Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06350 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRL2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/02677

APPELANTE

Madame [A], [SH] [W] divorcée [G] née le 18 Mars 1963 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assistée de M^e Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocat au barreau de PARIS, toque : B0156

INTIMES

Monsieur [Z], [HE], [U] [S] né le 13 Juillet 1972 à [Localité 12]

[Adresse 6]

Chez Mme [BG]

[Localité 4]

Madame [B], [XL], [T] [DT] divorcée [S] née le 16 Septembre 1980 à [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représentés et assistés de M^e Matthieu CHOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1768

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 juin 2018, M. [Z] [S] et Mme [B] [DT] épouse [S] ont vendu à Mme [A] [W] une maison d’habitation sise [Adresse 7] [Localité 10], constituée d’un sous-sol, un rez-de-chaussée comportant notamment un séjour et une cuisine, un premier étage et au-dessus des combles, cadastrée AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 8].

Par actes du 28 avril et du 5 mai 2020, Mme [W] a fait assigner les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Créteil, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution de la vente, au motif qu’elle s’est aperçue que la maison comportait des malfaçons et que la canalisation des eaux usées passait par le fonds voisin.

M. [S] et Mme [DT] divorcée [S] ont soulevé la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— déclare irrecevables les demandes de Mme [A] [W] fondées sur la garantie des vices cachés,

— la déboute de ses demandes fondées sur l’article 1638 du code civil,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce,

— condamne Mme [A] [W] aux dépens,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mars 2022.

Par ordonnance sur incident du 2 mai 2024, le magistrat en charge de la mise en état a :

— débouté M. [S] et Mme [DT] de leur demande tendant à prononcer la caducité de la déclaration d’appel formée par Mme [W],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expertise judiciaire qui relève du fond,

— débouté M. [S] et Mme [DT] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [S] et Mme [DT] aux dépens de l’incident.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 31 janvier 2025, par lesquelles Mme [W], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1638, 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1603 et suivants du code civil,

INFIRMER le jugement dont appel

STATUANT DE NOUVEAU

— Déclarer Madame [W] recevable et bien fondée en ses demandes fins et prétentions

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

— Prononcer la résolution de la vente immobilière ou déclarer nulle celle-ci avec toutes conséquences de droit, s’agissant de la vente intervenue le 27 juin 2018 suivant acte authentique reçu par Maître [MD] [Y], Notaire à [Localité 11] (VAL DE MARNE) membre de la SCP Maîtres Maître [MD] [Y] ,[O] [D], [F] [E], Notaires Associés, par Monsieur [Z], [HE], [U] [S], et Madame [B], [XL], [T], [DT] épouse [S] à Madame [A] [SH] [W], du bien immobilier désigné de la manière suivante à l’acte de propriété publié à la conservation des hypothèques de Créteil , 3ème bureau, le 3 juillet 2018 sous la référence Volume 2018 PN°3411

A [Localité 10] (VAL DE MARNE), [Adresse 7],

Un pavillon d’habitation en toute propriété de sol comprenant :

Au sous-sol : une grande pièce avec chaudière à gaz,

Au rez-de-chaussée : un séjour, une cuisine aménagée, un dégagement, un WC indépendant, une buanderie, une salle de bains,

Au premier étage : deux chambres, un bureau, un palier, et un WC indépendant,

Au-dessus combles avec plancher,

Cadastrés :

Section AO numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 7] », pour une surface de 0ha 0a 70ca,

Et section AO numéro [Cadastre 8], lieudit « [Adresse 1] », pour une surface de 0ha 2a 47ca,

Total surface : Oha 3a 17ca,

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve, 14

— Décerner acte à l’appelante de ce qu’elle a régulièrement fait procéder aux formalités de publication de l’assignation pour satisfaire aux dispositions de l’article 287-4-b du décret n°55-22 du 04/01/1955.

— Ordonner la publication foncière du jugement à intervenir aux frais des défendeurs in solidum,

— Condamner in solidum Monsieur [Z], [HE], [U] [S], et Madame [B], [XL], [T], [DT] divorcée [S] à payer à Madame [W] la somme de 365.000 euros correspondant au prix principal de vente du bien immobilier

— Condamner in solidum Monsieur [Z], [HE], [U] [S], et Madame [B], [XL], [T], [DT] divorcée [S] à payer à Madame [W] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

— Assortir les condamnations d’un intérêt légal qui courra à compter du 8 décembre 2018 et, à défaut, à compter du 5 mai 2020

— Condamner in solidum Monsieur [Z], [HE], [U] [S], et Madame [B], [XL], [T], [DT] divorcée [S] à payer à Madame [W] la somme de 8.000 euros au titre des frais non répétibles

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur chacune des condamnations à intervenir.

— Condamner les intimés in solidum aux entiers dépens incluant les éventuels frais d’expertise

A TITRE SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT

— Ordonner une expertise du bien immobilier confiée à tel Expert qu’il plaira dont la mission pourrait être la suivante :

— Se rendre sur place, [Adresse 7] à [Localité 10]

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Recueillir tous éléments de nature à permettre de déterminer le rôle de chacune des parties, les missions confiées et les travaux exécutés ; se faire remettre copie des documents contractuels administratifs et financiers utiles, les annexer au rapport

— Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles alléguées au terme des écritures de l’appelante et étayés par les pièces annexes ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause, mais révélée postérieurement à l’assignation initiale, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile

— Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire ; rechercher l’origine, la ou les causes, en indiquer au besoin l’évolution prévisible

— Préciser pour chaque désordre s’il a été réservé, ou s’il était caché ou apparent lors de l’achat

— Dire si les désordres ou malfaçons, non-conformités, inexécutions ou inachèvementsconstatés proviennent d’un défaut de conception, de vices de matériaux, d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou bien encore d’une exécution défectueuse ; préciser notamment si les matériaux utilisés et les travaux réalisés correspondent aux règles de l’art

— En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause ;

— Indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ouquant à la conformité à sa destination ;

— Dans l’hypothèse du caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties qui seront annexés au rapport, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux et à défaut, chiffrer le coût du remplacement ;

— Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait être remédier à certaines malfaçons ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état (impossibilité d’utiliser ledit bien immobilier pendant les travaux, nuisances afférentes aux travaux à prévoir') ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en préciser la nature, l’importance et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ; Faire toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

— Fixer la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de la décision à intervenir ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 février 2025, par lesquelles M. [S] et Mme [DT] divorcée [S], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1638, 1641 et suivants du code civil,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 15 septembre 2021, en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés intentée le 28 avril 2020 par Madame [W] pour des vices constatés le 09 mars 2018

— DEBOUTER en conséquence Madame [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

A titre subsidiaire si la Cour venait à infirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil et venait à considérer que l’action en garantie des vices cachés de Madame [W] n’est pas prescrite :

— PRENDRE ACTE de la qualité de professionnel de Madame [W] laquelle était assistée de professionnels de l’immobilier tout au long du processus d’acquisition,

— PRENDRE ACTE de la qualité de profane des Vendeurs,

— ECARTER des débats le rapport non contradictoire de Mr [H] et l’avis de Monsieur [L]

— FAIRE APPLICATION de la clause exonératoire de responsabilité des Vendeurs en cas de vices apparents ou cachés,

— DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire si la Cour ne ferait pas application de la clause exonératoire de responsabilité :

— PRENDRE ACTE que les vices dont se prévaut Madame [W] sont tous apparents, et ne relève donc pas de la garantie des vices cachés,

— DEBOUTER purement et simplement Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande d’expertise judiciaire formulée le 31 janvier 2025

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [W] au paiement de la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

M. [S] et Mme [DT] soulèvent l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés sur le fondement de la prescription, en estimant que la date du point de départ de la prescription prévue par l’article 1648 du code civil est le 9 mars 2018, date de la première visite du bien, et non la date de la vente du 27 juin 2018, et que les assignations des 28 avril et 5 mai 2020 sont intervenues postérieurement à l’échéance du délai de deux ans ;

Le premier juge a fait droit à leur demande en estimant que « l’ensemble de ces défauts étaient aisément décelables par Mme [W] lors de sa visite de la maison préalable à son achat », qu’elle « a visité la maison le 9 mars 2018 soit plus de deux ans avant les assignations qu’elle a fait délivrer qui datent des 28 avril et 5 mai 2020 » et que « sa demande en garantie des vices cachés se heurte donc au délai de prescription de deux ans prévu à l’article 1648 du code civil » ;

Aux termes de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 29 mars 2009, « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » ;

En l’espèce, M. [S] et Mme [DT] allèguent que Mme [W] a pris connaissance des vices le 9 mars 2018, lors de la visite du bien antérieure à la signature de la vente le 27 juin 2018 ;

Le point de départ de la prescription extinctive de l’action en garantie des vices cachés est au plus tôt à la date du point de départ du délai pour agir, soit au plus tôt à la date de la vente du 27 juin 2018, et ce même si la date de la connaissance du vice est antérieure à la date de cette vente ;

Il convient de considérer que les assignations des 28 avril et 5 mai 2020 sont intervenues dans le délai de deux ans à compter du 27 juin 2018, à des dates auxquelles l’action n’était pas prescrite ;

L’action de Mme [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés est donc recevable ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de Mme [A] [W] fondées sur la garantie des vices cachés ;

Et il y a lieu de rejeter la demande de M. [S] et Mme [DT] de déclarer prescrite l’action en garantie des vices cachés exercée par Mme [W] ;

Sur la demande d’écarter des débats les rapports de M. [H] et de M. [L]

Les intimés sollicitent d’écarter des débats les rapports d’expertises privées de M. [H] et M. [L] au motif qu’ils n’ont pas été réalisés de façon contradictoire et n’ont pas de force probante ;

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement’ ;

L’article 16 du code de procédure civile n’interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement ; mais si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ;

En l’espèce, Mme [W] produit un rapport de M. [X] [H], architecte, du 12 novembre 2018 et un rapport de M. [N] [L], ingénieur de [13], du 14 mars 2022 ;

Il est constant que ces professionnels ont été missionnés par Mme [W] et qu’ils ont réalisé leur mission et rédigé leur rapport, de façon non contradictoire ;

Toutefois même si ces rapports d’expertises privées amiables n’ont pas été établis de manière contradictoire, ils ont été produits régulièrement dans le cadre de la présente procédure et il convient de considérer que les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement, au sens de l’article 16 précité ;

Le fait que ces rapports ne soient susceptibles d’avoir une valeur probante que s’ils sont corroborés par d’autres élément du dossier, au motif qu’ils ont été réalisés de manière non contradictoire, relève du fond de l’affaire et non de la demande de les écarter des débats sur le fondement de l’article 16 précité ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de rejeter la demande formée en appel par les intimés d’écarter des débats les rapports de M. [H] du 12 novembre 2018 et de M. [L] du 14 mars 2022 ;

Sur l’action en garantie des vices cachés

Mme [W] expose que ce n’est que lorsqu’elle a mandaté un expert amiable M. [H] le 12 novembre 2018 que les vices (énoncés ci-après) ont été décelés ;

Les intimés opposent que les vices allégués justifiés étaient apparents et que Mme [W] en a pris connaissance dès les visites antérieures à la date de la vente, réalisées avec des professionnels de l’immobilier ;

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du même code, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

Aux termes de l’article 1643 du même code, « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ;

Lorsqu’il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c’est à dire s’il avait connaissance des vices au moment de la vente et s’il a eu l’intention délibérée de dissimuler à l’acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité ;

En l’espèce, Mme [W] doit au préalable démontrer que les vices qu’elle allègue existaient avant la vente et n’étaient pas apparents pour elle à la date de la vente puis le cas échéant qu’ils sont d’une gravité suffisante ;

Selon le jugement, Mme [W] a fondé son action, dans l’assignation au fond, sur huit vices ; elle ne reprend dans ses conclusions en appel que les cinq vices suivants (sans viser les trois autres vices relatifs à des fissures dans les murs intérieurs de la maison, l’absence de ventilation de la pièce dans laquelle se trouve les WC et la pollution sur sol de la cave au mazout) :

— dans le séjour/cuisine, une poutre sur la largeur de la maison qui présente un affaissement et une fissure,

— des fissures sur la façade de la maison,

— des défauts dans la charpente,

— l’absence d’un double mur entre sa propriété et la propriété voisine ayant pour conséquence qu’elle entend le bruit que fait son voisin,

— le fait que le tuyau d’évacuation de ses eaux usées traverse la propriété voisine sans servitude prévue dans l’acte ;

Sur la poutre du séjour/cuisine

M. [FL] [J], agent immobilier, atteste le 30 août 2018, en qualité d’ami de Mme [W] (pièce 3 [W]) :

— avoir assisté à la visite de la maison le 9 mars 2018, et qu’en réponse à sa question sur la poutre au plafond visible dans la pièce de vie, les vendeurs ont répondu qu’ils avaient décidé d’ouvrir pour unifier le salon et la cuisine et que la poutre IPN était une poutre métallique habillée d’un coffrage,

— avoir assisté à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (le 27 juin 2018), et qu’en réponse à la question du clerc de notaire, les vendeurs (les intimés) « ont confirmé avoir ouvert un seul mur porteur, entre la cuisine et le salon et ont également déclaré n’avoir connaissance d’aucun sinistre durant leur occupation ou antérieur à celle-ci, ni constaté aucune anomalie structurelle » ;

Dans son rapport établi de façon non contradictoire le 12 novembre 2018, moins de 5 mois après la vente, M. [X] [H], architecte missionné par Mme [W], relève dans le séjour/cuisine, une poutre sur toute la largeur de la maison qui présente un léger affaissement et une fissure en sous-face en son milieu ;

Il en ressort qu’à la date de la vente, Mme [W] était informée que les vendeurs avaient placé une poutre IPN (I à Profil Normalisé) métallique habillée d’un coffrage après avoir ouvert un mur porteur entre la cuisine et le salon et que cette poutre dans le séjour/cuisine, sur toute la largeur de la maison, présentant un léger affaissement et une fissure en sous-face en son milieu, était apparente ;

Mme [W] ne démontre pas que « les travaux sont insuffisants pour supporter une charge normale de plancher » et que « les vendeurs ont dissimulé la réelle consistance de cette intervention (les travaux sur le mur porteur) de même que ses effets » tel qu’elle l’allègue dans ses conclusions ;

L’avis technique de M. [L], ingénieur de [13], missionné par Mme [W], dans son rapport réalisé de façon non contradictoire le 14 mars 2022 (pièce 4 [W]), selon lequel « les modifications apportées par les vendeurs au plancher-haut du rez-de-chaussée n’étaient pas conformes aux règles de l’art et qu’il y avait un réel risque d’effondrement du plancher-haut du rez-de chaussée (risque qui nécessite l’installation, à bref délai, d’une file d’étais dans la hauteur du rez-de-chaussée et dans celle du sous-sol) » n’a pas de valeur probante en ce qu’il n’est pas corroboré par d’autres pièces du dossier ;

Au surplus, cet avis est contredit par le rapport du bureau d’études Scyna (pièce 4 [W]), sur lequel M. [L] a fondé son analyse, qui ne conclut pas à un risque d’effondrement, précisant que « les profilés IPN ne montrent pas de déformation car la charge d’exploitation effectivement présente sur le plancher lors de notre visite est très éloignée de la charge de 150 daN/m² prévue en habitation » et par l’absence de désordre alors que les travaux ont été réalisés le 20 janvier 2008, soit plus de 10 ans avant la vente (pièce 1 intimés) ;

Mme [W] ne démontre donc pas l’existence d’un vice caché relatif à la poutre du séjour/cuisine ;

Sur les fissures sur la façade de la maison

L’acte authentique de vente du 27 juin 2018 (pièce 1 [W]) mentionne expressément que le titre de propriété antérieur, un acte du 28 décembre 2007, est annexé à l’acte ;

Or l’acte authentique du 28 décembre 2007 (pièce 9 intimés) précise que l’immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels et que le vendeur (auteur des intimés) déclare « qu’à sa connaissance l’immeuble vendu a subi des sinistres de nature à donner lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles visée à l’article L125-2 du code des assurances, toutefois depuis qu’elle est propriétaire elle déclare n’avoir jamais déclaré de sinistre » et le compromis afférent à cette vente (pièce 7 intimés) mentionne que « le vendeur précise ce jour avoir réalisé des travaux (renforcement des fondations en béton) en 1998 suite à la sécheresse de 1996-1997 » ;

M. [FL] [J], agent immobilier, atteste le 30 août 2018 (pièce 10 intimés), en qualité d’ami de Mme [W], avoir assisté à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (le 27 juin 2018), qu’en réponse à la question du clerc de notaire, les vendeurs (les intimés) « ont répondu qu’ils avaient simplement rebouché des fissures superficielles sur la façade. De simples fissures dans le revêtement extérieur sur la façade avant de la maison et la vendeuse a bien insisté sur le fait qu’il n’y avait aucun problème autre qu’esthétique » et que le clerc a expliqué « que les fissures superficielles et leur rebouchage pour des raisons purement esthétiques n’étaient pas considérés comme des travaux de gros 'uvre » ;

Il en ressort qu’à la date de la vente, Mme [W] était informée de l’existence des fissures sur la façade de la maison, de leur origine et du fait que les vendeurs les avaient rebouchées pour un motif esthétique en considérant qu’il s’agissait de fissures superficielles;

L’avis technique de M. [L], ingénieur de [13], missionné par Mme [W], dans son rapport réalisé de façon non contradictoire le 14 mars 2022 (pièce 4 [W]), selon lequel « Les fondations n’ont pas fait l’objet de travaux confortatifs de type « reprises en sous-'uvre » (fondations semi-profondes ou micropieux). Quant aux fissures elles-mêmes, elles ont été à peine colmatées et aujourd’hui elles se sont rouvertes » n’a pas de valeur probante en ce qu’il n’est pas corroboré par d’autres pièces du dossier ;

En outre, cet avis ne précise pas si les fissures sont superficielles ou structurelles ;

La déclaration des intimés vendeurs selon laquelle ces fissures sont superficielles n’est donc pas remise en cause ;

Mme [W] ne démontre donc pas l’existence d’un vice caché relatif aux fissures sur la façade de la maison ;

Sur les défauts dans la charpente

M. [P] [W], frère de Mme [W], atteste le 28 août 2018 (pièce 10 intimés) avoir assisté à la visite de la maison le 9 mars 2018 et que « Au cours de cette visite, le propriétaire nous a explicitement affirmé, en réponse à nos questions, que à l’étage, la charpente avait été sciée et ne reposait pas, semblait-il, sur un étayage suffisant. Posant la question, il nous a été répondu que la charpente était solide et ne présentait aucun danger » ;

M. [M] [I] atteste le 28 août 2018 (pièce 10 intimés) avoir assisté à la visite de la maison le 9 mars 2018 et que « une question concernant la charpente coupée à l’étage a eu comme réponse que celle-ci était convenable et comme je m’étonnais qu’elle ne soit pas étayée ne reposant sur rien, le propriétaire a répondu qu’il n’y avait aucun danger » ;

M. [K] [J], atteste le 7 septembre 2018 (pièce 10 intimés), avoir assisté à la visite le 10 mars 2018 avec l’agence immobilière et que « Interrogatif sur la présence de soutènements de la charpente sous les combles, soutènement consistant en deux poutres piliers de sensiblement 50 cm de haut positionnés sous la poutre maîtresse, pour l’un vers le fond de la pièce, pour l’autre un peu plus loin que le centre, et manipulant celui près du centre, je demandais au vendeur : c’est curieux, ces soutiens sont libres. Réponse : Ils l’ont toujours été, ils l’étaient quand nous avons acheté » ;

Il en ressort qu’à la date de la vente, Mme [W] était informée que la charpente avait été sciée par les anciens propriétaires et qu’elle n’était pas étayée ;

Mme [W] ne démontre pas que la charpente présente un risque d’effondrement tel qu’elle l’allègue dans ses conclusions ;

L’avis technique de M. [L], ingénieur de [13], missionné par Mme [W], dans son rapport réalisé de façon non contradictoire le 14 mars 2022 (pièce 4 [W]), selon lequel « il est nécessaire de la (la ferme de charpente en bois de la toiture) compléter par des ouvrages confortatifs (tirants, jambes de force ') permettant d’assurer de façon pérenne sa solidité et sa stabilité » en considérant que « en son état actuel, cette ferme constitue un péril ordinaire » n’a pas de valeur probante en ce qu’il n’est pas corroboré par d’autres pièces du dossier ;

Au surplus, cet avis est contredit par l’absence de désordre, alors que les travaux relatifs à la charpente ont été réalisés avant l’acquisition de la maison par les intimés le 28 décembre 2007 (pièce 9 intimés), soit depuis plus de 10 ans avant la date de la vente du 27 juin 2018 ;

Mme [W] ne démontre donc pas un vice caché relatif aux défauts de la charpente ;

Sur l’absence d’un double mur entre sa propriété et la propriété voisine à l’origine de nuisances sonores

Mme [W] n’allègue pas que l’absence d’un double mur entre sa propriété et la propriété voisine constituerait un vice caché en tant que tel, mais que cette absence de double mur constitue un vice en ce qu’elle est à l’origine de nuisances sonores, au motif qu’elle entend de ce fait de l’intérieur de son habitation, les bruits générés par ses voisins ;

Or Mme [W] ne démontre pas l’existence de nuisances sonores ;

En effet, l’attestation de M. [V] [C] du 6 octobre 2018 (pièce 10 intimés), voisin dont Mme [W] se plaint des nuisances sonores, ne décrit pas des bruits qu’il aurait entendu de l’appartement de Mme [W] mais précise seulement que les bruits dont se plaint Mme [W] relatifs aux douches, sonneries de téléphone et discussions correspondent à ses bruits de vie quotidienne ;

Dans son rapport du 14 mars 2022, M. [L] précise que la réclamation de Mme [W] doit être prise en considération compte tenu du mur mitoyen de faible épaisseur et qu’il a conseillé à Mme [W] de faire appel à un ingénieur-acousticien, ce que Mme [W] n’a pas réalisé ;

Et il convient de considérer que la seule attestation de sa fille [R] [G] du 30 août 2018 (pièce 10 intimés) précisant « Lorsque je viens dormir et passer le week-end chez ma mère [W] [A], j’entends des bruits faits par les voisins depuis le salon et les toilettes du rez-de-chaussée, tels que de la musique dans l’après-midi » n’a pas de valeur probante en ce qu’elle est isolée ;

Ainsi Mme [W] ne démontre pas l’existence de nuisances sonores et ne justifie donc pas qu’il existe un vice caché relatif aux nuisances sonores ayant pour origine l’absence d’un double mur entre sa propriété et la propriété voisine ;

Sur l’absence de servitude dans l’acte, relative au tuyau d’évacuation des eaux usées

L’acte authentique de vente du 27 juin 2018 (pièce 1 [W]) mentionne expressément que le titre de propriété antérieur, un acte du 28 décembre 2007, est annexé à l’acte ;

Or l’acte authentique du 28 décembre 2007 (pièce 9 intimés) précise dans le paragraphe relatif à l’assainissement collectif que « Le vendeur déclare que l’immeuble présentement vendu est raccordé au réseau public d’assainissement. Un certificat de conformité de l’installation d’assainissement en place, attestant notamment de son respect des exigences de l’hygiène publique a été délivré par le service assainissement de Veolia le 13 décembre 2007. Ce certificat est demeuré ci-annexé.

Le vendeur déclare que les évacuations des eaux usées de la présente propriété (AO N°[Cadastre 2]) passent par la propriété restant lui appartenir (AO N°[Cadastre 3]) pour être rejetée sur la [Adresse 16] » ;

Il en ressort qu’à la date de la vente, Mme [W] était informée que la canalisation d’évacuation des eaux usées de la maison acquise, sise sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 2], passe par la propriété voisine, cadastrée AO [Cadastre 3], avant d’être rejetée dans le réseau de la rue ;

Il est constant que l’acte notarié du 27 juin 2018 ne prévoit pas de servitude à cet effet, toutefois nonobstant le fait que les intimés vendeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier, l’absence dans l’acte notarié d’une telle servitude ne constitue pas un vice caché, au sens de l’article 1641 du code civil précité ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant, il convient de considérer que la cour a disposé d’éléments suffisants produits par les parties pour statuer sur les demandes de Mme [W] et qu’une expertise judiciaire n’est pas nécessaire ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [W] d’ordonner une expertise judiciaire ;

Mme [W] ne démontrant pas l’existence de vice caché, il y a lieu de la débouter de ses demandes de résolution et de nullité de la vente et de condamnations financières subséquentes sur ce fondement ;

Sur le moyen relatif à l’article 1638 du code civil

Mme [W] fonde aussi sa demande de résolution et de nullité de la vente sur les dispositions de l’article 1638 du code civil, au motif de l’absence de servitude dans l’acte, relative au tuyau d’évacuation des eaux usées ;

Aux termes de l’article 1638 du code civil, « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que l’acte notarié du 27 juin 2018 ne prévoit pas de servitude, alors que la canalisation d’évacuation des eaux usées de la maison acquise, sise sur la parcelle AO [Cadastre 2], passe par la propriété voisine, cadastrée AO [Cadastre 3], avant d’être rejetée dans le réseau de la rue et que Mme [W] en était informée à la date de la vente;

L’acte authentique de vente du 27 juin 2018 précise que « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique » et que « un courrier du service compétent, dont une copie est annexée, atteste qu’un contrôle a été effectué le 13 juin 2018. Il en résulte que l’installation est conforme » ;

Aussi nonobstant l’absence de servitude dans l’acte authentique du 27 juin 2018, il est justifié que l’installation est conforme ; il convient en conséquence de considérer que Mme [W] ne démontre pas que « la servitude non apparente soit d’une telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit » au sens de l’article 1638 du code civil précité ;

Il y a donc lieu de débouter Mme [W] de ses demandes de résolution et de nullité de la vente et de condamnations financières subséquentes sur ce fondement ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [W] de ses demandes fondées sur l’article 1638 du code civil ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux intimés la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [W] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de Mme [A] [W] divorcée [G] fondées sur la garantie des vices cachés ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de Mme [A] [W] divorcée [G] fondées sur la garantie des vices cachés ;

Rejette la demande formée en appel par M. [Z] [S] et Mme [B] [DT] divorcée [S] d’écarter des débats les rapports de M. [H] du 12 novembre 2018 et de M. [L] du 14 mars 2022 ;

Rejette la demande de Mme [A] [W] divorcée [G] d’ordonner une expertise judiciaire ;

Déboute Mme [A] [W] divorcée [G] de ses demandes de résolution et de nullité de la vente et de condamnations financières subséquentes, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Condamne Mme [A] [W] divorcée [G] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [Z] [S] et Mme [B] [DT] divorcée [S] la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,