Minute n°21/00021

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02475 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FEBD

Y

C/

S.C.I. RAFD

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2021

APPELANT

M. D G Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Djaffar BELHAMICI, avocat postulant, avocat au barreau de METZ et M^e CLAPIES, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE

SCI RAFD Inscrite au RCS de THIONVILLE sous le N° 838 831 238, représentée par son représentant légal

[…]

[…]

Représentant : M^e D FARAVARI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 13 Octobre 2020 tenue par M^me Aline BIRONNEAU, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 10 décembre 2020 ce jour venu le délibéré a été prorogé pour être rendu le 21 janvier 2021 par mise à disposition publique au greffe de la 6^e chambre civile de la Cour d’Appel de Metz

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère

faisant fonction de Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me Aline BIRONNEAU, Conseillère

M. Amarale JANEIRO, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCE DE L’ARRET: M^me Jocelyne WILD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2018, M. D Y a vendu à M. E X un immeuble à usage d’habitation sis […] à […], composé de plusieurs appartements et garages mis en location et ce pour un prix de 250 000 euros.

Un acte authentique a été régularisé le 22 juin 2018, avec une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acquéreur désigné étant la SCI RAFD dont M. X est le gérant.

La SCI RAFD a fait dresser le 28 février 2019 un constat d’huissier faisant notamment état de traces d’infiltrations sur les murs et plafonds à différents endroits de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 11 juin 2019, la SCI RAFD, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. Y devant le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé afin de faire ordonner une expertise judiciaire destinée notamment à rechercher si les travaux exécutés dans l’immeuble sont conformes aux règles de l’art, à constater les désordres, en rechercher la cause et indiquer les moyens et le coût des mesures propres à y remédier.

Par conclusions enregistrées le 2 juillet 2019, elle a indiqué maintenir l’ensemble de ses prétentions.

Par conclusions enregistrées le 5 juillet 2019, M. Y a demandé au juge des référés de dire et juger que la mesure sollicitée n’est justifiée par aucun motif légitime et de débouter la SCI RAFD de toutes ses demandes.

Par ordonnance de référé du 17 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz a :

— dit que le recours à une expertise judiciaire était justifié par un motif légitime ;

— ordonné une expertise, et commis pour y procéder M. F Z, avec pour mission notamment de faire toutes constatations utiles sur l’existence, d’une part des désordres, d’autre part, des vices ou non-conformités allégués, déterminer la nature, l’origine, la date et l’ampleur des vices et non-conformités, chiffrer la diminution de valeur de l’immeuble, déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux vices et non-conformités, déterminer la nature, l’origine, la date et l’ampleur des désordres, chiffrer la diminution de valeur de l’immeuble, évaluer les travaux nécessaires et les préjudices de toute nature, déterminer les responsabilités encourues ;

— ordonné la consignation de la somme de 2.000 euros par la SCI RAFD ;

— rejeté la demande formée par M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI RAFD aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que si la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente était à priori valable en raison de l’expérience des parties dans la location de

logement et de leur statut de professionnels de même spécialité, il existait des indices laissant présager d’une part que les vices n’étaient pas décelables selon une diligence normale, et d’autre part que le défendeur pourrait avoir cherché, de mauvaise foi, à dissimuler les vices litigieux, de sorte que l’action ultérieure à la mesure d’expertise n’apparaissait pas manifestement irrecevable. Il a précisé que la mesure sollicitée permettra de vérifier le caractère normalement décelable des vices ainsi que l’éventuelle mise en 'uvre d’un stratagème par le vendeur, cette expertise apparaissant à la fois utile et nécessaire à la solution du litige.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 27 septembre 2019, M. Y a interjeté appel de cette ordonnance aux fins d’infirmation de celle-ci en ce qu’elle a fait droit à la demande d’expertise judiciaire, en ce qu’elle a dit que le recours à une expertise était justifié par un motif légitime, en ce qu’elle a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. Z, et en ce qu’elle a rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 31 décembre 2019, M. Y demande à la cour, au visa des articles 9, 145 et 700 du code de procédure civile, 1641 et 1643 du code civil, de :

— dire et juger que le recours à une expertise judiciaire n’est justifié par aucun motif légitime ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— débouter la SCI RAFD de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI RAFD à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en premières instance, et une somme de 2 000 euros au titre de ceux engagés en appel, outre sa condamnation aux entiers dépens d’instance et d’appel.

M. Y soutient notamment que la clause de non-garantie prévue à l’acte de vente fait obstacle à la caractérisation de toute faute fondée sur les vices cachés, étant précisé que M. X, dirigeant de la SCI RAFD, est également intervenu à l’acte en qualité de professionnel, de sorte que la clause lui est pleinement opposable.

Il fait ensuite valoir que les conditions inhérentes au régime de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et il soutient notamment que l’acquéreur est en l’espèce défaillant à démontrer que le défaut allégué n’était pas apparent et qu’il rendrait l’immeuble impropre à sa destination ou l’aurait conduit à acheter le bien à un prix moindre que celui convenu.

L’appelant affirme que les défauts allégués étaient apparents et que les informations relatives à l’état de la toiture, aux traces d’humidité et à l’état de la canalisation d’eaux usées ont été portées à la connaissance de l’acquéreur avant la conclusion de la vente. Il indique que l’ensemble des déclarations faites à l’huissier, des attestations et des témoignages communiquées par la SCI RAFD sont faux et non probants et il précise qu’il a d’ailleurs déposé une plainte pénale auprès du procureur de la République.

Subsidiairement, M. Y soutient que la mesure est inutile puisque les défauts allégués ne lui sont pas imputables et qu’il n’est tenu à aucune garantie. Il ajoute que l’expertise n’a pas pour objet d’effectuer une analyse juridique des responsabilités et de dire si les défauts ont été cachés ou non avant la vente, de sorte que le tribunal saisi sur le fond ne pourra tirer aucune information pertinente

de cette mesure.

Plus subsidiairement, il indique que la désignation des missions de l’expert est calquée sur celle habituellement demandée dans le cadre de la recherche de responsabilité d’un constructeur, architecte ou maître d’ouvrage, cette mission étant hors sujet dans le cadre d’une vente et irrégulière au regard du litige à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 20 décembre 2019, la SCI RAFD demande à la cour de :

— rejeter l’appel de M. Y, le dire mal fondé ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner M. Y aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI RAFD une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI RAFD rappelle qu’une expertise judiciaire ne préjuge en rien du fond du litige.

Elle ajoute que M. X, gérant de la société, est professeur d’économie dans un lycée et n’est pas un professionnel de l’immobilier, de sorte que la clause de non-garantie lui est inopposable.

Elle soutient que l’expertise permettra de démontrer les man’uvres utilisées par le vendeur pour tromper l’avis de la SCI RAFD sur les qualités de l’immeuble.

Elle affirme que les vices lui ont été dissimulés par M. Y, qui a notamment demandé aux locataires d’être taisants quant aux désordres affectant l’immeuble lors des visites du ou des acquéreur(s) potentiel(s). L’intimée précise que M. X n’a jamais été informé de quelconques désordres par le vendeur.

Elle soutient qu’une expertise contradictoire est nécessaire pour débattre de la nature, des moyens de reprise et du caractère visible ou non des désordres.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 31 décembre 2019 par M. Y et le 20 décembre 2019 par la SCI RAFD, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 1^er septembre 2020 ;

Sur la nécessité de l’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

M. Y s’oppose à la demande d’expertise, au motif de l’existence d’une clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés qui ferait obstacle à l’éventuelle action engagée au fond par la SCI RAFD au motif précisément de vices cachés.

Il est exact qu’en cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l’acte.

Or en l’espèce, l’acte authentique de vente du 22 juin 2018 stipule effectivement une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au profit du vendeur et M. X, le gérant de la SCI RAFD, est inscrit au répertoire Sirene depuis avril 2015 avec pour activité principale la location de logements, c’est-à-dire la même spécialité que M. Y.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une transaction entre professionnels de la même spécialité, la clause de non-garantie ne doit pas s’appliquer si l’acquéreur démontre que le vendeur avait une connaissance effective du vice caché, à fortiori si le vendeur s’est livré à des manoeuvres pour dissimuler certains désordres affectant l’immeuble.

Les vices dont se prévaut la SCI RAFD sont l’évacuation des eaux usées et les infiltrations d’eau.

La SCI RAFD verse aux débats les attestations émanant de trois locataires de l’immeuble, celle de M. A qui affirme que M. Y aurait effectué des travaux de revêtements de mur dans son appartement pour dissimuler des infiltrations, celle de M^me B selon laquelle c’est un voisin qui aurait fait un « bricolage » pour réparer provisoirement la conduite d’eaux usées des communs et celle de M^me C qui confirme de nombreux problèmes de débordements d’eaux usées, sans réaction de la part de M. Y.

Dans son constat du 28 février 2019, l’huissier de justice relate des déclarations similaires de M. A et de M^me B.

La cour rappelle qu’au stade du référé-expertise et contrairement à ce que soutient M. Y, il n’incombe pas à la SCI RAFD de faire la preuve de l’existence de vices cachés connus du vendeur, mais seulement de justifier d’indices pouvant laisser supposer l’existence de tels vices et la mauvaise foi du vendeur, indices qui existent en l’espèce, en dépit de la plainte pénale déposée par M. Y à l’encontre des attestants.

La mesure d’expertise judiciaire pourra permettre de vérifier le caractère normalement décelable des vices, l’éventuelle mise en 'uvre d’un stratagème par le vendeur et d’établir le coût des reprises pour y remédier.

Par voie de conséquence, il y a lieu de considérer que la SCI RAFD justifie d’un motif légitime pour la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

En revanche, la mission d’expertise retenue par le premier juge ne paraît pas adaptée, dans la mesure où le litige ne porte pas sur des opérations de construction.

En outre, si l’article 242 du code de procédure civile permet effectivement de confier au technicien la mission de recueillir des informations orales ou écrites de la part de tierces personnes, il n’apparaît pas opportun, en l’espèce, de confier une semblable mission à l’expert judiciaire. En effet, une plainte pénale concernant les attestations établies par les locataires est en cours et par ailleurs, le juge du fond éventuellement saisi pourra toujours procéder à une enquête conformément aux dispositions des

articles 204 et suivants du code de procédure civile, s’il l’estime nécessaire.

Par voie de conséquence, la cour confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire et en ce qu’elle a défini les différentes modalités de cette expertise, à l’exception de la mission dévolue à l’expert judiciaire, laquelle sera modifiée dans les termes figurant au dispositif.

Sur les autres demandes

La cour confirme la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté la demande formée par M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a condamné la SCI RAFD aux dépens.

La cour condamne M. Y qui succombe partiellement aux dépens de l’appel.

Aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait droit aux demandes des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 17 septembre 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la teneur de la mission confiée à l’expert judiciaire;

statuant à nouveau,

DIT que la mission de l’expert judiciaire sera la suivante :

— se rendre sur place au 19 rue de la Patrotte à Metz après y avoir convoqué les parties, y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

— distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

— établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

— en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— préciser notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser si possible l’auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause;

— rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

— indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil) ;

— dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser -dans une « note aux parties » intermédiaire- les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— s’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée; – les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

— évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée, et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents;

y ajoutant,

CONDAMNE M. D Y aux dépens de l’appel;

REJETTE les demandes de M. D Y et de la SCI RAFD en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Devignot, conseillère à la cour d’appel de Metz faisant fonction de présidente de chambre, et par M^me Wild, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT