Minute n° 17/00283

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 17/00002

[…]

C/

X, MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

COUR D’APPEL DE METZ

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2017

APPELANTE :

[…], prise en la personne de son Maire

[…]

[…]

Non comparante, représentée par M^e Joseph ROTH, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Comparant, assisté par M^e Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ

MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, en la personne de Madame Y

Direction Générale des Finances Publiques

[…]

[…]

Comparante

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame PURY, Conseiller

M^me STECKLER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame A B

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 03 Novembre 2017

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 15 Décembre 2017.

Monsieur Z X était propriétaire de parcelles d’une surface totale de 5a21ca, cadastrées section 3 n°9, 10 et 679, situées à Ars sur Moselle.

Par délibération du 12 juillet 2012 transmise en préfecture, la commune d’Ars sur Moselle a inscrit un emplacement réservé n°201 à son profit sur les trois parcelles classées en zone UA appartenant à Monsieur Z X.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 janvier 2015, Monsieur Z X a exercé son droit de délaissement auprès de la commune qui lui a fait une proposition d’acquisition au prix de 25 euros le mètre carré par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2015, soit un prix, indemnité de remploi comprise, de 10.571,25 euros pour la parcelle n°9, 4.080 euros pour la parcelle n°10 et 780,00 euros pour la parcelle n° 679, ce que Monsieur Z X a refusé par lettre du 20 octobre 2015.

Par requête en date du 1^er février 2016, fondée sur l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, la Commune d’Ars sur Moselle a saisi le juge de l’expropriation de Metz afin de fixation du montant des indemnisations pour les parcelles n° 9, 10 et 679 appartenant à Monsieur Z X.

Par jugement en date du 26 janvier 2017, après un transport sur les lieux du 30 juin 2016, le juge de l’expropriation de Metz a ordonné le transfert de la propriété des parcelles situées à Ars sur Moselle, cadastrées section 3 n°9, 10 et 679 à la commune d’Ars sur Moselle, fixé l’indemnité due à Monsieur Z X de la façon suivante : indemnité principale section 3 parcelles n°9,10 et 679 : 521m² x 85 euros = 44.285 euros, indemnité de remploi : taux retenu 20% jusqu’à 5.000 euros, 15 % de 5.000 à 15.000 euros et 10 % au-delà de 15.000 euros = 5.428,50 euros, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné la commune d’Ars sur Moselle aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 1^er mars 2017, la commune d’Ars sur Moselle a fait appel de ce jugement qui lui a été notifié le 3 février 2017.

Par conclusions reçues au greffe le 1^er juin 2017 dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation et notifiées aux parties et complétées par des observations écrites du 30 octobre 2017, la Commune d’Ars sur Moselle demande de dire son appel recevable et bien fondé, réformer le jugement déféré concernant la fixation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi et de':

— fixer le montant de l’indemnisation pour la parcelle section 3 n°9 de 3a59ca, indemnité de remploi comprise, à la somme de 10.571,25 euros,

— fixer le montant de l’indemnisation pour la parcelle section 3 n°10 de 1a36ca, indemnité de remploi comprise, à la somme de 4.080 euros,

— fixer le montant de l’indemnisation pour la parcelle section 3 n° 679 de 0a26ca, indemnité de remploi comprise, à la somme de 780,00 euros,

— condamner Monsieur Z X à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions reçues au greffe le 9 août 2017 et notifiées aux parties, Monsieur Z X demande de débouter la commune d’Ars sur Moselle de son appel et, pour le surplus, de réformer le jugement déféré et fixer les prix et indemnités de remploi ainsi qu’il suit :

— section 3 n° 9 d’une superficie de 3a59ca, à raison de 224 euros le m², soit 80.416 euros et 8.541,60 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit au total la somme de 88.957,60 euros,

— section 3 n°10 d’une superficie de 1a36ca, à raison de 224 euros le m², soit 30.464 euros et 3.546,60 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit au total la somme de 34.010,40 euros,

— section 3 n°679, d’une superficie de 0a26ca, à raison de 224 euros le m², soit 5.824 euros et 2.832,40 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit au total la somme de 8.656,40 euros,

— condamner la commune d’Ars sur Moselle à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues au greffe le 27 juillet 2017 et notifiées aux parties, le commissaire du gouvernement demande de confirmer le jugement déféré et de fixer l’indemnité principale à la somme de 44.285 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 5.428,50 euros.

SUR CE,

Attendu qu’aux termes de ses écritures, la commune d’Ars sur Moselle fait grief au jugement déféré d’avoir considéré les biens en cause comme une seule unité foncière de 521 m² alors qu’il convient d’attribuer à chaque parcelle un prix selon une évaluation propre à sa configuration et à son emploi effectif'; qu’elle soutient que les parcelles de Monsieur X sont enclavées, affectées à usage de jardin, non entretenues, et qu’elles ne peuvent pas être qualifiées de terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ; qu’elles sont seules inutilisables ou invendables pour un quelconque objet de construction ; que les termes de comparaison pour des biens équivalents étaient inopérants et que la réduction de moitié du prix au m² de terrain à bâtir est arbitraire ; que le montant proposé par la commune sur l’estimation faite par le service des domaines de 25 euros le m² pour des terrains vagues répond à leur usage effectif ; que le seul classement en zone constructible est insuffisant pour en faire des terrains à bâtir ;

Attendu que Monsieur Z X réplique que les trois parcelles constituent une unité foncière conformément à la définition posée par l’arrêt du Conseil d’État du 27 juin 2005, en ce qu’elles forment un îlot d’un seul et même tenant présentant une continuité matérielle et géographique et appartiennent à une seule personne, ce qui exclut une valorisation distincte par parcelle'; qu’il revendique la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ; qu’il soutient qu’il n’y a pas d’enclave des parcelles puisqu’elles bénéficient d’une servitude de passage résultant d’un protocole d’accord signé le 14 mars 2000 avec la commune d’Ars

sur Moselle et de deux actes de vente du 30 mai 2000, afin de permettre au propriétaire des parcelles n°9, 10 et 679 d’accéder à leurs parcelles avec un véhicule automobile ; que c’est la commune qui a pris l’engagement de ne pas laisser les parcelles à l’état d’enclave et de leur conserver leur caractère de terrain à bâtir et qu’elle tire désormais argument du non respect de ses engagements pour en payer un prix moindre ; qu’il fait valoir que les trois parcelles sont situées à l’intérieur du tissu urbanisé de la commune en plein c’ur du centre-ville, à proximité du parc public de la commune et des commerces ; qu’elles sont libres de construction et représentent une emprise suffisante pour intéresser un promoteur immobilier ou un particulier pour y construire un immeuble ; qu’à la date de référence, les parcelles étaient classées en zone UA ; que l’aménagement d’une aire de retournement est envisageable sur l’unité foncière constituée par les trois parcelles ; qu’il s’agit de terrains à bâtir qui doivent être indemnisés comme tels ; que, sur la valorisation des biens, il prétend que le prix moyen au m² en zone comparable sur la commune d’Ars sur Moselle est de 224 euros le m², de sorte qu’il est fondé à obtenir l’indemnisation sollicitée dans ses écritures ;

Attendu que le commissaire du gouvernement fait observer que les règles applicables à la détermination du prix du délaissement de l’emplacement réservé par le propriétaire sont celles de l’article L.331-2 prévues par le code de l’expropriation’et que ce sont les règles prévues par le code de l’expropriation qui s’appliquent dans la forme et le fond ; que l’appel apparaît recevable'; que si le plan d’occupation des sols de la commune d’Ars sur Moselle est devenu caduque au 27 mars 2017 à la suite de la loi ALUR, la date de référence doit être appréciée à la date de décision de première instance, de sorte que le plan d’occupation des sols était applicable'; que le premier juge l’a correctement fixée au 23 août 2012 au regard des règles applicables en ce qu’elle correspond à la date de parution du journal dans lequel il a été fait mention de la délibération du conseil municipal modifiant le plan d’occupation des sols du 12 juillet 2012, lequel a mis en place l’emplacement réservé numéro 21 destiné à la création d’un parking sur les parcelles 531, 104, 109, 10, 9, 679';

Qu’il fait valoir que les parcelles en cause forment un ensemble d’un seul tenant de 521 m² appartenant au même propriétaire et qu’elles sont situées dans l’emplacement réservé numéro 21'; que le calcul de l’indemnité revenant au propriétaire s’opère pour le tout sans distinguer parcelle par parcelle ; que les terrains concernés sont évalués en fonction de l’usage effectif s’ils ne peuvent pas recevoir la qualification de terrains à bâtir en application de l’article L.322-3 du code de l’expropriation'; que les parcelles concernées ne sont accessibles par aucune voirie et bénéficient d’un simple droit de passage pour une voiture ; qu’au vu du POS, les nouvelles voies doivent avoir 5 mètres d’emprise pour la distribution primaire et 4 mètres pour la desserte secondaire ; que les engins de construction, les véhicules d’urgence ne peuvent pas utiliser cette voie de 1,70 m de large'; qu’il n’y a aucune possibilité de retournement à cet endroit'; que la viabilisation des terrains n’est pas acquise au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige une distance de moins de 10 m'; qu’il s’agit d’un terrain en situation privilégiée par sa proximité avec les réseaux en centre ville, ce qui justifie l’indemnisation retenue par le premier juge'; Attendu que l’appel formé dans les formes et délais légaux est recevable, ce qui n’est pas contesté';

Attendu qu’en application de l’article L.230-3 alinéa 3 du code de l’expropriation, à défaut d’accord amiable entre la collectivité ou le service public et le propriétaire qui a exercé son droit de délaissement sur l’emplacement réservé, le juge de l’expropriation, saisi par l’un ou l’autre, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de l’indemniser';

Attendu qu’ainsi la règle est claire et l’indemnité revenant au propriétaire de terrains grevés d’un emplacement réservé par le PLU, qui a exercé son droit de délaissement sur les biens qui sont l’objet

de l’emplacement réservé décidé par la commune, doit être fixée comme en matière d’expropriation sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement, c’est à dire que le terrain est considéré comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé';

Attendu qu’il n’y a pas de discussion entre les parties qui s’accordent sur la fixation de la date de référence au 23 août 2012 ainsi que l’a bien jugé le premier juge par d’exacts motifs, que la cour adopte, conformément à l’article L.322-6 du code de l’expropriation';

Attendu que la commune d’Ars sur Moselle ne peut pas utilement contester que les parcelles appartenant à Monsieur X constituent une unité foncière de 521 m² au sens de la code de l’urbanisme puisqu’elles constituent un îlot d’un seul tenant composé d’un ensemble de parcelles contiguës appartenant au même propriétaire'; qu’elle est mal fondée à revendiquer une indemnisation parcelle par parcelle';

Attendu que la commune d’Ars sur Moselle fait grief au premier juge d’avoir retenu une valorisation excessive des terrains fondée sur une situation privilégiée qui n’existe pas pour des parcelles en état de friche et enclavées'; que Monsieur X revendique, quant à lui, la qualification de terrains à bâtir puisque les parcelles bénéficient d’un droit de passage permettant un retournement et la desserte des terrains sur la voie publique, qu’elles sont viabilisées étant distantes de 20 m des réseaux';

Attendu qu’il résulte des pièces produites et du plan versé aux débats que la parcelle n°10 se situe à 20 mètres de la rue du Sculpteur Bussière et la parcelle n°9 à 40 mètres'; que la parcelle n°679 est contiguë au fond de la parcelle n°9'; qu’à la date de référence, ces parcelles, en état de friche, sont situées en zone UA correspondant à une zone urbaine dans le centre ancien de la commune qui comprend principalement de l’habitat et des activités diverses'; que la distance qui les séparent des réseaux étant de plus de 10 mètres, elles ne peuvent pas être considérées comme viabilisées';

Attendu que le transport des lieux du premier juge a mis en évidence que l’assiette du droit de passage accordé par la commune au bénéfice des parcelles 9 et 10 aux termes d’un protocole d’accord du 14 mars 2000 est occupée par un jardin public';

Attendu que le droit de passage des parcelles, qui sont enclavées, est limité à la largeur d’une voiture'; qu’il ne répond pas aux exigences du POS pour assurer l’accès aux secours’et ne permet pas un retournement ;

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que ce passage ne peut pas être assimilé à une voie de desserte privée à la date de référence';

Attendu que la faculté de faire désenclaver le terrain demeure éventuelle et n’est pas acquise à la date de référence';

Attendu qu’il se déduit de ces éléments que les parcelles n° 9, 10 et 679 ne peuvent pas être qualifiées de terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation';

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a fixé l’évaluation des biens en cause en fonction de leur consistance matérielle et juridique et de leur usage effectif à la date de référence, à savoir jardin en situation privilégiée en raison de la proximité des réseaux et de leur emplacement en zone urbaine en centre-ville, à la moitié de la valeur d’un terrain à bâtir, soit 85 euros le m²,'en fonction des éléments de comparaison pertinents fournis ;

Attendu que la commune d’Ars sur Moselle ne peut pas exclure ces éléments de comparaison en arguant de l’estimation des biens faite par le service des domaines qui ne lie pas le commissaire du gouvernement, partie au procès, et encore moins le juge qui apprécie souverainement l’indemnité revenant au propriétaire en fonction des éléments de comparaison pertinents qui lui sont fournis';

Attendu que la commune d’Ars sur Moselle est mal fondée en son appel et en sera déboutée'; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions';

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée le montant de ses frais irrépétibles'; qu’il convient de condamner la commune d’Ars sur Moselle à payer à Monsieur X la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

Attendu que la commune d’Ars sur Moselle, qui succombe, supportera ses frais irrépétibles et les dépens d’appel';

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la commune d’Ars sur Moselle à payer à Monsieur Z X la somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la commune d’Ars sur Moselle aux dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 15 décembre 2017, par Madame FEVRE, Président de Chambre, assistée de Madame B, Greffier, et signé par elles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT