N° RG 22/07129 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OSOS

Décisions du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 21 septembre 2022

RG : 16/10646

ch n°9 cab 09 F

Tribunal Judiciaire de LYON

jugement rectificatif

du 04 Mai 2023

RG : 16/10646

ch n°9 cab 09 F

[H]

[M]

S.C.I. MD IMMO

C/

[H]

[M]

S.C.I. MD IMMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 21 Janvier 2025

APPELANTE :

La société MD IMMO

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

INTIMES :

M. [C] [H]

né le 16 Juillet 1953

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [N] [M]

née le 15 Juillet 1961

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Hélène HELWASER, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Décembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 21 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 18 juillet 2011, la société civile immobilière MD immo (la SCI) a consenti à M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] une promesse de vente portant sur un bien immobilier au prix de 7 200 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

L’acte stipule une indemnité d’immobilisation de 360 000 euros, dont 110 000 euros ont été versés entre les mains du notaire, en cas de refus de signature de l’acte de vente alors que toutes les conditions sont réalisées.

M. et Mme [H] se sont prévalus de la non-obtention d’un ou plusieurs prêts ou de refus de prêts avant le 30 octobre 2011 et ont obtenu, en avril 2012, le remboursement de la somme de 110 000 euros versée entre les mains du notaire.

Par lettre recommandée du 17 juin 2016, la SCI a mis en demeure M. et Mme [H] de lui verser l’indemnité d’immobilisation de 360 000 euros.

Le 18 juillet 2016, elle les a assignés en paiement de cette indemnité.

Alors que ceux-ci opposaient le renoncement de la SCI à l’indemnité, cette dernière a demandé au juge de la mise en état le retrait de deux pièces produites par M. et Mme [H] en raison de leur caractère confidentiel, s’agissant d’une correspondance entre le notaire et sa cliente, la SCI, et d’une lettre du notaire faisant mention d’échanges avec son confère chargé des intérêts de M. et Mme [H].

Par ordonnance du 12 juin 2018, le juge de la mise en état, après s’être déclaré compétent pour connaître des demandes de la SCI, a écarté les pièces du débat au motif qu’elles relèvent du secret professionnel du notaire.

Par arrêt du 28 mars 2019, la cour d’appel de Lyon, statuant sur l’appel nullité interjeté par M. et Mme [H], l’a déclaré irrecevable.

Par arrêt du 25 mars 2021 (2e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n° 19-16.216), la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Lyon,

— dit n’y avoir lieu à renvoi,

— déclaré recevable l’appel formé par M. et Mme [H] contre l’ordonnance du juge de la mise en état,

— annulé cette ordonnance, et statuant à nouveau :

— déclaré irrecevable l’incident formé par la SCI.

Par jugement du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté la SCI de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI à payer à M. et Mme [H] ensemble la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [H] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI aux entiers dépens avec recouvrement direct par Maître Lydie Drezet, avocat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 octobre 2022, la SCI a relevé appel de ce jugement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/07129.

Par un jugement rectificatif du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— ordonné la rectification du jugement rendu le 21 septembre 2022 dans les termes suivants:

— dit que le dispositif sera complété par les mentions suivantes :

« – ordonne le retrait des débats de la lettre du 25 avril 2012 entre Me [J] [T]-[Z] [G] et la SCI […] produite en pièce 1 par [M. et Mme [H]] ainsi que la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en pièce 4 par [M. et Mme [H]],

— ordonne l 'exécution provisoire de la présente décision »,

Et que la mention « contradictoire, premier ressort, exécution provisoire » sera remplacée par « contradictoire, premier ressort »

— complété le jugement susvisé en statuant en ce sens sur les chefs de demandes omis :

« ordonne la suppression de toute référence directe ou indirecte à la lettre du 25 avril 2012 et à son contenu ainsi qu’à la lettre du 17 novembre 2017 et à son contenu dans les conclusions des consorts [H] et interdit à ces derniers d’en faire état »,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile à la présente instance.

— laissé les dépens de l’instance en rectification d’erreur matérielle et d’omission de statuer à la charge de l’Etat.

Par déclaration du 22 mai 2023, M. et Mme [H] ont relevé appel du jugement rectificatif. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/04202.

Par une ordonnance du 1er juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 22/07129 et 23/04202.

Par une nouvelle ordonnance du 16 novembre 2023, le conseiller de la mise en état, saisi par la SCI, a dit n’y avoir lieu à ordonner la disjonction des procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, la SCI demande à la cour de :

— constater que M. et Mme [H] font état dans leurs conclusions de la lettre du 25 avril 2012 (qui est même copiée intégralement dans le corps des conclusions), lettre couverte par le secret professionnel et dont le retrait a été ordonné par le jugement du tribunal judiciaire du 4 mai 2023 revêtu de l’exécution provisoire de sorte que le débat au fond sur le sort de l’indemnité d’immobilisation est en permanence « pollué » par le contenu des pièces dont la production est pourtant illégale,

En conséquence :

— juger de manière préalable et dans un arrêt préalable et distinct de l’appel incident de M. et Mme [H] et de leur appel du jugement rectificatif du 4 mai 2023 portant sur le retrait des débats des pièces litigieuses,

I. Sur l’appel de M. et Mme [H] à l’encontre du jugement rectificatif du 4 mai 2023

— constater la renonciation de M. et Mme [H] à se prévaloir de la lettre du 17 novembre 2017,

— confirmer le jugement rectificatif du tribunal judiciaire du 4 mai 2023 en ce qu’il a dit que le dispositif sera complété par les mentions suivantes :

« – ordonne le retrait des débats de la lettre du 25 avril 2012 entre Me [J]-[T]-[Z] [G] et la SCI […] produite en pièce 1 par [M. et Mme [H]] ainsi que la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en pièce 4 par [M. et Mme [H]],

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision »,

Et que la mention « contradictoire, premier ressort, exécution provisoire » sera remplacée par « contradictoire, premier ressort »

— complété le jugement susvisé en statuant en ce sens sur les chefs de demandes omis :

« ordonne la suppression de toute référence directe ou indirecte à la lettre du 25 avril 2012 et à son contenu ainsi qu’à la lettre du 17 novembre 2017 et à son contenu dans les conclusions des consorts [H] et interdit à ces derniers d’en faire état »

— débouter M. et Mme [H] de leur appel incident et de leur appel principal, et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A défaut,

— procéder aux rectifications ci-après dans un arrêt préalable et distinct de l’arrêt au fond,

— rectifier l’erreur matérielle en mentionnant dans le dispositif :

« ordonne le retrait des débats de la lettre du 25 avril 2012 entre Me [J] [T]-[Z]-[G] et la SCI […] produite en pièce n°1 par [M. et Mme [H]] et de la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en pièce n°4 par [M. et Mme [H]] en ce qu’elles sont soumises au secret professionnel ; »

— réparer l’omission de statuer en statuant sur la demande suivante de la SCI :

« ordonner la suppression de toute référence directe ou indirecte à la lettre du 25 avril 2012 entre Me [J] [T]-[Z]-[G] et la SCI […] et à la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] et à leur contenu dans les conclusions de [M. et Mme [H]] et interdire à [M. et Mme [H]] de faire état de ces lettres »,

— rectifier l’erreur matérielle en mentionnant dans le dispositif :

« ordonner l’exécution provisoire du jugement »,

En conséquence :

— rectifier le dispositif du jugement du 21 septembre 2022,

— compléter le dispositif du jugement du 21 septembre 2022 et ordonner qu’il soit fait mention de ces ajouts en marge de la minute de la décision en cause et des expéditions qui en seront délivrées,

— dire que les frais et dépens seront à la charge du Trésor public,

— débouter M. et Mme [H] de leur appel incident, de leur appel principal et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

II. Sur son appel principal à l’encontre du jugement du 21 septembre 2022

— infirmer le jugement du 21 septembre 2022 en ce qu’il l’a :

— déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— condamnée à payer à M. et Mme [H] ensemble la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée aux entiers dépens avec recouvrement direct par M^e Lydie Drezet avocat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— constater la caducité de la promesse unilatérale,

— juger que M. et Mme [H] ont violé les obligations leur incombant au titre de la condition suspensive relative à l’obtention de prêts stipulées dans la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2011 : nombre insuffisant de demandes de prêt avant le 15 septembre 2011, absence de justification du respect des conditions relatives aux caractéristiques des prêts prévues dans la promesse, absence d’information de la non-obtention d’un ou plusieurs prêts devant émaner d’au moins deux banques le 30 octobre 2011 au plus tard,

— juger que ne s’étant pas prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêts le 30 octobre 2011 au plus tard, M. et Mme [H] sont réputés y avoir renoncé conformément aux termes de la promesse unilatérale (p.9 §1, 2) et qu’en tout état de cause, la condition suspensive relative à l’obtention de prêts est réputée accomplie dès lors que M. et Mme [H] en ont empêché l’accomplissement,

— juger que la restitution de l’indemnité d’immobilisation par le notaire et, en tant que de besoin, la lettre de ce dernier du 25 avril 2012, ne constituent pas une renonciation sans équivoque, certaine, en connaissance de cause et irrévocable de la SCI de diligenter une action en paiement contre de M. et Mme [H] en paiement de l’indemnité d’immobilisation et/ou que l’accord de restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée résulte d’une erreur de droit et est dépourvu d’effet et/ou que l’accord de restitution de la partie séquestrée de l’indemnité d’immobilisation est nul faute de cause (ancien article 1131 du code civil ; Cour de cassation du 22 mars 2016 n°14-14218 publié au bulletin),

Surabondamment :

— juger que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale ne constitue pas une clause pénale,

— juger que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente est de 360 000 euros et non de 110 000 euros,

En conséquence :

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme forfaitaire de 360 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016 (pièce n°7) et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 ancien du code civil,

En tout état de cause :

— constater que M. et Mme [H] ne se sont pas prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive de prêts le 30 octobre 2011 et que le 14 décembre 2011, M. [H] s’est présenté comme « futur acquéreur » et a donné son accord à la résiliation sans indemnité du bail d’une durée ferme de 6 ans conclu entre la SCI et son locataire (pièces n°8, 3-1) ce qui a trompé la SCI et, en raison de l’absence d’acquisition par les M. et Mme [H], a placé cette dernière dans une situation de péril financier la contraignant à brader son actif à un prix inférieur de 2 319 600 euros par rapport au prix prévu dans la promesse conclue avec M. et Mme [H],

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 785 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une partie du manque à gagner qu’elle a subi,

En tout état de cause :

— débouter M. et Mme [H] de leur appel incident et principal, et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et à la somme de 20 000 euros au titre de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 21 septembre 2022 en ce qu’il a débouté la SCI de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer la SCI irrecevable en ses demandes de rectification de statuer et omission de statuer du jugement du 21 septembre 2022,

— infirmer le jugement rectificatif en date du 4 mai 2023 en ce qu’il a :

— ordonné le retrait des débats de la lettre du 25 avril 2012 entre Me [J] [T]-[Z] [G] et la SCI produite en pièce 1 par M. et Mme [H] ainsi que la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en pièce 4 par M. et Mme [H],

— ordonné la suppression de toute référence directe ou indirecte à la lettre du 25 avril 2012 et à son contenu ainsi qu’à la lettre du 17 novembre 2017 et à son contenu dans les conclusions de M. et Mme [H] et interdit à ces derniers d’en faire état,

— déclarer que la lettre du 25 avril 2012 de Me [J] [T]- [Z] [G] n’est pas revêtue du secret professionnel du notaire pour avoir été remise par le client, la SCI, à M. [H],

— ne pas l’écarter des débats,

— dire qu’ils doivent être qualifiés de consommateurs et bénéficier des dispositions du code de la consommation

— juger que Me [T]-[Z]-[G], notaire de la SCI, n’a restitué le 26 avril 2012 à son confrère Me [O], leur notaire, la somme de 110 000 euros, montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée aux termes de la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2011, qu’avec l’accord de la SCI conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil,

— juger que la SCI a donné expressément son accord à la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— juger que l’accord de restitution de l’indemnité d’immobilisation constitue une renonciation à toute demande relative au paiement d’une indemnité d’immobilisation, cette renonciation étant explicite, éclairée et non équivoque,

— juger qu’ils ont accompli toutes les diligences énoncées dans la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2011 et n’ont pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt,

— juger qu’ils n’avaient pas l’obligation d’acquérir, aux termes de la promesse de vente, et n’ont pas levé l’option, la condition suspensive n’ayant pas été réalisée,

— débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,

A titre subsidiaire,

— juger que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2011 n’est due qu’en cas de réalisation des conditions suspensives et refus de l’acquéreur de réaliser la vente,

— juger que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2011 doit être qualifiée de clause pénale et donc réductible en fonction du préjudice subi par application de l’article 1152 du code civil,

— juger que la faute contractuelle alléguée mais contestée ne peut être réparée que par l’allocation de dommages et intérêts qui ne sauraient être supérieurs à la somme de 10 000 euros compte tenu de la faible immobilisation du bien du 18 juillet 2011 au 30 octobre 2011,

A titre éminemment subsidiaire,

— juger que seule la somme de 110 000 euros qui a été versée peut constituer l’indemnité d’immobilisation sanctionnant l’éventuelle faute contestée des bénéficiaires de la promesse,

En tout état de cause,

— condamner la SCI à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SCI à leur payer une indemnité de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Laffly, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire » ou « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur la demande tendant à écarter des pièces des intimés

La SCI fait valoir que :

— la loyauté commande que la cour tranche la question du retrait des pièces litigieuses de manière préalable et fasse obligation aux intimés d’expurger leurs conclusions d’appel de toute référence à ces pièces ;

— la correspondance du 25 avril 2012 est couverte par le secret professionnel du notaire qui est général et absolu ; il n’existe aucune autorisation à la divulgation de cette correspondance ; M. et Mme [H] ne rapportent pas la preuve que cette correspondance leur aurait été communiquée par la SCI, alors que la charge de la preuve leur incombe.

M. et Mme [H] répliquent que :

— il est préférable que les deux décisions attaquées fassent l’objet d’un seul et même arrêt, étant rappelé que la décision rectifiée fait partie intégrante de la décision initiale, comme le prévoit l’article 463 du code de procédure civile ;

— ils sont fondés à utiliser les pièces déclarées irrecevables pour contester le jugement ;

— la requête en rectification ou omission de statuer était irrecevable en raison de l’effet dévolutif de l’appel puisque la cour était saisie de l’entier litige ;

— ils ne produisent pas la lettre du 17 novembre 2017, en cause d’appel ;

— la confidentialité de la correspondance entre un notaire et son client ne s’impose pas au client qui n’est pas tenu au secret professionnel ; or, le courrier du 25 avril 2012 a été adressé par la SCI, en la personne de son gérant, à la société dont M. [H] est le gérant, de sorte qu’il a perdu son caractère confidentiel et peut être produit aux débats.

Réponse de la cour

1.1. Sur la demande de statuer par deux arrêts distincts

Il n’y a pas lieu de statuer par un arrêt séparé sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n° 5 des intimés, étant rappelé que par une ordonnance du 16 novembre 2023 qui n’a pas été déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de disjonction formée par la SCI.

1.2. Sur la fin de non-recevoir soulevée par les intimés

D’une part, il est contradictoire pour M. et Mme [H] de soulever une fin de non-recevoir à hauteur d’appel, au motif, précisément, qu’en raison de l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal était incompétent pour connaître de la demande de rectification du jugement au motif que la cour était saisie de l’entier litige.

D’autre part, le tribunal n’ayant pas déclaré recevables les demandes de la SCI de rectification et d’omission de statuer, il n’y a pas lieu d’infirmer ce chef de jugement.

La fin de non-recevoir est rejetée.

1.3. Sur la pièce n° 5

Cette pièce est une lettre du 25 avril 2012, rédigée par le notaire de la SCI et adressée à cette dernière, sur laquelle figure une mention manuscrite attribuée au gérant de la SCI.

Ainsi que l’a exactement retenu le tribunal, il résulte des articles 23 de la loi du 25 ventôse an XI et 3.4 et 20 du règlement national des notaires que le secret professionnel des notaires est général et absolu, couvre l’intégralité de l’activité des notaires et concerne tous les documents détenus à l’office notarial.

La lettre litigieuse, adressée par le notaire à sa cliente dans le cadre de son activité professionnelle, relève incontestablement du secret professionnel.

En outre, les intimés ne rapportent pas la preuve que cette lettre leur aurait été transmise par la SCI elle-même, alors que les seuls numéros figurant sur le courrier sont, d’une part, celui de l’office notarial, en qualité d’expéditeur (« From : [XXXXXXXX01] », ce numéro correspondant au numéro de télécopie de l’office, tel que mentionné dans l’en-tête du courrier), d’autre part, celui de la société Artextyl, dont les intimés précisent qu’il s’agit de l’entreprise dans laquelle travaille M. [H].

Il en résulte que c’est à juste titre que le tribunal a ordonné le retrait des débats de ladite lettre, comme violant le secret professionnel s’imposant au notaire.

Le jugement rectificatif est donc confirmé sur ce point et en ce qu’il a ordonné la suppression de toute référence directe ou indirecte à la lettre du 25 avril 2012 et à son contenu dans les conclusions de M. et Mme [H] et interdit à ces derniers d’en faire état.

1.4. Sur la lettre du 7 novembre 2017

La demande portant sur le courrier du 17 novembre 2017 est devenue sans objet dès lors que cette pièce n’est plus produite en cause d’appel.

2. Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI fait valoir que :

— en l’absence d’accord ou de transaction, il ne peut être déduit de la restitution par le notaire de la partie de l’indemnité d’immobilisation placée sous séquestre la preuve d’une renonciation de sa part, ferme, certaine et non équivoque, faite de manière éclairée et en pleine connaissance de cause sur la portée de ses droits, définitive et irrévocable, à solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

— l’acquiescement étant un mode d’extinction de l’instance, M. et Mme [H] ne peuvent s’en prévaloir pour une restitution intervenue en dehors de toute instance ; en outre, l’acquiescement peut être révoqué en cas d’erreur de droit ;

— la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli du fait de M. et Mme [H] qui ne justifient pas avoir respecté les conditions de la promesse unilatérale s’agissant du nombre de demandes de prêts sollicitées avant le 15 septembre 2011 et des caractéristiques de ceux-ci ;

— M. et Mme [H] ne se sont pas prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention des prêts, de sorte qu’ils sont réputés y avoir renoncé ;

— la condition doit donc être réputée accomplie et M. et Mme [H] sont débiteurs de l’indemnité d’immobilisation ;

— le code de la consommation n’est pas applicable à la promesse unilatérale en cause ;

— l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale et ne peut donc pas faire l’objet d’une réduction ;

— le montant de l’indemnité d’immobilisation est clairement énoncé dans la promesse dont les termes ne nécessitent aucune interprétation.

M. et Mme [H] soutiennent que :

— ils ont agi dans le cadre de la gestion de leur patrimoine et non dans le cadre professionnel, de sorte qu’ils sont des non-professionnels au sens du code de la consommation ; or, il a été jugé que la clause subordonnant la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la justification par le bénéficiaire d’un refus de prêt délivré pendant la durée de validité de la condition suspensive doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation ; en outre, les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du même code interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai ;

— alors qu’ils ont rempli leurs obligations contractuelles en sollicitant un prêt auprès de deux établissements bancaires différents, la promesse de vente est devenue caduque à l’arrivée du terme sans que la condition suspensive d’obtention du prêt ait été levée ;

— l’indemnité d’immobilisation ne leur a été restituée qu’avec l’accord exprès de la SCI, matérialisé par le courrier du 25 avril 2012 qui leur a été remis volontairement par le gérant de la SCI ; la renonciation est explicite et non équivoque ;

— cet accord vaut acquiescement et renonciation à toute demande relative au paiement d’une indemnité d’immobilisation ;

— à titre subsidiaire, l’indemnité d’immobilisation doit être qualifiée de clause pénale ; le préjudice subi par la SCI n’étant pas justifié et le montant stipulé étant manifestement excessif, la clause doit être réduite à une somme qui ne saurait être supérieure à 10'000 euros pour tenir compte de la durée très réduite d’immobilisation du bien (trois mois et demi);

— à titre plus subsidiaire encore, il résulte de la clause qu’ils ne peuvent être condamnés qu’à hauteur de la somme de 110'000 euros payée aux termes de la promesse unilatérale de vente.

Réponse de la cour

La condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire insérée dans la promesse de vente est rédigée ainsi qu’il suit :

« La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d’obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après.

Obtention de prêts :

Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières du ou des prêts devant être obtenus :

Que leur montant total soit d’un minimum de sept millions deux cent mille euros (7.200.000,00 eur).

Que le taux d’intérêt hors assurance s’élève au maximum de 5 % sur une durée de 15 ans.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans un délai expirant le 15 septembre 2011, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêts au plus tard le 30 octobre 2011.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d’un ou plusieurs prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.

La promesse unilatérale de vente est stipulée pour expirer le 31 janvier 2012, la levée d’option devant être effectuée dans le même délai. Apres cette date, elle devient caduque ».

En premier lieu, les dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2013-351 du 25 mars 2016, invoqués par les intimés, ne sont pas applicables au litige, la promesse de vente étant datée du 18 juillet 2011.

Seul l’article L. 312-16 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 93-949 du 26 juillet 1993, aurait vocation, le cas échéant, à s’appliquer. Toutefois, cet article, par le renvoi qu’il opère, via l’article L. 312-15, à l’article L. 312-2, ne s’applique qu’aux opérations d’acquisition, de souscription ou achat de parts ou actions de sociétés, ou de dépenses de travaux, relatives à des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou à l’achat de terrains destinés à la construction de tels immeubles, ce qui n’est pas le cas de l’opération visée par la promesse de vente litigieuse, laquelle porte sur un immeuble à usage d’entrepôt, c’est-à-dire à usage uniquement professionnel.

En deuxième lieu, la cour ayant confirmé le jugement en ce qu’il a écarté des débats la pièce n° 5, la preuve d’un acquiescement ou d’une quelconque renonciation de la SCI à l’indemnité d’immobilisation ne peut résulter de la mention manuscrite figurant sur le courrier du 25 avril 2012. Or, force est de relever que M. et Mme [H] ne versent aux débats aucune autre pièce susceptible d’établir l’acquiescement ou la renonciation qu’ils allèguent.

En troisième lieu, si M. et Mme [H] soutiennent qu’ils ont rempli leurs obligations contractuelles en sollicitant un prêt auprès de deux établissements bancaires différents, les pièces versées aux débats sont très insuffisantes pour justifier du dépôt, dans le délai prévu par la promesse (avant le 15 septembre 2011), de demandes de prêts conformes aux caractéristiques financières mentionnées dans l’acte (prêt d’un montant total minimum de 7'200'000 euros, taux d’intérêt hors assurance de 5 % maximum sur une durée de 15 ans), le courrier de la société Monte Paschi banque faisant état du dépôt, le 12 septembre 2011, d’une demande de prêt sans aucune précision relative aux caractéristiques financières sollicitées et l’attestation de la banque HSBC du 25 avril 2012 se contentant, sans aucune précision sur les dates, d’indiquer que son « comité de crédits n’a pas réservé une suite favorable à [la] demande de financement [de M. [H]], et refuse de participer à hauteur de 2.835 M€ au financement de [son] projet d’acquisition ['] », sans que soit mentionnées les autres caractéristiques financières du prêt sollicité.

Ainsi, faute pour M. et Mme [H] de justifier de leurs diligences quant à une demande de prêt dans les conditions de la promesse et d’une réponse négative, il convient de retenir que la condition suspensive relative à l’obtention des prêts est réputée accomplie.

En l’absence de levée effective de l’option dans le délai convenu et la condition suspensive d’obtention des prêts étant réputée accomplie, M. et Mme [H] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

En quatrième lieu, sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, il est constant qu’une promesse unilatérale de vente, si elle comprend des obligations mises à la charge du bénéficiaire portant une atteinte excessive à sa liberté d’option, lui interdisant, de fait, d’exercer son libre choix pour opter ou non pour l’acquisition, doit être requalifiée en promesse synallagmatique.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Elle rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. Elle se distingue de la clause pénale à moins qu’il ne soit établi qu’elle avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence concernant un engagement pris par le bénéficiaire, notamment l’obtention du prêt nécessaire à l’acquisition. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (en ce sens, Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989).

En l’espèce, l’acte notarié stipule que :

— la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2012,

— la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire suivie de la signature de l’acte de vente, accompagnée du paiement du prix,

— « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de […] 360'000 euros. Sur laquelle somme le bénéficiaire verse à l’instant même au promettant ['] la somme de ['] 110'000 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation [']. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de ['] 250'000 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant ['] pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

L’indemnité d’immobilisation faisant l’objet de dispositions contractuelles parfaitement claires et précises, les intimés ne sont pas fondés à soutenir que seule la somme de 110 000 euros, versée en séquestre, peut la constituer.

En outre, contrairement à ce que soutiennent les intimés, la somme réclamée ne constitue nullement une clause pénale en ce qu’elle ne vise pas à sanctionner une inexécution ou un défaut de diligence de leur part.

Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’immobilisation, égal à 5% du prix de vente, n’est ni disproportionné ni excessif, et ne peut être considéré comme constituant un élément interdisant aux bénéficiaires, de fait, d’exercer leur option.

Enfin, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’étant pas tenu d’acquérir et ne manquant pas à une obligation contractuelle en ne levant pas l’option, il importe peu qu’aucune inexécution fautive ne puisse être reprochée aux bénéficiaires, comme ils le font valoir.

L’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente constitue bien le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires entre le 18 juillet 2011, date de la signature de l’acte, et le 31 janvier 2012, date à laquelle la promesse expirait, et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge.

Au vu de ce qui précède, il convient d’infirmer le jugement déféré et de condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à la SCI la somme de 360'000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016.

Il convient encore de faire droit à la demande de la SCI de capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

3. Sur la demande indemnitaire formée par la SCI

La SCI fait valoir que :

— M. et Mme [H] ont exécuté de manière fautive et de mauvaise foi la promesse, lui faisant croire qu’ils allaient acquérir les entrepôts et se présentant comme « futurs acquéreurs » afin de donner leur accord à la résiliation du bail en cours, sans indemnité ;

— dans une situation de péril financier, elle a été contrainte de vendre son bien immobilier à un prix très inférieur à celui fixé dans la promesse litigieuse et a découvert par la suite que l’acquéreur a donné à bail les entrepôts à une société dirigée par M. [H] puis cédé le bien immobilier dans le cadre d’un crédit-bail immobilier consenti à une SCI également dirigée M. [H], moyennant un prix inférieur de plus d’un million d’euros à celui de la promesse de vente;

— elle a subi un manque à gagner sur la revente des entrepôts de 2 319 600 euros, qu’il convient de réparer à hauteur d’une somme qui ne saurait être inférieure à 34 %, soit 785 000 euros.

M. et Mme [H] soutiennent que :

— ils n’ont commis aucune faute et la SCI ne démontre pas qu’ils sont intervenus dans la négociation de la résiliation du bail ;

— ils n’ont bénéficié d’aucun avantage financier puisque le coût du crédit-bail immobilier est supérieur au prix d’achat fixé dans la promesse de vente ;

— la décision ultérieure de la SCI de céder son bien immobilier à un prix moindre ne leur est pas imputable.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il appartient à la SCI de rapporter la preuve que M. et Mme [H] ont exécuté la promesse de manière fautive et de mauvaise foi, ainsi qu’elle le soutient.

Sur ce point, l’apposition par M. [H] de sa signature sur le courrier de résiliation du bail commercial adressé par la SCI à son ancien locataire et le fait que la société qu’il dirige soit devenue, par la suite, locataire puis propriétaire, via un crédit-bail immobilier, du bien immobilier ne suffisent pas à rapporter la preuve de cette exécution fautive et de mauvaise foi.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La cour ayant fait droit à la demande principale de la SCI, M. et Mme [H] ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le jugement est confirmé sur ce point.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

M. et Mme [H], partie perdante au principal, sont condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 21 septembre 2022, rectifié et complété par le jugement du 4 mai 2023, en ce qu’il :

déboute la SCI MD immo de sa demande de condamnation solidaire de M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] au paiement de la somme de 360'000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

la condamne à payer à M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H], ensemble, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct par Maître Lydie Drezet, avocat, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus,

Confirme le jugement rectificatif du 4 mai 2023, sauf en ce qu’il ordonne le retrait des débats de la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en pièce 4 par M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H],

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que la demande de retrait des débats de la lettre du 17 novembre 2017 de Me [O] à Me [Y] produite en première instance par M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] est devenue sans objet,

Condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] à payer à la SCI MD immo la somme de 360'000 euros, avec intérêts au taux légal du 17 juin 2016,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] à payer à la SCI MD immo la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [M] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente