N° RG 25/03666 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QLGO

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en référé du 15 avril 2025

RG : 25/00382

[C]

[S]

C/

[U]

[L]

[Y] ÉPOUSE [A]

[A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 25 Février 2026

APPELANTS :

1° M. [B] [C]

Né le 4 avril 1985 à [Localité 2]

Demeurant [Adresse 1], [Localité 3]

2° Mme [Z] [S]

Née le 18 janvier 1992 à [Localité 2]

Demeurant [Adresse 1], [Localité 3]

Représentés par M^e Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON, toque : 2850

INTIMÉS :

1° M. [T] [U]

Né le 21 mars 1980 à [Localité 4]

Demeurant [Adresse 2], [Localité 3]

2° Mme [K] [L]

Née le 10 mai 1982 à [Localité 5]

Demeurant [Adresse 2], [Localité 3]

3° Mme [Q] [Y] épouse [A]

Née le 9 décembre 1943 à [Localité 6] (Allemagne)

Demeurant [Adresse 3], [Localité 3]

4° M. [O] [A]

Né le 7 juillet 1942 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 3], [Localité 3]

Représentés par M^e Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON, toque : 2031

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 25 Février 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 25 septembre 2018, M. [B] [C] et Mme [Z] [S] ont acquis la propriété indivise d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8] implantée sur la parcelle figurant au cadastre section AM n°[Cadastre 1] et constituant le lot n°4 du lotissement «'Ramet'» autorisé par arrêté préfectoral du 13 avril 1955.

Le 3 octobre 2022, M. [B] [C] et Mme [Z] [S] ont déposé une déclaration préalable de la division de leur parcelle en vue d’y construire une maison, déclaration qui a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition du 9 novembre 2022.

La parcelle figurant au cadastre section AM n°[Cadastre 1] étant devenue section AM n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] par suite de sa division, le maire de la commune de [Localité 9] a, par arrêté du 25 novembre 2024, octroyé à M. [C] et à Mme [S] un permis de construire sur la parcelle [Cadastre 3].

Entre temps et par lettres recommandées de leur conseil des 9 et 13 mars 2023 adressées à M. [B] [C] et à Mme [Z] [S], M. [T] [U] et Mme [K] [L], propriétaires du lot n°3 du lotissement, ainsi que M. [O] [A] et Mme [Q] [Y] épouse [A], propriétaires des lots n°5 et 8 du lotissement, ont fait savoir qu’ils s’opposaient à leur projet de construction comme contrevenant au cahiers des charges du lotissement, les mettant en demeure de renoncer à toute nouvelle construction.

En l’absence d’accord des parties, les consorts [U] ' [L] – [A] ont, par exploit du 26 février 2025, attrait M. [B] [C] et Mme [Z] [S] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon, lequel a, par ordonnance de référé contradictoire du 15 avril 2025, statué ainsi':

Interdisons à M. [C] et Mme [S] de construire une nouvelle habitation sur leur lot n°4, parcelles cadastrées section AM, n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], ceci dès la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire d’un montant de 1 000 € par infraction constatée par commissaire de justice, pendant deux ans,

Nous réservons la liquidation de ladite astreinte,

Déclarons M. [C] et Mme [S] irrecevables en leur demande de sursis à statuer,

Condamnons M. [C] et Mme [S] aux dépens de la présente instance,

Condamnons M. [C] et Mme [S] à payer à M. [U], Mme [L] et M. [A] et Mme [A] la somme de 1 800 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de M. [C] et Mme [S] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 5 mai 2025, M. [B] [C] et Mme [Z] [S] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 26 mai 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 25 juillet 2025 (conclusions d’appelant), M. [B] [C] et Mme [Z] [S] demandent à la cour':

Infirmer l’ordonnance rendue le 15 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Lyon,

Et par voie de conséquence,

Recevoir l’appel formulées par M. [C] et Mme [S],

Débouter M. [U], Mme [L], M. [A] et Mme [A] de leurs demandes,

Constater l’absence d’urgence,

Constater son incompétence en la matière, le litige relevant d’une procédure au fond,

Constater la présence de contestation sérieuse,

Constater l’absence de trouble manifestement illicite,

Condamner M. [U], Mme [L], M. [A] et Mme [A] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner que les dépens soient à la charge de celui qui les engagent,

A titre subsidiaire :

D’ordonner le sursis à statuer dans l’attente :

soit de la saisine du juge du fond par les parties,

soit de la procédure de modification du cahier des charges par les colotis conformément aux dispositions du code de l’urbanisme.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 19 septembre 2025 (conclusions d’intimés), M. [T] [U], Mme [K] [L], M. [O] [A] et Mme [Q] [Y] son épouse demandent à la cour':

Confirmer l’ordonnance du 15 avril 2025 en toutes ses dispositions,

Ce faisant,

Juger que le cahier des charges du lotissement «'Ramet'» interdit la construction de plus d’une habitation par lot,

Juger que le cahier des charges du lotissement «'Ramet'» s’impose, dans son intégralité, à tout propriétaire coloti,

Juger que l’opération de construction projetée par Mme [S] et M. [C], ayant fait l’objet de la demande de permis de construire du 17 octobre 2024 et de l’arrêté valant permis de construire du 25 novembre 2024, constitue une violation manifeste du cahier des charges du lotissement «'Ramet'»,

En conséquence,

Juger que les intimés sont bien fondés à solliciter que Mme [S] et M. [C] soient condamnés à respecter le cahier des charges du lotissement,

Ordonner à Mme [S] et M. [C] de se conformer et de respecter l’intégralité des stipulations du cahier des charges du lotissement «'Ramet'»,

Interdire à Mme [S] et M. [C] de construire une nouvelle habitation sur leur lot et ce, sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée,

Débouter Mme [S] et M. [C] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes à toutes fins qu’elles comportent,

Ajoutant à la décision de première instance,

Condamner M. [S] et M. [C] à verser aux demandeurs la somme de 3'500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de la présente instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» et «'dire juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande tendant à interdire de construire une nouvelle habitation':

Le juge de première instance a retenu que les documents du lotissement publiés le 27 avril 1957 comportent un cahier des charges expressément désigné comme tel dans l’acte et que cet acte énonce l’interdiction de construire plus d’une habitation par lot. Il a relevé que l’acte d’achat par M. [C] et Mme [S] du lot 4 précise, page 25, que «'les droits et obligations non urbanistiques pouvant être contenus dans le cahier des charges, s’il en existe un, subsistent à l’égard des colotis'». Il en a conclu qu’il est manifeste, d’une part, que les stipulations du cahier des charges du lotissement «'Ramet'» a valeur contractuelle et que les colotis peuvent s’en prévaloir les uns envers les autres et, d’autre part, que ces stipulations claires et non-équivoques s’opposent au projet de construction de M. [B] [C] et Mme [Z] [S].

Les consorts [C] – [S] discutent d’abord la compétence du juge des référés en l’absence d’urgence justifiée par les demandeurs et en l’absence de tout trouble démontré. Ils affirment que, propriétaires depuis six ans, ils ont respecté l’ensemble des règles d’urbanisme comme en attestent leur déclaration préalable de division et leur demande de permis de construire, ces deux demandes ayant été accueillies par l’autorité municipale. Ils soulignent que les arrêtés municipaux n’ont pas fait l’objet de recours.

Ils considèrent ensuite que l’action de leurs voisins se heurte à des contestations sérieuses puisque les documents qu’on leur oppose, publiés au deuxième bureau des hypothèques le 27 avril 1957, constituent un ensemble indissociable comportant notamment un règlement et un cahier des charges. Or, ils estiment que la qualification juridique est cruciale car en matière d’urbanisme, si le document est considéré comme un règlement, ses règles sont caduques après dix ans. Ils considèrent qu’en l’état d’une contestation sérieuse, seul le juge du fond peut établir la nature juridique exacte des différents actes publiés.

Ils contestent tout trouble manifestement illicite, rappelant au contraire avoir régulièrement fait appel à un géomètre pour un bornage contradictoire qui a été refusé par leurs voisins et avoir obtenu la division de leur lot, ce que rien n’interdit. Ils rappellent disposer d’un permis de construire qui a été affiché et qui n’a fait l’objet d’aucun recours. Ils estiment que, dès lors qu’ils ont créé deux lots, ils respectent l’interdiction de construire plus d’une maison par lot. Ils affirment que la servitude de non aedificandi est une règle d’urbanisme devenue caduque. Ils reprochent au juge des référés d’avoir arbitrairement tranché la question de fond, ne tenant en outre aucun compte des permis qu’ils ont obtenus.

Ils dénoncent une invocation sélective du cahier des charges par les demandeurs puisque M. [U] et Mme [L] disposent de deux constructions bâties sur leur lot et ils estiment que ce fait rend les intéressés irrecevables à se prévaloir du cahier des charges qu’ils méconnaissent eux-mêmes. Ils demandent à la cour de tirer les conséquences de leur mauvaise foi.

Les consorts [U] – [L] – [A] rappellent les prévisions du cahier des charges du lotissement en considérant que si elles n’interdisent pas la division d’un lot en deux parcelles, elles ne permettent pas en revanche d’édifier plus d’une maison par lot. Ils ajoutent que le cahier des charges stipulant clairement que le lotissement comporte sept lots, aucun coloti ne peut unilatéralement créer un nouveau lot. Ils font valoir qu’en leurs qualités de propriétaires colotis, ils sont recevables et bien fondés à voir les consorts [C] ' [S], également propriétaires colotis, condamnés à respecter ces stipulations du cahier des charges. Ils ajoutent que le fait qu’ils n’aient pas contesté la déclaration préalable ou le permis de construire des appelants, délivrés sous réserve du droit des tiers, ne les empêche pas de solliciter le respect de ces stipulations, dispositions de droit privé. Au demeurant, ils rappellent avoir adressé une mise en demeure aux consorts [C] ' [S] et ils produisent la preuve que ceux-ci en ont accusé réception puisque ceux-ci le contestent.

En réponse à l’argumentation des appelants, ils font valoir que si le cahier des charges est aujourd’hui dépourvu de portée réglementaire eu égard aux dispositions de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, il n’est en revanche pas dépourvu de sa valeur contractuelle, laquelle est imprescriptible. Ils soulignent que leurs actes de propriété rappellent les termes de ce cahier des charges ou y renvoient, comme c’est également le cas de l’acte de propriété des appelants.

Ils affirment que la question de la caducité du cahier des charges, telle que résultant des dispositions de l’article L.442-9, ne concerne que son opposabilité à l’administration lors de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire).

Quant à la question de la compétence du juge des référés, selon eux acquise en l’espèce, ils considèrent que les stipulations du cahier des charges sont claires et ne nécessitent, pour leur application, aucune interprétation. Ils ajoutent que l’édification d’une construction en violation des stipulations d’un cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser sans attendre.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’absence de contestation sérieuse pour considérer qu’il y a lieu d’interdire aux appelants de procéder plus avant à leur opération de construction, outre l’urgence à prononcer cette interdiction compte tenu des autorisations d’urbanisme qu’ils ont obtenues.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile énonce que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant que les titres de propriétés de chacune des parties mentionnent que leurs biens immobiliers respectifs constituent des lots d’un même lotissement dénommé «'Ramet'» autorisé par un arrêté préfectoral du 13 avril 1955 (désigné 13 avril 1951 dans le titre de propriété des consorts [U] ' [L] par suite d’une erreur manifeste de retranscription) et dont les pièces constitutives ont été déposées au rang des minutes de Maître [R], le 16 avril 1957 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 1]. La circonstance qu’il n’existe pas d’association syndicale des colotis comme précisé dans le titre de propriété des consorts [C] – [S] n’est pas de nature à remettre en cause l’existence du lotissement et les règles qui le régissent.

Comme exactement retenu par le premier juge, la qualification juridique des différents documents ayant fait l’objet d’un dépôt le 16 avril 1957 au rang des minutes du Maître [R], notaire, s’infert de leur simple lecture, sans nécessité d’une interprétation qui excéderait les pouvoirs du juge du référés, et, s’il est constant que le «'plan de situation et d’aménagement de l’ensemble du lotissement'», comme «'l’arrêté préfectoral'» du 13 avril 1955 les approuvant ne constituent pas à proprement parler le «'cahier des charges'» du lotissement, le document désigné «'programme de lotissement'» comporte quant à lui ledit cahier des charges sans aucune ambiguïté. En effet, après un exposé de la situation des parcelles concernées et des travaux à exécuter, ce «'programme de lotissement'» énonce que les colotis «'ont établi ainsi qu’il suit le cahier des charges du lotissement'». Les règles ensuite édictées concernant les constructions, leur implantation, l’assainissement et les clôtures constituent ainsi, avec l’évidence requise devant le juge des référés, le cahier des charges du lotissement «'Ramet'». La contestation soulevée par les appelants tenant à la qualification juridique des documents que leurs voisins leur opposent ne présente ainsi pas le sérieux requis pour faire perdre au trouble allégué son caractère manifestement illicite.

En effet, dès lors que le cahier des charges énonce «'il ne pourra être édifié qu’une seule maison d’habitation par lot'», le permis de construire obtenu par les consorts [C] – [S] enfreint manifestement cette interdiction. Évidemment, la division de la parcelle constituant le lot n°3 du lotissement n’est pas susceptible de créer un nouveau lot au sein du lotissement, cette division n’ayant d’incidence que cadastrale. Au demeurant et à l’instar du permis de construire obtenu, l’autorisation de division cadastrale n’est délivrée que sous réserve des droits privés des tiers. Ainsi, les autorisations administratives dont les appelants se prévalent ne sont pas susceptibles de faire perdre au trouble allégué son caractère manifestement illicite.

D’ailleurs, la circonstance que les travaux de construction n’aient pas débuté n’enlève rien au trouble manifestement illicite, celui-ci étant parfaitement consommé par la seule obtention d’un permis de construire enfreignant le cahier des charges du lotissement et portant dès lors atteinte aux droits privés des colotis.

Le premier juge n’était légalement pas tenu de caractériser une quelconque urgence pour faire cesser le trouble manifestement illicite dont la preuve est régulièrement rapportée, étant toutefois relevé que cette urgence est en l’occurrence constituée en l’état d’une demande de permis de construire régularisée par les appelants après qu’ils aient reçu, comme en attestent les accusés de réception postaux, la mise en demeure de leurs voisins d’abandonner leur projet de construction comme contrevenant aux règles du cahier des charges. En effet, les intimés étaient légitimes à engager leur action au plus tôt, et en tout cas avant le début des travaux.

En revanche, la contestation tenant à la caducité des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement, invoquée par les consorts [C] – [S] en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, constitue effectivement une contestation sérieuse mais, conformément à la lettre de l’article 835, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, même en retenant pour avéré que M. [U] et Mme [L] disposeraient de deux constructions bâties sur leur lot, ce qui n’est pas suffisamment établi en l’état du seul plan cadastral produit par les appelants pour en justifier, cela ne rendrait pas irrecevable l’action engagée dès lors que celle-ci est également intentée par M. et Mme [A] dont il n’est pas prétendu, et encore moins démontré, qu’il méconnaîtraient quant à eux les dispositions du cahiers des charges du lotissement.

Au final, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a interdit aux consorts [C] – [S] de construire une nouvelle habitation sur leur lot n°4 correspondant aux parcelles figurant au cadastre section AM n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] par suite de division, est confirmée.

Sur la demande de sursis à statuer':

Le juge de première instance a retenu que la demande de sursis à statuer, présentée après avoir articulé une défense au fond, est irrecevable.

Les consorts [C] – [S] considèrent que la situation topique justifie un sursis à statuer dans l’attente, soit d’une décision au fond sur la qualification juridique du document de 1957, soit d’une procédure de modification du cahier des charges du lotissement. Ils dénoncent une erreur de droit du premier juge puisque la jurisprudence admet que le sursis soit demandé à tout moment dès lors qu’il est justifié par l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Ils soulignent le risque de contrariété de décisions à défaut de sursis à statuer et ils demandent, à titre subsidiaire, à la cour de le prononcer.

Les consorts [U] ' [L] – [A] ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’exception de sursis à statuer doit à peine d’irrecevabilité être soulevée avant toute défense au fond, excepté dans les cas où la partie qui le sollicite justifie qu’elle n’a eu connaissance du fait générateur de son exception qu’ultérieurement.

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que l’attention des consorts [C] – [S] a été attirée par leurs voisins sur l’interdiction énoncée au cahier des charges du lotissement par une lettre recommandée de leur conseil des 9 et 13 mars 2023 dont ils ont accusé réception. Dès lors, les appelants avaient connaissance avant même d’être assignés des faits susceptibles de justifier qu’ils engagent, soit une action au fond afin de voir trancher la question de la qualification juridique des différents documents ayant fait l’objet d’un dépôt le 16 avril 1957 au rang des minutes de Maître [R], notaire à [Localité 10], soit une procédure en modification du cahier des charges du lotissement en application des articles L.442-10 et L.442-11 du code de l’urbanisme, le cas échéant pour modifier le nombre de lots.

Il en résulte qu’ils n’étaient pas dans l’impossibilité de présenter leur exception de sursis à statuer avant toute défense au fond, ce qui rend leur exception de ce chef irrecevable comme retenu à bon droit par le premier juge, outre qu’à défaut pour les appelants de justifier avoir engagé de telles procédures, leur demande de sursis à statuer est en réalité sans objet.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a déclaré les consorts [C] – [S] irrecevables en leur demande de sursis à statuer, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné les consorts [C] – [S], parties perdantes, aux dépens de première instance et à payer aux consorts [U] ' [L] – [A] la somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [C] – [S], parties perdantes en appel, sont condamnés in solidum aux dépens de seconde instance et ils sont déboutés de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

La cour d’appel condamne en outre à hauteur d’appel les consorts [C] – [S] considèrent à payer aux consorts [U] ' [L] – [A] la somme de 2'100 € à valoir sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 15 avril 2025 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [B] [C] et Mme [Z] [S] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par M. [B] [C] et Mme [Z] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [B] [C] et Mme [Z] [S] à payer à M. [T] [U], Mme [K] [L], M. [O] [A] et Mme [Q] [Y] son épouse la somme de 2'100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT