N° RG 23/06472 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PEXK

Décision du

tribunal judiciaire de Lyon

Au fond

du 04 juillet 2023

RG : 18/01329

ch 10 cab 10 H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Février 2026

APPELANTS :

Mme [L] [V] épouse [E]

née le 22 Octobre 1969 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [X] [E]

né le 02 Juillet 1964 à [Localité 6] (69)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Loïc AUFFRET, avocat au barreau de LYON, toque : 1791

INTIMES :

Me [T] [G], notaire associé

[Adresse 3]

[Localité 5]

La SCP Jean-Pierre PROHASZKA, [T] [G], Cédric PRETET, Benjamin DUMONTET, Marion PIERSON & Nicolas LEMINEUR,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la REGIE BILLON BOUVET BONNAMOUR dont le siège social est

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 10 Février 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié rédigé par Me [T] [G] en date du 24 septembre 2014, M. [X] [E] et Mme [L] [E] née [V] (« les époux [E] ») ont acquis auprès de l’Office Public de l’Habitat du Département du Rhône un appartement en duplex, alors en état futur d’achèvement, situé aux 4ème et 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], chaque étage étant doté d’un « espace extérieur » (balcon ou terrasse).

A leur emménagement, les époux [E] ont constaté qu’ils avaient accès à l’espace extérieur situé au 4e étage, mais pas à celui du 5e étage.

Contacté par les époux [E] aux fins de leur permettre d’accéder à l’espace extérieur du 5e étage par l’installation de portes-fenêtres, le syndic, la régie Billon Bouvet et Bonnamour (la Régie) a indiqué à ces derniers qu’il ne s’agissait pas d’un « balcon » mais d’une « terrasse », et que les époux [E] ne disposaient d’aucun droit d’accès la concernant.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, les époux [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lyon par acte d’huissier de justice en date du 11 février 2020.

Par acte d’huissier de justice du 26 février 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Lyon Métropole Habitat, la société Prohaszka, [G], Pretet, Dumontet, Pierson et Coche (et ci-après le notaire).

Cette instance a été jointe à la procédure initiale par ordonnance en date du 10 juin 2020.

Par jugement en date du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— constaté que les époux [E] ne se sont jamais vus transférer la jouissance exclusive d’une terrasse au 5e étage,

— débouté les époux [E] de leurs demandes tendant à voir qualifier le toit végétalisé de partie commune, spéciale ou générale, à leur usage exclusif, et à voir reconnaître un droit de jouissance exclusif et un droit d’accès à cet espace,

— débouté les époux [E] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux ou d’autorisation à leur bénéfice de réaliser ceux-ci,

— débouté les époux [E] de leur demande de dommages-intérêts formée au titre du préjudice de jouissance,

— déclaré irrecevables comme prescrites les prétentions des époux [E] à l’encontre de Me [G] et de la société Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur,

— déclaré irrecevable la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à l’encontre des époux [E] au titre du caractère abusif de la procédure,

— condamné les époux [E] au paiement, au profit de Me [G] et de la société Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur d’une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du caractère abusif de la procédure,

— Condamné in solidum les époux [E] aux dépens,

— Admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum les époux [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté les autres parties de leurs prétentions formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel en date du 10 août 2023

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, les époux [E] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions défavorables à leur encontre,

Statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat de copropriétaires irrecevable à soutenir que le dernier étage dudit immeuble serait le quatrième, et non le cinquième,

Sur la nature juridique de la terrasse litigieuse,

— dire que l’espace extérieur situé au cinquième étage de l’immeuble, attenant au niveau supérieur du lot privatif n° 39, constitue une terrasse au sens du règlement de copropriété,

— dire que cette terrasse constitue une partie commune spéciale au sens du règlement de copropriété, affectée à l’usage ou l’utilité du seul lot n° 39, et dont, en leur qualité de propriétaires dudit lot n° 39, ils ont l’usage exclusif, surabondamment, une partie commune à l’usage exclusif du propriétaire du lot n° 39, et dont ils ont l’usage exclusif,

— subséquemment, en toute hypothèse, dire qu’ils ont un droit de jouissance exclusive sur cette terrasse et ont le droit d’accéder à ladite terrasse,

— en toute hypothèse, condamner le syndicat de copropriétaires à réaliser, sous trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard une fois ce délai écoulé, tous travaux permettant d’accéder librement et aisément à ladite terrasse à partir du niveau supérieur de leur logement, notamment en remplaçant tout ou partie des fenêtres donnant sur cette terrasse par des portes-fenêtres, selon les modalités techniques décrites dans le devis n° 2652/613 du 15 septembre 2017 (Pièce numéro 9) ou selon d’autres modalités,

— dire qu’à défaut de réalisation complète des travaux nécessaires dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ils auront la faculté de les entreprendre ou de les faire entreprendre, aux frais du syndicat de copropriétaires

— subsidiairement, les autoriser à entreprendre ou faire entreprendre lesdits travaux à leurs frais,

— en toute hypothèse, condamner le syndicat de copropriétaires à leur verser comme créanciers solidaires, des dommages-intérêts d’un montant de 15.000 euros en réparation du préjudice causé par la privation de jouissance,

— dire que le délai de prescription de l’action en responsabilité pour défaut de conseil formée eux contre les notaires n’a pas pu courir avant le 18 mars 2016, date de remise des clefs de l’appartement litigieux,

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclarer recevable l’action en responsabilité pour défaut de conseil formée contre eux par conclusions notifiées le 17 mai 2021,

— vu l’article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, condamner solidairement les notaires à leur verser des dommages-intérêts d’un montant de 30.000 euros, en réparation des préjudices causés par leur manquement à leur devoir de conseil, et à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées contre eux,

— déclarer irrecevables toutes les demandes reconventionnelles formées par le syndicat de copropriétaires, notamment la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et la demande d’indemnité pour frais irrépétibles,

— débouter le syndicat de copropriétaires de toutes celles de ses prétentions qui ne seraient pas jugées irrecevables ,

— débouter les notaires de l’intégralité de leurs prétentions à leur encontre,

En toute hypothèse,

— rejeter l’intégralité des demandes formées contre eux par le syndicat de copropriétaires et par les notaires,

— d’une manière générale, rejeter toute demande formée, ou qui viendrait à être formée, contre eux,

— condamner in solidum le syndicat de copropriétaires et les notaires (ou qui mieux le devra) aux entiers dépens, de première instance comme d’appel, et à leur verser une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— vu l’article 1343-2 du code civil, ordonner la capitalisation annuelle des intérêts produits par les condamnations pécuniaires prononcées à leur profit y compris les dépens, l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et, s’il y a lieu, l’astreinte), le tout à partir du 30 janvier 2019, date de notification, devant le tribunal judiciaire, des premières écritures contenant une demande de capitalisation.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— Confirmer le jugement précité en ce qu’il a :

— Constaté que les époux [E] ne se sont jamais vus transférer la jouissance exclusive d’une terrasse au 5ème étage,

— Débouté les époux [E] de leurs demandes tendant à voir qualifier le toit végétalisé de partie commune spéciale ou générale à leur usage exclusif et à voir reconnaitre un droit de jouissance exclusif et un droit d’accès à cet espace

— Débouté les époux [E] de leurs demandes de condamnation à la réalisation de travaux ou d’autorisation à leur bénéfice de réaliser ceux-ci,

— Débouté les époux [E] de leurs demandes de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance,

— Réformer pour le surplus et, statuant à nouveau :

— Juger recevable la demande de dommages et intérêts formée lui à l’encontre des époux [E],

— Condamner les époux [E], à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive,

— Constater que selon les pièces contractuelles, les époux [E] ne disposent que de la jouissance d’une terrasse au 4ème étage de l’immeuble,

— Constater, en tout état de cause, qu’il n’existe pas de terrasses au cinquième étage mais des toits terrasses végétalisées,

— Dire et juger que les époux [E] ne se sont jamais vu transférer la jouissance exclusive d’une terrasse au cinquième étage,

En conséquence :

— débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que les demandes des époux [E] relèvent des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles les demandeurs n’ont pas satisfait,Rejeter les demandes des époux [E] comme étant irrecevables.

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger recevable son action en responsabilité engagée à l’encontre des notaires,

— Condamner la SCP Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur et Me [T] [G] à relever et garantir intégralement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble si [Adresse 2] de [E] condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Monsieur et Madame [E],

En tout état de cause :

— Débouter la SCP Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur et Me [T] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

— Débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins ou prétentions contraires,

— Condamner les époux [E] ou toute autre partie qui succombera à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 30 mai 2024, les notaires demandent à la cour de :

— confirmer le jugement critiqué,

En tout état de cause,

— déclarer irrecevable l’action pour cause de prescription,

— La déclarer infondée, à tout le moins,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, en sus de première instance,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— Condamner les époux [E] à leur payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour demandes abusives, en sus de première instance,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ou tendant à ' voir dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour.

Sur le droit de jouissance des époux [E] à l’espace extérieur du 5ème étage

Les époux [E] soutiennent que :

— il s’agit d’une terrasse, et donc une « partie commune spéciale » et « à l’usage exclusif » du lot à laquelle elle est rattachée car :

— cette qualification ressort clairement des termes du règlement de copropriété,

— cette qualification est compatible avec la qualification de « toit terrasse végétalisé »,

— la qualification de « partie commune spéciale » et/ou « à l’usage exclusif » n’est pas contestée par les parties adverses,

— les travaux d’accès qu’ils sollicitent ne sont pas constitutifs de « travaux d’amélioration » visés par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, et la possibilité de faire installer une pergola sur les terrasses est expressément autorisée par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— l’espace litigieux est une « toiture végétalisée » et non une « terrasse d’agrément », ce qui fait obstacle à un droit de jouissance sur l’espace litigieux, un tel espace étant conçu pour permettre des opérations de maintenance ponctuels,

— la clause litigieuse du règlement de copropriété est une erreur de plume du notaire, tous les autres actes et documents afférents à l’immeuble étant concordants sur ce point,

— en tout état de cause, les travaux d’accès demandés par les époux [E] relèvent de la procédure d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, telle que prévue à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de la Cour

Selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 au 1er janvier 2015, l’acte d’acquisition étant en l’espèce en date du 24 septembre 2014. 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

Conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, le règlement de copropriété, en page 50 précise qu’au 4ème étage, est situé le lot 39 constitué par un appartement en duplex comprenant :

— au 4ème étage : entrée, WC, salle d’eau, séjour avec cuisine ouverte, dégagement avec placard et escaliers

— au 5ème étage, dégagement, salle de bain avec WC, trois chambres avec placard

Et la jouissance exclusive de deux terrasses.

Dans le même règlement de copropriété en page 54, le tableau récapitulatif de l’état descriptif de division ne mentionne qu’une seule terrasse sans plus de précisions tandis que le plan des lieux qui y est annexé laisse apparaître une terrasse au 4ème étage. Il n’est pas mentionné de terrasse au 5ème et fait seulement apparaître un espace avec la mention 'végétalisation'.

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

— le descriptif du lot 39 revêt effectivement deux descriptions contradictoires au sein du règlement de copropriété et doit être éclairé par d’autres éléments,

— ce règlement mentionne en page 7 l’existence de toits terrasses végétalisés au 5ème étage,

— l’acte notarié du par lequel les copropriétaires ont acquis leur appartement stipule pour sa part la jouissance d’une seule terrasse,

— les copropriétaires ne peuvent faire une différence entre l’espace du 4ème étage qu’ils dénomment balcon et celui du 5ème qui seraient une terrasse dès lors que l’ensemble des espaces extérieurs rattachés à un lot sont indifféremment qualifiés de terrasse dans le règlement de copropriété ,

— selon la documentation technique, le revêtement d’étanchéité posé sur l’espace extérieur du 5ème étage ne convient qu’aux toitures terrasses et toitures inclinées inaccessibles, aux terrasses techniques et zones techniques ou aux terrasses accessibles aux piétons et au séjour sous une protection par dalles sur plots, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; l’inaccessibilité des lieux est confirmée par le maître d’oeuvre du chantier et le réalisateur de l’étanchéité, qui s’est d’ailleurs alarmé du passage de certains résidents ; il ressort tant de la configuration des lieux (pas d’accès piéton) que des caractéristiques de l’étanchéité du toit que celui-ci n’a pas vocation à faire l’objet d’un usage quotidien et que seuls les passages ponctuels pour l’entretien sont admis,

— cet espace extérieur n’est donc pas constitutif d’une terrasse au sens du règlement de copropriété mais d’une toiture végétalisée ; il ne peut constituer une partie commune spéciale à usage exclusif d’un lot ou de partie commune générale à usage exclusif d’un lot,

— la mention de la page 50 est donc une erreur et les copropriétaires ne peuvent prétendre à la jouissance exclusive du toit végétalisé, leur demande de dommages intérêts n’est pas plus justifiée.

La cour ajoute seulement, confirmant le jugement, que :

— par le seul visuel des photographies versées aux débats, il est constaté que le revêtement de l’espace extérieur du 5ème étage comporte un dispositif d’étanchéité et se révèle manifestement trop fragile pour des déplacements humains quotidiens (parties avec une végétalisation rase caractéristique des toitures végétalisées, parties caillouteuses assurant un drainage) ainsi que des rebords extérieurs de cet espace totalement différents par leur hauteur et leur aspect d’un garde-corps de terrasse, révèlant qu’aucun usage quotidien par un copropriétaire n’y est possible ; ceci est confirmé par l’absence totale d’accès par une porte-fenêtre de l’appartement des copropriétaires ; par ailleurs, il n’existe pas de dalles sur plots contrairement à ce qu’affirment les appelants,

— rien ne confirme la mention erronée résultant d’une manifeste erreur de plume du règlement de copropriété en page 50, alors que tous les autres documents produits et notamment les le contrat de réservation et l’acte de vente, dont les copropriétaires ne pouvaient ignorer les termes dont la composition de leur acquisition, sont tous parfaitement concordants,

— le règlement de copropriété précise que le propriétaire du lot 39 doit permettre l’accès aux terrasses végétalisées pour toute intervention concernant l’entretien et les éventuelles réparations,

— l’espace extérieur du 4ème étage est dénommé terrasse dans plusieurs documents et sa surface de 7,07 m confirme que cette appellation peut-être employée, nonobstant le fait que les copropriétaires emploient volontairement pour leur argumentation le terme balcon pour cette surface ; c’est ce seul espace accessible qui correspond à la terrasse visée par l’acte d’acquisition, lequel ne mentionne pas que ladite terrasse serait au 5ème étage plutôt qu’au 4ème ; la possibilité d’installer une pergola concerne donc cette terrasse du 4ème étage exclusivement, le terme dernier étage correspond aux pièces principales de l’immeuble du 4ème étage, l’étage supérieur étant en attique,

— en aucun cas les copropriétaires ne peuvent prétendre utiliser un espace commun (spécial ou général) sur lequel leur titre de propriété ne leur donne aucun droit pour leur usage privatif sans autorisation du syndicat des copropriétaires et alors que cet espace n’a jamais été et ne peut être une terrasse à usage quotidien, même s’il est de fait plat comme une terrasse, et ils ne peuvent donc a fortiori exiger des travaux modifiant totalement l’extérieur l’immeuble pour leur usage personnel.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des prétentions principales des copropriétaires.

Sur l’action des copropriétaires contre le notaire

Les copropriétaires se prévalent d’un manquement des notaires à leur devoir de conseil et contestent toute prescription de leur action.

Les notaires soutiennent que l’action des copropriétaires est prescrite en considération de l’acte de vente et concluent ensuite au mal fondé de l’action en ce que les copropriétaires ont acquis une seule terrasse, le 5ème étage est un toit végétalisé, et la mention du règlement de copropriété n’est confirmée par aucun élément.

Réponse de la cour

Selon l’article 2224 du Code civil : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il est constant que l’acte notarié litigieux a été dressé le 24 septembre 2014 mais que s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement dite VEFA, les acquéreurs ne pouvaient se rendre compte d’une discordance sur la composition de leur lot qu’à leur prise de possession des lieux.

Il est évident d’une part que le 5ème étage comportant les attiques du duplex étant dépourvu de portes fenêtres, les fenêtres en place ne constituaient pas un accès normal à ce qu’ils considéraient comme une terrasse de sorte que ce qu’ils définissent comme une anomalie était immédiatement apparente dès cette entrée dans les lieux, d’autre part, comme indiqué supra, cette terrasse avait à l’évidence l’aspect d’un toit végétalisé de sorte que le point de départ de l’action des copropriétaires était bien la date du 18 mars 2016, jour de rentrée dans les lieux où ils étaient en mesure de réaliser le dommage.

C’est donc à juste titre que le tribunal a déclaré les prétentions formées par les copropriétaires contre les notaires irrecevables en raison de la prescription au regard de la date de leurs premières conclusions contre les notaires déposées plus de 5 ans après leur entrée dans les lieux (le 1er juin 2021) et confirmation du jugement intervient sur ce point.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre les notaires

Dans la mesure où les copropriétaires sont déboutés de leur action envers le syndicat des copropriétaires, cette demande est sans objet.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat contre les copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande des dommages intérêts contre les copropriétaires, soutenant que son action est recevable alors que les copropriétaires maintiennent que la demande n’est pas recevable faute d’habilitation.

Réponse de la Cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 au 1er juin 2020 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

Selon l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er juin 2010 au 29 juin 2019 :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.

Le jugement a estimé que la demande du syndicat des copropriétaires était irrecevable faute d’habilitation du syndic.

Cette absence d’habilitation n’est pas contestée.

Il est jugé que le syndic peut reconventionnellement présenter une demande tendant au rejet des prétentions adverses mais qu’il ne peut présenter sans habilitation une demande visant à obtenir un avantage distinct.

En l’espèce, la demande de dommages intérêts est présentée par le syndic pour le syndicat pour sanctionner la procédure abusive des copropriétaires et elle se rattache ainsi exclusivement à la demande principale adverse de sorte qu’elle est recevable sans qu’il ne soit besoin de justifier d’une habilitation de l’ assemblée générale. Le jugement est infirmé en ce sens.

Par contre, si le syndicat des copropriétaires fait état du comportement fautif des copropriétaires, il ne fait pas mention et donc ne caractérise pas un préjudice subi du fait d’une procédure abusive et pouvant donner lieu à dommages intérêts de sorte que la cour rejette la demande qui n’est pas justifiée.

Sur la demande de dommages intérêts des notaires contre les copropriétaires et le syndicat

Le jugement a fait droit à la demande de dommages intérêts des notaires contre les seuls copropriétaires en retenant la malice confinant à la mauvaise foi.

Les notaires demandent des dommages intérêts contre le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive en sus de première instance (alors qu’ils ont été débouté de leur demande contre le syndicat) en retenant que s’il existait une erreur sur le règlement de copropriété, ceci n’avait pas été évoqué depuis 2014 et que toute revendication du syndicat était prescrite, que le titre des copropriétaires ne laissait pas place au doute.

Il demandent des dommages intérêts contre les copropriétaires en sus ce la première instance, soulevant leur mauvaise foi évidente alors que le notaire ne leur a jamais fait croire à l’existence à leur profit de la terrasse privative.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a à juste titre estimé que le syndicat des copropriétaires, avait appelé en cause les notaires en raison d’une discordance entre le règlement de copropriété dressé par les notaires et l’acte de vente des copropriétaires, de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas abusive. Le jugement est confirmé en appel sur ce point et la demande supplémentaire de dommages intérêts des notaires en appel est donc rejetée.

S’agissant des dommages intérêts contre les copropriétaires, il est rappelé que l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

En l’espèce, cette démonstration du caractère abusif de l’action n’est pas rapportée, les copropriétaires pouvant faire valoir leurs droits, même en appel après un jugement les déboutant, et la cour infirme le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de dommages intérêts des notaires, les demandes de dommages intérêts des notaires étant ainsi rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les dépens d’appel sont à la charge des appelants qui succombent sut leurs prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires et des notaires et l’équité commande de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les notaires doivent être déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile envers le syndicat des copropriétaires qui ne succombe pas en appel et leur demande contre ' qui mieux le devra’ n’est pas dirigée contre une partie dénommée de sorte qu’elle doit être rejetée également.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à l’encontre des époux [E] au titre du caractère abusif de la procédure et en ce qu’il a condamné les époux [E] au paiement, au profit de Me [G] et de la société Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur d’une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du caractère abusif de la procédure,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] contre [X] [E] et Mme [L] [V] est recevable mais déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de cette demande,

Déboute la SCP Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur et Me [T] [G] de leur demande de dommages intérêts en appel contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et de leurs demandes de dommages intérêts contre M. [X] [E] et Mme [L] [V],

Condamne M. [X] [E] et Mme [L] [V] aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCP Prohaszka – [G] – Pretet – Dumontet – Pierson – Lemineur et Me [T] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,