30/06/2021

ARRÊT N° 397

N° RG 19/02635 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NAPT

F.PENAVAYRE/CT

Décision déférée du 27 Mai 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 19/00310

SAINATI

SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

C/

SAS ABM FRANCE

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SAS ABM FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-julie CANTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Olivier DARCET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

P. BALISTA, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par C. OULIE, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

La SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA est propriétaire d’un immeuble entier […] à […]) dont le rez-de-chaussée et le premier étage sont exploités à titre de bar-restaurant ( les autres étages étant inoccupés).

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, la SAS ABM FRANCE a acquis le fonds de commerce de bar – brasserie -restaurant à l’enseigne le 'Bistrot des Puits’ moyennant un prix de 300 000 euros auprès de la SAS B&C. La cession comprend au titre des éléments incorporels, l’enseigne ,le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attaché, le droit au bail des locaux ainsi que la licence de boissons de IV° catégorie et au titre des éléments corporels', le matériel et le mobilier.

La vente a été conclue par l’intermédiaire du cabinet Z Y, moyennant une commission de 25 000 euros HT.

Le même jour, le cessionnaire et le bailleur sont convenues d’une résiliation anticipée préalable du bail commercial initial et de la conclusion d’ un nouveau bail commercial à compter du 20 juillet

2017 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 32'574 euros hors taxes, avec augmentation chaque année à compter du 20 juillet pour le porter à la somme de 40'000 € hors-taxes au 20 juillet 2020.

Les locaux loués comprennent :

— au rez-de-chaussée: un magasin à usage de café buvette à trois devantures donnant sur la rue Baronie ainsi qu’un local réserve d’une superficie d’environ 9 m²

— au 1^er étage: une salle à usage de restaurant dont l’accès s’effectue par un escalier intérieur se composant d’une grande salle et d’une cuisine,

le tout pour une surface d’environ 85 m² utiles.

Le locataire a été autorisé à effectuer des travaux qui sont listés en annexe 1 du bail.

Courant septembre 2017, la société ABM FRANCE a débuté les travaux de dépose des aménagements préexistants afin de pouvoir procéder à l’installation de ses propres aménagements .

La mise à nu de la structure interne du bâti ayant mis en évidence des désordres structurels, elle a mandaté un expert en ingénierie , la société AEB afin de faire procéder à une étude pour déterminer si la structure de l’immeuble était compatible avec son propre projet de réaménagement .

Par un courrier du 26 septembre 2017, la société AEB a communiqué à la société ABM FRANCE ses premières 'constatations visuelles d’ordre général’ et conclu à la nécessité de travaux de consolidation, de confortement des planchers au niveau du rez-de-chaussée et à l’étage ainsi que des structures de renforts pour stabiliser l’immeuble.

La société ABM FRANCE a fait constater l’état des locaux par l’étude de M^e A B, huissiers de justice les 29 septembre et 3 octobre 2017.

Par courrier du 27 octobre 2017, le conseil de la société ABM FRANCE a fait part au bailleur de l’existence de problèmes de structures révélés par les travaux de démolition intérieurs entachant la solidité des locaux et empêchant toute mise aux normes d’un établissement recevant du public (EPR), à défaut de travaux de consolidation de la structure préalable, ce qui conduit à la suspension des travaux entrepris et au report de l’ouverture de l’établissement.

Le 4 décembre 2017,le bureau de contrôle APAVE a confirmé la nécessité de consolider la structure de l’immeuble avant de poursuivre les travaux envisagés par la société ABM FRANCE.

La société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA représentée par Monsieur X architecte a mandaté la société CGEM aux fins d’établir une nouvelle étude de structure puis a dispensé la société ABM FRANCE du paiement du loyer à compter du 1^er octobre 2017, dans l’attente de la réalisation des travaux.

Les études sur place ont révélé l’existence de nouvelles difficultés (liaison entre le plancher du premier étage de la façade, traces d’amiante…)

Le 30 mai 2018, la société CGEM en charge des opérations de démolition a indiqué que les travaux bien plus importants seraient nécessaires.

La société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a alors proposé au preneur soit le maintien du bail avec une gratuité des loyers et des charges jusqu’à ce que le fonds soit en état effectif d’être exploité soit une cession du fonds de commerce.

Les parties ont opté pour la première solution qui impliquait des démarches supplémentaires( consultation des services d’urbanisme et de l’architecte des bâtiments de France…)

Depuis le mois d’octobre 2018 la société ABM FRANCE n’a plus reçu aucune information

concernant le calendrier des travaux qui n’ont pas démarré.

Suivant constat d’huissier du 16 janvier 2019, la directrice de la société ABM France a fait constater qu’elle ne pouvait plus accéder au local donné à bail, qu’une affichette sur la vitrine portait la mention «'chantier interdit au public'» sans que ne soit affiché une demande de travaux ou de permis de construire.

Par courrier du 22 janvier 2019, la société ABM FRANCE a mis en demeure la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA de réaliser 'les travaux nécessaires à la mise en état des lieux'.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2019, la SAS ABM FRANCE dûment autorisée par ordonnance du 24 janvier 2019, a assigné à jour fixe la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA devant le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE en résiliation du bail commercial pour défaut de délivrance des locaux visés par le bail.

Par jugement du 27 mai 2019, le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE a:

— prononcé la résiliation du bail du 20 juillet 2017 aux torts de la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA et a condamné le bailleur à indemniser la SAS ABM FRANCE de son entier dommage

— condamné la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA à payer à la SAS ABM FRANCE les sommes suivantes:

* 300 000 euros correspondant au montant de l’acquisition du fonds de commerce qui a disparu aujourd’hui,

* 25 000 euros correspondant aux honoraires de M. Y,

* 18 145 euros correspondant à des travaux inutiles,

* 8 143 euros correspondant au dépôt de garantie,

*7 405,14 euros correspondant aux loyers versés sans contrepartie

* 30 000 euros au titre de la perte de la chance de pouvoir exploiter le fonds de commerce acquis,

— prononcé l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil

— débouté la SAS ABM FRANCE de ses demandes relatives aux droits d’enregistrement et aux frais d’acte de cession

— ordonné l’exécution provisoire de la décision

— dit qu’à titre de garantie, les sommes versées au titre de la présente décision seront déposées à la Caisse des dépôts et de consignations

— condamné la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA aux entiers dépens et à payer à la SAS ABM FRANCE la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 6 juin 2019 la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a statué comme ci-dessus indiqué.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DE PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2019, la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 27 mai 2019 par le Tribunal de grande instance de Toulouse en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail du 20 juillet 2017 aux torts de la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA et condamné la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

à indemniser la SAS ABM FRANCE de son entier dommage, prononcé l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, dit qu’à titre de garantie, les sommes versées au titre de la présente décision seront déposées à la Caisse des dépôts et consignations et condamné la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA aux entiers dépens et à payer à la SAS ABM FRANCE la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau de ces chefs':

A titre principal';

— de dire et juger que le bailleur ne saurait répondre du caractère inadapté du projet de réaménagement des locaux conduit par le preneur à ses risques et périls,

— de dire et juger que le bailleur ne saurait répondre de la durée nécessaire aux travaux de renforcement de la structure qu’il a accepté de réaliser, pour permettre à la société ABM FRANCE de poursuivre son projet,

— par conséquent, de débouter la société ABM FRANCE de l’ensemble de ses demandes et prétentions comme étant parfaitement infondées,

A titre subsidiaire';

— de dire et juger que le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le preneur de la perte de l’usage de la chose résultant du cas fortuit,

— par conséquent de débouter la société ABM FRANCE de l’ensemble de ses demandes tendant à voir la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA condamnée à l’indemniser de ses prétendues pertes subies, du coût des travaux qu’elle a d’ores et déjà réalisés dans les locaux et de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,

A titre infiniment subsidiaire,

— de dire et juger que les demandes de la société ABM FRANCE tenant à la prétendue perte de son fonds de commerce et à sa prétendue perte de chance de voir son commerce se développer sont parfaitement infondées dans leur principe et dans leur quantum,

— Par conséquent, l’en débouter

En tout état de cause,

— de confirmer le jugement rendu le 27 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse en ce qu’il a débouté la société ABM FRANCE de ses demandes relatives aux droits d’enregistrement et aux frais d’acte de cession

— de condamner la société ABM FRANCE à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

La société bailleresse soutient pour l’essentiel :

— que la société ABM FRANCE échoue à démontrer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

— qu’elle n’a pas à répondre du caractère inadapté du projet de réaménagement qui est conduit par le preneur à ses risques et périls

— qu’en vertu des clauses contractuelles (article 4 et 13-1) le locataire a reconnu que les locaux étaient aptes, en l’état, à lui permettre d’exercer son activité, laquelle a été précédemment exercée sans entrave par le cessionnaire

— que la structure s’est simplement avérée incompatible avec le projet planifié par le locataire sous sa seule responsabilité en raison des contraintes supplémentaires qu’elle faisait peser sur la structure

