XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/03288

Epoux X

C/

SARL BELSIM IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE METZ CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 23 MAI 2017 APPELANTS :

Monsieur I X

XXX

XXX

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame J K épouse X

XXX

XXX

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMEE :

SARL BELSIM IMMOBILIER ès-qualités de syndic de la copropriété de la résidence 'LE CHATEAU’ sise XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Vincent BARRE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Monsieur MESSIAS, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame H, Conseiller

Monsieur BEAUDIER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame Y

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 17 janvier 2017 tenue, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H, Conseillère, chargée du rapport et qui a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 4 avril 2017. A cette date le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 25 avril 2017, puis le 23 mai 2017.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux X sont copropriétaires au sein d’un immeuble, ancien château fort, sis XXX, XXX, comprenant 47 lots.

Par acte d’huissier du 2 avril 2015, les époux X ont saisi le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en matière de référés aux fins de désignation d’un administrateur provisoire avec pour mission d’administrer la copropriété dans les conditions prévues aux articles 28 et 47 du décret du 17 mars 1967, de convoquer l’assemblée générale aux fins de désignation du syndic, de fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire à douze mois et de dire que sa mission cessera après désignation par les copropriétaires d''un nouveau syndic.

Par ordonnance du 13 octobre 2015, le Président du tribunal de grande instance de Metz par délégation a débouté les époux X de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndic la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Pour se déterminer ainsi, il a relevé que l’absence de délibération de l’assemblée générale du 30 septembre 2013 sur les réparations de zinguerie et gouttières qui seraient à l’origine de dégâts des eaux dans l’appartement des époux X n’était pas imputable au syndic qui n’exerçait pas la présidence de cette assemblée générale. Il a en outre souligné que l’existence d’un sinistre ne résultait pas des pièces du dossier.

Il a indiqué que le fait que l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2014 aurait été convoqué par la SARL BELSIM, dépourvue de qualité pour ce faire, ne s’analyse pas comme une carence.

Il a jugé que les rapports d’expertise invoqués par les époux X pour justifier de la nécessité de bâcher un toit n’étaient pas opposables à la copropriété faute d’être contradictoires et a précisé que les questions relatives aux travaux d’entretien de l’immeuble étaient régulièrement soumises au vote des copropriétaires.

Il a estimé que les carences invoquées au titre du nettoyage des gouttières, des réparations de fuite, dans la gestion des procédures judiciaires et dans l’organisation des assemblées générales n’étaient pas étayés par les éléments du dossier. Il a écarté le grief tiré de l’absence d’inscription à l’ordre du jour de l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale du 5 février 2015 en relevant que cette assemblée n’avait eu pour objet que l’approbation de l’esquisse d’étage et la modification du règlement de copropriété. Il a par ailleurs jugé que la comptabilité et les livres de comptes étaient régulièrement mis à disposition avant chaque assemblée générale et que les budgets ont bien été soumis à approbation lors des assemblées générales des 2 octobre 2012 et 30 septembre 2013.

Il a rappelé que le choix de la compagnie d’assurance relevait du syndicat des copropriétaires pour en déduire qu’il ne pouvait être reproché au syndic une mauvaise gestion de ce contrat.

Il a jugé que le défaut d’inscription de certains points à l’ordre du jour n’entrait pas dans les conditions d’application des articles 49 du décret du 19 mars 1967 et 18 alinéa 3 de la loi.

Il a enfin indiqué que la majorité du syndicat des copropriétaires avait attesté être satisfait de l’administration de la copropriété par la SARL BELSIM depuis sa nomination en 2012.

Par déclaration du 22 octobre 2015, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz sous les références DA 15/2788 – RG n° 15/3288, les époux X ont formé appel de l’ordonnance.

Dans leurs dernières conclusions du 5 décembre 2016, les époux X sollicitent de la cour de :

— Les recevoir en leur appel et le dire bien fondé.

— Infirmer l’ordonnance de référé entreprise.

Et statuant à nouveau,

— Désigner Madame L M née XXX, expert près la Cour d’Appel de METZ, gestion d’immeubles-copropriétés ou tel autre administrateur qu’il plaira avec pour mission d’administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 28 et 47 du décret du 17 mars 1967.

En tout état de cause, dire et juger que la mission de l’administrateur qui sera commis portera sur les points suivants :

Comptabilité :

— Vérifier tous les exercices comptables ainsi que la répartition des charges de 2010 à 2016,

— Vérifier les relevés de compte de la copropriété ouverts dans les livres du CRÉDIT AGRICOLE,

— Vérifier la liste des détenteurs d’une procuration sur ce compte et la transmettre aux copropriétaires comme décidé en assemblée générale,

— Vérifier qui a géré les comptes de la copropriété en 2011,

— Transmettre un rapport écrit du résultat des vérifications aux copropriétaires, -Recalculer les charges sur 5 ans après la remise à jour de l’esquisse et la mise en conformité avec la loi du Règlement de Copropriété,

— Recouvrer les créances en cours,

— Faire exécuter le jugement du 01/06/2016 Copropriété/A charges impayées 15 258,64€, 500 € de dommages intérêts, 1500 € au titre de l’article 700 outre les dépens,

— Procéder au recouvrement de la créance B.

Dire et juger qu’en cas de besoin, l’administrateur qui sera commis, pourra recueillir l’avis d’un expert-comptable à charge pour lui de joindre cet avis à son rapport,

Assurance :

— Rectifier la fausse déclaration faite à l’assurance MILLENIUM lors de la souscription de la nouvelle police d’assurance,

— Convoquer une assemblée générale afin de permettre aux copropriétaires de choisir 1'Assurance qui leur convient ;

Règlement de copropriété :

— Enjoindre au géomètre D de retirer 1'esquisse refusée par l’assemblée des copropriétaires du cadastre et de la mettre à jour conformément au Livre Foncier et conformément à l’Article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— Faire mettre à jour le Règlement de Copropriété dans sa totalité, en corriger toutes les irrégularités concernant la répartition des charges des parties communes ; le faire homologuer.

— Convoquer une assemblée générale afin de faire voter l’esquisse d’étage corrigée.

Procédures

— Représenter le Syndicat en justice dans les procédures en cours après avoir pris en compte les remarques des copropriétaires,

— Informer l’avocat de la copropriété des éléments de défense dans la procédure G /Copropriété RG 15/01324 ;

Travaux urgents

— Faire exécuter les travaux urgents, faire réparer les arases (gel des conduites dans l’appartement X) ;

— Missionner une société spécialisée dans la recherche des fuites dans la cave de M. Z et faire exécuter les travaux de réparation nécessaires à la sauvegarde des fondations.

Transparence : -Convoquer l’ensemble des copropriétaires afin de leur transmettre un rapport de la gestion du Syndic BELSIM,

— Faire un compte rendu des procédures passées et en cours engagées par le Syndic,

— Autoriser aux copropriétaires qui en font la demande, l’accès à l’ensemble des archives de la copropriété y compris l’ensemble des courriers.

— Dire et juger qu’après avoir accompli ces chefs de mission, 1'administrateur désigné devra convoquer l’assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

— Fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire à 18 mois et dire que celle-ci cessera après désignation par les copropriétaires d’un nouveau syndic.

— Condamner la SARL BELSIM IMMOBILIER en tous les frais et dépens de première instance et d’appe1 ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre liminaire, les époux X contestent le fait qu’ils s’opposeraient systématiquement au syndic et font valoir que divers autres copropriétaires sont associés à leurs demandes d’annulation judiciaire des délibérations d’assemblée générale des copropriétaires.

En premier lieu, ils soutiennent avoir rempli la condition de mise en demeure préalable à la recevabilité de leur demande à raison de la mise en oeuvre d’au moins trois mises en demeure restées sans effet, adressées au syndic dès 2013.

En second lieu, ils exposent qu’il est nécessaire de recourir à la désignation d’un administrateur provisoire pour rétablir le bon fonctionnement du syndicat de copropriété, l’actuel syndic ayant fait preuve de manquements répétés risquant d’avoir des conséquences dommageables pour la copropriété.

Ils relèvent ainsi que, de 2012 à 2015, le syndic n’a pas procédé à la reddition annuelle des comptes prévue au 31 mars de chaque année. Ils exposent en outre qu’en raison de l’absence de cette reddition des comptes, l’acquéreur de leur appartement a dénoncé le compromis de vente qu’il avait signé. Ils soulignent qu’en 2015, ils n’ont pu consulter les comptes de 2010 puisque ceux-ci seuls étaient soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Ils supposent que la répartition des charges opérée par le syndic n’est pas équitable puisque le coût de l’expertise géométrique aurait été supporté par certains copropriétaires seulement. Ils affirment qu’en l’absence de reddition de comptes, ils ont été empêchés de bénéficier des déductions fiscales liées aux charges afférentes au bâtiment historique.

Ils dénoncent la carence du syndic dans le recouvrement des charges, s’agissant notamment des créances de charges de M. M. A et B envers la copropriété.

Ils ajoutent avoir préfinancé en 2010 des travaux de copropriété urgents pour la somme de 1136 € qui a été remboursée au syndicat par l’assureur mais qui ne leur a pas été restituée.

Ils soutiennent que la SARL BELSIM n’a pas exécuté la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2012 tendant à ce que les procurations détenues sur le compte de la copropriété soient connues mais qu’en revanche, elle a changé d’établissement bancaire pour le compte de la copropriété et a modifié l’assurance de la copropriété sans délibération de l’assemblée générale, après la résiliation du précédent contrat à raison du non-paiement de la cotisation. Ils ajoutent que le plafond garantie de la nouvelle assurance souscrite est nettement inférieur à la valeur de l’immeuble, que cette assurance a été souscrite sur la base de déclarations erronées du syndic et font valoir qu’ils n’ont pu obtenir communication des clauses du nouveau contrat souscrit.

Ils exposent que le syndic n’a pas mis fin à l’appropriation des parties communes par une copropriétaire. Ils indiquent en outre que le syndic a fait déposer au cadastre une esquisse entérinant cette appropriation des parties communes alors même que cette esquisse contenait des erreurs, n’avait pas été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires et avantageait trois copropriétaires.

Ils affirment enfin que le syndic a commis des fautes et négligences dans la représentation en justice du syndicat dans trois procédures pendantes ou terminées devant les tribunaux. Ils exposent que la convocation à l’assemblée générale du 5 juin 2015 comprend des propos calomnieux à l’encontre de M^me X, accusant notamment cette dernière de séquestration de fonds au préjudice du syndicat, de confusion informative au détriment de ce dernier et de dépenses multiples aux frais de ce dernier. Ils considèrent que le syndic cherche à les intimider dès lors que l’assemblée générale de copropriétaires a décidé de poursuites pénales à l’encontre de M^me X sans que ces résolutions ne soient suivies d’effet.

Ils exposent enfin que la copropriété, un château inscrit au supplément des monuments historiques, ne fait pas l’objet d’un entretien régulier. En particulier, ils soulignent que les toitures n’ont pas donné lieu à des réparations adéquates en dépit de plusieurs sinistres. Ils affirment que des travaux urgents de toiture n’ont toujours pas été effectués et qu’il n’a pas été remédié à des infiltrations dans les caves.

Ils indiquent en dernier lieu que la carence du syndic s’apprécie au jour de l’assignation.

Dans leurs ultimes conclusions du 30 septembre 2016, la SARL BELSIM IMMOBILIER, ès qualités de syndic de la copropriété de la résidence « Le Château », XXX à LES ETANGS demande à la cour de:

— Dire et juger l’appel formé par les époux X à l’encontre de l’ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance du 13/10/2015 mal fondé,

— Dire et juger la demande formée par les époux X irrecevable,

— Rejeter en conséquence la demande formée par eux;

Subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance de référé du 13/10/2015 en ce que la demande formée par les époux X a été déclarée mal fondée,

— Confirmer en tout état de cause l’ordonnance attaquée en ce que les époux X ont été condamnés à payer à la SARL BELSIM IMMOBILIER la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamner les époux X à payer à la SARL BELSIM IMMOBILIER la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur d’appel, – Les condamner aux entiers frais et dépens d’appel.

A titre liminaire, la SARL BELSIM IMMOBILIER expose que les époux X contestent de manière systématique les décisions de la copropriété et qu’ils ont pour but de mettre fin à son mandat. Elle souligne néanmoins que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ne permet la désignation d’un administrateur provisoire qu’en cas de carence du syndic et rappelle que ces dispositions ne permettent pas au juge des référés de statuer en considération de griefs n’ayant pas été tranchés par les juges du fond.

En premier lieu, la SARL BELSIM IMMOBILIER fait valoir que la demande des époux X est irrecevable faute pour ces derniers de justifier d’une mise en demeure restée sans réponse pendant plus de huit jours et souligne que les mises en demeure produites à la cause sont postérieures à la délivrance de l’assignation.

Subsidiairement en second lieu, elle expose que les griefs invoqués par les époux X ne sont pas fondés.

En particulier, s’agissant de la tenue des assemblées générales des 30 septembre 2013, 20 février 2014, 5 février 2015 et 10 juin 2015, elle soutient n’avoir commis aucune carence.

Elle conteste par ailleurs avoir diffamé M^me X et qu’en tout état de cause, quand bien même ce fait serait avéré, il ne serait pas pour autant constitutif d’une carrence de sa part.

S’agissant des griefs formulés au titre de la tenue de la comptabilité, la SARL BELSIM IMMOBILIER affirme que lors de son entrée en fonction en 2012, elle a dû gérer les exercices 2009 à 2011, non débattus en assemblée générale avant d’évoquer les exercices comptables suivants. Elle soutient qu’en 2013, l’approbation de ces comptes n’a pu être validée en raison de conflits entre copropriétaires et que ce n’est qu’en 2015 que l’ensemble des exercices ont été approuvés. Elle indique toutefois que si des retards peuvent être relevés dans l’approbation des comptes, elle a toujours tenu une comptabilité de la copropriété en bonne et due forme et a permis l’accès des copropriétaires, avant chaque assemblée générale, aux comptes et justificatifs de l’année en cours.

Elle conteste avoir perçu de l’assurance de la copropriété une somme de 1 136 € qu’il conviendrait de reverser aux époux X.

Elle souligne que faute de justifier l’existence d’un compromis de vente, les époux X ne justifient pas d’une perte de chance à raison d’un défaut de réédition de comptes par le syndic et ajoute que d’autres copropriétaires ont pu vendre leur bien sans difficulté. Elle soutient au surplus qu’une telle production ne relève pas de ses fonctions au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et, qu’en tout état de cause, les époux X ne réglant pas leurs charges, l’absence d’avis de reddition de compte délivré à leur profit est sans incidence sur les déductions fiscales dont ils se prévalent.

Elle indique qu’aucune carence ne peut lui être reprochée pour avoir souscrit en urgence une assurance incendie pour la copropriété.

Elle affirme qu’elle a toujours disposé d’un mandat de syndic pour accomplir ses fonctions et précise qu’elle n’a pas à répondre des décisions de l’assemblée générale visant à engager une action en justice contre le cabinet C. S’agissant du dépôt d’une esquisse d’étage au cadastre, du dépôt d’un permis de construire et de l’entretien de la toiture, la SARL BELSIM IMMOBILIER conteste toute carence qui lui serait imputable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, « Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Le V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi qu'« En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ».

Sur la recevabilité de la demande des époux X

La cour relève que, devant le premier juge, la SARL BELSIM IMMOBILIER avait conclu à l’irrecevabilité des demandes fins et conclusions des époux X, arguant de ce que plusieurs des différents griefs qu’ils soulevaient n’avaient pas fait l’objet d’une sommation.

En énonçant qu’il déboutait les époux X de l’ensemble de leurs demandes, le Président du tribunal de grande instance de Metz a implicitement mais nécessairement examiné la recevabilité des demandes formées, et statuant sur le fond a écarté le moyen tiré de leur irrecevabilité.

Il appartient en tout état de cause à la cour, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, de statuer sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande, repris devant elle.

En l’espèce, par courrier recommandé du 1^er février 2013, les époux X ont mis en demeure le syndic de procéder au débouchage des gouttières, de procéder à la tonte et à la taille des arbres, d’assurer l’éclairage des parties communes et la réparation de la porte d’entrée et de mettre en demeure les consorts N O et G P de se conformer au règlement de copropriété (pièce 50 X).

En outre, les époux X justifient avoir mis en demeure la SARL BELSIM IMMOBILIER par courrier recommandé du 20 juillet 2013 aux fins notamment (pièce 20 X) : -de faire parvenir un décompte des charges de copropriété de l’assemblée générale du 31 mars 2013;

— de lui rembourser la somme de 1136,20 €;

— de réparer la gouttière au dessus de leur cuisine;

— de faire enlever les aménagements des parties communes des copropriétaires G et N O;

— d’obtenir copie des mises en demeure et procédures à l’encontre du précédent syndic, le cabinet C;

— copie du nouveau contrat d’assurance souscrit après avoir résilié l’assurance contractée auprès de GENERALI.

Par courrier du 14 mars 2013, les époux X ont mis en demeure la SARL BELSIM IMMOBILIER de justifier des démarches entreprises contre les copropriétaires G et N (pièce 67).

Enfin, par courrier recommandé du 21 février 2015, les époux X ont notamment mis en demeure le syndic de copropriété de demander à l’expert géomètre de détailler les surfaces de l’esquisse d’étage, de savoir si celui-ci avait déposé l’esquisse au cadastre de sa propre initiative et de transmettre la liste des personnes ayant procuration sur le compte de la copropriété (pièce 26 X).

En revanche, les autres courriers adressés par les appelants à la SARL BELSIM IMMOBILIER et datés des 18 mars 2013, 7 août 2013, 29 septembre 2014, 24 novembre 2014 et 9 février 2015 ne peuvent être regardés comme valant mise en demeure de s’exécuter dans un délai contraint en l’absence de toute preuve de la réception de ces courriers par leur destinataire (pièces 14, 21, 30, 42, 46, et 47 X).

En outre, en réponse à l’irrecevabilité de leur demande en désignation d’un administrateur, les époux X n’invoquent pas l’urgence des travaux qu’ils estiment devoir être accomplis.

Les mises en demeure des 20 juillet 2013, 1^er février 2013 et 21 février 2015, adressées au syndic sont néanmoins suffisantes à permettre la recevabilité de l’action des époux X en désignation d’un administrateur provisoire pour les griefs formés par ces derniers dans leurs mises en demeure restées infructueuses pendant plus de huit jours.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande des époux X doit ainsi être écarté et l’ordonnance entreprise confirmée en ce qu’elle a écarté ce moyen.

Sur le bien-fondé de la demande des époux X

A hauteur de cour, les appelants sollicitent de remédier aux carences du syndic notamment à raison de six thématiques particulières: la comptabilité, l’assurance de la copropriété, le règlement de copropriété, les procédures judiciaires en cours, les travaux urgents et la transparence.

Sur le règlement de copropriété Les époux X font grief au syndic de ne pas avoir donné suite à leur demande d’évacuation d’une partie commune du jardin par M^me N-O. Ils se réfèrent ainsi à un constat d’huissier réalisé le 14 janvier 2013 aux termes duquel est constaté « une plantation de type cyprès et une haie de charmilles qui clôture l’ensemble de ce jardin dans la continuité du lot 122, ce qui intègre donc une partie du jardin des parties communes dans le lot du jardin privatif 122 pour faire un seul et même ensemble » (pièce 50 X). Cependant, en l’absence de production de toute photographie, schémas comparatifs ou plan des parties communes, ce constat est insuffisant à démontrer la réalité de l’appropriation des parties communes invoquée par les appelants.

La même carence dans la démonstration est à relever lorsque les époux X allèguent que la nouvelle esquisse établie par le géomètre expert entérine cette appropriation des parties communes par M^me N-O ou encore que l’esquisse octroyait des avantages substantiels aux copropriétaires G, O et KOPP, avec la complicité du syndic.

Les époux X arguent également de la carence du syndic dans l’enregistrement au livre foncier d’une fausse esquisse faisant suite à une résolution imposée sans vote par le syndic à l’assemblée générale du 30 septembre 2013 pour l’adoption d’une nouvelle esquisse d’étage et d’un nouveau calcul des charges.

A titre liminaire, il convient de rappeler le contexte ayant présidé à ce qu’une mise à jour de l’esquisse de la copropriété soit confiée à un géomètre expert, tel que résumé en point deux de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2012 (pièce 36 X) « Désignation d’un Expert- géomètre En vue de la mise à jour de l’esquisse de copropriété, préalable nécessaire à la modification du règlement de copropriété. Il a été indiqué, par le passé, par la plupart des copropriétaires, que les lots avaient connus des travaux et des modifications, les tantièmes tels qu’ils ressortent de la répartition initiale ne semblant plus en adéquation avec la réalité physique des lots, un nouveau décompte des tantièmes doit être établi afin que les charges soient réparties équitablement et utilement ».

Par résolution n°22 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2012, les copropriétaires ont confié à M. D, géomètre expert, la mission de mettre à jour l’esquisse d’étage n°7 du 21 sept. 2007 (pièce 5 X). Il est indiqué que « Cette régularisation sera suivie d’un vote lors de la prochaine assemblée pour mise à jour corrélative en modification du règlement de copropriété. /Les nouvelles règles de calcul des charges seront appliquées ».

Lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2013, la résolution n°4, non soumise au vote, expose que « Conformément aux décisions de l’assemblée générale du 5 septembre 2000 (point 3) et confirmé par la résolution n°22 de l’assemblée générale du 2 octobre 2012, l’esquisse modificative ne consistant qu’à la mise en conformité des lots modifiés depuis l’origine est la conséquence d’une décision antérieure d’une assemblée générale et n’a donc pas à être validée par un nouveau vote (CA Paris, 24 nov. 1999: E 2000, p. 147). / La nouvelle esquisse sera donc après vérification par le syndic mise en application immédiatement et servira de base à la répartition définitive de l’exercice 2010/2013 et du budget 2014/2015 à approuver dans cette assemblée générale. D’autre part, les appels de fonds déjà réalisés pour l’exercice en cours seront annulés et recalculés sur la base de cette même esquisse » (pièce 4 X). Il est noté au procès verbal les critiques de plusieurs copropriétaires à l’encontre de l’esquisse modificative réalisée par M. D.

Lors de l’assemblée générale du 20 février 2014, le président de cette assemblée a refusé de mettre au vote le projet de résolution tendant à ce que la répartition des charges au sein de la copropriété soit remis à l’ordre du jour (pièce 8 X). Par courrier du 4 septembre 2014, la SARL BELSIM IMMOBILIER a demandé à M. D de procéder aux « démarches d’enregistrement » de l’esquisse d’étage « signée du conseil syndical et de [sa]part » (pièce 60 X). La SARL BELSIM IMMOBILIER ne peut alors sérieusement prétendre qu’elle est étrangère au dépôt de cette esquisse.

Celle-ci a été enregistrée au service du cadastre le 26 septembre 2014 (pièce 62 X).

Sans que celle-ci n’ait reçu l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic a donc prescrit l’enregistrement de l’esquisse modificative, ce qui doit s’entendre en application de la loi locale sur le cadastre du 31 mars 1884, de l’inscription au cadastre puis au livre foncier, rendant les droits et restrictions s’attachant à cette esquisse opposables aux tiers et faisant présumer de leur exactitude.

Cependant, ainsi que l’analyse le tribunal de grande instance de Metz dans la motivation de son jugement du 16 novembre 2016 ayant annulé la résolution n°4 de l’assemblée générale du 30 septembre 2013, « la résolution 22 de l’assemblée générale du 2 octobre 2012 n’entérinait évidemment pas la nouvelle esquisse de Monsieur D avant même qu’elle ne soit établie. Elle renvoyait expressément à un vote pour modifier le règlement de copropriété (lequel est soumis à l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965) en conséquence de la nouvelle esquisse, le tout étant donc soumis à l’examen et à l’approbation des copropriétaires, les nouvelles règles de calcul des charges ne pouvant découler que de la modification du règlement de copropriété soumis au vote de l’assemblée générale ».

La cour relève que le syndic n’a pas considéré que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 30 septembre 2013 faisait obstacle à ce qu’il puisse inscrire la modification de la répartition des tantièmes de copropriété impliquée par la nouvelle esquisse à l’ordre du jour puisque, lors de l’assemblée générale du 5 février 2015 (pièce 44 X), celle-ci a été soumise à l’approbation des copropriétaires.

Elle ne développe d’ailleurs aucun argumentaire tendant à contester l’obligation qui était sienne de soumettre l’esquisse puisqu’elle expose, en page 17 de ses conclusions qu’après un travail de concertation avec les copropriétaires, la nouvelle esquisse a été finalisée et soumise à l’assemblée générale.

Ce n’est toutefois que postérieurement à son dépôt au cadastre que le syndic a soumis l’esquisse modifiant les tantièmes de copropriété à l’approbation de l’assemblée générale, laquelle a rejeté cette résolution.

Aussi, le dépôt irrégulier de l’esquisse d’étage au cadastre révèle la carence du syndic à ne pas avoir recueilli l’approbation préalable des copropriétaires. Il existe donc une carence du syndic à exercer les droits du syndic à ne pas avoir fait inscrire à l’ordre du jour de la copropriété, comme il en a le pouvoir par application des articles 8, 47 et 50 du décret du 17 mars 1967 et comme il en avait le devoir au sens de la résolution 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2012, l’adoption de l’esquisse d’étage modifiant les tantièmes entre copropriétaires, méconnaissant ainsi l’article 11 de la loi de 1965.

Sur les travaux urgents

Les époux X sa prévalent de l’existence de carences du syndic à remédier à divers désordres d’infiltrations de nature à porter atteinte à la conservation de l’immeuble. Ainsi qu’il a été rappelé, par courrier du 1^er février 2013, les époux X ont mis en demeure la SARL BELSIM IMMOBILIER de procéder au débouchage des gouttières, lequel aurait entrainé des dégâts des eaux.

Il est à relever que, par courrier du 1^er janvier 2013, les époux F, autres copropriétaires, avaient également alerté le syndic des dégradations sur le toit pouvant être liées à la végétation (pièce58 X).

Un constat d’huissier opéré le 24 décembre 2014 à la demande de M^me X (pièce 51) établit la présence de mousses sur les toits, de feuilles dans les gouttières et de vignes courant sur les toits et dans les gouttières. L’huissier relève notamment des dépôts de feuilles obstruant un chéneau et de la végétation grimpante qui se faufille à l’intérieur des chenaux. En certain lieux, en pied de façade, il observe l’existence d’un dépôt de mousse au sol et d’humidité.

Compte tenu de l’importance de cette végétation sur les toits et dans les gouttières, il s’en déduit que des eaux pluviales sont détournées des évacuations par les gouttières ou les toits pour engendrer des débordements gagnant les façades. De plus, la prolifération de la végétation grimpante ou des mousses ne saurait être sans conséquence sur la pérennité des toits en tuiles ou gouttières, voire des pierres, qui les supportent.

Le syndic ne justifie d’aucune intervention depuis février 2013 visant à remédier aux dégâts pouvant être causés par la végétation.

Ce n’est que par résolutions adoptées à l’occasion des assemblées générales du 5 février 2015 (pièce 74 X, res. 12) et du 10 juin 2015 (pièce 17 X res. 24) que des travaux afférents à la taille des grimpants et au démoussage et au traitement des toitures ont été votés.

Aussi, compte tenu de la nécessité que ces travaux soient entrepris en temps utile pour éviter la dégradation de l’immeuble, il appartenait au syndic de les faire inscrire de manière diligente à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriétaires antérieure si le montant de ceux-ci excédaient le seuil des travaux pouvant être entrepris sans vote de la copropriété.

Il existe donc une carence du syndic à ne pas avoir fait procéder à des travaux nécessaires en temps utile.

Les éléments versés aux débats par les époux X sont en revanche insuffisants à démontrer que les infiltrations subies par les consorts G seraient imputables à la carence du syndic à ne pas avoir exercer les diligences nécessaires à prévenir ces fuites de toiture.

Par ailleurs, il est à relever qu’une expertise avant-dire droit des infiltrations subies par la cave de M. Z a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz par ordonnance du 13 septembre 2016 afin d’en déterminer les causes exactes, de sorte qu’en l’état des éléments produits, il n’apparait pas pouvoir être établi une carence du syndic à ne pas avoir donné suite au courrier de mise en demeure du 31 octobre 2016 par lequel les époux X et deux autres copropriétaires sollicitaient de ce dernier qu’il soit procédé à une recherche de fuite.

En revanche, la cour observe que le syndic, qui ne conteste pas l’existence d’une demande de travaux des époux X liés à l’arase du bâtiment Est ainsi qu’elle résulte de l’inscription de ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 juin 2015 (pièce 17 X) ne justifie nullement des démarches entreprises pour répondre aux travaux sollicités sur cette partie commune. Au total, les époux X démontrent des carences du syndic de la copropriété de la résidence « Le Chateau » XXX à LES ETANGS dans le respect du règlement de copropriété, celui des règles gouvernant ses modifications et des délibérations de l’assemblée générale, d’une part, et dans l’obligation qui lui est faite pas la loi de veiller à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, d’autre part.

Aussi, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres griefs formés par les appelants, l’existence de ces carences justifie la nomination par le juge d’un administrateur provisoire désigné dans le dispositif afin de suppléer aux carences du syndic dans l’exercice des droits et actions du syndicat.

La cour estime que la nature et la diversité des carences relevées justifient que la mission fixée à l’administrateur provisoire revête un caractère général, tel que défini par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Compte tenu du caractère général de la mission impartie à l’administrateur, il n’y a pas lieu pour la cour de préciser les missions de ce dernier, lesquelles résultent de la loi.

Au surplus, la cour relève que la mission de l’administrateur provisoire consiste en une mission d’administration de la copropriété, temporaire et exceptionnelle, aux fins de remédier à ces carences, dans l’attente d’une nouvelle désignation d’un syndic.

Elle n’a notamment pas pour objet de procéder à un audit d’une situation comptable passée et approuvée par les assemblées générales des copropriétaires, ainsi que le sollicitent les époux X dans leurs demandes.

Elle ne saurait de plus y inclure, au seul visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des éléments qui échappent à la mission du syndic de copropriété, notamment s’ils relèvent de l’assemblée générale des copropriétaires tels la décision de mettre à jour dans sa totalité le règlement de copropriété.

Elle apparaît de surcroit opportune aux fins de permettre l’intervention d’un gestionnaire de la copropriété extérieur n’ayant pas eu à intervenir dans les problématiques anciennes et profondes qui opposent les copropriétaires.

Compte tenu de la taille de la copropriété, de la diversité et de l’ancienneté des questions soulevées par les appelants, il y a lieu de fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée de 8 mois.

Il convient en outre de dire qu’avant le terme de sa mission l’administrateur provisoire convoquera une assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d’un nouveau syndic.

Sur les demandes accessoires.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour se déterminer, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, pour ces motifs, même d’office, dire n’y avoir lieu à ces condamnations. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la partie perdante.

L’équité commande de condamner la SARL BELSIM IMMOBILIER à verser aux époux X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée, qui succombe, sera déboutée de sa demande au même titre et condamnée à supporter les dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel formé par les époux X;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a nécessairement écarté l’exception d’irrecevabilité de la demande des époux X;

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus;

Et, statuant à nouveau,

Désigne la SCP Q R, prise en la personne de M^e R, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du Château des Étangs sis XXX à XXX, avec pour mission de l’administrer conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis et de convoquer l’assemblée générale en vue de désignation du syndic;

Fixe la durée de la mission à 8 mois;

Dit que les fonctions de l’administrateur cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic qui sera désigné par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Désigne Madame H, Conseillère, comme chargée du contrôle de la mission confiée à la SCP Q R, prise en la personne de M^e R ;

Dit qu’en cas de difficultés dans l’exécution de sa mission, l’administrateur commis en réfèrera à Madame H ;

Condamne la SARL BELSIM IMMOBILIER à verser aux époux X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL BELSIM IMMOBILIER aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes, fins et conclusions exposées par les parties.

La Greffière Le Président