[…]

Numéro 21/4222

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 19 novembre 2021

Dossier : N° RG 19/02274 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HJVD

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

SCI DANNA IMMOBILIER

C/

SA OPEN SUD GESTION

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 novembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 septembre 2021, devant :

X Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

X Y, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Z-A B et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur X Y, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Z-A B, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 1^er juillet 2021

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI DANNA IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Assistée de M^e BORNENS, avocat au barreau d’Annecy

INTIMEE :

SA OPEN SUD GESTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e François PIAULT de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e X-Francis BERNARD, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Le 1^er janvier 2008, la société civile immobilière Danna immobilier, bailleresse, a donné congé, sans renouvellement ni indemnité d’éviction, à la société anonyme Open sud gestion, preneur, mettant fin au bail commercial conclu le 04 août 2000 pour une durée de neuf ans portant sur un logement meublé dépendant d’une résidence de tourisme à Moliets.

Les parties se sont rapprochées et ont régularisé un « nouveau bail » en date du 30 septembre 2009, à effet au 1^er janvier 2009, pour une durée de six ans expirant le 31 décembre 2015, le preneur déclarant renoncer à toute propriété commerciale à l’échéance du bail ainsi qu’à toute indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2015, la bailleresse a informé le

preneur que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2015, le preneur a pris acte de cette information et demandé le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 66.611,26 euros, faisant valoir que la la clause de renonciation insérée au bail était réputée non écrite comme contraire au statut des baux commerciaux.

Après avoir vu le juge des référés commerciaux de Chambéry se déclarer incompétent, et suivant exploit du 31 janvier 2017, la SCI Danna immobilier a fait assigner la société Open sud gestion par devant le tribunal de grande instance de Dax en expulsion comme occupant sans droit ni titre des lieux occupés depuis la date d’expiration du « bail civil » liant les parties.

Par jugement du 22 mai 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— dit que la convention conclue entre les parties le 30 septembre 2009 constitue un bail commercial soumis aux dispositions du code de commerce d’une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2009 et venant à échéance au 31 décembre 2018

— déclare nulles et de nul effet les stipulation de l’article 2 du bail du 30 décembre 2009 prévoyant une durée de 6 années et comportant renonciation du preneur à son droit au renouvellement comme contraire aux dispositions d’ordre public des articles L145-4 et L145-15 du code de commerce et dit nul et de nul effet le congé notifié le 5 mars 2015, en application des dispositions des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce

— débouté la SCI Danna immobilier de l’ensemble de ses demandes subséquentes à ce congé

— condamné la société Open sud gestion à lui payer la somme de 4.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure correspondant au complément de loyer pour non occupation des locaux par la bailleresse

— rejeté toute demande plus ample ou contraire

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI Danna immobilier a relevé appel de ce jugement par une première déclaration faite au greffe de la cour le 05 juillet 2019 (RG 19/2274) intimant la « SCA Open sud gestion », puis par une seconde déclaration rectificative faite le 12 juillet 2019 (RG 19/2358) intimant la SA Open sud gestion.

Par ordonnance du 20 juillet 2020, le magistrat de la mise en état a joint les deux procédures d’appel et rejeté la demande de caducité et d’irrecevabilité de l’appel formée par la société Open sud gestion.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 09 juin 2021.

***

Vu les dernières conclusions le 11 mars 2020 par la SCI Danna immobilier qui a demandé à la cour, au visa des articles L145-1 et L148-28 du code de commerce, de:

A titre principal :

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le bail du 30 septembre 2009 constitue un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux

— statuant à nouveau, dire et juger que ce bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et a pris fin le 31 décembre 2015

— dire et juger que la société Open sud gestion est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er janvier 2016

— prononcer l’expulsion de la société Open sud gestion ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, sans délai à compter de la signification du « jugement » (sic) à intervenir et si nécessaire avec l’assistance de la force publique

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir

— condamner la société Open sud gestion à lui régler une indemnité d’occupation journalière à compter du 31 décembre 2015 de 91 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la société Open sud gestion a régulièrement renoncé au versement d’une indemnité d’éviction une fois le bail du 30 septembre 2009 expiré

— dire et juger que la société Open sud gestion est occupante sans droit ni titre depuis les effets du congé qui lui a été délivré

— prononcer l’expulsion de la société Open sud gestion ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, sans délais à compter de la signification à intervenir et si nécessaire avec l’assistance de la force publique

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir

— condamner la société Open sud gestion à lui régler une indemnité d’occupation journalière de 91 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

En toute hypothèse :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la société Open sud gestion est tenue au paiement d’un complément de loyer de 1.000 euros HT par saison depuis la saison 2014, soit un total de 5.000 euros HT

— condamner la société Open sud gestion à lui payer une somme de 7.200 euros correspondant au complément de loyers pour non occupation des locaux par la bailleresse pour les étés 2018 et 2019

— condamner la société Open sud gestion à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2020 par la société Open sud gestion qui a demandé à la cour, au visa des articles L145-1, L145-4, L145-5, L145-9, L145-14, L145-28 du code de commerce, de :

— se déclarer non saisie par les demandes de « dire et juger » figurant au dispositif des conclusions de l’appelante, en application des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile

— confirmer le jugement, y compris par substitution de motifs, en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de la SCI Danna immobilier

— jugé que le bail était soumis aux articles L145-1 du code de commerce et venait à échéance au 31 décembre 2018

— déclaré invalides et contraires aux dispositions d’ordre public les articles L145-4 et L145-14 du code de commerce, les stipulations de l’article 2 dudit bail du 30 septembre 2009 prévoyant une durée de six années et comportant renonciation du preneur à son droit au renouvellement

— annulé le congé notifié le 5 mars 2015 en application des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce

— débouté la SCI Danna immobilier de ses demandes inhérentes à ce congé ou découlant de celui-ci

— rejeter toutes les demandes plus amples ou contraires de l’appelante en raison du caractère non écrit desdistes clauses

— en toute hypothèse, déclarer infondée la SCI Danna immobilier en sa demande tendant à son expulsion ainsi qu’en toutes ses demandes en paiement d’une indemnité d’occupation

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer un complément de loyer de 4.000 euros pour non occupation des locaux par la bailleresse, soit 1.000 euros par an pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017

— statuant à nouveau de ce chef, débouter la SCI Danna immobilier de ses demandes complémentaires à ce titre

— en toute hypothèse, condamner la SCI Danna immobilier à lui payer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

La cour étant saisie de la demande d’expulsion du preneur du fait de son maintien dans les lieux après l’expiration du bail non soumis au statut des baux commerciaux, la critique du dispositif des conclusions de l’appelante tirée de la présence de moyens ne présente aucun intérêt procédural, rendant sans objet ce grief.

1- sur la qualification du bail du 30 septembre 2009

En droit, il résulte des dispositions d’ordre public de l’article L145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité.

En l’espèce, en partie liminaire du bail signé le 30 septembre 2009, intitulé « bail commercial non soumis aux articles 145-1 et suivants du code de commerce », les parties ont exposé les considérations suivantes présidant à leur accord :

— en raison des circonstances, afin d’éviter d’éventuels litiges entre les parties et de faire perdurer sereinement leurs relations contractuelles, les parties après s’être rapprochées, sont convenues de conclure le présent bail qui, prenant effet au 1^er janvier 2009, se substitue intégralement au bail commercial en cours et à l’avenant signé le 4 août 2000

— le présent bail, en raison des concessions réciproques qu’il contient, a valeur d’accord transactionnel au sens de l’article 2044 du code civil

— ce bail remplace et rend de nul effet, tous écrits et conventions antérieures et met fin aux procédures en cours.

Selon l’article 1, le bailleur donne à bail au preneur qui accepte, les locaux meublés ci-après désignés à l’article 6 ['].

L’article 2 fixe la durée du bail à six, expirant le 31 décembre 2015, est stipule que le preneur déclare renoncer à toute propriété commerciale, à savoir à tout droit au renouvellement du présent bail à son échéance, et par conséquent à une indemnité d’éviction.

L’article 3 précise que le preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même immeuble qu’il a déjà loués ou dont il va procéder à la location, une activité d’exploitation para-hôtelière consistant dans la sous-location dudit local pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations pour la clientèle.

L’appelante soutient que, en décidant, à titre transactionnel, d’écarter le statut des baux commerciaux ainsi que cela résulte de l’intitulé du contrat, nonobstant la clause stipulant, à la suite d’une erreur matérielle, que le bail est soumis au statut des baux commerciaux, puis de négocier la durée du bail à six années ainsi que la renonciation du preneur à la propriété commerciale, les parties « n’ont pas manifesté une volonté non équivoque de soumettre le bail au statut des baux commerciaux ». L’appelante en déduit que le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Mais, invoquant à tort la jurisprudence concernant la possibilité pour les parties de soumettre volontairement une location au statut des baux commerciaux qui n’avait pas vocation à s’appliquer aux locaux loués, l’appelante dénature le sens des dispositions de l’article L145-1 précitées qui soumettent de plein droit au statut des baux commerciaux les locations portant sur des locaux entrant dans le champ d’application de la loi.

En l’espèce, il résulte des clauses du bail que les parties ont mis fin au précédent bail et décidé de poursuivre leurs relations contractuelles dans le cadre d’un nouveau bail, le logement meublé pris à bail étant destiné à l’exploitation commerciale de l’activité para-hôtelière de la société Open sud gestion.

Le statut des baux commerciaux a donc vocation à s’appliquer de plein droit à ce nouveau bail, les parties ne pouvant y déroger que dans les cas prévus par la loi.

A cet égard, il est constant que le nouveau bail n’est ni un bail saisonnier ni un bail dérogatoire prévu à l’article L145-5 du code de commerce.

Et, les parties ne pouvant transiger que sur les droits dont elles ont la libre disposition, c’est

vainement que l’appelante se prévaut du caractère transactionnel des clauses du bail dérogatoires au statut des baux commerciaux dès lors que les parties n’ont pas prorogé le bail en cours en aménageant ses effets pour l’avenir mais ont conclu un nouveau bail soumis de plein droit au statut auquel elles ne pouvaient déroger.

Le fait que la société Open sud gestion possède la qualité de professionnel est indifférente sur la prohibition des clauses contraires au statut, étant constaté, en l’espèce, que le représentant de la bailleresse était lui-même un professionnel du droit.

Par conséquent, au delà même de l’ambiguïté du bail dont certaines clauses contredisent l’exclusion du statut, justement relevées par le premier juge, le nouveau bail est soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

Le jugement sera confirmé de ce chef, sauf à préciser que la date d’expiration du bail est au 31 décembre 2017 et non au 31 décembre 2018 comme indiqué par erreur dans le jugement.

2- sur les clauses contraires au statut des baux commerciaux

En droit, il est de principe constant que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

L’intimée soutient à bon droit que, en application de ce principe, les dispositions d’ordre public de l’article L145-15 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, qui ne déclare plus nuls mais répute désormais non écrits les stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le présent chapitre ou, notamment, à l’article L145-4 relatif à la durée du bail, sont applicables aux baux en cours dès lors que la procédure a été initiée postérieurement à son entrée en vigueur, ce qui est le cas en l’espèce.

Selon l’article L145-4 du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, sauf bail dérogatoire conclu dans les limites de durée fixée par la loi.

Par conséquent, l’article 2 fixant la durée du présent bail à six ans doit être déclarée réputée non écrite.

S’agissant de la renonciation de la société Open sud gestion à la propriété commerciale, il résulte du statut légal que le droit au renouvellement est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi et que l’ordre public de protection qui s’y attache, ne fait pas obstacle à une renonciation librement consentie, si celle-ci est postérieure à la naissance du droit au renouvellement et consentie dans un acte séparé.

Selon l’appelante, la société Open sud gestion avait acquis un droit au renouvellement dès la signature du bail du 4 août 2000, de sorte qu’ « en acceptant de signer le second bail, la société Open sud gestion a, au terme de l’article 2 du bail, régulièrement et explicitement renoncé à ce droit au renouvellement, la renonciation étant intervenue postérieurement à l’acquisition de ce droit et par un acte séparé. »

Mais, le moyen est confus en ce qu’il induit l’idée que la société Open sud gestion a renoncé au droit au renouvellement du premier bail expiré alors qu’est en question la renonciation au droit au renouvellement acquis dès la signature du nouveau bail.

Au demeurant, aux termes de l’article 2 du nouveau bail, le preneur a déclaré « renoncer à toute propriété commerciale, à savoir à tout droit au renouvellement du présent bail à son

échéance, et par suite à toute indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail au 31 décembre 2015 ».

Force est de constater que cette clause de renonciation à la propriété commerciale a été insérée dans le bail fondant le droit au renouvellement ; elle est donc concomitante et non postérieure à la naissance du droit et n’a pas fait l’objet d’un acte séparé.

Par conséquent, faisant échec au droit au renouvellement, cette clause doit être déclarée réputée non écrite en application de l’article L145-15 du code de commerce.

Le jugement sera donc confirmé en son principe sur la contrariété des clauses litigieuses au statut des baux commerciaux et, infirmant sur la sanction, la cour dira que ces clauses sont réputées non écrites et non nulles.

Il s’ensuit encore que le congé délivré le 5 mars 2015 à effet au 31 décembre 2015, est nul comme délivré avant la date du terme légal du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé le congé délivré le 5 mars 2015 à effet au 31 décembre 2015, au visa des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce et débouté la SCI Danna immobilier de ses demandes fondées sur ce congé.

3- sur la demande subsidiaire fondée sur un « second congé »

L’appelante évoque dans ses conclusions un « second congé » sans faire référence à un acte particulier, seule la lecture du bordereau de communication de pièces permettant de prendre connaissance d’une pièce n°20 mentionnant : « congé de non renouvellement du bail sans versement d’indemnité d’éviction ».

Il ressort de cette pièce que par acte du 10 septembre 2019, la SCI Danna immobilier a donné congé à la société Open sud gestion, avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, à effet au « 31 mars 2019 » (sic).

Il se déduit de ses prétentions qu’elle sollicite, à titre subsidiaire, l’expulsion de la société Open sud gestion en vertu de ce congé.

Mais, il ressort des pièces produites par l’intimée que cette dernière, suivant exploit du 24 octobre 2019, antérieurement même à la demande subsidiaire formée par l’appelante, que la société Open sud gestion a fait assigner la SCI Danna immobilier par devant le tribunal de grande instance de Dax en contestation de la validité de ce second congé.

La cour n’étant pas saisie de cette contestation, la SCI Danna immobilier n’est pas recevable, dans la présente procédure d’appel, à demander l’expulsion de la société Open sud gestion en vertu de ce second congé.

4- sur la demande de complément de loyers

Aux termes de l’article 5 alinéa 4 du bail, les parties sont convenues que « dans la mesure où le bailleur ne réserverait pas de séjours en haute saison, il bénéficiera d’un complément de loyer calculé sur la base de 500 euros hors taxes par semaine inutilisée ».

Selon l’article 7, le bailleur peut réserver son propre bien durant deux semaines entre le samedi précédent le 19 août et le 30 septembre.

L’intimée conclut à l’infirmation incidente du jugement ayant accueilli la demande du

bailleur sur ce fondement en faisant valoir que dans le silence du bail concernant la définition de la haute saison, celle-ci devait s’entendre du 15 juillet au 15 août par référence au marché local.

Mais, ce moyen est inopérant dès lors que, quelle que soit la définition de la haute saison, la clause concernant la durée et les périodes d’occupation réservées au bailleur sont claires, précises et se suffisent à elles-mêmes pour déterminer les droits et obligations des parties.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, depuis l’année 2014, la SCI Danna immobilier n’a pas exercé son droit d’occupation entre le 19 août et le 30 septembre, ni même au cour d’une autre période.

Par conséquent, en application des clauses du bail, la société Open sud gestion est tenue de lui régler la somme de 1.000 euros HT par année à titre de complément de loyers soumis à la TVA au taux de 10 %.

Le jugement sera confirmé sur l’allocation de la somme de 4.000 euros pour les années 2014 à 2017 incluse, sauf à dire que cette somme doit être majorée de la TVA de 10 %, et la société Open sud gestion sera condamnée à payer un complément de loyer de 2.200 euros TTC pour les années 2018 et 2019, la cour constatant, par ailleurs que la SCI Danna immobilier n’a pas demandé dans ses conclusions d’appel de faire reporter le point de départ des intérêts de retard à une date antérieure au jugement entrepris qui constituera ainsi le point de départ des intérêts moratoires pour les années 2014 à 2017, tandis que le présent arrêt constituera le point de départ des intérêts moratoires pour les années 2018 et 2019.

5- sur les dispositions accessoires

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

La SCI Danna immobilier, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Open sud gestion une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la convention conclue entre les parties le 30 septembre 2009 constitue un bail soumis au statut des baux commerciaux d’une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2009 et venant à échéance, non pas au 31 décembre 2018, comme indiqué par erreur dans le jugement, mais au 31 décembre 2017

— dit que l’article 2 du bail prévoyant une durée de six années et comportant une renonciation du preneur à son droit au renouvellement était contraire aux dispositions d’ordre public des articles L145-4 et L145-15 du code de commerce

— déclaré nul le congé notifié le 5 mars 2015 en application des articles sL145-4 et L145-9 du code de commerce

— débouté la SCI Danna immobilier de ses demandes fondées sur les effets de ce congé

— condamné la société Open sud gestion à payer à la SCI Danna immobilier la somme de 4.000 euros à titre de complément de loyers pour les années 2014 à 2017 incluse

— laissé à la charge des parties leurs propres dépens

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulles les stipulations de l’article 2 du bail,

et statuant à nouveau de ce chef,

DECLARE réputées non écrites les clauses stipulées à l’article 2 du bail concernant la durée du bail et la renonciation du preneur à la propriété commerciale,

DECLARE irrecevable dans le cadre du présent appel la demande de la SCI Danna immobilier tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Open sud gestion sur le fondement du second congé délivré le 10 septembre 2019,

CONDAMNE la société Open sud gestion à payer à la SCI Danna immobilier la somme de 2.200 TTC à titre de complément de loyers pour les années 2018 et 2019,

DIT que la condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de complément de loyers pour les années 2014 à 2017 doit être majorée de la TVA à 10 %,

CONDAMNE la SCI Danna immobilier aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI Danna immobilier à payer à la société Open sud gestion une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Maître Piault, membre de la société Lexavoué Pau Toulouse, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Y, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,