N° RG 24/06060 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PZ7B

Décision du Tribunal d’Instance de VILLEURBANNE

en référé du 01 juillet 2024

RG : 12-24-0000

[Z]

[Z]

[W]

C/

[O]

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 19 Novembre 2025

APPELANTS :

M. [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [Y] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2206

INTIMÉS :

M. [D] [O]

né le 18 Janvier 1991 à MAROC

[Adresse 2]

Mme [B] [O] épouse [O]

née le 29 Septembre 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Margaux COLSON, avocat au barreau de LYON, toque : 2351

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 19 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Olivier GOURSAUD, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date du 25 septembre 2020, M. [R] [Z] et Mme [Y] [Z], propriétaires d’un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 8], avec Mme [U] [W], ont donné ce logement à bail à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O], ci-après les époux [O].

Les locataires se sont plaints d’une humidité anormale dans l’appartement et de l’apparition de moisissures.

Suivant exploits délivrés les 12 et 15 avril 2024, les époux [O] ont fait assigner en référé M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W], ci-après les consorts [Z] et [W], ainsi que la société Majesty Immobilier, gestionnaire du bien, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne aux fins de contraindre les bailleurs à l’exécution de travaux de remise en état et d’assainissement, d’obtenir une réduction de loyers et en paiement de provisions à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a, entre autres dispositions :

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la Sasu Majestic Immobilier,

ordonné à M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] de faire effectuer les travaux d’isolation et d’installation d’un système d’aération, ainsi que les travaux de remise en état et assainissement afin de mettre un terme aux moisissures dans le logement, objet du bail, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard dans la limite de trois mois,

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres problèmes soulevés (chaudière et installation électrique),

condamné solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à payer à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O] la somme provisionnelle de 10.500 € à valoir sur leur préjudice de jouissance,

autorisé à titre provisoire la suspension partielle des loyers à hauteur de 60 % jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés et ce, à compter de la décision,

condamné solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à payer à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O] la somme provisionnelle de 2.000 € à valoir sur leur préjudice moral,

condamné in solidum M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à payer à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O] la somme de 1.000 € à valoir sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] aux entiers dépens incluant le coût du constat du 5 mars 2024.

Par déclaration du 22 juillet 2024, les consorts [Z] et [W] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 5 mai 2025, la juridiction du premier président de la Cour d’Appel, saisie par les appelants, les a autorisés a consigner la somme de 15.963,60 €.

Les époux [O] ont précisé en cours de procédure qu’ils avaient quitté les lieux le 27 décembre 2024.

L’affaire a été fixée par le président de la chambre à l’audience du 7 octobre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, les consorts [Z] et [W] demandent à la cour de :

à titre liminaire,

mettre hors de cause la société Majesty Immobilier, tiers au litige, et confirmer l’ordonnance du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne sur ce point,

à titre principal,

se déclarer incompétent en l’absence d’urgence, en raison de contestations sérieuses et en l’absence de trouble manifestement illicite, et infirmer l’ordonnance du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne sur ce point,

à titre subsidiaire,

débouter Mme et M. [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, à savoir :

— infirmer l’ordonnance du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne, en ce qu’elle a :

o ordonné à M. [R] [Z], Madame [Y] [Z] et Madame [U] [W] de faire effectuer des travaux d’isolation et d’installation d’un système d’aération, ainsi que les travaux de remise en état et assainissement afin de mettre un terme aux moisissures dans le logement objet du bail, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans la limite de trois mois,

o condamné solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à payer à Mme [B] [O] et M. [D] [O] la somme provisionnelle de 10.500 € à valoir sur leur préjudice de jouissance,

o autorisé à titre provisoire la suspension partielle des loyers à hauteur de 60%

jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés et ce, à compter de l’ordonnance,

o condamné solidairement M. [R] [Z], Madame [Y] [Z] et Madame [U] [W] à payer à Mme [B] [O] et M. [D] [O] la somme provisionnelle de 2.000 € à valoir sur leur préjudice moral,

o condamné in solidum M. [R] [Z], Madame [Y] [Z] et Madame [U] [W] à payer à Mme [B] [O] et M. [D] époux [O] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

o condamner in solidum M. [R] [Z], Madame [Y] [Z] et Madame [U] [W] à payer à Mme [B] [O] et M. [D] [O] aux entiers dépens de l’instance incluant le coût du constat du 5 mars 2024,

— confirmer l’ordonnance du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne, en ce qu’elle a :

o rejeté la demande tendant à voir écarter les pièces n°2, 3 et 7 produites par les défendeurs,

o dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées contre la société Majesty Immobilier,,

o dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres problèmes soulevés (chaudière

et installation électrique),

débouter M. et Mme [O] de leurs nouvelles demandes tendant à les condamner à leur verser la somme de 841,57 € au titre des frais d’achat de nouveaux meubles et la somme de 821,65 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

à titre reconventionnel,

condamner solidairement Mme et M. [O] sous astreinte de 300 € par jour de retard, à communiquer aux bailleurs le contrat d’entretien de la chaudière, et infirmer l’ordonnance du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne sur ce point,

en tout état de cause,

condamner solidairement Mme et M. [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 5.000 €,

condamner Mme et M. [O] aux entiers dépens de l’ensemble de la procédure d’appel et de première instance devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne.

Au terme de leurs conclusions notifiées le 6 octobre 2025, les époux [O] demandent à la cour de :

à titre principal,

confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Villeurbanne le 1er septembre 2024 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées contre la SASU Majesty Immobilier,

— ordonné à M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] de faire effectuer des travaux d’isolation et d’installation d’un système d’aération ainsi que les travaux de remise en état et assainissement afin de mettre un terme aux moisissures dans le logement objet du bail, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

— condamné in solidum M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du constat du 5 mars 2024,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Villeurbanne le 1er septembre 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande tendant à voir écarter les pièces 2,3 et 7 produites par les

défendeurs,

— fixé une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard dans la limite de trois mois,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres problèmes soulevés (chaudière et installation électrique),

— condamné solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme provisionnelle de 10.500 € à valoir sur leur préjudice de jouissance,

— autorisé à titre provisoire la suspension partielle des loyers à hauteur de 60 % jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés et ce, à compter de la présente décision,

— condamné solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme provisionnelle de 2.000 € à valoir sur leur préjudice moral,

statuant à nouveau,

écarter des débats les pièces n°2, 3 et 7 produites par la société Majesty Immobilier, M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W],

ordonner à M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] de procéder à la mise en conformité effective du logement s’agissant de la chaudière et de l’installation électrique,

assortir l’ensemble des obligations mises à la charge de M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W], en ce compris celles prononcées par le juge des contentieux de la protection de Villeurbanne aux termes de l’ordonnance du 1er juillet 2024 et confirmées par la présente cour, d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois laissé aux bailleurs pour réaliser les travaux,

ordonner à titre provisoire la suspension totale des loyers à compter de janvier 2021 et ce, jusqu’au 27 décembre 2025, date de sortie des lieux, la réalisation complète et effective des travaux de remise en état et de mise en conformité du logement n’ayant pas été effectuée,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme provisionnelle de 38.302,80 € au titre de la restitution des loyers,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme provisionnelle de 25.000 € à valoir sur leur préjudice de jouissance,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer une provision à valoir sur dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 25.000 €,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme provisionnelle de 841,57 € au titre du préjudice matériel,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme de provisionnelle de 821,65 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

à titre subsidiaire,

confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Villeurbanne le 1er septembre 2024 en toutes ces dispositions,

en tout état de cause,

ordonner la déconsignation, par la Caisse des Dépôts et Consignations à leur profit de la somme de 15.963,60 €,

débouter M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] de leur demande tendant à les voir condamner à produire le contrat d’entretien de la chaudière,

condamner solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Margaux Colson, sur son affirmation de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Majesty Immobilier n’est pas appelante et aucun appel provoqué n’a été formé à son encontre par les époux [O] qui ne formulent plus de demandes contre elle.

La société Majesty Immobilier n’étant donc pas partie à l’instance devant la cour, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à sa mise hors de cause et à la confirmation de l’ordonnance sur ce point laquelle est définitive en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées contre elle.

1° sur l’appel des consorts [Z] et [W] :

Au préalable, l’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle a, par des motifs pertinents que la cour adopte, rejeté la demande des époux [O] tendant à voir écarter certaines pièces.

Les consorts [Z] et [W], qui concluent à l’absence d’urgence au motif que les griefs des locataires portent sur les conditions d’occupation du logement qui existaient depuis la prise d’effet du bail, et font état de contestations sérieuses et de l’absence d’un trouble manifestement illicite, font valoir notamment que l’ALPIL qui n’a pas compétence pour déclarer indécent un logement, a émis un avis contestable, que les non conformités qu’elle allègue sont fausses et que les pièces produites ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un logement indécent.

Ils déclarent notamment que :

chaque pièce dispose d’une fenêtre ouvrante sur l’extérieur de l’immeuble, et donc d’une aération naturelle bains et il est inutile de prévoir une aération complémentaire,

en outre, l’installation d’un système de ventilation complémentaire dans le logement ne dépend pas d’eux car elle ne peut être réalisée en l’absence d’une gaine d’extraction collective au sein de l’immeuble dont l’exécution nécessite une décision de l’assemblée générale qui n’a pu être appliquée à la suite d’une action en justice engagée par certains copropriétaires,

un rapport d’une entreprise mandatée par le syndic pendant l’occupation du logement par les intimés atteste que le taux d’humidité est conforme dans le logement, malgré les moisissures et il est fort probable que l’humidité constatée résulte des conditions d’occupation du logement par les époux [O], et d’ailleurs le locataire qui a pris leur suite atteste que le logement n’a plus aucune moisissure et que l’humidité est tout à fait normale,

le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de niveau E dans ce logement, ce qui signifie que son isolation est conforme au critère de décence prévu par la loi climat et résilience du 22 août 2021,

par ailleurs la dangerosité de l’installation électrique ne relève que d’une simple supposition et un diagnostic par un cabinet certifié par le Bureau Veritas indique que l’installation électrique du logement est conforme aux normes en vigueur,

de même, la demande des locataires tendant la réparation ou au changement de la chaudière est injustifiée, alors qu’elle est neuve et que les prétendus arrêts intempestifs ne sont pas prouvés.

Ils soutiennent également que la demande de remboursement des loyers versés depuis janvier 2021 est irrecevable, par application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, en l’absence de tout arrêté d’insalubrité, et en outre mal fondée dès lors qu’ils n’ont commis aucun manquement à leurs obligations contractuelles.

Les époux [O] qui déclarent avoir quitté le logement depuis le 27 décembre 2024, maintiennent leur demande d’exécution de travaux au motif qu’ils occupaient encore l’appartement lorsque le premier juge a statué et qu’ils n’excluent pas de solliciter la liquidation de l’astreinte pour la période allant jusqu’à leur départ.

Ils font valoir que l’urgence était caractérisée au regard de l’état de l’appartement et des risques qui en découlent pour la santé de ses occupants, que la remise en état s’imposait afin de faire cesser le trouble manifestement illicite qu’ils subissent et que l’existence de l’obligation des bailleurs n’était pas sérieusement contestable.

Plus précisément, ils déclarent que :

l’appartement qu’ils occupaient se trouve dans un état déplorable tant il est rongé par l’humidité et la moisissure et qu’il peut être considéré comme indécent,

l’origine de cette humidité est à rechercher dans l’absence de système de ventilation dans l’appartement et une isolation insuffisante,

par ailleurs, la chaudière installée dans leur appartement il y a moins d’un an s’avère défectueuse puisque des arrêts intempestifs sont à déplorer et il a été relevé également une suspicion de dangerosité de l’installation électrique,

les bailleurs avaient une parfaite connaissance des problèmes d’humidité et de moisissure présents dans l’appartement mais ne les en ont nullement informés lors de la prise à bail et ont même caché le problème en repeignant les murs avec une peinture anti-moisissure.

Ils s’estiment fondés à solliciter la suspension totale du loyer depuis janvier 2021, date à laquelle il a été demandé à Mme [W] d’intervenir et demandent que l’ordonnance soit réformée de ce chef en ce qu’elle a suspendu le loyer seulement à hauteur de 60 %.

Ils se prévalent enfin d’un important préjudice de jouissance qui a été insuffisamment évalué par le premier juge, et ce depuis le 18 janvier 2021, ainsi que d’un important préjudice moral résultant des conditions d’occupation difficiles du logement et de la crainte des répercussions sur la santé de leurs enfants.

Sur ce :

L’article 1719 du code civil pose le principe selon lequel l’obligation de délivrance d’un logement décent pèse sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Par ailleurs, seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment :

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

'4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements…' .

A) sur la demande de travaux d’isolation et d’installation d’un système d’aération et de remise en état et d’assainissement :

Les époux [O] versent aux débats :

des échanges de SMS évoquant les problèmes d’humidité dans l’appartement, dont notamment un mail de Mme [B] [T] adressé dès le 18 janvier 2021 à Mme [U] [W] et un mail de cette dernière du 23 octobre 2023 indiquant avoir pris note des recommandations pour rendre le logement décent et que les travaux seront réalisés prochainement,

une attestation de logement indécent datée du 12 mai 2023 établie par l’ALPIL (action pour l’insertion pour le logement) attestant de la présence de plusieurs non conformités au décret décence dans ce logement, notamment un système de ventilation insuffisant et la présence d’humidité et de moisissures importantes dans l’appartement,

un compte-rendu de la visite réalisée par l’ALPIL le 22 mars 2022 (en réalité 2023) mentionnant notamment dans plusieurs pièces de l’appartement (cuisine, loggia fermée, salle de bain, WC et les trois chambres) l’absence de bouches de ventilation en partie haute et d’un dispositif d’entrée d’air frais en partie basse, un système de ventilation du logement qui ne permet pas de renouveler l’air intérieur du logement et qui est inadapté au bon fonctionnement des appareils à combustion présents dans le local, des traces de moisissures sur les mur ou les revêtements des plafonds,

un courrier du représentant de la mairie de [Localité 8] faisant suite à cette visite demandant au gestionnaire de le tenir informé des modalités d’intervention pour remédier à cette situation,

un courrier de l’assureur de protection juridique des époux [O] en date du 19 décembre 2003 demandant aux bailleurs d’effectuer la remise en état du logement,

un constat d’huissier établi le 5 mars 2024 relatant dans différentes pièces de l’appartement occupé par M. et Mme [O] une odeur d’humidité importante, des traces de coulure et de moisissures, de la peinture écaillée, la présence de champignons, la présence de gouttes d’eau et un taux d’humidité important mesuré à plusieurs endroits sur les murs ou sous les fenêtres caractérisant un logement humide dans la fourchette haute et correspondant à certains endroits à une pièce 'mouillée',

des photographies confirmant cette importante humidité dans l’ensemble de l’appartement, et notamment la présence de gouttes de condensation,

un rapport de recherches de fuites réalisé en 2024 par le cabinet Tech-o à la demande du syndic confirmant la présence de moisissures sur les murs et plafonds de plusieurs pièces dont l’origine est due à des ponts thermiques et à certains endroits un taux d’humidité extrêmement important.

Au vu de ces éléments, le premier juge a à bon droit considéré, par des motifs pertinents que la cour adopte qu’il était établi que le logement occupé par les époux [O] était anormalement humide, que la moisissure et les champignons s’étaient développés dans toutes les pièces, faute d’un système d’aération en violation de l’obligation de remettre un logement décent telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989 et que ce logement pouvait être considéré comme indécent.

La cour ajoute que la demande n’est pas exclusivement fondée sur l’attestation de l’ALPIL, organisme indépendant, mais sur un faisceau d’éléments tous concordants et après mise en oeuvre de mesures objectives, que les constatations sur le caractère indécent de ce logement ne sont pas contredites par le classement E du logement en performances énergétique, que les difficultés alléguées par les appelants quant à l’exécution de travaux par la copropriété ne sauraient être valablement opposées à leurs locataires qui sont en droit d’exiger la délivrance d’un logement conforme aux normes minimum imposées par la loi, et ce d’autant que cette situation s’est prolongée sur plusieurs années, que les consorts [Z] et [W], ne justifient en effet, ni ne se prévalent d’ailleurs, d’aucun cas de force majeure seul susceptible de les exonérer de leur obligation de délivrer un logement décent, que l’attestation du locataire ayant pris la suite de M. et Mme [O] selon laquelle l’appartement ne présente pas de moisissures et que l’humidité est tout à fait normale est pour le moins sujette à caution alors qu’elle est contredite par tous les éléments du dossier et que son auteur n’occupe en outre le logement que depuis la fin de l’hiver et enfin que les appelants n’établissent nullement que l’humidité trouverait sa cause dans les conditions d’occupation du logement et qu’il n’est pas sérieux de reprocher aux époux [O] de faire sécher leur linge dans le logement.

Le premier juge a justement déduit de cette situation l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés.

La seule mesure pour mettre fin au trouble manifestement illicite résultant du caractère indécent du logement était d’imposer au bailleur d’exécuter les travaux nécessaires pour y mettre fin dès lors qu’il est manifeste que ceux-ci n’ont engagé aucune mesure concrète pour y remédier.

Nonobstant leur départ du logement depuis le 27 décembre 2024, les époux [O] justifient d’un intérêt actuel à solliciter devant la cour la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné la mise en oeuvre de travaux, ne fut ce qu’en prévision d’une éventuelle action en liquidation de l’astreinte.

L’ordonnance est en conséquence confirmée en ce qu’elle a ordonné aux consorts [Z] et [W], de faire effectuer les travaux d’isolation et d’installation du système d’aération, ceux de remise en état et d’assainissement afin de mettre un terme aux moisissures dans le logement, ces dispositions étant suffisamment précises, notamment quant au but recherché, pour pouvoir être exécutées, et en ce qu’elle a assorti cette injonction d’une astreinte provisoire de 50 € par jour, ces dispositions apparaissant suffisamment coercitives.

Le premier juge a en outre justement limité cette injonction à une durée de trois mois étant rappelé que les époux [O] ayant quitté les lieux en décembre 2024, ils ne seraient plus légitimes à exiger que l’astreinte continue à courir au-delà de cette date.

B) sur les demandes portant sur la chaudière et l’installation électrique :

Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour, le premier juge a justement rejeté les autres demandes en exécution des époux [O] en relevant d’une part, que les dysfonctionnements de la chaudière susceptibles de caractériser un logement indécent n’étaient pas suffisamment démontrés alors qu’un rapport d’entretien du 6 janvier 2024 ne concluait pas à la nécessité de remplacer cet élément d’équipement et qu’il en était de même s’agissant des désordres allégués au titre de l’installation électrique alors qu’elle ne comportait aucune anomalie selon le rapport de la société A3MDIAG du 3 avril 2023.

L’ordonnance déférée est confirmée de ce chef.

C) sur la demande en suspension des loyers et en paiement d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts :

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité et ce texte précise en son 3ème alinéa que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Ce texte ne subordonne pas la suspension du loyer au prononcé d’un arrêté d’insalubrité et les dispositions du code de la construction et de l’habitation invoquées par les appelants sont sans application en l’espèce.

Il ressort des pièces produites détaillées ci-dessus que les bailleurs ont été mis en demeure à plusieurs reprises de mettre les lieux en conformité, notamment par un courrier du représentant de la mairie de [Localité 8] faisant suite à la visite de l’ALPIL et un courrier de l’assureur de protection juridique demandant aux bailleurs d’effectuer la remise en état du logement et il est constant que ces derniers n’ont mis en oeuvre aucune mesure concrète pour remédier à l’humidité des lieux.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que les désordres d’humidité signalés pour la première fois en 2021 s’étaient étendus au point de rendre le logement indécent à compter de l’année 2022.

Au vu de l’importance des traces d’humidité et de la surface concernée, il a justement ordonné la suspension provisoire à hauteur de 60 % du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, et ce à compter de sa décision.

Pour la période antérieure, il a justement considéré que les époux [O] justifiaient d’un préjudice de jouissance de leur appartement à compter du 1er janvier 2022 dont ils étaient fondés à réclamer l’indemnisation auprès de leur bailleur en raison de l’inertie de ces derniers à remédier aux désordres affectant le bien loué et estimé que ce préjudice pouvait être indemnisé de manière non sérieusement contestable à hauteur de 350 € par mois, ce qui représente pour tenir compte du départ des locataires fin décembre 2024 la somme de 350 x 36 = 12.600 €.

Il est indéniable également que comme le retient le premier juge le fait de vivre de façon prolongée dans un logement humide a causé aux époux [O] un préjudice moral qui a été aggravé par leur anxiété occasionnée par l’état de santé de leur fille, dont il est justifié d’une maladie respiratoire grave, et celui de leur dernier enfant, né en février 2024.

Ce préjudice moral a pu être indemnisé de manière non sérieusement contestable par l’allocation d’une somme de 2.000 € et l’ordonnance est confirmée de ce chef.

2° sur la demande reconventionnelle des consorts [Z] et [W] :

Les consorts [Z] et [W], qui soutiennent que les locataires reconnaissent ne pas avoir souscrit de contrat d’entretien de la chaudière relevant de leur obligation légale et contractuelle, demandent à titre reconventionnel, à la cour de les condamner sous astreinte de justifier la souscription d’un contrat d’entretien de la chaudière, qui relève de leur obligation locative.

Toutefois, les époux [O] justifiant d’une attestation d’entretien de la chaudière en date du 6 janvier 2024 et ayant quitté les lieux le 27 décembre 2024, l’ordonnance ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

3° sur les demandes formées par les époux [O] devant la cour :

Les époux [O] sollicitent la condamnation des consorts [Z] et [W] à les indemniser des frais de remplacement de leurs meubles rongés par l’humidité et à la restitution du dépôt de garantie en faisant valoir que l’état de l’appartement ne résultent pas de leurs propres manquements.

Les consorts [Z] et [W] soulèvent l’irrecevabilité de ces dernières demandes des époux [O] tendant à les indemniser pour un rachat de meubles et à la restitution d’une somme au titre du dépôt de garantie, considérant qu’il s’agit de demandes nouvelles en cause d’appel et qu’ils n’ont pas présenté une telle demande dans leurs premières conclusions devant la cour.

Ils concluent au fond au rejet de ces demandes faisant valoir essentiellement qu’il n’est pas démontré que leurs meubles aient été rongés par l’humidité et que par ailleurs, l’état des lieux de sortie témoigne de nombreuses dégradations locatives dont le coût de reprise excède le montant du dépôt de garantie.

Sur ce :

Il ressort des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile que les parties peuvent soumettre devant la cour de nouvelles prétentions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait et de l’article 566 du même code que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, l’article 915-2 du code de procédure civile dispose en son 2ème alinéa qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Et selon l’alinéa 3ème du même texte, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande des époux [O] tendant à se faire indemniser des dégâts causés à leur mobilier par l’humidité dans les lieux tend aux mêmes fins d’indemnisation du préjudice subi et elle est recevable à ce titre.

Par contre, il ne s’agit pas d’une prétention destinée à faire juger une question née de la survenance ou la révélation d’un fait dès lors que le fait allégué, à savoir les dégâts causés par l’humidité dans les lieux, était nécessairement connu des époux [O] à la date de la déclaration d’appel.

Faute d’avoir présenté cette demande dans les premières conclusions devant la cour, elle est déclarée irrecevable.

Par ailleurs, la demande en remboursement du dépôt de garantie résulte de la survenance d’un fait nouveau, à savoir le départ du logement des époux [O] en décembre 2024 de sorte qu’elle est recevable.

Le fait justifiant cette demande, à savoir le refus des bailleurs de restituer le dépôt de garantie, est survenu postérieurement à la déclaration d’appel et cette demande ne pouvait être présentée dans les premières conclusions datant du 17 octobre 2024, soit antérieurement à la restitution des clés.

Elle est donc jugée recevable.

Sur le fond, la cour constate que les parties sont en désaccord sur l’état de l’appartement à la sortie des lieux des locataires et sur leur imputabilité des dégradations alléguées.

Les consorts [Z] et [W] versent aux débats un état des lieux de sortie signé par les époux [O] et faisant état d’un certain nombre de dégradations ainsi qu’une facture de travaux de reprise pour un montant supérieur à celui du dépôt de garantie.

S’il est possible qu’une partie des dégradations constatées soit imputable à l’absence de ventilation des lieux, il est certain que l’analyse des différentes dégradations, de leur origine et de leur imputabilité et l’évaluation des travaux nécessaires pour y remédier excède la compétence du juge des référés et relève d’un débat devant le juge du fond.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande comme se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse.

4° sur les autres demandes :

L’ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge des consorts [Z] et [W] qui succombent en leur tentative de remise en cause de l’ordonnance.

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [O] en cause d’appel et il leur est alloué à ce titre la somme de 1.500 €.

Compte tenu du montant des condamnations ci-dessus prononcées, supérieur à la somme consignée par les consorts [Z] et [W] à la caisse des dépôts et consignations en exécution de l’ordonnance du premier président, et en raison du caractère exécutoire de la présente décision, les époux [O] sont fondés à demander que soit ordonnée la déconsignation à leur profit de la somme de 15.963,60 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation sauf à réactualiser le montant de la provision allouée aux époux [O] à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] à payer à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O] la somme provisionnelle de 12.600 € à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Déclare irrecevable la demande des époux [O] devant la cour en indemnisation de leur préjudice matériel ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la déconsignation par la caisse des dépôts et consignations au profit des époux [O] de la somme de 15.963,60 € ;

Condamne M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] in solidum aux dépens d’appel et accorde à Maître Margaux Colson, avocate, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [Z], Mme [Y] [Z] et Mme [U] [W] in solidum à payer à Mme [B] [O] née [T] et à M. [D] [O] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT