Minute n° 20/00162

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 18/03011 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E4UG

S.A.R.L. BATIMO INVESTISSEMENT

C/

S.A.S. SME 'LE PALAIS DU KEBAB'

COUR D’APPEL DE METZ

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2020

APPELANTE :

SARL BATIMO INVESTISSEMENT

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SAS SME anciennement dénommée FOURNIRUE à l’enseigne 'LE PALAIS DU KEBAB',

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DAVID, Président de Chambre

M^me FOURNEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

A la date du 18 Juin 2020, l’affaire a été fixée par le président de la chambre en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties ayant

expressément accepté le recours à ces dispositions par formulaire joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2020 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées.

FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE

Aux termes d’un contrat de bail commercial daté du 7 janvier 2015, la SARL Batimo investissement a donné à bail des locaux situés à Metz à la SAS SME, alors SAS Fournirue. Par acte du 24 juin 2015, la SAS SME a cédé son fonds de commerce et le droit au bail commercial à la SAS Snack Fournirue. Cette dernière ayant cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2016, la SARL Batimo investissement a sollicité et obtenu par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Metz du 22 novembre 2016 la résiliation du contrat de bail commercial.

Par acte d’huissier délivré le 16 mai 2017, la SARL Batimo investissement a fait assigner la SAS SME devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de la voir condamnée à lui payer, en application de la clause de garantie prévue au contrat de bail, la somme de 19.057,47 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant selon elle aux sommes dues par la SAS Snack Fournirue.

La SAS SME a conclu au rejet de cette demande et, reconventionnellement, à la condamnation de la SARL Batimo investissement à lui payer la somme de 19.057,47 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Metz a déclaré la SARL Batimo investissement irrecevable en sa demande et dit que cette irrecevabilité privait la demande reconventionnelle de son objet. Le tribunal a condamné la demanderesse à payer à la SAS SME la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la clause de garantie invoquée par la demanderesse était bien incluse dans le bail mais que la SARL Batimo investissement n’avait pas averti la SAS SME, anciennement Fournirue, de la défaillance de son cessionnaire contrairement aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-16-1 du code de commerce et n’avait en outre pas mis en oeuvre la clause de garantie avant de résilier le bail qui la contenait. Le tribunal a précisé qu’à considérer même que la clause de garantie invoquée n’ait pas pris fin par la résiliation du bail, la négligence de la demanderesse dans le respect du droit à l’information à l’endroit du cédant l’empêchait de s’en prévaloir, rendant sa demande irrecevable et, par conséquent, la demande reconventionnelle sans objet.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 21 novembre 2018, la SARL Batimo investissement a interjeté appel du jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2019, la SARL Batimo investissement demande à la Cour de :

« Faire droit à l’appel

Rejeter l’appel incident

Infirmer le jugement du 9 octobre 2018

Vu l’article 1134 du code civil alors applicable aujourd’hui 1103 du code civil

Vu le contrat de bail commercial du 7 janvier 2015 et particulièrement la clause de solidarité figurant dans ce contrat page 10 avant dernier alinéa

Constater que SME et le tribunal n’ont pas visé le fondement juridique du moyen d’irrecevabilité retenu

Rejeter le moyen d’irrecevabilité de la société SME

Vu l’article L. 145-16-1 du code de commerce

Constater dire et juger que ce texte n’est pas d’ordre public

Constater que l’article L. 145-16-1 ne prévoit aucune sanction spécifique au défaut d’information et qu’en conséquence seul le droit commun a vocation à s’appliquer

Dire et juger que la société SME ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une faute de la société Batimo investissement et de la relation causale directe entre cette prétendue faute et le défaut de paiement des loyers de la société Snack Fournirue

Rejeter la contestation de la société SME et la débouter de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demande et appel incident et demande reconventionnelle

Très subsidiairement,

Dire et juger que le défaut d’information de la société Batimo investissement ne peut exonérer SME que de 5% de la demande

Condamner la SAS SME à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 19.057,47 euros subsidiairement la somme de 18.104,60 euros (95%) avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2017 date de l’assignation de la société SME

A titre très subsidiaire et si la Cour admettait que la SAS SME n’est tenue que des seuls loyers

Condamner la SAS SME à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 8.132,00€ subsidiairement la somme de 7.725,40€ avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2017 date de l’assignation de la société SME.

Condamner la SAS SME aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la Société

BATIMO INVESTISSEMENT la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. »

Par ses dernières conclusions en date du 17 mai 2019, la SAS SME demande à la Cour de :

« Rejeter l’appel de la SARL Batimo investissement, le dire mal fondé

Confirmer le jugement entrepris

Déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes de la SARL Batimo investissement

Subsidiairement et reconventionnellement

Vu les manquements contractuels de la société Batimo investissement

Vu l’article L. 145-16-1 du code de commerce

Condamner la société Batimo investissement à payer à la société SME la somme de 19.057,47 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la demande

Condamner la société Batimo investissement aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société SME une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC.»

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions ci-dessus visées pour l’exposé exhaustif des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 octobre 2019.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur le principe de la garantie

Il ressort de la lecture du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 7 janvier 2015 que celles-ci ont prévu en pages 10 et 11 la clause suivante :

« CESSION-SOUS LOCATION

(')

Le « Preneur » demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires, et ce pendant trois années à compter de la cession. Cependant, en vertu des dispositions de l’article L. 622-15 du code de commerce, en cas de cession du bail par le liquidateur ou l’administrateur, cette clause est réputée non écrite.

(')

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

Il est constant que, par acte authentique du 24 juin 2015, la SAS Fournirue, devenue SME, a cédé son fonds de commerce à la SAS Snack Fournirue, la SARL Batimo investissement intervenant à l’acte. Cette cession contenait également une cession du bail commercial conclu entre la SARL Batimo investissement et la SAS SME, le bailleur reconnaissant par cet acte en être informé et se la tenir pour signifiée, sous la condition que le cédant reste répondant solidaire du cessionnaire pour l’exécution des conditions du bail cédé, et pour le paiement des loyers.

La société cessionnaire SAS Snack Fournirue a été défaillante dans le paiement de ses loyers à compter du mois de mars 2016. A la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2016, demeuré infructueux, le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz, par ordonnance du 22 novembre 2016, a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 5 août 2016.

La SAS SME fait valoir en premier lieu, dans un développement consacré à l’irrecevabilité des demandes, que l’appelante ne rapporterait pas la preuve qu’elle n’a pu obtenir paiement des causes de

cette ordonnance, se prévalant par conséquent d’un défaut d’intérêt à agir de la SARL Batimo investissement. Il ressort toutefois des éléments versés aux débats que d’une part, la SARL Batimo investissement est bien créancière des sommes résultant de l’ordonnance de référé et incluses dans le décompte de M. X, huissier de justice, et d’autre part qu’elle a fait procéder à des mesures d’exécution forcée demeurées infructueuses du fait de l’insolvabilité de la SAS Snack Fournirue, ainsi qu’en attestent le commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 20 décembre 2016 et le courriel de M^me Y de l’étude d’huissier ACTA informant M^e Morhange de l’insolvabilité de la débitrice.

Dès lors, les contestations de la SAS SME quant à un défaut d’intérêt pour agir de la SARL Batimo investissement ne sont pas fondées.

La SAS SME conclut également à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’irrecevabilité de la demande de la SARL Batimo investissement sur le fondement de l’article L. 145-16-1 du code de commerce.

Il n’est pas contesté par la SARL Batimo investissement, bailleur, qu’elle n’a pas informé la SAS SME de ces impayés ni de la procédure en résiliation du bail et n’a donc pas respecté les dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce reprises par la clause de garantie prévue au bail commercial.

Toutefois, la SARL Batimo investissement conteste la sanction attachée à ce texte par la décision dont appel et fait valoir que ce texte n’est pas d’ordre public et que son non-respect doit être régi par le droit commun de l’inexécution contractuelle. Elle demande ainsi à la cour aux termes de ses dernières conclusions de « Constater dire et juger que ce texte n’est pas d’ordre public ».

Il est cependant relevé qu’il s’agit en réalité de la répétition d’un moyen et non pas d’une demande qui saisit la cour. En outre, la nature d’ordre public, ou non, du texte précité est inopérante en l’espèce dès lors que seule la sanction attachée à ce texte, et non son applicabilité, est ici contestée, que l’ordre public n’est pas en lui seul de nature à fonder une sanction d’irrecevabilité non prévue textuellement et que de surcroît, le contrat de bail reprend à l’identique les dispositions du texte sans qu’aucune stipulation prévue par les parties n’y déroge. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Cependant, comme le relève l’appelante, le texte précité ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de non-respect de cette obligation d’informer le cédant de tout incident de paiement des loyers. Il ne prévoit plus particulièrement pas d’irrecevabilité de la demande de paiement du bailleur n’ayant pas respecté ces prescriptions, ni de déchéance automatique de la garantie.

Par conséquent, c’est à tort que le jugement dont appel a déclaré irrecevable la demande de la SARL Batimo investissement sur le fondement du non respect de l’article L. 145-16-1 du code de commerce dont les dispositions ne sont pas prévues à peine d’irrecevabilité.

En revanche, il doit être rappelé que le bailleur doit, en application du droit commun des contrats et notamment de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 alors applicable, mettre en 'uvre la garantie de bonne foi et dans le respect des stipulations contractuelles. Le cédant peut être déchargé de son obligation s’il établit que la négligence du bailleur lui causé un préjudice.

Or, en l’espèce, la SARL Batimo investissement qui n’a certes pas informé la SAS SME des défauts de paiement qu’elle constatait de la part du locataire cessionnaire, a toutefois été diligente dans le recouvrement de sa créance en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire dès le mois de juillet 2016, soit dans les 5 mois du premier défaut de paiement. Elle a ensuite saisi diligemment le juge des référés dès le 6 septembre 2016, afin de voir constater la résiliation du bail qui a été prononcée à effet au 5 août 2016. Il n’est dès lors résulté du comportement de la SARL

Batimo investissement, qui a agi avec célérité, aucun accroissement anormal de la dette.

La SAS SME ne démontre pas, à l’inverse, avoir perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile. La réalité du préjudice qu’elle aurait subi du fait du manquement de la SARL Batimo investissement à son obligation d’information n’est donc pas établie.

Dès lors, la SARL Batimo investissement est bien fondée à solliciter l’application de la clause de garantie contractuelle précitée envers la SAS SME.

Sur l’étendue de la garantie

La résiliation d’un contrat de bail commercial, qui n’a d’effet que pour l’avenir à compter de la date de résiliation, n’a pas pour conséquence d’anéantir rétroactivement la situation contractuelle formée entre les parties et, partant, ne remet pas en cause les obligations de garantie nées antérieurement à la résiliation.

C’est par conséquent à tort que la SAS SME soutient que la résiliation du contrat à effet au 5 août 2016 ferait échec à la mise en 'uvre de l’obligation de garantie pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, lorsque l’objet de la garantie est antérieur à la résiliation du contrat.

La clause de garantie sur laquelle la SARL Batimo investissement fonde sa demande vise la garantie solidaire du cédant « pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail ». Son application est par conséquent être limitée aux sommes qui, outre les loyers, résultent de l’exécution de conditions prévues au contrat.

Or le contrat de bail commercial passé entre la SARL Batimmo Investissement et la SAS SME comporte notamment en page 15 différentes dispositions regroupées sous l’intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE », et notamment prévoit que, en cas de mise en 'uvre de la clause résolutoire et si le preneur refusait d’évacuer les lieux, son expulsion pourrait être sollicitée en référé, et il serait en outre « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent ».L’obligation du preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lorsqu’il se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, est ainsi contractuellement prévue.

Dès lors, la SAS SME est mal fondée à soutenir que les sommes mises en compte par la SARL Batimo investissement au titre de l’indemnité d’occupation due par la SAS Snack Fournirue n’entreraient pas dans le champ de la clause de garantie, qui vise spécifiquement la garantie pour « l’exécution de toutes les conditions du bail ».

En revanche, ne peuvent être inclus dans la garantie en ce qu’ils ne procèdent pas de l’exécution de conditions contractuelles, les frais et indemnité de l’article 700 du code de procédure civile incombant à la SAS Snack Fournirue ainsi que les intérêts dus par cette dernière en conséquence de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2016 ayant constaté la résiliation du bail à l’initiative de la SARL Batimo investissement.

Ainsi, il ressort de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2016 et du décompte établi par M. X, huissier de justice, le 21 avril 2017, que les sommes dues par la SAS Snack Fournirue au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés jusqu’au 18 février 2017 s’élèvent 16.736 euros. La SAS SME est par conséquent tenue au paiement de ces sommes.

Le jugement est infirmé et la SAS SME sera condamnée à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 16.736 euros, laquelle produira intérêt à compter de l’assignation en application de l’article

1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle

La SAS SME forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts du fait du non respect, par l’appelante, de l’article L. 145-16-1 du code de commerce qui lui aurait causé un préjudice équivalent aux montants réclamés par cette dernière, la SAS SME soutenant qu’ayant été informée du défaut de paiement des loyers, elle aurait pu régler les loyers à la place du débiteur principal pour éviter l’expulsion et la résiliation du bail.

Toutefois, comme il a été retenu lors de l’examen de la sanction attachée au manquement de la SARL Batimo investissement à son obligation d’information du cédant prévue par l’article L. 145-16-1 du code de commerce précité, il n’est pas établi par la SAS SME que ce défaut d’information lui ait causé un préjudice avéré. Même informée, la SAS SME aurait été tenue de régler les sommes dues par la SAS Snack Fournirue en application de la clause de garantie litigieuse. Elle ne démontre pas qu’elle aurait effectivement pu empêcher la résiliation du bail en intercédant auprès de la SAS Snack Fournirue ou en payant elle-même les loyers. Au surplus, ce préjudice résulterait d’une perte de chance qu’elle n’invoque pas, se contentant de chiffrer son préjudice à hauteur de l’intégralité des sommes objet de la demande. Enfin, le fait qu’elle soit privée aujourd’hui d’une possibilité d’exécuter contre la débitrice principale résulte uniquement de l’insolvabilité de cette dernière et non d’un manquement de la SARL Batimo investissement qui a procédé diligemment et dans des délais raisonnables aux formalités nécessaires afin d’obtenir paiement des sommes qui lui étaient dues par la cessionnaire et qui a fait rapidement fait constater la résiliation du bail commercial sans entrainer un accroissement déraisonnable de la dette que la SAS SME se trouve aujourd’hui tenue de garantir.

La demande de la SAS SME est rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

Succombant au moins partiellement à hauteur de cour la SAS SME sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Toute autre demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Déclare recevables les demandes de la SARL Batimo investissement ;

Condamne la SAS SME à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 16.736 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2017 ;

Déboute la SAS SME de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SAS SME aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SAS SME à payer à la SARL Batimo investissement la somme de 2.500 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 03 Septembre 2020, par Madame FOURNEL, conseiller ayant assisté aux débats et au délibéré, en remplacement du président installé dans une autre juridiction à compter du 1^er septembre 2020, assistée de M^me LOUVET, Greffier, et signé par eux.

Le Greffier Le Conseiller