’instance, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à payer à Mme [B] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne la SCI du Mortier-I, qui demeure la partie principalement perdante, aux dépens à hauteur d’appel.

La cour condamne la SCI du Mortier-I, dont les demandes aux titres de l’article 700 du code de procédure civile et des frais de constat et d’expertise sont rejetées, à payer à Mme [B] la somme de 2'500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a':

Condamné la SCI du Mortier-I à faire installer pour le logement loué à Mme [X] [B] un compteur individuel de gaz, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai de 3 mois après signification de la présente décision,

Condamné la SCI du Mortier-I à payer à Mme [X] [B] la somme de 3'923,92 € correspondant aux charges acquittées à tort à compter du 30 octobre 2018 jusqu’en 2020 inclus,

Condamne Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 175,40 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2022,

Débouté la SCI du Mortier-I de sa demande en paiement du surplus des charges,

Statuant à nouveau sur ces chefs,

Rejette la demande de Mme [X] [B] en pose d’un compteur-individuel gaz, devant être entendue comme portant en réalité sur la pose d’un sous-compteur d’eau chaude de chauffage, comme étant devenue sans objet,

Rejette la demande de Mme [X] [B] en remboursement des sommes acquittées au titre des «'charges'» facturées par la SCI du Mortier-I,

Condamne Mme [X] [B] à payer à la SCI du Mortier-I la somme de 1'749,43 € aux titres des dépenses d’électricité acquittées pour le compte de la locataire par le bailleur et au titre des charges de chauffage, selon décompte arrêté au 21 novembre 2022,

Confirme pour le surplus.

Y ajoutant,

Rejette les demandes de la SCI du Mortier-I au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais de procès-verbal de constat et d’expertise privée,

Condamne la SCI du Mortier-I, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SCI du Mortier-I, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [X] [B] la somme de 2'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT