RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02842 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FFBW

Minute n° 21/00245

Y, X

C/

A

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 18 Octobre 2019,

enregistrée sous le n° 2017/2931

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 08 AVRIL 2021

APPELANTS :

Monsieur F-G Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame B X épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur C A

[…]

[…]

Représenté par M^e C MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 1 1 f é v r i e r 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 8

avril 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur G, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2009, M. C A a donné à bail à M. F- G Y et M^me B X épouse Y un appartement sis à Moulins-les-Metz, […] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une somme de 220 euros à titre de provision sur charges. Selon contrat en date du 23 mars 2010, M. A a donné à bail à M. et M^me Y un garage moyennant un loyer de 62 euros.

Selon acte en date du 20 novembre 2017, M. A a assigné M. et M^me Y devant le tribunal d’instance de Metz. Aux termes de ses dernières conclusions, il a sollicité la condamnation solidaire de M. et M^me Y à lui payer les sommes de :

—  25.356,67 euros au titre des frais de remise en état du logement,

—  3.305,13 euros au titre du préavis de trois mois,

—  2.451,97 euros au titre des loyers et charges locatives de janvier à juillet 2016,

—  175,05 euros au titre des frais d’huissier de justice pour l’état des lieux de sortie,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation solidaire aux dépens.

M. et M^me Y se sont opposés aux demandes et ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. A à leur payer les sommes de 5.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 18 octobre 2019, le tribunal d’instance de Metz a :

— condamné solidairement M. et M^me Y à payer à M. A les sommes de :

' 3.305,13 euros et de 2.451,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017 au titre du préavis de trois mois et des loyers et charges de janvier à juillet 2016

' 18.750 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017

' 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement

' 175,04 euros au titre des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter du

21 novembre 2019

— condamné M. A à payer à M. et M^me Y la somme de 1.500 euros en raison du préjudice de jouissance,

— condamné solidairement M. et M^me Y à payer à M. A la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur le congé donné par les locataires et l’arriéré locatif, le tribunal a constaté que M. et M^me Y ne versaient aux débats aucune pièce démontrant qu’ils percevaient le R.S.A et que le délai de préavis applicable au congé donné était de trois mois. Il a relevé que le nouveau locataire était entré dans les lieux le 1^er novembre 2016 et a fixé la dette locative au vu du décompte produit aux débats, du détail des charges réelles dues par M. et M^me Y, du montant de la taxe d’ordures ménagères et a rejeté toute autre demande comme inopérante et mal fondée.

Sur les dégradations locatives, le premier juge a relevé que l’état d’entrée dans les lieux signé le 3 janvier 2010 laissait apparaître la plupart des éléments comme étant en bon état, à l’exception des huisseries en état usagé et de la présence de quelques accrocs dans les plinthes, la salle de bains ayant été refaite à neuf. Il a rappelé qu’un constat d’huissier auquel une partie avait été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception était contradictoire à l’égard de la partie qui ne s’était pas rendue à la convocation et a estimé que les attestations versées aux débats par M. et M^me Y sur ce point n’étaient pas pertinentes. Il a repris les constats effectués par l’huissier dans l’état des lieux de sortie et a considéré, au visa des articles 1728 et 1732 du code civil, qu’il résultait de la comparaison entre les deux états des lieux que les dégradations commises pendant la durée des lieux loués étaient dues aux preneurs à l’exception de la vétusté, et au vu des devis produits, il les a condamnés à verser au bailleur la somme de 19.500 euros au titre des réparations locatives et déduit la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie. Le tribunal a en outre fait droit aux demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et de remboursement de la moitié des frais de constat d’huissier.

Sur le préjudice de jouissance, au visa des articles 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il a relevé que les époux Y justifiaient d’un préjudice de jouissance en raison de la présence de cafards dans l’immeuble nécessitant une opération de désinfection, laquelle avait échoué puisque l’état des lieux de sortie mentionne dans la cuisine la présence de nombreux insectes de type cafards ou blattes.

Par déclaration enregistrée au greffe le 12 novembre 2019, M. et M^me Y ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à verser à M. A les sommes de 3.305,13 euros, de 2.451,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, celle de 18.750 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017, celle de 150 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, celle de 175,04 euros au titre des frais d’huissier, en ce qu’il les a condamnés aux dépens et à payer à M. A la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a fait droit partiellement à leur demande pour préjudice de jouissance et en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation de M. A aux dépens et à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants demandent la cour de :

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel, le condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts de droit à compter de la demande,

— rejeter l’appel incident de M. A,

— condamner M. A à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’appartement n’était pas en bon état ainsi qu’en atteste l’état des lieux d’entrée, qu’ils ont toujours été à jour du paiement des loyers et charges et que devant l’infection durable du bien loué par les cafards et de l’inertie fautive du bailleur, ils lui ont notifié leur congé d’un mois dans la mesure où ils étaient allocataires du R.S.A Ils indiquent que le bailleur a réalisé un état des lieux non contradictoire le 31 août 2016 alors qu’ils avaient quitté les lieux dès le 6 août 2016, qu’ils n’ont jamais refusé de venir à un état des lieux de sortie de sorte que l’état des lieux leur est inopposable et que le bailleur ne peut réclamer le partage des frais. Ils contestent le contenu de l’état des lieux de sortie affirmant qu’ils avaient procédé au nettoyage complet du logement et qu’ils avaient veillé à sa restitution dans un état satisfaisant. Ils font valoir que même si certaines pièces nécessitaient des travaux, ceux-ci relèvent du bailleur en raison de la durée d’occupation des lieux (6 ans et demi). Ils ajoutent qu’ayant restitué le logement bien avant la réalisation de l’état des lieux, ils ne peuvent être tenus pour responsables des aléas constatés et survenus après leur départ et indiquent produire plusieurs attestations sur le nettoyage de l’appartement et sa restitution en parfait état.

S’agissant de l’arriéré locatif, les appelants contestent la somme réclamée, rappelant qu’ils bénéficiaient d’un congé abrégé du fait de leur statut de bénéficiaires du R.S.A et que le logement a été reloué dès septembre 2016, de sorte que le bailleur n’a subi aucun préjudice financier. Sur les dégradations locatives, ils font valoir que seuls des devis sont produits aux débats et que M. A n’a jamais fait procéder aux moindres travaux comme le démontrent, selon eux les attestations versées aux débats. Ils contestent les sommes réclamées au titre des charges, indiquant avoir toujours été à jour dans le règlement des loyers et avances sur charges et font valoir qu’ils n’ont jamais été de mauvaise foi, de sorte qu’aucune résistance abusive ne saurait leur être reprochée.

M. A conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de :

— condamner solidairement M. et M^me Y à lui payer les sommes de :

' 5.777,15 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.977 euros à compter du 21 décembre 2016 et à compter du 21 novembre 2017 sur le solde, au titre des loyers et charges impayés,

' 175,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017,

' 25.356,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017,

— les débouter de demande au titre du préjudice de jouissance et à titre subsidiaire, réduire le montant alloué par le premier juge à 1.500 euros,

— confirmer le surplus des dispositions non contraires,

— condamner solidairement M. et M^me Y à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Sur l’arriéré locatif, l’intimé indique avoir reçu le 8 août 2016 le congé donné par les consorts Y, qu’ils n’ont pas justifié du motif du préavis abrégé et que le délai de préavis est de trois mois pour prendre fin le 8 novembre 2016. Il précise que le logement a été reloué le 1^er novembre et que M. et M^me Y restent redevables de l’ensemble des loyers et charges jusqu’au 30 octobre 2016 ainsi que des loyers du garage, soit 186 euros. Il indique que les charges réelles sur l’année 2016 se sont élevées à la somme de 3.087,15 euros et qu’en tenant compte des règlements faits par les locataires et par la caisse d’allocations familiales (5.430 euros), ils restent devoir la somme de 3.341 euros, outre 2.250 euros et 186 euros correspondant au montant du loyer du logement et du garage pendant la durée du préavis. Il précise que le montant du dépôt de garantie n’a pas à être décompté de la somme due, le dépôt de garantie n’ayant jamais été honoré, le chèque étant revenu impayé pour provision insuffisante.

Sur l’état des lieux de sortie, il fait valoir que les consorts Y avaient proposé un rendez-vous le 19 août 2016 qu’ils ont reporté au dimanche de la même semaine, que leur fils s’est présenté sans procuration et sans

vouloir signer un procès-verbal et qu’ils n’ont pas la suite donné aucune nouvelle. Il en déduit que l’état des lieux ne pouvant être établi contradictoirement, il a justement fait appel à un huissier, et précise que M. Y était présent, de sorte que les frais doivent être partagés.

Sur les dégradations locatives, il fait valoir que lors de l’état des lieux de sortie, il a été constaté un logement dans un état de saleté et de dégradation générale, que le fait que le procès-verbal a été rédigé après le départ des locataires avant l’expiration de leur préavis n’est pas de nature à remettre en cause les constatations, le procès-verbal d’huissier valant jusqu’à inscription de faux. Il relève que le logement a été donné en bon état, voire neuf de sorte qu’il ne peut être opposé de vétusté, vu le temps de la location et la nature des dégradations constatées lors de la sortie des lieux. Il rappelle également que son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux et que des devis peuvent être invoqués à titre de preuve.

Sur la demande reconventionnelle, M. A indique que M. et M^me Y ne se sont jamais plaints de la présence de cafards dans le logement loué et que lorsqu’il a été informé de la présence de ces nuisibles, il a mis tout en oeuvre pour régler le problème et a pris en charge les frais de désinfection. Il fait valoir qu’il n’a commis aucune faute et précise que le problème venait d’un appartement au-dessus dont l’accès n’était pas possible, ajoutant qu’au vu de l’état du logement, il est très probable que le manque de nettoyage a permis la persistance de la présence des nuisibles.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 18 août 2020 par M. et M^me Y et le 20 mai 2020 par M. A auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2021 ;

Sur l’arriéré locatif et des charges

En application de l’article 7a/ de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En outre, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant des loyers dus au titre de l’appartement et du garage du 1^er janvier 2016 au 31 juillet 2016, M. et M^me Y étaient redevables de la somme de 5.684 euros (750 + 62 x 7 mois) et il résulte du décompte produit par M. A (pièce n°12) que le montant total des versements réalisés par eux-mêmes et par la Caisse d’Allocations Familiales s’élève à la somme de 5.430 euros. M. et M^me Y ne justifiant d’aucun paiement supplémentaire, ils restent redevables de la somme de 254 euros au titre des loyers impayés au 31 juillet 2016.

Sur le préavis, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal a exactement dit que M. et M^me Y, qui ont donné congé au bailleur par courrier reçu le 8 août 2016, ne justifient d’aucune cause de réduction à un mois du délai de préavis en l’absence de pièce annexée au congé ni même adressée ultérieurement suite à la demande du bailleur, et a retenu un délai légal de trois mois. Le logement ayant été reloué à compter du 1^er novembre 2016, M. A est bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 2.250 euros correspondant aux loyers des mois d’août, septembre et octobre 2016. S’agissant de l’arriéré impayé au titre du garage, le contrat signé le 23 mars 2010 prévoyait un délai de préavis de deux mois pour le locataire lors de son départ anticipé, de sorte que l’intimé est bien fondé à solliciter le paiement des loyers pour les mois d’août et septembre ainsi que jusqu’au 8 octobre 2016, soit la somme de 140 euros. Ainsi, M. et M^me Y restent recevables de la somme de 2.390 euros au titre des loyers impayés pour le logement et le garage durant la durée du préavis.

Sur les charges, les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 stipulent que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus à

l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments communs de la chose louée ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Or, la pièce produite par M. A au titre de l’arriéré des charges locatives pour l’année 2016 (pièce n°11) et établie par lui-même est insuffisante pour en justifier, étant rappelé que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même. Le montant des charges réelles, les sommes mentionnées au titre de l’eau chaude et froide ainsi que la somme demandée au titre de la taxe d’ordures ménagères ne sont accompagnés d’aucune facture ou pièces justificatives émanant du syndic Nexity Metz et la taxe foncière, permettant de justifier le montant de la somme demandée au titre de la taxe d’ordures ménagères, n’est pas produite aux débats. Dès lors, il convient de considérer que M. A ne rapporte pas la preuve de la somme sollicitée au titre de l’arriéré des charges locatives et doit être débouté de sa demande à ce titre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, M. et M^me Y seront condamnés à payer à M. A la somme de 2.644 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017. Le jugement déféré est infirmé.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre du préjudice qu’il subit du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 3 janvier 2010, ainsi que celui de sortie, l’huissier de justice mentionnant expressément la présence de M. Y. Il est observé que le locataire n’a émis aucune contestation lors de l’état des lieux de sortie, notamment sur le fait que les dégradations constatées auraient pu être faites entre leur départ des lieux et le 31 août 2016, étant en tout état de cause relevé qu’il a remis les clés du logement ce jour-là.

Dès lors, il convient de comparer les deux états des lieux pour déterminer s’il est justifié de dégradations dont les preneurs sont responsables et d’évaluer, au vu des différents devis produits, le préjudice subi par le bailleur, en tenant compte également du temps d’occupation.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des murs et des plafonds du logement était en bon état à l’exception de ceux des toilettes qui étaient à l’état d’usage et que la salle de bains avait été refaite à neuf. Il est mentionné dans l’état des lieux de sortie que :

— dans l’entrée, les murs sont très défraîchis avec des accrocs multiples sur les parties basses des murs, des traces de griffures sur les murs horizontales, des marques de noircissement ou souillures sur les peintures qui sont hors d’usage, et que le plafond, peint en blanc est totalement jauni,

— dans la cuisine, le plafond est décrit comme sale ; la finition des murs, fibrés avec une peinture souillée est extrêmement sale avec de nombreuses marques de coulure et de salissures,

— dans le salon, les murs en fibre de verre sont hors d’usage, tout un pan de mur en tapisserie est arraché sur la partie basse côté couloir, sur le mur de gauche se trouvent une douzaine de trous chevillés calfeutrés en pâte, le mur du fond présente des zones de déchirure de la fibre de verre le long de la fenêtre, une vingtaine de trous chevillés sur le mur sont calfeutrés grossièrement avec absence de retrait des chevilles et absence de reprise en peinture, la peinture étant hors d’usage et le plafond, peint en blanc est jauni,

— dans la première chambre à droite, les murs fibrés sont peints en blanc de façon grossière avec sur tout le pan de mur côté gauche, un maquillage avec un rouleau de peinture mais la peinture n’est pas homogène et est décrite comme inesthétique et non couvrante, les peintures sont totalement défraîchies sur tous les murs et le plafond est jauni,

— dans la deuxième chambre de droite, les murs sont en mauvais état général avec une peinture orange côté droit, une peinture jaune sur le fond ; les murs ont été recouverts partiellement de rouleaux de peinture blanche grossier ; une cinquantaine d’impacts sont présents, les murs sont griffés et la peinture et la fibre de verre sont hors d’usage,

— dans la chambre au fond, le mur côté gauche est peint en gris de manière non homogène avec des traces de rouleaux de peinture multiples ; les autres murs sont peints en blanc, sont défraîchis et comportent des traces de frottement sur la partie basse du mur ; quatre trous chevillés ne sont pas rebouchés et le plafond est totalement jauni,

— dans la salle de bains, la peinture du plafond est totalement décollée.

Il ressort de ces constatations qu’il existe des dégradations imputables aux locataires et affectant l’ensemble des murs et plafonds dont la réfection s’imposait compte tenu de l’importance des dégradations, lesquelles ne correspondaient pas simplement à de la vétusté et M. A produit un devis d’un montant de 18.307,03 euros pour cette réfection. Il convient néanmoins de tenir compte du fait que le logement était en bon état et non en état neuf à l’entrée, et du temps d’occupation, soit 6 ans et demi, de sorte que le préjudice de M. A sera justement indemnisé par une somme de 10.000 euros.

Il résulte par ailleurs des mentions portées sur l’état des lieux de sortie que dans la cuisine, la hotte est cassée avec absence de filtre alors qu’en l’absence de précision sur cet équipement dans l’état des lieux d’entrée, les appelants sont réputés l’avoir pris en bon état. Il doit en conséquence être fait droit à la demande de remplacement de la hotte pour un coût de 468 euros.

L’huissier de justice a également mentionné dans l’état des lieux de sortie que la porte d’accès aux sanitaires était jaune et sale, qu’elle était fracturée au niveau de la poignée, qu’elle avait été grossièrement réparée avec des rajouts d’enduit ou de plâtre mais que la réparation était inopérante et que la poignée était pliée, hors d’usage tandis que lors de l’entrée dans les lieux, l’huisserie est décrite comme en état d’usage. De même, l’huissier a relevé que dans la cuisine, l’évier était bouché avec des résidus de peinture et autres, que le robinet était entartré, très sale et a constaté que l’évier était hors d’usage compte tenu de son mauvais état général. Néanmoins, le fait que l’évier ait été bouché ne signifie pas qu’il doit être remplacé. Au regard du devis produit par M. A à hauteur de 809 euros, du temps d’occupation et du fait que la porte était déjà en état d’usage lors de leur entrée dans les lieux, il sera alloué à M. A la somme de 400 euros à ce titre.

Par ailleurs, lors de l’entrée dans les lieux, l’état du sol dans les chambres était décrit comme bon, les plinthes comportant en revanche plusieurs accrocs tandis que lors de l’état des lieux de sortie, dans deux des chambres, le sol se trouve être hors d’usage, gonflé, marqué par des griffures importantes qui ont totalement dégradé les lames du parquet, la deuxième chambre à droite comportant des lames de parquet totalement dégradées, les plinthes étant décollées au pied de la porte fenêtre, les plinthes de l’autre chambre étant décrites comme hors d’usage, totalement griffées ou recouvertes de peinture blanche, cette description caractérisant bien l’existence de dégradations locatives. Au vu du devis produit pour une somme de 1.613,10 euros, comportant des travaux au titre du remplacement du parquet et des plinthes, du temps d’occupation des lieux par les consorts Y et du fait que les plinthes comportaient déjà des marques en 2010, il sera fait une juste appréciation du préjudice

subi par M. A en lui allouant une somme de 1.000 euros à ce titre.

Dans la salle de bains, l’huissier a relevé que le meuble de toilette était très sale, hors d’usage et irrécupérable, de même que la barre à douche qui était hors d’usage, l’ensemble de la salle de bains et l’environnement espace douche étant décrit comme extrêmement sale alors qu’elle était neuve lors de l’entrée dans les lieux de M. et M^me Y. Il convient dès lors de faire droit à la demande de travaux pour un montant de 533,67 euros justifié par le devis produit.

Enfin, alors qu’aucune mention particulière n’était inscrite sur l’état des lieux d’entrée s’agissant des placards, lors de la sortie, l’huissier de justice a noté que :

— dans l’entrée, un placard dressing est abandonné sur place en mauvais état général, avec des portes présentant des portes cassées avec des éclaboussures et des salissures, l’ensemble étant extrêmement sale,

— dans la première chambre à droite, le placard est en très mauvais état général, les portes ne coulissent plus, le rail est très sale et les portes sont pliées sur le côté, les tablettes se trouvant à l’intérieur étant sales,

— dans la seconde chambre de droite, le placard est en mauvais état général, les portes sont sorties du rail de coulissement qui est très sale et les tablettes à l’intérieur sont fléchies et très sales,

— dans la chambre au fond à gauche le placard avec trois portes coulissantes est en très mauvais état, les portes sont vrillées et sorties du rail de coulissement qui est très sale,

Là encore, au regard des constatations de l’huissier de justice, l’existence de dégradations dont les consorts Y sont responsables affectant les différents placards du logement est caractérisée à défaut pour eux de justifier d’une cause exonératoire. Au regard des différents devis produits par l’intimé et compte tenu du temps d’occupation des locataires, il lui sera alloué une somme de 1.500 euros en réparation de ce préjudice. Enfin, l’intimé n’apportant aucune explication quant aux travaux de reprise correspondant à la somme sollicitée à hauteur de 729,90 euros pour un devis en date du 10 octobre 2016 établi par la société Leroy Merlin, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de M. A au titre des réparations locatives s’élève à la somme totale de 13.901,67euros. Le montant du dépôt de garantie n’ayant pas été encaissé par le bailleur, le chèque étant revenu impayé en raison d’une provision insuffisante, il n’y a pas lieu de déduire la somme de 750 euros de ce montant. Le jugement est infirmé et M. et M^me Y sont solidairement condamnés à payer à M. A la somme de 13.901,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017.

Sur les frais du constat d’huissier

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il résulte des explications données par M. A et des échanges des SMS avec M. Y qu’il avait été initialement prévu qu’un état des lieux se déroule amiablement le vendredi 19 août, puis le dimanche 21 août et qu’à cette date, M. Y a délégué son fils pour y procéder mais que l’état des lieux n’a pas pu être fait à ce moment-là. En l’absence de possibilité de procéder à un constat amiable de l’état des lieux de sortie, le bailleur a à juste titre fait appel à un huissier de justice et le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à payer à M. A la somme de 175,04 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux. Le jugement est confirmé sur ce point, sauf à rectifier l’erreur du premier juge sur le point de départ des intérêts, la somme portant intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017 (et non 2019).

Sur le préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l’article 6 b/ de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En application de l’article 7 de la loi précitée, il appartient au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Il résulte des pièces produites que le logement a été régulièrement envahi par des cafards et que lors de l’état des lieux de sortie, des blattes étaient présentes dans tout le logement. Si l’existence d’un préjudice de jouissance est ainsi démontré sur plusieurs années, il est cependant relevé, au vu des relevés de dépenses établis par la société Nexity, que des opérations de désinsectisation ont été régulièrement organisées dans les communs en 2012, 2014, 2015 et 2016 et plus spécifiquement dans le logement occupé par M. et M^me Y en 2013 et 2015, de sorte que le bailleur justifie être régulièrement intervenu pour tenter de remédier aux problèmes rencontrés. Par ailleurs, compte tenu de l’état de saleté dans lequel le logement a été rendu, il doit être considéré que la présence des cafards a pu être aggravée par le défaut d’entretien imputable aux locataires

En conséquence, M. A doit être condamné à verser aux appelants la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, le jugement étant infirmé.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La défense opposée par M. et M^me Y ne révèle aucune intention de nuire, légèreté blâmable ou erreur équivalente au dol et M. A ne justifie de son côté d’aucun préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En conséquence, le jugement est infirmé et M. A sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et M^me Y, qui succombent en leur appel, seront solidairement condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. A la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel. Ils sont en outre déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. F-G Y et M^me B X épouse Y à payer à M C A la somme de 175,04 euros au titre des frais de constat d’huissier et la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT que la somme de 175,04 euros portera intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2017 ;

CONDAMNE solidairement M. F-G Y et M^me B X épouse Y à verser à M C A la somme de 2.644 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre l’année 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017 ;

CONDAMNE solidairement M. F-G Y et M^me B X épouse Y à verser à M. C A la somme de 13.901,67 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2017 ;

DEBOUTE M. C A de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. C A à verser à M. F-G Y et M^me B X épouse Y la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. F-G Y et M^me B X épouse Y à verser à M. C A la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. F-G Y et M^me B X épouse Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. F-G Y et M^me B X épouse Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT