N° RG 24/01663 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PP6O

Décision du

Juge de l’exécution de LYON

Au fond

du 09 février 2024

RG : 23/06239

[L]

[J]

C/

S.A.S. ZARATHOUSTRA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 22 Mai 2025

APPELANTS :

M. [E] [L]

né le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 11]

M. [U] [J]

né le [Date naissance 6] 1979 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentés par M^e Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON, toque : 973

assistés de M^e Eric DEUBEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. ZARATHOUSTRA

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1246

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Mars 2025

Date de mise à disposition : 22 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Selon procès-verbaux en date des 27 et 28 juillet 2023, la société Zarathoustra a fait pratiquer sept saisies-attribution entre les mains de la Société générale, de la Banque Palatine, du Crédit lyonnais et de la Caisse d’Epargne, au préjudice de M. [E] [L] et de M. [U] [J], pour paiement d’une somme de 54 448, 13 euros (54 471,12 euros, 54 678,17 euros, 54 678,57 euros) en principal, intérêts et accessoires, en exécution de deux promesses de vente notariées en date du 21 octobre 2022 portant sur deux parcelles de terrain à bâtir situées à [Localité 10].

Les actes contiennent la clause suivant laquelle, en cas de non signature de la vente du seul fait du bénéficiaire dans le délai fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire devra payer au promettant une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 53 700 euros.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2023, M.[L] et M. [J] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon pour s’entendre annuler les sept saisies-attribution et en ordonner la mainlevée.

Par jugement en date du 9 février 2024, le juge de l’exécution a :

— déclaré les contestations recevables

— déclaré M.[L] et M. [J] irrecevables en leur demande de voir le juge de l’exécution prononcer la nullité de la promesse de vente notariée

— débouté M.[L] et M. [J] de leurs demandes de mainlevée des saisies-attribution pratiquées à leur encontre

— débouté M.[L] et M. [J] de leur demande de dommages et intérêts pour saisie abusive

— condamné in solidum M.[L] et M. [J] à payer à la société Zarathoustra la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le juge de l’exécution a considéré qu’il n’était pas compétent pour prononcer à titre principal la nullité d’une promesse de vente, ce qui relevait de la compétence du tribunal judiciaire saisi au fond.

Il a estimé que, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et, à défaut de preuve de violation d’une condition dite essentielle, la promesse de vente ne souffrant d’aucune cause de nullité, la clause qui prévoit l’indemnité d’immobilisation peut produire son plein effet et qu’en conséquence, la société Zarathoustra dispose bien d’une créance liquide et exigible portée par un titre exécutoire pouvant fonder les saisies pratiquées.

M.[L] et M. [J] ont interjeté appel de ce jugement, le 28 février 2024.

Ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré leurs contestations recevables

statuant à nouveau,

— d’annuler les saisies pratiquées à leur encontre et d’en ordonner la mainlevée

— de débouter la société Zarathoustra de ses demandes

— de condamner la société Zarathoustra à leur payer la somme de 15 000 euros chacun en réparation du préjudice causé par les saisies irrégulières et abusives

— de condamner la société Zarathoustra à rembourser à M. [E] [L] la somme de 54 733,79 euros avec intérêts et capitalisation des intérêts

— de condamner la société Zarathoustra à leur payer la somme de 20 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Zarathoustra demande à la cour :

— de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de MM. [L] et [J] tendant à l’infirmation des chefs du jugement, sauf le chef qui a déclaré leur contestation recevable

— de confirmer le jugement

— de condamner MM. [L] et [J] à lui payer une indemnité de

8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

SUR CE :

Sur la recevabilité des demandes de MM. [L] et [J]

La société Zarathoustra soulève 'l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel', au motif que dans leurs conclusions d’appel n°1, MM. [L] et [J] se sont contentés de solliciter la réformation du jugement entrepris sans plus de précisions, tandis que dans leurs conclusions n° 2, ils ont précisé les chefs de jugement dont ils demandaient l’infirmation et le chef du jugement dont ils demandaient la confirmation et qu’ils ont ainsi modifié leurs demandes alors que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appel fixent les contours de l’effet dévolutif de l’appel.

L’article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-891 du décret du 6 mai 2017 applicable à la date de la déclaration d’appel dispose que l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Dans leur déclaration d’appel, MM. [L] et [J] ont mentionné les chefs du jugement qu’ils critiquaient expressément.

Dans le dispositif de leurs premières conclusions d’appel, ils ont sollicité la réformation du jugement et énoncé leurs prétentions devant la cour, conformément aux prescriptions de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, applicable à la date de la déclaration d’appel.

La reprise par MM. [L] et [J] dans leurs dernières conclusions d’appel des chefs du jugement dont ils demandent l’infirmation et du chef du jugement dont ils demandent la confirmation ne saurait être analysée comme 'des demandes nouvelles irrecevables', la cour ayant bien été saisie des chefs critiqués dans la déclaration d’appel et l’infirmation du jugement ayant été sollicitée dans le dispositif des premières conclusions d’appel, ainsi que les prétentions à nouveau soumises à la cour.

La demande aux fins d’irrececevabilité des 'demandes nouvelles’ doit être rejetée.

Sur la demande en nullité des saisies-attribution

MM. [L] et [J] soutiennent que :

— la société Zarathoustra ne disposait pas de titre exécutoire, les promesses de vente signées par les parties ne comportant pas de formule exécutoire

— ce sont les projets d’acte de vente joints à la mise en demeure du 7 juillet 2023 d’avoir à régulariser la signature des actes authentiques de vente qui ont été revêtus de la formule exécutoire

— or, la formule exécutoire ne pouvait être apposée postérieurement à la signature des actes

— subsidiairement, la société Zarathoustra n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive 'origine de propriété régulière et trentenaire'

— encore plus subsidiairement, les promesses de vente sont nulles pour violation de l’article L442-4 du code de l’urbanisme, caractère erroné de la chose vendue, erreur de consentement des bénéficiaires des promesses sur l’objet vendu, violation de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation relatif à la purge du droit de rétractation et réticence dolosive de la société Zarathoustra s’agissant de la réduction du nombre de lots de trois à deux et de la faisabilité générale de leur projet.

La société Zarathoustra soutient que :

— selon correspondance signifiée par le commissaire de justice le 7 juillet 2023, le notaire a mis en demeure MM. [L] et [J] d’avoir à régulariser le 12 juillet 2023 la promesse unilatérale de vente signée le 21 octobre 2022

— en l’absence de régularisation, les actes de vente ont été revêtus de la formule exécutoire

— l’article 34 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires n’exige pas que la formule exécutoire soit apposée au moment de la signature de l’acte notarié

— en l’espèce, les actes de saisie mentionnent le titre exécutoire sur le fondement duquel les mesures de saisie ont été pratiquées

— les informations précontratuelles ont été communiquées aux acquéreurs

— les conditions suspensives ont été levées.

****

En vertu de l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

Les deux actes notariés en date du 21 octobre 2022, en vertu desquels la société Zarathoustra a promis de vendre, d’une part à M. [L], d’autre part à M.[J] trois parcelles de terrain à bâtir situées à [Adresse 13], cadastrées section B [Cadastre 1] ( M. [L]), A [Cadastre 2] (M. [J]) et B [Cadastre 3] (par moitié au profit de chacun des deux bénéficiaires), sont revêtus de la formule exécutoire.

Ils constituent bien des titres exécutoires et sont visés dans les procès-verbaux de saisie-attribution contestés ('en vertu d’un acte notarié de promesse unilatérale de vente reçu en date du 21 octobre 2022 par Maître [G] [R], notaire associé à [Localité 14], et revêtu de la formule exécutoire').

La demande de nullité des saisies-attribution au motif qu’elles auraient été pratiquées sans titre exécutoire n’est pas fondée.

L’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

Selon l’article L111-6 de ce code, la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

La promesse de vente notariée contient les clauses suivantes :

Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien (…)

Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.

Il est convenu que toutes conditions suspensives étant réalisées et faute par le bénéficiaire d’avoir signé l’acte d’acquisition dans les formes et délais ci-après fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque sauf, s’il y a lieu, les effets de la clause 'indemnité d’immobilisation 'ci-après éventuellement convenue (…)

La promesse est consentie pour un délai expirant le 16 juin 2023 à seize heures.

Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables.

Il est également inséré à l’acte une clause intitulée indemnité d’immobilisation – séquestre, ainsi rédigée :

En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 53 750 euros, somme non supérieure à 5 % du prix de vente et ce conformément aux disposiitons de l’article R442-12 du code de l’urbanisme.

Le bénéficiaire est dispensé de tout versement immédiat à titre de dépôt de garantie.

Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible.

Les conditions suspensives stipulées à la promesse sont les suivantes :

— aucun droit de préemption ne doit être exercé sur l’immeuble

— le promettant doit justifier d’un droit de propriété régulier et trentenaire

— le promettant doit disposer lors de la réalisation de la vente de la capacité ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable

— les documents d’urbanisme ne doivent révéler aucun projet ou servitude de nature à déprécier la valeur du bien.

MM. [L] et [J] font valoir que la société Zarathoustra n’a jamais justifié auprès d’eux d’une origine de propriété régulière et trentenaire depuis 1992 avec suivi des modifications cadastrales, de sorte que la condition suspensive correspondante n’a pas été réalisée.

La société Zarathoustra répond que, dès le 24 octobre 2022, le notaire a adressé aux bénéficiaires de la promesse les projets d’actes de vente qui détaillaient l’origine de propriété des biens immobiliers vendus.

Ces projets d’actes reprennent en effet l’origine de propriété antérieure, en remontant à l’attestation immobilière de propriété dressée le 20 février 1957 à la suite du décès de Mme [Z] [B] qui avait hérité lesdits biens et droits immobiliers de ses parents.

La demande de renseignements déposée le 24 octobre 2022, versée aux débats, fait apparaître que le bien immobilier initialement cadastré n° B [Cadastre 12] a été vendu par l’institut [17] à la société Zarathoustra le 9 février 2022 après division de la parcelle B [Cadastre 12] en parcelles B [Cadastre 1] à [Cadastre 4].

La condition suspensive tenant à la justification d’un droit de propriété régulier et trentenaire était donc réalisée avant la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.

Il n’est pas discuté que les autres conditions suspensives étaient également réalisées quand, le 7 juillet 2023, le notaire a mis en demeure MM. [L] et [J] de venir signer l’acte authentique de vente.

La demande en nullité des saisies-attribution au motif de la non-réalisation des conditions suspensives et donc de l’absence d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 53 750 euros fixée dans la promesse de vente en cas de refus des bénéficiaires de la promesse de réitérer la vente par acte authentique n’est pas fondée.

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution a ainsi le pouvoir de connaître des demandes tendant à remettre en cause la validité des droits et obligations constatés dans les actes notariés exécutoires.

MM. [L] et [J] font valoir que les promesses de vente sont nulles pour avoir été consenties avant la délivrance d’un nouveau permis d’aménager, contrairement aux prescriptions des articles L442-4 et L442-8 du code de l’urbanisme et que la société Zarathoustra aurait dû obtenir ce nouveau permis d’aménager avant de signer les promesses de vente portant sur deux lots.

Par arrêté en date du 22 juin 2023, le maire d'[Localité 10] a refusé d’accorder le permis d’aménager modificatif permettant de créer deux lots au lieu des trois vendus.

Il résulte cependant des termes des promesses qu’elles portent sur la vente à chacun des deux bénéficiaires d’un lot et de la moitié d’un autre lot, soit au total trois lots et que le promettant a obtenu un permis d’aménager, le 24 novembre 2021, qui a autorisé la création de trois lot privatifs de terrains destinés à la construction d’immeubles individuels à usage d’habitation suivant le plan de composition joint au dossier de la demande d’autorisation de lotir.

Le promettant s’est engagé dans l’acte à déposer un permis d’aménager modificatif afin de réduire le nombre de lots de trois à deux, précision étant faite qu’en cas de refus de ce permis d’aménager modificatif, le bénéficiaire reconnaît qu’il sera engagé à acquérir les biens avec le permis d’aménager actuellement délivré.

Dès lors, les bénéficiaires des promesses de vente ne sont pas fondés à soutenir que les prescriptions des articles L442-4 et L442-8 du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées puisqu’un permis d’aménager avait bien été délivré en ce qui concerne les trois lots vendus antérieurement à la signature des deux promesses de vente.

MM. [L] et [J] soutiennent ensuite que la validité de ces promesses est discutable compte-tenu du caractère erroné des superficies promises.

Les promesses désignent les biens vendus, d’une part B1497 et la moitié de B [Cadastre 3], d’autre part A [Cadastre 2] et l’autre moitié de B [Cadastre 3], comme ayant une superficie respective de 1 369 mètres carrés.

MM. [L] et [J] déclarent qu’en réalité, les superficies mentionnées au cadastre sont de 1 355 mètres carrés pour B1497 et la moitié de B [Cadastre 3] (M. [J]) et de 1 351 mètres carrés pour A [Cadastre 2] et l’autre moitié de B [Cadastre 3] (M. [L]), soit 14 mètres carrés de moins pour l’une des parcelles et 18 mètres carrés de moins pour l’autre, par rapport aux superficies mentionnées dans les deux actes.

MM. [L] et [J] se fondent à cet égard sur un plan de division dressé par Agate, géomètres-expert (pièce n° 16 de la société Zarathoustra) faisant apparaître les mentions suivantes :

B [Cadastre 2] : cont= 9a02ca

surf app= 914 m2

B1499 : cont= 8a98ca

surf app : 911 m2

B1497 : cont= 9a06ca

surf app = 911 m2.

Au vu de ce plan, le total des surfaces apparentes donne 2736 mètres carrés, soit la superficie totale mentionnée dans les deux promesses, mais celui des contenances donne 2706 mètres carrés, ce qui explique la différence relevée par MM. [L] et [J].

Suivant courriel du 5 juin 2023, le notaire a répondu à ces derniers qui l’interrogeaient sur ce point qu’il n’y avait pas d’erreur sur les surfaces indiquées dans les deux promesses de vente, lesquelles correspondaient au projet de modification du plan d’aménagement visant à créer deux lots A et B au lieu des trois vendus.

Ainsi, la preuve de ce que la superficie réelle des terrains vendus à MM.[L] et [J] serait inférieure à celles qui figurent dans les actes n’est pas rapportée.

Dès lors, la nullité des promesses pour absence d’objet déterminé, pour vice du consentement résultant de l’erreur sur les qualités substantielles des parcelles vendues et pour absence de purge valable du droit de rétractation des acquéreurs en raison de l’erreur de superficie n’est pas encourue.

MM.[L] et [J] affirment que la société Zarathoustra leur a dissimulé le refus de permis d’aménager modificatif qui lui a été opposé le 22 juin 2023, information essentielle qu’ils ont découverte le 28 octobre 2024 dans le cadre de la procédure de contestation des saisies-attribution pratiquées en mars 2024.

Or, l’obtention d’un permis d’aménager modificatif n’était pas une condition déterminante de la réitération de la vente, compte-tenu de la clause insérée dans les actes aux termes de laquelle, en cas de refus du permis d’aménager modificatif, le bénéficiaire reconnaît qu’il sera engagé à acquérir les biens avec le permis d’aménager actuellement délivré.

C’est à bon droit que le juge de l’exécution a rejeté les demandes en nullité des saisies-attribution.

Les contestations de MM. [L] et [J] ayant été rejetées, leurs demandes d’allocation de dommages et intérêts tirées du caractère abusif des saisies pratiquées les 27 et 28 juillet 2023 ne sont pas justifiées.

Il convient de confirmer le jugement sur ces deux points.

M. [L] soutient que, postérieurement aux saisies litigieuses, il s’est acquitté de la somme de 54 733,79 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation et au montant de l’indemnité de procédure mise à sa charge par le jugement dont appel, de sorte que la créance dont le paiement a été poursuivi par les mesures d’exécution pratiquées les 27 et 28 juillet 2023 à son encontre est éteinte.

Il demande à la cour de condamner la société Zarathoustra à lui rembourser ladite somme de 54 733,79 euros avec intérêts et capitalisation des intérêts.

Il ressort des procès-verbaux des trois saisies-attribution pratiquées au préjudice de M. [L] entre les mains de la caisse d’Epargne Loire Drôme Ardèche, du Crédit lyonnais et de la Banque Palatine que les sommes suivantes ont été saisies sur les comptes de M. [L] :

— Caisse d’Epargne : 2 242,11 euros dont à déduire le solde insaisissable

— Crédit lyonnais : 821, 70 euros

— Banque Palatine : 2 087,10 euros.

Le décompte de la société Zarathoustra arrêté au 23 octobre 2024 montre que les sommes ci-dessus saisies au préjudice de M. [L] ont bien été déduites de la créance à recouvrer de la société Zarathoustra.

La demande en remboursement de la somme en principal de 54 733,79 euros n’est en tout état de cause pas justifiée et doit être rejetée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de mainlevée des saisies-attribution pratiquées les 27 et 28 juillet 2023 à l’encontre de MM.[L] et [J].

Il est également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure.

MM.[L] et [J] dont le recours est rejeté sont condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Zarathoustra la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

REJETTE la demande aux fins d’irrececevabilité des 'demandes nouvelles’ formée par la société Zarathoustra

CONFIRME le jugement

Y ajoutant,

REJETTE la demande en remboursement de la somme de 54 733,79 euros formée par M. [L]

CONDAMNE in solidum MM.[L] et [J] aux dépens d’appel

CONDAMNE in solidum MM.[L] et [J] à payer à la société Zarathoustra la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE