Minute n° 16/00301

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/02249

M^me D

C/

M^me D épouse A

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2016

APPELANTE :

Madame M D

XXX

57970 C

Représentant : M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

INTIMEE :

Madame G D épouse A

XXX

XXX

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur MESSIAS, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FLAUSS, Conseiller

Monsieur BEAUDIER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame F

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 03 mai 2016 tenue, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FLAUSS, Conseillère, chargée du rapport et qui a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 27 septembre 2016.

EXPOSE DU LITIGE

A la suite du décès de Joseph D intervenu le 16 août 1971, sa succession a été partagée en trois parts, à savoir pour sa veuve K D née CHARON l’usufruit légal du quart des biens ainsi que’une donation, pour ses filles, G D épouse A, les 3/8^e en nue-propriété et pour M D, les 3/8^e en nue-propriété ;

K D née CHARON est elle-même décédée le XXX ;

Par testament olographe du 28 août 2001 conservé par M^e Jean-Marie BAUDELET, la quotité disponible a fait l’objet d’un legs à K D née CHARON et M D fait valoir qu’au décès de leur mère, G D épouse A a hérité du tiers de la succession en pleine propriété et elle-même des 2/3 restants en pleine propriété ;

Saisi par M D aux fins de liquidation et partage judiciaire de la communauté et des successions, le Tribunal de grande instance de E a rendu, le 22 novembre 2013, une ordonnance par laquelle M^e Catherine GRANDIDIER MAJERCSIK, notaire, a été désignée ès-qualités de notaire détenteur des minutes et M^e I J, ès-qualités de notaire en second pour procéder aux opérations de partage ;

M^e Catherine GRANDIDIER MAJERCSIK a dressé un procès-verbal d’ouverture et de proposition en date du 5 mars 2014, puis il a été convenu que chaque partie lui communiquerait des estimations établies par des professionnels sur la valeur des trois immeubles bâtis composant l’indivision ;

Le 17 juillet 2014, il est apparu que les parties ne pouvaient parvenir à un accord sur les indemnités d’occupation et le rapport éventuel dus par les indivisaires relativement à leur occupation privative de biens dépendants de l’indivision tant pour la période antérieure au XXX que postérieurement mais que le désaccord portait aussi sur l’évaluation des immeubles bâtis en indivision dont deux sont occupés à C par M D et celui de METZERVISSE par G D épouse A ;

C’est dans ces conditions que le 7 août 2014, M D a assigné en référé devant le président de la chambre civile du Tribunal de grande instance de E G D épouse A afin que soit ordonnée une expertise portant sur les biens immobiliers en question et sur la détermination de la valeur des éventuelles indemnités d’occupation et de rapport dus par les indivisaires relativement à leur occupation privative des biens ;

Par ordonnance de référé du 9 juin 2015, à laquelle il est expressément renvoyé pour plus ample informé, le président du Tribunal de grande instance de E a fait droit en partie à la demande de M D qui souhaitait une expertise globale des trois immeubles et a désigné T O-P épouse Z en qualité d’expert, dont le délai pour déposer son rapport a été fixé dans les quatre mois suivant sa saisine;

Pour statuer ainsi, le premier juge relève que l’immeuble situé XXX, occupé par G D épouse A, a été estimé le 24 avril 2014 entre 150 000,00 et 160 000,00 € par l’agence immobilière Y de X qui a mis en exergue un certain nombre de points négatifs ;

Il rappelle que le même bien avait été évalué à une somme comprise entre 135 000,00 et 145 000,00 € par une agence ORPI de B, le 17 juillet 2014 et à un montant oscillant entre 145 000,00 et 150 000,00 € par une agence ORPI PORTES DE FRANCE, le 14 janvier 2015 ;

Au regard de la proximité des trois évaluations, le premier juge a considéré qu’un expert judiciaire ne pourrait davantage fixer une valeur certaine de l’immeuble, avec une fourchette de plus ou moins 15 000,00 € et, a pris en compte l’estimation proposée par G D épouse A à hauteur de 150 000,00 € préservant ainsi les droits de M D, en conséquence de quoi, le président du Tribunal de grande instance de E a écarté du champ de la mission de l’expert l’évaluation de l’immeuble sis à METZERVISSE ;

Quant aux indemnités d’occupation éventuellement dues, il est noté qu’aucune discussion n’a eu lieu entre les parties de sorte qu’il n’a pas été possible de déterminer l’étendue du désaccord et qu’il conviendrait que les notaires chargés de la succession fassent une proposition ;

En ce qui concerne le premier immeuble situé à C au 43, XXX, le premier juge note qu’une seule estimation a été effectuée le 23 avril 2014 par l’agence ORPI de B, à hauteur d’une somme comprise entre 60 000,00 et 70 000,00 €, avec de très nombreux points faibles, la maison, de superficie très restreinte, étant par ailleurs dans un état dégradé. En outre, il est constaté que M D ne se prévaut d’aucune évaluation impliquant par là-même l’absence de tout litige. Ainsi, le président du Tribunal de grande instance de E écarte ce bien de la mission de l’expert, précision étant donnée que le quantum des éventuelles indemnités d’occupation devront également être proposées par les notaires chargés de la succession ;

Enfin, à propos du second immeuble sis à C, au 28, XXX, local occupé par M D et qui comprend une partie habitation et une partie commerciale à usage de restaurant, l’agence ORPI de B a présenté une estimation se situant dans une fourchette de 155 000,00 à 165 000,00 €, outre les nombreux points faibles relevés et sachant que l’immeuble offre une superficie de 400 m2 sur un terrain de plus de 26 ares ;

Le président du Tribunal de grande instance de E note que, pour le même ensemble immobilier, l’agence Y avait, le 17 juillet 2014, émis une proposition de valeur comprise entre 70 000,00 et 80 000,00 €. Eu égard à la grande divergence observée entre ces deux estimations et nonobstant l’absence d’indication par M D de la somme qu’elle entend voir retenue, il a ordonné une mission d’expertise confiée à T O-P épouse Z, expert judiciaire, mais en la limitant à l’indication de la valeur vénale et de la valeur locative du bien, étant précisé qu’à l’issue de ladite expertise, les notaires chargés de la succession pourraient, en tant que de besoin, proposer une répartition de la masse successorale, de sorte que ce point ne sera pas inclus dans la mission de l’expert ;

Le 9 juillet 2015, M D a formé appel total contre cette décision, lequel a été enregistré au greffe de cette Cour sous le numéro RG 15/02249 ;

Aux termes de ses conclusions justificatives d’appel du 21 septembre 2015, seules écritures pour ce qui la concerne, M D conteste l’analyse du premier juge sur l’immeuble situé à METZERVISSE dans la mesure où elle soutient qu’il existe une divergence entre elle et G D épouse A sur la valeur du bien et que, s’agissant des indemnités d’occupation, l’opposition est complète d’où le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire. A l’appui de son appel, M D se prévaut d’un avis de valeur totalement différent de ceux produits par G D épouse A ;

Pour le reste des limitations apportées par le premier juge à la mission de l’expert, l’appelante indique simplement : 'rien ne justifie en droit et en fait qu’il soit fait un sort différent aux différents immeubles. Il apparaît au contraire que le litige, sa complexité et sa durée, justifient qu’il soit fait droit à la demande d’expertise de M D. L’avis d’un tiers neutre est donc indispensable’ ;

En conséquence, M D demande à la Cour de :

— dire et juger recevable et fondé l’appel de M D ;

— infirmer la décision entreprise ;

— dire et juger que l’expertise judiciaire concernera également l’immeuble situé XXX à XXX

— condamner G D épouse A aux entiers dépens ainsi qu’à payer à M D une indemnité de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au visa de ses ultimes conclusions datées du 19 octobre 2015, G D épouse A soulève la mauvaise foi de M D dans la mesure où, s’agissant de l’immeuble situé à METZERVISSE, elle met en avant pour expliquer les divergences, une estimation de l’agence ALC IMMOBILIER remontant au 25 septembre 2008 et fixant la valeur vénale du bien entre 220 000,00 € et 229 000,00 € et où, par ailleurs elle n’évoque cette estimation qu’en cause d’appel alors qu’elle existait déjà lorsque le président du Tribunal de grande instance de E a été saisi en référé et que les parties avaient convenu de produire au notaire chargé de la succession l’ensemble des estimations en leur possession émanant de professionnels pour les trois immeubles bâtis dépendants de l’indivision, conformément à l’engagement consigné dans le procès-verbal du 9 avril 2014;

S’agissant des indemnités d’occupation concernant l’immeuble, les parties avaient convenu de solliciter l’avis du CRIDON, lequel a été donné et versé aux débats. Aux termes de cette consultation, le CRIDON a considéré qu’il s’agissait d’un problème relevant du droit de la prescription qu’il appartient aux notaires en charge de la succession ou aux juges du fond de régler;

G D épouse A précise encore qu’à aucun moment M D n’a soulevé de discussion quant à la valeur de l’immeuble, ni de revendication particulière ;

A titre subsidiaire, l’intimée constate que l’appelante n’a pas indiqué dans ses conclusions et notamment dans le dispositif, quelle mission serait confiée à l’expert judiciaire dans l’hypothèse d’une expertise portant sur la maison sise à METZERVISSE ;

Au final, G D épouse A demande à la Cour de :

— rejeter l’appel de M D ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner M D aux dépens d’appel qui comprendront la taxe de 225,00 € selon décret n°2014-1654 du 29 décembre 2014 article 97 ainsi qu’à payer à G D épouse A la somme de 4 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admises peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.' ;

Attendu que M D a un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à voir ordonner une expertise aux fins d’évaluation des biens indivis dans la perspective d’un procès éventuel au fond pour déterminer les droits des parties et, en tout état de cause, au regard de l’article 815 du code civil en vertu duquel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, le partage pouvant toujours être provoqué ;

Attendu qu’il y a lieu d’observer qu’aux termes du dispositif des uniques conclusions de M D, dispositif qui seul lie le juge en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, l’appelante limite la contestation de l’ordonnance querellée du 9 juin 2015 au seul immeuble situé à METZERVISSE ;

Qu’il convient dès lors de prendre acte de ce que la décision du juge des référés soumettant à expertise pour évaluation de ses valeurs vénale et locative de l’immeuble situé au 28, XXX à C n’est pas contestée ;

Que n’est pas davantage contesté le rejet par le premier juge de toute mesure d’expertise concernant l’immeuble situé 43, XXX à C ;

Attendu que s’agissant de l’évaluation du bien situé à METZERVISSE, il s’évince que le seul élément nouveau dont se prévaut M D est une estimation effectuée le 25 septembre 2008 par l’agence ALC IMMOBILIER (pièce n°9) ;

Attendu que même s’il peut paraître regrettable que cette pièce n’ait pas été produite en son temps aux notaires chargés de la succession, conformément à ce qui avait été pourtant prévu lors des débats tenus le 9 avril 2014 entre les héritières, à savoir que chacune d’elles devait fournir au notaire des estimations établies par des professionnels sur les trois immeubles indivis, ni davantage devant le juge des référés, il est constant que la validité du document n’étant pas mise en cause, M D a la faculté de présenter en cause d’appel des nouvelles pièces en application de l’article 563 du code de procédure civile ;

Attendu au vu de cette pièce datée de 2008, que le professionnel ALC IMMOBILIER évalue la maison de METZERVISSE entre 220 000,00 et 229 000,00 € tandis qu’à travers deux estimations faites en avril 2014 et en janvier 2015, la valeur de l’immeuble en question oscille entre 145 000,00 € et 160 000,00 € (pièces n°1 et n°10 de l’intimée) ;

Attendu que s’il est fait état dans l’ordonnance entreprise d’une troisième évaluation réalisée par l’agence ORPI de B, évoquée dans le procès-verbal du 17 juillet 2014 et indiquant un prix compris entre 135 000,00 et 145 000,00 €, mais que force est de constater que cette pièce n’est pas versée aux débats et ne permet pas de connaître les observations faites par l’évaluateur, notamment sur l’état du bien ;

Attendu que, dès lors, la comparaison entre l’avis émis le 25 septembre 2008 et ceux datés de 2014/2015, révèle l’existence d’un certain nombre de divergences. Ainsi, en 2008, le professionnel évoque la présence d’un double vitrage alors que, tant Y qu’ORPI PORTES DE FRANCE, font état d’un simple vitrage, que tantôt l’existence d’un garage et d’un sous-sol est mentionné, tantôt il n’est pas indiqué ou encore qu’est soulignée la proximité des commodités (transport, commerces, écoles,…) par l’un mais que ce point est passé sous silence par les autres;

Attendu que les points négatifs sont clairement indiqués par Y et ORPI PORTES DE FRANCE alors qu’ALC IMMOBILIER indique simplement 'des travaux à prévoir’ ;

Attendu qu’indépendamment de ces constatations comparatives, il apparaît qu’entre septembre 2008 et janvier 2015, soit en six ans et demi, la maison de METZERVISSE aurait perdu 75 000,00 €, si l’on se place dans l’évaluation partie basse et 69 000,00 € dans l’évaluation partie haute ;

Qu’ainsi, entre 2008 et début 2015, le bien indivis litigieux se serait dévalué de 30 à 34% ;

Attendu qu’il est à juste titre fait état par l’intimée de l’avènement en 2009 d’une crise immobilière, dite 'crise des subprimes', qui a fait décroître régulièrement et jusqu’à ce jour le prix de l’immobilier, hormis une certaine reprise en 2011 ;

Qu’il est cependant notoire que si l’indice des prix constants n’a cessé de baisser dans le secteur immobilier, cette rétraction est de l’ordre de 7% entre 2008 et 2014 ;

Attendu que dans ces conditions, nonobstant la naturelle dégradation de l’immeuble liée au temps nécessitant des travaux pour sa remise en état, la différence entre l’évaluation effectuée en 2008 et celle pratiquée en 2014 et début 2015, est trop importante pour accorder un crédit total aux dernières estimations ou à la première ;

Attendu que dans ces conditions, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise sur ce point et d’étendre la mission de l’expert désigné à l’examen de la maison sise XXX à XXX afin d’en déterminer la véritable valeur vénale et la valeur locative;

Attendu qu’en revanche, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il n’a pas inclus dans la mission de l’expert l’établissement des indemnités d’occupation éventuellement dues et a rappelé qu’il appartiendrait aux notaires chargés de la succession de faire une proposition ;

Attendu qu’il paraît équitable, au regard de la présente décision, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M D au paiement d’une somme de 1 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de réduire ce montant à 650,00 € ;

Attendu, en revanche, qu’aucune question d’équité ne justifie qu’en cause d’appel, une indemnité soit accordée à l’une ou l’autre des parties au titre de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure des parties, qu’il s’ensuit que tant M D que G D épouse A seront déboutées de leurs demandes tendant à l’obtention d’une indemnité pour les frais par elles exposés et non compris dans les dépens ;

Attendu qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie supportera ses propres dépens d’appel incluant la taxe de 225,00 € prévue par l’article 1635 bis P du code général des impôts modifié par l’article 97 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel interjeté par M D contre l’ordonnance rendue en référé le 9 juin 2015 par le président du Tribunal de grande instance de E ;

Constate que l’appel de M D se limite à l’extension de la mission expertale à l’immeuble situé XXX à XXX

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a exclu du champ de la mission de l’expert désigné l’expertise judiciaire de l’immeuble sis XXX à XXX et en ce qu’elle a condamné M D au paiement d’une somme de 1 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur ces seuls points ;

Dit que T O-P épouse Z, expert judiciaire commis, examinera également l’immeuble sis XXX à XXX afin d’en déterminer la valeur vénale et la valeur locative depuis que G D épouse A l’occupe ;

Dit que la somme que M D a été condamnée à payer à G D épouse A par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera réduite de 1 250,00 € à 650,00 € ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées en cause d’appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens d’appel incluant la taxe de 225,00 € prévue par l’article 1635 bis P du code général des impôts modifié par l’article 97 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, demandes, moyens, fins et conclusions contraires aux précédentes dispositions.

La Greffière Le Président