— qu’elle n’est pas responsable de la durée des travaux de renforcement de la structure qu’elle a accepté de réaliser à ses frais pour permettre à la société locataire de poursuivre son projet

— que l’article 12 du bail qui impose au preneur du supporter la gêne que lui causerait les travaux entrepris par le bailleur lui est opposable

— qu’elle n’a jamais cessé de mettre en 'uvre les mesures nécessaires pour réaliser les travaux,

— qu’elle a satisfait à son obligation de délivrance et ne saurait voir engager sa responsabilité pour faute contractuelle.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que quand bien même l’immeuble serait affecté d’insuffisances structurelles , indépendamment des travaux de réaménagement projetés par le locataire, ses demandes se heurteraient à l’article 1722 du Code civil qui prévoit que la destruction partielle ou totale de l’immeuble par cas fortuit ne donne droit à aucun dédommagement de la part du bailleur, et que c’est à tort que le tribunal a considéré qu’elle était informée des insuffisances structurelles pour avoir entrepris en 1994 des travaux confortatifs.

Enfin, elle soutient que les demandes indemnitaires de la société ABM FRANCE sont infondées au titre de la prétendue perte du fonds de commerce.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2020, la SAS ABM FRANCE demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1719, 1720, 1721 et suivants du code :

— de déclarer recevable et bien fondée en ses écritures la SAS ABM FRANCE et en son appel incident

— de confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulouse en date du 27 mai 2019 dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SAS ABM FRANCE de ses demandes relatives aux droits d’enregistrement et aux frais d’acte de cession, selon justificatifs produits;

Faisant droit à son appel incident';

— de condamner en outre la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA à payer à la SAS ABM FRANCE une somme de 10 930 euros correspondant aux droits d’enregistrement et 4 500 euros HT correspondant aux frais d’acte de cession,

— de débouter la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées,

— de condamner la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA à payer à la SAS ABM FRANCE une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel, dont le recouvrement pourra être opéré directement par Maître CANTIN avocat aux offres de droit dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir':

— que les désordres de l’immeuble résultent exclusivement du mauvais état de sa structure

— que la clause de non recours du preneur qui engage les travaux avec l’autorisation du bailleur à ses frais, risques et périls (article 13) et la clause de souffrance qui déroge à l’article 1724 du code civil sont privées d’effet lorsqu’elles dispensent le bailleur de son obligation essentielle de délivrance

— que le bailleur connaissait la défaillance de la structure de l’immeuble et ne l’a pas révélée alors de la signature du bail

— que le bailleur a reconnu la réalité ainsi que la gravité des désordres en admettant que la charge des travaux lui incombait avant de se contredire en affirmant que ceux-ci étaient imputables au preneur,en contradiction avec ses propres écrits et à ceux de son architecte

— que c’est par pure mauvaise foi que le bailleur s’est finalement contredit en affirmant ne pas être astreint à une obligation de délivrance en présence d’un cas fortuit (article 1722)

— que l’immeuble n’a pas été détruit par cas fortuit mais du fait de la négligence du bailleur qu’il ne peut invoquer à l’encontre de son preneur

— qu’en tout état de cause le bailleur doit garantir le preneur pour les vices cachés de la chose louée qui empêche son usage et peu importe que le bailleur en ait eu connaissance, ce dernier devant alors indemniser le preneur des pertes qui en résultent

— que le bailleur n’a pas satisfait à son engagement de réaliser les travaux nécessaires dans un délai raisonnable ni informé le preneur des problèmes de structures dont il avait connaissance depuis 1994 alors que le projet de réaménagement de celui-ci était annexé au bail ce qui illustre son manque de loyauté.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 22 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification des travaux et l’obligation de délivrance du bailleur':

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière':

— de délivrer au preneur la chose louée

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est de jurisprudence constante que le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance ni s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Par ailleurs l’article 606 du Code civil stipule que les grosses réparations sont celles des murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Enfin en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le juge peut, soit ordonner l’exécution forcée du contrat soit la résiliation du bail et accorder d’éventuels dommages et intérêts.

En l’espèce , les travaux de structure devant être réalisés dans l’immeuble préalablement à l’ouverture de l’établissement au public, incombent incontestablement au bailleur dès lors qu’il s’agit de conforter les murs de soutènement et les planchers intérieurs.

Le cabinet d’Analyse Etude Béton (AEB) C D qui est intervenu le 26 septembre 2017'détaille les désordres comme suit:

— au rez-de-chaussée:une zone de dallage est partiellement effondrée et il y a nécessité de remplacer le poteau central en béton sous la poutre de bois principale

— dans le couloir du rez-de-chaussée, le plancher pour l’accès à la réserve est à refaire (ossature en poutrelles métalliques rouillées en état de délitement avancé) en sorte que le cloisonnement de l’escalier est impossible sur l’existant

— au R+1: la sous face du plancher bois bas R+1 est en très forte pente vers la façade de la rue (sinistre ancien et stabilisé) et le niveau supérieur horizontal nécessite la dépose des lattes et le calage éventuel pour le dimensionnement du plancher correspondant aux normes ERP (établissement recevant du public).

Par ailleurs il a mis en évidence l’existence d’une réhabilitation antérieure avec la mise en 'uvre des planchers en béton (bacs aciers collaborant) au dessus des planchers bois et des plafonds existants en les maintenant en place avec leurs structures poutres et poteaux bois originelles.

Le bureau technique APAVE a confirmé que les dégradations résultent de défaillances structurelles (poteaux béton non mis en charge, poutres bois vieillissantes avec capacité portante dépassée) et que des travaux de consolidation sont nécessaires, la structure ne pouvant être maintenue en l’état. Il a préconisé la démolition du faux plafond du niveau R +1 afin d’assainir la structure et d’avoir une vision complète sur l’état du local', en précisant que dans tous les cas', le maintien des structures bois existantes après renforcement ne pourrait être envisagé qu’après une analyse exhaustive de l’état de celles-ci. Enfin il a précisé que la poutre bois du rez-de-chaussée ne peut être maintenue en l’état (défaut d’appui central, poutre ayant subi de très fortes déformations). Il a préconisé de procéder à un sondage des poutres secondaires afin de vérifier leur état de conservation.

La thèse du bailleur selon laquelle rien ne permet d’affirmer que la structure de l’immeuble présentait un quelconque caractère de dangerosité, en l’état des aménagements préexistants ni que la structure aurait nécessité des réparations urgentes, indépendamment des travaux de réaménagement projetés par le preneur est invalidée en l’état des documents techniques ci-dessus rappelés, et est d’ailleurs en contradiction avec les études réalisées par l’entreprise CGEM à son initiative (pièce numéro 14) laquelle rappelle que «'lors des opérations de dépose, des désordres structurels importants ont été constatés qui , d’une part ont révélé la fragilité de l’ensemble des structures existantes et d’autre part, ne permettent pas la réalisation des dégagements envisagés'», préconisant des «'travaux plus importants pour la mise en sécurité des locaux et la reprise générale des structures existantes ce qui implique que le bâtiment soit vide de tout occupant'».

Ainsi il est établi que l’immeuble présentait des désordres structurels antérieurement à la prise à bail, ce qui pouvait être constaté à l''il nu par un examen attentif ainsi qu’il a été réalisé lors du constat d’huissier du 29 septembre 2017 lequel révèle notamment l’existence d’une fissure sur toute la longueur de la façade de l’immeuble.

Le fait que les parties n’en aient pas eu conscience n’enlèvent rien à la gravité de la situation et à la nécessité de procéder à des mesures correctives pour éviter la ruine de l’immeuble.

Il n’est établi aucun manquement du preneur à ses obligations contractuelles dès lors qu’il a été autorisé par le bailleur à effectuer les travaux listés en annexe 1 du bail consistant':

— à déplacer l’escalier et à l’agrandir

— à réaménager l’espace cuisine et plonge à l’étage du restaurant après diagnostic du plancher

— à remettre à niveau le plancher de l’étage

— à réaménager le rez de-chaussée en déplaçant le bar-restaurant

à effectuer la mise aux normes électriques, la mise en sécuritéexigée pour un établissement recevant du public

qu’il n’a pas excédé l’autorisation qui lui a été accordée en procédant à la dépose des existants ( faux plafonds, doublages, habillages des poutres, poteau, revêtements de sol et cloisons), que ses travaux n’ont eu aucune incidence sur la structure mais l’ont seulement mise à nu, qu’il a alerté tout de suite le

bailleur dès la découverte des désordres, qu’il s’est entouré d’un bureau technique et d’un architecte et a collaboré avec les représentants du bailleur pour la recherche de solutions compatibles avec ses propres projets .

Si les désordres structurels ont été révélés à l’occasion des travaux entrepris par le nouveau locataire ,ils sont en tout état de cause sans lien démontré avec ceux-ci. Par contre il est incontestable que les vices structurels préexistaient et qu’une réparation provisoire avait été réalisée en 1994 qui s’avère insuffisante 23 ans plus tard ainsi que le reconnaît l’architecte du bailleur .

Le bailleur n’ignorait rien de l’existence des désordres structurels pour avoir entrepris en 1994 des travaux de renforcement ( implantation de deux micros pieux à l’intérieur du bâtiment et des traverses appuyées sur les poutres en scellement, accrochage de la façade sur les planchers existants à tous les niveaux) qui ont été réalisés par le bureau d’étude interne de l’entreprise, sans s’appuyer sur les calculs d’un BET spécialisé.

Il ne justifie de la réalisation d’ aucun travaux depuis cette date alors que l’immeuble est manifestement vétuste ainsi qu’il résulte du constat de l’étude A B et de l’état des lieux d’entrée contradictoire.

Rien ne démontre que ces éléments techniques aient été portées à la connaissance du locataire et le bailleur ne peut utilement invoquer les clauses contractuelles selon lesquelles le preneur prend les locaux en l’état, réalise les travaux d’aménagement à ses risques et périls et s’interdit tout recours contre le bailleur qui ont été consenties dans l’ignorance de l’état réel du bâtiment .

En tout état de cause,il incombait au bailleur qui s’est contractuellement engagé à mettre à disposition de son locataire des locaux destinés à une exploitation de bar restaurant soumise aux normes de sécurité des établissements recevant du public et qui l’a autorisé à procéder à la réorganisation des espaces intérieurs, notamment l’escalier vétuste qui ne permettait pas d’accéder à la salle de restaurant du premier étage, de faire réaliser dans les meilleurs délais les travaux de gros 'uvre qui lui incombaient, avant l’ouverture au public.

Si dans un premier temps, il a mandaté la société CGEM en signant l’ordre de travaux le 26 janvier 2018 et a associé le preneur aux solutions devant être mis en 'uvre, il apparaît que les travaux qui devaient être finalisés en mai 2018, ont pris du retard compte tenu de difficultés techniques rencontrées, les planchers et la façade étant en liaison ce qui empêchait de déposer la structure du plancher haut du R+1 ( car elle est associée au contreventement de la façade).De plus l’entreprise qui démontait le plancher du premier étage a découvert entre deux épaisseurs de parquet ancien, la présence d’ amiante, ce qui a décalé les travaux pour une nouvelle période de cinq semaines (pièce numéro 21).

Conscient de ses difficultés le bailleur a accepté la gratuité totale des loyers et des charges jusqu’à ce que l’exploitation effective du fonds reprenne et proposé si tel était le choix du locataire, de l’accompagner dans la cession de son fonds de commerce.

Les parties se sont accordées pour maintenir le bail dans l’attente de la réalisation des travaux incombant au bailleur mais aucun planning des travaux n’a été communiqué ,le bailleur indiquant «'que les solutions techniques ne sont pas simples et qu’il n’est pas en mesure de fournir les informations techniques demandées par l’architecte'».

Le locataire explique sans être sérieusement démenti sur ce point qu’il n’a plus reçu de nouvelles du bailleur depuis fin du mois d’octobre 2018 date à laquelle ce dernier indiquait «'qu’il travaillait actuellement avec ses architectes sur un projet qui devrait être adressé prochainement'».

Malgré la mise en demeure du 22 janvier 2019 , les travaux sont restés en l’état et désormais le locataire ne peut plus rentrer dans les lieux, l’accès au local étant interdit et le barillet de la serrure changé.

Il n’est justifié par la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA qui a confié un marché de maîtrise d''uvre au cabinet d’architectes DUFFAU ET ASSOCIES en septembre 2018 et a communiqué à

l’intimée le 17 avril 2019 le projet de restructuration de l’immeuble «'lot gros 'uvre et charpente métallique'» ni du dépôt d’une demande de permis de construire ni de la consultation de l’architecte des bâtiments de France ni même de la signature d’un marché de travaux avec les entreprises sélectionnées par appel d’offres assorti d’un calendrier prévisionnel des travaux .

Il en résulte qu’au mépris de ses engagements et du principe d’exécution de bonne foi des conventions, le bailleur s’est soustrait à ses obligations contractuelles sans pouvoir justifier d’aucune cause exonératoire ni perte du bien au sens de l’article 1722 du code civil .

En effet l’immeuble n’a pas été détruit par cas fortuit mais par la négligence du bailleur qui a insuffisamment réparé un immeuble dont il connaissait la vétusté en sorte que la perte de l’immeuble ne résulte que d’un manquement à ses obligations contractuelles .

En outre il n’a jamais été soutenu que le coût des travaux de remise en état excéderait la valeur de l’immeuble, mais seulement qu’il est nécessaire de pallier à la vétusté de l’immeuble par des travaux d’ampleur qu’il s’était engagé à réaliser dès le mois de décembre 2017 sans s’expliquer suffisamment sur les raisons qui en ont différé la réalisation puisqu’ils n’ont pas démarré trois ans plus tard.

Les clauses de souffrance et de non-recours stipulés au bail ne peuvent recevoir application dès lors que le locataire n’a jamais pu entrer en possession du local, le manquement à l’obligation de délivrance étant concomitant à la signature du bail.

Dans ces conditions’ c’est à juste titre et pour les motifs plus amples du premier juge que la cour s’approprie, que le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts de la COMPAGNIE FONCIERE ALPHA pour manquement à son obligation de délivrance.

Sur l’indemnisation du préjudice subi par la SAS ABM FRANCE':

La société ABM FRANCE n’a jamais pu exploiter le local et a perdu tous ses investissements du fait de l’incurie du bailleur.

Il lui a été justement alloué le remboursement de l’ensemble des frais exposés en vue d’acquérir le fonds de commerce, acquisition faite désormais en pure perte.

Il a lieu de confirmer le jugement de ce chef et d’y ajouter les frais d’enregistrement et d’acte qui sont justifiés en cause d’appel pour un montant total de 15 430€.

Contrairement à ce qui est prétendu , il n’est pas possible pour la société intimée de procéder à la cession de son fonds de commerce ni en entier ni en dissociant certains des éléments qui le composent alors que le local n’a été ni reconstruit ni exploité en sorte qu’aucun repreneur ne peut être recherché dans de telles conditions.

Il n’est pas possible de procéder à la cession séparée du droit au bail alors que le local n’est pas en mesure d’être exploité.

En tout état de cause, un fonds dont l’activité a cessé depuis quatre ans a perdu la clientèle y attachée , même si l’emplacement du local est favorable et conserve un potentiel d’achalandage.

Enfin il sera observé que le prix de cession ne ventile nullement le prix des différents éléments composant le fonds de commerce, sauf le matériel et le mobilier commercial évalué à 50'000 € ne peut être récupéré , et qu’en outre le bailleur ne propose aucune méthode d’évaluation de tels actifs dans le contexte particulier de l’espèce.

Dès lors, il est justifié d’allouer à titre d’indemnisation l’ensemble des frais exposés pour l’acquisition ,outre le remboursement des loyers exposés sans contrepartie (7405,14€) et du dépôt de garantie (8143,50€) ainsi que les travaux engagés en pure perte (18 145€).

Il a lieu de confirmer le jugement de ce chef et d’y ajouter une somme supplémentaire de 15 430€ comme exposé ci-dessus.

En ce qui concerne les dommages et intérêts réclamés à hauteur de 50 000€ par la société ABM FRANCE , pour la perte de chance de développer son exploitation, elle est incontestable et a été justement évaluée en première instance à la somme de 30 000€ faute pour la société ABM FRANCE de fournir le prévisionnel permettant vérifier les perspectives d’évolution de son chiffres d’affaires sur les premières années d’exploitation.

En tout état de cause la cour ne peut se référer aux résultats d’exploitation du précédent locataire pour modérer l’indemnité réclamée dès lors qu’il s’agit d’un nouveau bail et que les parties s’étaient accordées pour reconnaître le potentiel de développement du commerce considéré puisque il était prévu une augmentation annuelle progressive du loyer sur une période de 3 ans.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ABM FRANCE partie des frais irrépétibles par elle exposés pour assurer sa représentation en justice.

Il lui sera alloué la somme de 5000 € de ce chef pour les frais exposés en cause d’appel.

La partie qui succombe doit supporter les dépens et ne peut se voir accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 27 mai 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SAS ABM FRANCE de ses demandes relatives aux droits d’enregistrement et aux frais d’acte de cession

Et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA à payer à la SAS ABM FRANCE la somme de 15 430€ au titre des droits d’enregistrement et d’acte de cession,

Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,

Condamne la SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA à payer à la SAS ABM FRANCE la somme de 5000 € pour les frais exposés en cause d’appel

La condamne aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e CANTIN sur son affirmation de droit.

Le Greffier Le Président

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