COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/04/2021

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI-BELLOUARD Orléans

M^e Cécile BADENIER

Cabinet THAUMAS Avocats & associés Tours

la Selarl WALTER & GARANCE Tours

M^e Nelly GALLIER, Blois

La Selarl AB-AC Tours

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, […]

la SCP Valérie DESPLANQUES Orléans

la Selarl Envergure avocats Tours

M^e Delphine TROUSSET Tours

ARRÊT du : 20 AVRIL 2021

N° : - : N° RG 18/02066 et RG N° 18/02772 – N° Portalis

DBVN-V-B7C-FXTW

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 03 Mai 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265236131599534

SA MMA IARD

venant aux droits de la SA COVEA RISKS qu’elle a absorbée et en sa qualité de co-assureur suite à la décision n° 2015C-83 de l’autorité de contrôle prudentiel du 22.10.2015 publiée au Journal Officiel du 16.12.15

14 boulevard AO et Alexandre Oyon

[…]

représentée par M^e AG LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN et associés, inscrit au barreau de PARIS P133

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265227666735066

Monsieur K Y

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

et

Mademoiselle M Z

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Stéphanie BAUDRY de la Selarl WALTER & GARANCE, inscrit au barreau de TOURS et pour avocat plaidant M^e AA MICHALON, de la SAS LEXCITIES France, inscrit au barreau de LYON

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 229890736031

Mademoiselle B E

venant aux droits de Maître AA E

née le […] à […]

[…]

[…]

Mademoiselle P E

Venant aux droits de Maître AA E

née le […] à […]

[…]

[…]

Mademoiselle A E

Venant aux droits de Maître AA E et ès-qualité de liquidateur de la SCP AA E.

née le […] à […]

[…]

[…]

toutes trois ayant pour avocat postulant Maître Cécile BADENIER du cabinet THAUMAS Avocats associés, inscrit au barreau de TOURS et ayant M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés inscrit au barreau de PONTOISE & PARIS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265236194849839

Société VERSANTIS

société anonyme de droit luxembourgeois, au capital de 31.000 €, dont le siège social est sis à […], X, identifiée sous le numéro B149929 au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

L -21 LUXEMBOURG

représentée par M^e Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant inscrit au barreau d’ORLEANS et par M^e MARRIE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS,

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265231053322741

SARL ATELIER L’ECHELLE

anciennement SARL Cabinet d’Architecture U V et Q R

29 rue Abbé AA Le Gall

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Nelly GALLIER, inscrit au barreau de BLOIS, représentée p a r M e M a r t i n e M E U N I E R d e l a S E L A R L C M & B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET-DRUJONT ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS

- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265231029594407

Etablissement CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE

[…]

[…]

ayant pour avocat plaidant M^e BAYLAC de la SELARL ENVERGURE AVOCATS, inscrit au barreau de TOURS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265227334876920

SELARL SMJ es qualité de mandataire judiciaire de la […], prise en la personne de Maître AG AH AI,

demeurant […]

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e MORENO Maxime, de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY et MORENO, inscrit au barreau de TOURS, et pour avocat plaidant M^e Thierry SERRA, de la Selarl SERRA Avocats, inscrit au barreau de PARIS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265235254388764

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant la Selarl AB AC, inscrit au barreau de TOURS, et pour avocat plaidant M^e Marc FLINIAUX, inscrit au barreau de PARIS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265244102950021

SARL JCV CONSEIL

(Sous sauvegarde selon jugement du tribunal de commerce de CRETEIL du 16 mai 2012 – plan de sauvegarde arrêté par jugement du tribunal de commerce de CRETAIL du 27 novembre 2013) Sàrl au capital de 7622 € siret 429 981 699 00037

ayant son siège […]

[…]

SELARL JSA, mandataire judiciaire

ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde RCS 419 488 655

[…]

[…]

représentée par M^e Delphine TROUSSET, avocat postulant inscrit au barreau de TOURS et M^e Michel BARSEGHIAN, avocat plaidant inscrit au barreau d’ALENCON

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :09 Juillet 2018

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 octobre 2020

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants,

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

qui ont rendu compte à la cour, composée de,

Lors du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• Madame AJ- AK AL, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

• Madame AO-AP AQ AR, lors des débats

• Madame S T, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 NOVEMBRE 2020, à laquelle a été entendu :

Madame Laurence FAIVRE, présidente de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 20 AVRIL 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour.

Le délibéré devait être rendu le 09 mars 2021, à cette date il a été prorogé au 20 avril 2021, à la demande de la présidente de chambre, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. Y-M^me Z (les acquéreurs) ont été démarchés par la société Épargne Patrimoine Investissement Capital (EPI Capital) leur proposant une opération immobilière de défiscalisation. A cette fin, ils ont signé, le 10 juin 2008, avec la société civile immobilière Les Gaudinelles (la SCI Les Gaudinelles) représentée lors de cette signature par la société EPI Capital, un contrat de réservation d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement dépendant d’une résidence de tourisme dénommée 'le hameau de Valloire’ située à Ballan-Miré (37), portant sur l’acquisition d’un T1 meublé (lot n° 94 du bâtiment Q du plan, de 18,40 m²) au prix de 81 511 € TTC et un bail commercial en qualité de bailleur, avec pour date d’effet, la livraison du bien.

Une fiche technique annexée à ce contrat et paraphée mentionne notamment la SCI Les Gaudinelles en qualité de maître d’ouvrage, le cabinet U V et Q R (devenu la société l’Atelier l’Echelle) en qualité de maître d''uvre, lequel était assuré par la Mutuelle des architectes français (MAF), M. AA E en qualité de notaire, une livraison prévisionnelle au 3^e trimestre 2008 et une garantie extrinsèque d’achèvement souscrite auprès de la société 'CEGI – 75008 Paris'.

Afin de financer cette acquisition, M. Y-AF ont contracté un prêt auprès de la banque Caisse d’Epargne et de Prévoyance Normandie (la Caisse d’Epargne Normandie), le 28 juillet 2008, d’un montant de 81 511 € sur une durée de 25 ans, comportant un différé d’amortissement.

À la suite de la signature d’une procuration au profit d’un clerc de l’étude du notaire rédacteur d’acte, M. AA E, l’acte authentique a été dressé le 28 octobre 2008 par celui-ci.

Une somme de 69 284,35 euros correspondant à 85 % du prix a été débloquée le jour de la signature, sur la foi d’une attestation de la société cabinet d’architecture V & R devenu la société Atelier l’Echelle, certifiant que les travaux de cloisonnement étaient achevés pour l’appartement de M. Y-AF .

Des appels de fonds ont été adressés à M. Y-AF par la SCI Les Gaudinelles qui, après avoir annoncé une suspension puis une reprise des travaux, a finalement annoncé aux acquéreurs un retard dans la livraison de leur bien.

Le bien n’ayant jamais été livré, M. Y-AF ont fait assigner par actes d’huissier des 28,29 août 3,4,6,17 septembre et 12 octobre 2012 devant le tribunal de grande instance de Tours, la SCI Les Gaudinelles, la SCI Les Gaudinelles et ses mandataires judiciaires, la société Touraine Action Développement et la société Versantis en qualité d’associés de la SCI Les Gaudinelles, la société Atelier l’Echelle, la SCP M^e AA E et son assureur MMA, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Normandie en sollicitant à titre principal, la nullité de la vente pour dol ou pour non respect des dispositions du code de la construction relatives à la garantie d’achèvement et subsidiairement, la résolution, ainsi que l’anéantissement du contrat de prêt y afférent et la condamnation solidaire desdites sociétés à les indemniser de ses préjudices.

Après avoir déclaré leur créances dans les procédures collectives des sociétés concernées, M. Y-AF ont, par assignations ultérieures, fait citer les mandataires-liquidateurs et administrateurs judiciaires des sociétés JCV Conseil, EPI Capital et SCI, Les Gaudinelles, qui ont fait l’objet de procédures collectives ainsi que le liquidateur amiable de la SCP E dissoute du fait des fautes professionnelles imputées au notaire.

M. Y-M^me Z ont fait assigner, le 27 janvier 2014, M^e AA E.

M^e AA E à titre personnel et es qualité d’administrateur de la SCP M^e AA E en liquidation ont fait assigner la MAF assureur de la société Atelier l’Echelle.

Toutes ces instances ont été jointes.

M^e AA E est décédé le […] et l’instance a été reprise à la suite de l’intervention volontaire de ses ayant-droits, M^me B E, M^me P E et M^me A E, cette dernière reprenant aussi l’instance ès qualités de liquidateur amiable de la SCP AA E.

Par jugement en date du 3 mai 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Tours a :

1- constaté l’intervention de M^mes A, B et P E en qualité d’ayants-droit de AA E ainsi que de M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E,

2- déclaré irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de la SARL Touraine Actions Développement,

3- mis hors de cause, d’une part, M. C, ès qualités de mandataire au redressement judiciaire puis de liquidateur de la SCI Les Gaudinelles en constatant que la SELARL SMJ a été désignée à cette fin par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015, d’autre part M. D, ès qualités d’administrateur dans le cadre du redressement judiciaire de cette SCI,

4- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 28 octobre 2008 pour non-respect des dispositions de l’article R 261-18-b du code de la construction et de l’habitation,

6- rejeté la demande formée à l’égard de la société JVC Conseil,

7- dit que le capital débloqué s’élève à la somme de 81 511 euros ;

8- dit que la procédure de vérification des créances dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles doit se poursuivre ;

9- déclaré irrecevable les demandes d’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles ;

9- condamné la société Versantis à la restitution du prix à hauteur de

10 596,43 euros,

11- dit que les consorts E es qualité ainsi que M^me A E, ès qualité, doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 70 914,57 euros,

12- ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 ancien du code civil,

13- prononcé la nullité du contrat de prêt précités conclu avec la Caisse d’Epargne Normandie,

14- condamné M. Y-AF à restituer à la Caisse d’Epargne Normandie, la somme de 81 511 euros avec intérêts à compter du 27 novembre 2017;

15- condamné la Caisse d’Epargne Normandie à restituer à M. Y-M^me Z les échéances versées à hauteur de 29 424,06 euros arrêtée au 10 octobre 2013;

15 bis- ordonné la compensation entre les créances respectives ;

16- dit que la SCI Les Gaudinelles et M^e E engagent leur responsabilité à l’égard de M. Y-AF sur le fondement des dispositions des articles 1147 et 1382 anciens du code civil,

17- débouté M. Y-AF de leurs demandes à l’encontre de la société JVC Conseil et du cabinet V & R devenu la SARL Atelier l’Échelle,

18- dit que la société MMA doit garantir son assuré M^e E,

19- débouté M. Y-AF de leurs demandes au titre de la privation des loyers commerciaux, du remboursement de la TVA, des intérêts et cotisations d’assurance et du préjudice moral,

20- débouté la Caisse d’Epargne Normandie de sa demande de réparation de son préjudice,

21- condamné in solidum M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droit de M^e AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA à garantir la société Versantis des sommes mises à sa charge,

22- constaté que les demandes de garantie présentées par la SARL L’échelle et son assureur, la MAF, sont sans objet,

23- rejeté les demandes de garantie formées à leur encontre ;

24- débouté M. Y-AF de leur demande de garantie à raison de la restitution des sommes prêtées à la Caisse d’Epargne Normandie,

25- condamné in solidum M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droit de M^e AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA aux dépens de la présente instance, comprenant les frais de publication dont distraction au profit de M^e Baudry, membre de la Selarl Walter & Garance, de la SCP Trousset, de la SELARL CM&B et associés, de M^e U-Xavier Pelletier, de M^e Dübendorf et de la SCP AB-AC,

26- condamné in solidum M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droit de M^e AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA à verser à M. Y-AF une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

27- débouté les autres parties de leurs demandes d’indemnité de procédure,

28- ordonné l’exécution provisoire ;

29- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement,

30- ordonné la publication du jugement ayant prononcé l’annulation de la vente en état futur d’achèvement en date du 2 mai 2008 conclu entre M. Y-AF et la SCI Les Gaudinelles, et portant sur le lot numéro 94 de l’ensemble immobilier nouvellement cadastré BE numéro 82, au lieu-dit 'Les Gaudinelles’ situé à Ballan Miré, acte publié le 31 octobre 2007 à la Conservation des hypothèques de Tours 2^e bureau volume 2008 P numéro 2864.

Par déclaration d’appel du 9 juillet 2018, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. Y-AF , la société Atelier L’échelle, la Caisse d’Epargne Normandie, la SCI Les Gaudinelles, la société SMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles, la MAF, M^me A E, tant à titre personnel qu’en qualité de liquidateur amiable de la SCP E, M^me B E, M^me P E et la société Versantis.

L’appel porte sur les chefs de décision précités n° 4,11,12,18,21,23,25,26,27,29 et 30.

Par déclaration d’appel du 28 septembre 2018, M^me A E, tant à titre personnel qu’en qualité de liquidateur amiable de la SCP E, M^me B E, M^me P E ont interjeté appel à l’égard de la société Atelier L’échelle, la Caisse d’Epargne Normandie, la SCI Les Gaudinelles, la société SMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles, la MAF, MMA, la société Versantis, ''' les sociétés SI2P et JVC Conseil représentées par leur mandataire judiciaire respectif ;

L ' a p p e l p o r t e s u r l e s c h e f s d e d é c i s i o n p r é c i t é s n ° 4,5,9,11,12,13,14,15,15bis,16,17,18,20,23,25,27,32,33,34,35,36,37.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 avril 2019, la société MMA Iard demande de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé le contrat de vente et a retenu la responsabilité de M^e E ;

— dire qu’aucune faute ne peut être reprochée à M^e E ou à la SCP AA E ;

— dire que la preuve d’un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n’a pas été rapportée ;

— dire que M. Y-AF ne rapportent pas la preuve d’un préjudice né, actuel et certain ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un préjudice subi par M. Y-AF à hauteur de 81 511 €

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de M. Y-M^me Z au titre des loyers commerciaux, de la TVA et du préjudice moral et rejeté les demandes de la Caisse d’Epargne Normandie;

— dire qu’il n’existe aucune dette de responsabilité civile et qu’aucune condamnation ne peut être retenue à son encontre ;

— condamner in solidum la SARL Atelier L’échelle, la société MAF, la Caisse d’Epargne Normandie à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner M. Y-AF ou toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Y-AF ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1^er avril 2019, M^me A E, tant à titre personnel qu’en qualité de liquidateur amiable de la SCP E, M^mes B et P E es qualité d’ayant droit de M^e AA E demandent de :

— confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté M. Y-M^me Z de leur demande d’indemnisation au titre des intérêts et de l’assurance, du préjudice moral ;

— et pour le surplus, infirmer le jugement quant aux chefs de dispositif n° 4,5,9,11,12,13,14,15,15bis,16,17,18,20,23,25,27,32,33,34,35,36,37 précités ;

Et statuant à nouveau :

— dire que M^e AA E n’a commis aucune faute ;

— constater, en tout état de cause, l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’étude et le préjudice invoqué ;

— dire que le préjudice invoqué n’est ni actuel, ni certain ;

— déclarer M. Y-AF irrecevables, en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, et en conséquence, les en débouter purement et simplement ;

— débouter la Caisse d’Epargne Normandie, L’atelier L’Échelle et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du notaire et de ses ayants droit ;

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute, et l’a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 70 914,57 dans les dernières conclusions récapitulatives [ 98 912,48 € dans le jugement], et à garantir la société Versantis des sommes mises à sa charge,

— dire que le cabinet d’architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

— dire que la société Versantis et la Caisse d’Epargne Normandie sont également responsables du préjudice subi par M. Y-AF ;

— en conséquence, condamner in solidum, la société Versantis, la Caisse d’Epargne Normandie, le cabinet d’architecture V et R, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

Et dans l’éventualité où des demandes d’appel en garantie seraient formulées à leur encontre :

— déclarer la société Versantis, la Caisse d’Epargne Normandie, le cabinet d’architecture V et R, et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à leur encontre, et les en débouter ;

Et en tout état de cause,

— condamner in solidum M. Y-AF et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. Y-AF et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile Badenier, membre du Cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 juin 2019, M. Y-M^me Z demandent de :

— déclarer infondés les appels de la société MMA et des consorts E, et les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouter les appelants incidents de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre et de les recevoir en leur appel incident en le disant bien fondé et, en conséquence :

* sur l’anéantissement de la vente et du prêt y afférent, confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de vente pour non-respect des articles L 261-11 et R 261-18 b) anciens du code de la construction et de l’habitation, subsidiairement de l’infirmer et de prononcer la nullité de cet acte pour dol, plus subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs de la SCI Les Gaudinelles, en tout état de cause de confirmer l’annulation ou de prononcer la résolution du contrat de prêt par eux souscrit auprès de la Caisse d’Epargne Normandie ;

* sur les responsabilités

(1) à l’encontre de la SCI Les Gaudinelles, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité pour défaut de fourniture de garantie intrinsèque d’achèvement, subsidiairement en cas d’annulation de la vente pour dol, juger que la SCI Les Gaudinelles, représentée par son liquidateur, a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard, plus subsidiairement en cas de résolution de la vente de juger que les fautes commises par cette SCI engagent sa responsabilité à leur égard ;

(2) à l’encontre du notaire, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité civile professionnelle de Me. E dont doivent répondre ses ayants-droit et la SCP E représentée par son liquidateur amiable, y ajoutant, de retenir en tout état de cause sa responsabilité civile professionnelle et celle de la SCP AA E représentée par son liquidateur au titre des fautes commises, s’agissant du défaut d’information et de conseil quant au risque inéluctable d’échec de l’opération, à la nature des droits par eux acquis, à la garantie extrinsèque d’achèvement et s’agissant du déblocage des fonds,

confirmer en tout état de cause le jugement en ce qu’il a dit que la société MMA Iard doit garantir son assuré ;

(3) à l’encontre du cabinet d’architecture et de la sarl JVC Conseil, infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la SARL Atelier l’Échelle et la sarl JVC Conseil et juger, en tout état de cause, qu’ils ont commis des fautes engageant leur responsabilité civile délictuelle à leur égard, lesquelles sont directement à l’origine des préjudices actuels et certains qu’ils subissent,

* sur la restitution du prix de vente à la suite de l’anéantissement de la vente, confirmer, en tout état de cause le jugement en ce qu’il a condamné les consorts E et le liquidateur amiable de la SCP AA E, avec la garantie des MMA Iard, à garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 59 074,82 € (après déduction de la contribution de Versantis),

y ajoutant, de condamner en tout état de cause le cabinet d’architecture Atelier l’Échelle et son assureur, la société MAF, 'solidairement’ avec l’ensemble des consorts E à garantir la restitution du prix de vente à leur verser la somme de 98 912,48 €,

confirmer en tout état de cause le jugement en ce qu’il a condamné la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 14 780,02 €, ès qualités d’associée de la SCI Les Gaudinelles tenue indéfiniment des dettes sociales à hauteur de 13 % ;

* sur les dommages et intérêts,

infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre de la privation des loyers commerciaux, du préjudice économique lié à la TVA et du préjudice moral, et statuant à nouveau, dire qu’ils sont bien fondés en leurs demandes de réparation de leur préjudice économique lié à la TVA, de la perte de chance de percevoir des loyers commerciaux et de leur préjudice moral

fixer ceux-ci à 36 085 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers commerciaux,

fixer à 17 029 euros le préjudice économique lié à la TVA ;

et à 15 000 € pour chacun des époux, le préjudice moral,

condamner, à titre principal, solidairement la société Versantis, ès qualités d’associée de la SCI Les Gaudinelles ainsi que les ayants droit de M^e E, le liquidateur de la SCP AA E, et leur assureur les MMA Iard, le cabinet d’architectes Atelier L’échelle, son assureur, la MAF, à leur verser ces indemnités,

dire que la solidarité aux condamnations de la société Versantis est limitée à sa participation au capital social de la SCI Les Gaudinelles, soit 13 %,

fixer les sommes précitées au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles et de la société SI2P;

— A titre subsidiaire, condamner la société Versantis, à leur verser la somme de

12 225 € en application de la clause indemnitaire insérée dans l’acte de vente, avec la garantie solidaire des ayants droit de M^e E, du liquidateur de la SCP AA E, les MMA Iard, le cabinet Atelier L’Échelle et la MAF ;

* sur l’article 700 du code de procédure civile,

infirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 4 000 euros en première instance

statuant à nouveau :

condamner 'solidairement’ la société Versantis, ès qualités d’associée de la SCI Les Gaudinelles tenue indéfiniment des dettes sociales à hauteur de 13 %, M^mes E es qualité et la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et leur assureur, la société MMA Iard, la société cabinet d’architecture Atelier L’Échelle et son assureur, la société MAF, à lui verser la somme de 18 000 euros à ce titre, en fixant la somme précitée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles et de la société SI2P;

— en tout état de cause, confirmer pour le surplus le jugement,

— condamner 'solidairement’ la société Versantis, ès qualités d’associée de la SCI Les Gaudinelles tenue indéfiniment des dettes sociales à hauteur de 13 %, l’ensemble des consorts E et leur assureur, la société MMA Iard, la société cabinet d’architecture Atelier L’Échelle et son assureur, la société MAF, à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de procédure exposés en appel en condamnant les mêmes à supporter les dépens, condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de M^e Stéphanie Baudry, du cabinet Walter & Garance.

Suivant ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 mai 2019, la Caisse d’Epargne Normandie demande de voir :

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement la SA Versantis et Mesdames E es qualité, la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et MMA à lui verser la somme de 37 328,32 euros au titre du préjudice subi du chef de l’absence de perception des intérêts contractuels à échoir après application d’un taux de perte de chance de 80% ;

Y ajoutant,

— Condamner M. Y-M^me Z à lui restituer la somme de 55 051,84 euros ;

— Condamner M. Y-M^me Z à lui verser le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 81 511 euros du 27 novembre 2017 jusqu’à parfait paiement ;

— débouter M. Y-M^me Z de toutes les demandes dirigées à son égard ;

— condamner in solidum M. Y-M^me Z et M^mes E es qualité d’ayant-droits de M^e AA E et la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et MMA à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 octobre 2020, la société anonyme de droit luxembourgeois Versantis demande de :

— infirmer le jugement seulement en ce qu’il a rejeté les demandes de garantie présentées à l’encontre de la SARL L’Échelle et son assureur, la MAF dont l’appel en garantie formé par la société Versantis ;

— le confirmer en toutes ses autres dispositions, notamment en sa condamnation des consorts E et la société MMA Iard à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— et statuant à nouveau du seul chef critiqué,

déclarer recevable et bien fondé l’appel en garantie qu’elle forme contre la société V & R (désormais Atelier l’Échelle) et la société MAF,

juger que les manquements de cette société d’architecture sont directement et exclusivement à l’origine des causes de résolution et de nullité invoquées par M. Y-M^me Z ainsi que des préjudices en résultant,

condamner in solidum la société cabinet d’architecture V & R et la société MAF avec l’ensemble des consorts E et la société MMA Iard à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en tant qu’associée de la SCI Les Gaudinelles ;

— en tout état de cause, juger qu’aucun comportement dolosif et aucune faute ne lui sont imputés, qu’elle n’était pas associée de la SCI Les Gaudinelles à la date de survenance des causes de nullité ou de résolution invoquées et qu’elle ne saurait voir sa responsabilité engagée,

débouter toute partie, notamment les consorts E, de leurs appels en garantie dirigés à son encontre,

débouter l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs appels incidents et plus amples demandes à son encontre,

juger qu’en toute hypothèse, elle ne saurait être condamnée qu’à concurrence de sa participation dans la SCI Les Gaudinelles de 13 %,

condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mai 2019, la sarl Atelier L’échelle (anciennement sarl Cabinet d’architecture U V et Q R) demande de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en particulier en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées à son encontre et débouter en conséquence toute partie de ses demandes à son encontre ;

— subsidiairement,

condamner in solidum, les consorts E es qualité, le liquidateur de la SCP E, la société MMA Iard, la Caisse d’Epargne Normandie sur le fondement de l’article 1382 du code civil et la société Versantis sur le fondement de l’article 1857 du code civil à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause,

rejeter tous appels en garanties, toutes demandes dirigées à son encontre ;

Condamner in solidum les consorts E, le liquidateur de la SCP E, la société MMA Iard, la société Versantis et M. Y-AF ou toute autre partie succombante à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nelly Gallier, avocat ;

Suivant ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1^er avril 2019, la MAF demande de :

Dire les appels incidents de M. Y-M^me Z, de la succession de M^e AA E et de la SA Versantis mal fondés ;

Confirmer le jugement en ce qu’il n’a retenu aucune faute à l’encontre de la sarl Atelier l’Echelle et qu’il a prononcé la mise hors de cause de la MAF ;

Rejeter par conséquent toute demande à l’égard de la MAF ;

Subsidiairement,

Dire que la MAF est fondée à opposer une non-garantie à la sarl l’Atelier L’Echelle, dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l’article 1964 du code civil et en application de la clause d’exclusion 2.111 de la police ;

A titre très subsidiaire,

juger qu’elle ne pourra garantir la SARL U V et Q R que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500 000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à son encontre dans la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction, de désigner tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et, pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés ;

— condamner les consorts E, le liquidateur de la SCP E, les sociétés MMA Iard et Versantis à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l’article 1382 (1240 nouveau) du code civil ;

— condamner « solidairement » les consorts E, le liquidateur de la SCP E, les sociétés MMA Iard et Versantis, M. Y-M^me Z à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et enfin à supporter les entiers dépens que la SCP AB AC pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2020, la SARL JVC Conseil sous sauvegarde assisté de son commissaire à l’exécution du plan demande de :

— débouter M. Y-M^me Z ainsi que toute autre partie de leurs entières demandes formulées à son encontre ;

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en s’agissant des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Y-M^me Z à payer respectivement à la sarl JVC et à la selarl JSA es qualité les sommes de :

5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

5 000 euros en application l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les Consorts Y AD en tous les dépens de première instance et d’appel, dont, s’agissant de ces derniers, distraction au profit de Maître Delphine TROUSSET, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699

CPC.

Il convient de se référer aux dernières conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens invoqués.

Motifs de l’arrêt

I Sur la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement

Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à l’époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d’immeubles à construire. Il en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur ainsi que la société Versantis à garantir cette restitution.

La société MMA Iard, appelante, poursuit l’infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu’en celles condamnant les ayants-droit et le liquidateur de M^e AA E, son assuré.

Elle fait valoir que la responsabilité civile de M^e E ne peut être mise en jeu, dès lors qu’il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat qui mentionnait une garantie extrinsèque, n’a pas de valeur contractuelle ; qu’en outre, son assuré a adressé aux acquéreurs un projet d’acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque dix jours avant la vente et qu’il appartenait à ces derniers, qui ont fait le choix de donner procuration pour régulariser l’acte authentique, de le lire et de s’informer ; que le notaire n’a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite ; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l’acte authentique. Elle ajoute qu’il faut prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés; elle estime qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par les acquéreurs ; elle insiste sur le fait que le notaire n’était pas concerné par l’engagement préalable des acquéreurs et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI Les Gaudinelles ; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds ; qu’aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n’a pas personnellement perçu le prix de vente ; elle précise qu’il a été procédé au déblocage des fonds par l’établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n’en ignoraient pas la finalité ; que le notaire n’est pas à l’origine de l’arrêt du chantier , au début de l’année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI Les Gaudinelles ; elle ajoute que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l’acte authentique ; elle précise que c’est aussi cette société qui est à l’origine de la résiliation du bail à construction conclu, le 13 mars 2006, avec la commune.

Les consorts E font valoir que la preuve des trois éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle du notaire, n’est pas rapportée; qu’il n’y avait pas de faute de sa part au titre de l’information sur la suppression d’une garantie extrinsèque qui n’a jamais existé ; que la lettre de notification qui a été adressée aux acquéreurs, conformément à l’article R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, était particulièrement claire et que ceux-ci étaient parfaitement informés tant de leur droit de rétractation que du contenu de l’acte lui-même, signant l’acte en toute connaissance de cause dès lors qu’ils étaient en possession de tous les documents contractuels. Elles rappellent que l’acte énonce de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d’achèvement dite intrinsèque, à l’instar de la procuration qu’ils ont signée en toute connaissance de cause ; qu’il n’appartenait pas au notaire de les mettre en garde sur le risque du défaut d’achèvement du chantier en l’absence de garantie extrinsèque ou de proposer d’autres garanties ; que les acquéreurs ne peuvent davantage se prévaloir d’un défaut d’information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d’un bail à construction précisément décrit dans l’acte authentique ; qu’en outre, le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée. Elles estiment que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les conditions financières de la garantie intrinsèque étaient satisfaites

lors de la signature de l’acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l’avance de trésorerie consentie par M. G, selon l’acte de prêt du 15 septembre 2006 à hauteur de 3 500 000 euros annexé à l’acte notarié, devant être considéré comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d’assiette estimé par l’expert à la somme de 8 216 000 euros devant être pris en compte, d’autant qu’il conférait au preneur un droit réel immobilier ; qu’il n’existe donc pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la cause de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93 % en voie d’achèvement et les équipements collectifs à 45 %, selon le rapport de l’expert judiciaire J. Elles font valoir qu’en tout état de cause, les préjudices allégués ne sont ni actuels, ni certains.

A- Sur le caractère d’ordre public des règles relatives à la vente d’immeubles à construire

L’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ».

L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser « lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

L’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d’achèvement de l’immeuble dans le cadre des ventes d’immeubles à construire : une garantie dite intrinsèque résultant « de l’existence de conditions propres à l’opération », et une garantie dite extrinsèque résultant « de l’intervention, […], d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie ».

L’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose :

« La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes :

a) Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

- par les fonds propres au vendeur ;

- par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations ».

En l’espèce, l’acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, en page 21 et dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé « garantie d’achèvement » comportant le rappel des dispositions de l’article R.261-18 b du code de la construction et de l’habitation.

Cette garantie telle qu’énoncée dans l’acte authentique de vente s’analyse en une garantie intrinsèque d’achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.

La société venderesse y précise notamment que « le prix de vente prévu pour tout l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s’élève à la somme de 20 292 656 euros », et que « le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l’article R. 261-18 b) précité est de 60 % du prix de vente, soit 12 175 593 euros ». Elle justifie « avoir ce financement à sa disposition ainsi qu’il suit : par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur AM-AN I, expert en estimation immobilière, (…) à la somme de 8 216 000 euros » et « par la trésorerie de la SCI composée :

* des fonds versés par monsieur H, ainsi qu’il résulte d’une reconnaissance de dette régularisée en l’étude du notaire soussigné le 1^er mars 2006, d’un montant de 160 000 €,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3 700 000 €,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1 192 280 €, soit une somme de 13 268 280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier ».

Il résulte des dispositions de l’article R. 261-18 b) précité qu’afin d’assurer la viabilité financière de l’opération de construction jusqu’à son achèvement, un taux de 60 % de financement suffit lorsque les fonds propres représentent 30 % du prix de vente prévu.

Mais, en l’espèce, force est de considérer que la SCI Les Gaudinelles ne satisfait pas à ces exigences.

En effet, au rang des fonds propres qui devaient s’élever à 30 % du prix de vente total de l’ensemble immobilier , soit, 6 087 796,80 euros, il ne pouvait être tenu compte, contrairement à ce que soutiennent les consorts E et leur assureur, du terrain d’assiette, lequel conférait, certes, à la SCI preneuse un droit réel immobilier mais non un droit de propriété payé par des fonds appartenant au vendeur, d’autant que le bien était grevé d’hypothèques et que le bail à construction consenti pour une durée de 99 ans était assorti d’une faculté de résiliation anticipée en cas d’inachèvement du chantier dans un délai de quatre ans, ce qui s’est effectivement produit, ainsi qu’il ressort de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 19 octobre 2015 qui a prononcé la résolution judiciaire de ce contrat en raison des manquements de la SCI Les Gaudinelles.

En outre l’estimation de ce bien était dénuée de pertinence puisqu’elle constituait, selon le rapport de monsieur I, «  une estimation en valeur de terrain à bâtir », et non d’après la valeur du droit réel immobilier constitué par le bail à construction consenti le 13 mars 2006 à la SCI.

S’agissant de la trésorerie invoquée dans l’acte authentique, le prêt d’un montant de 3 500 000 euros consenti le 15 septembre 2006 par un simple particulier pour une durée de huit mois et moyennant le paiement d’intérêts, ne peut être regardé comme entrant dans les fonds propres de la SCI dans la mesure où il aurait dû être disponible jusqu’au terme de l’opération, ce qui n’était pas le cas puisqu’il devait être remboursé au bout de huit mois.

Par ailleurs, la reconnaissance de dette de M. H dont il est fait état, sans plus d’éléments d’explication, ne constitue qu’une autre créance à recouvrer au moyen d’un document contenant, certes, un engagement de payer mais soumis aux aléas de son exécution et, en toute hypothèse, au montant fort modeste en regard du prix de vente de l’ensemble immobilier et également remboursable à court terme.

Enfin, s’agissant du produit des ventes déjà conclues, il est patent que le montant de 1 192 280 euros porté à l’acte de vente, pour autant que les acquéreurs concernés aient été solvables, est inférieur au montant requis, les acquéreurs ajoutant, à juste titre, que même s’il était tenu compte du produit réel des ventes réalisées à la date de l’acte authentique qui a pu être invoqué par les consorts E et leur assureur, sans justificatifs comptables, le taux de 75 % requis (soit, en l’espèce 15 219 492 euros) en l’absence de fonds propres à hauteur de 30 %, n’aurait pas été atteint.

Il résulte de ces éléments que le tribunal a, à juste titre, fait droit à la demande d’annulation de cette vente consentie en méconnaissance des prescriptions d’ordre public de la vente en état futur d’achèvement.

Sur la nullité du contrat de prêt

S’agissant des contrats de prêt souscrits par les acquéreurs, il y lieu de rappeler qu’un contrat de prêt se trouve résolu par l’annulation rétroactive de la vente en vue de laquelle il avait été accordé, cette vente étant censée n’avoir jamais été conclue, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1^re, 16 décembre 1992, n° 90-18.151).

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de prêt précité conclu par M. Y-AF avec la Caisse d’Epargne Normandie.

II Sur les actions en responsabilité à l’égard des différents intervenants

1) Sur la responsabilité du notaire

M^e E a notifié aux acquéreurs, dix jours avant de dresser l’acte authentique, un projet d’acte de vente contenant une faculté de rétractation qu’ils n’ont pas exercé et mentionnant une garantie intrinsèque d’achèvement.

Bien que le notaire ne soit pas intervenu à la signature du contrat préliminaire, il n’en demeure pas moins qu’il est supposé avoir une parfaite connaissance du projet, en sa qualité de « notaire de l’opération de vente » et en tout état de cause, il devait en avoir pris connaissance pour dresser le contrat de vente, de sorte que, même si la fiche technique annexée au contrat préliminaire, mentionnant l’existence d’une garantie extrinsèque ne peut être regardée comme ayant une valeur contractuelle, il n’en reste pas moins qu’il incombait au notaire d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques que comportait la substitution d’une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque, contrairement à ce qu’affirment les consorts

E.

Si les consorts E soulignent à juste titre le caractère licite de la garantie intrinsèque à cette époque et le défaut de pouvoir du notaire dans le choix de la garantie, néanmoins, ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait ignorer que la garantie intrinsèque était, en pratique, moins sécurisante dans les opérations de ventes en l’état futur d’achèvement et suscitait une perte de confiance des consommateurs, à telle enseigne que le législateur l’a supprimée en 2013.

En l’occurrence, M^e E devait d’autant plus mettre en garde les acquéreurs sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque telle que détaillée dans l’acte authentique, qu’il avait nécessairement connaissance du caractère insuffisant et inadapté, voire artificiel, de cette garantie dans la mesure où il avait participé d’une part, à la rédaction du bail à construction stipulant une clause de résiliation en cas d’inexécution des travaux par le preneur et d’autre part, au financement de la SCI au moyen du prêt consenti par M. G qu’il avait présenté aux dirigeants de la SCI et de surcroît, compte tenu de son implication dans le projet immobilier de la SCI, il ne pouvait ignorer, en 2008, les difficultés d’avancement du chantier compte tenu des retards de paiement de celle-ci.

Même si les consorts E se prévalent d’une information donnée par le notaire sur l’existence d’un bail à construction, elles ne démontrent pas qu’il a attiré l’ attention des acquéreurs sur la clause de résiliation en cas d’inachèvement du chantier dans le délai de quatre années suivant le démarrage du chantier qui faisait naître le risque de perte de l’assiette foncière de la construction.

Quant au crédit de 3 700 000 euros qui, selon l’acte du 15 septembre 2006, avait pour objet « une avance de trésorerie nécessaire au démarrage du programme notamment par le paiement de différentes factures », il ne pouvait être considéré, ainsi qu’il a été démontré précédemment, comme constitutif de « fonds appartenant au vendeur » au sens de l’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le taux réduit de 60 % n’avait pas vocation à trouver application, pas plus, d’ailleurs, qu’un financement assuré à

75 % du prix de vente qui supposait, « des crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement des travaux ».

Il est ainsi avéré que M^e AA E, compte tenu de son importante implication dans ce programme immobilier dès le bail à construction, ne pouvait méconnaître les insuffisances de la garantie intrinsèque d’achèvement.

L’analyse de l’ensemble de ces éléments met, dès lors, en évidence que M^e AA E en prêtant son ministère à un acte contenant une garantie intrinsèque d’achèvement qui ne remplissait pas les conditions légales, a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son ministère, de sorte que les consorts E ne sont pas fondées à invoquer une absence de lien de causalité entre ces manquements et l’annulation de la vente qui en est résulté et qui est la cause des dommages à les acquéreurs.

En conséquence, les acquéreurs sont fondés à rechercher la responsabilité du notaire, aux droits desquels viennent les consorts E et la SCP M^e AA E ainsi que la garantie de la société MMA Iard assurant la responsabilité civile de M^e AA E et de la SCP M^e AA E.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M^e E et la SCP M^e AA E ont engagé leur responsabilité à l’égard des acquéreurs sur le fondement de

l’article 1382 ancien du code civil.

2) Sur la responsabilité de l’architecte

Les consorts E, la société MMA Iard, la société Versantis et les acquéreurs poursuivent l’infirmation du jugement sur ce point qui a débouté ces derniers de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société d’architecture. Ils estiment qu’elle a commis une faute et doit en répondre.

Il est reproché à la société V & R devenue la SARL Atelier l’Échelle, d’avoir délivré, en toute connaissance de cause, six attestations d’avancement des travaux ayant conduit au déblocage de fonds au profit de la SCI Les Gaudinelles suivant l’échéancier convenu, en contradiction avec l’état d’avancement réel du chantier qui aurait dû inclure la réalisation des équipements collectifs faisant partie intégrante du projet. Les consorts E et leur assureur estiment que ces fautes sont à l’origine directe et exclusive du paiement du prix de vente. Il est tiré argument du rapport d’expertise judiciaire dressé par M. J dans une procédure concernant le même programme, qui se prononce sur l’avancement de travaux relatifs à des lots d’autres acquéreurs. La société MMA Iard fait, en outre, valoir que cette société d’architecture, qui écrivait elle-même à la SCI, le 3 juillet 2008, qu’elle n’était pas payée de ses honoraires depuis plus d’un an et demi, ne pouvait ignorer les difficultés financières de la SCI et les impayés subis par les entrepreneurs à l’origine de suspensions successives des travaux.

M. Y-AF reprochent à la société d’architecture d’avoir établi des attestations à partir des dires du maître d''uvre délégué, la société Coteba liquidée et radiée en 2009, sans se déplacer sur le chantier situé à plus de trois cents kilomètres de leur bureau.

Afin de solliciter la confirmation du jugement qui a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L’Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l’historique de ce chantier qui s’est totalement arrêté au début de l’année 2009 ; elle évoque aussi une procédure à l’encontre de la SCI Les Gaudinelles pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d''uvre à effet au 24 février 2010, acceptée par cette SCI, elle soutient que l’action en responsabilité est mal fondée, que les acquéreurs qui ne produisent aucun document technique concernant leur propre lot, ne démontrent pas qu’elle a fourni des attestations fallacieuses, alors qu’elle a tout mis en 'uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l’avancement du chantier. Elle ajoute qu’il appartenait aux acquéreurs de refuser les appels de fonds intermédiaires.

La société MAF fait aussi valoir le fait que les acquéreurs avaient signé de leur propre chef, des appels de fonds contraires au planning contractuel et que cela n’engageait qu’eux. Tant la MAF que la société L’Atelier L’Echelle ajoutent qu’il ne peut être tiré argument du rapport de M. J du 14 avril 2014 qui ne concerne pas le lot de les acquéreurs ; elles font remarquer qu’il ne retient d’ailleurs, ni insuffisance, ni négligence de la part de l’équipe de maîtrise d''uvre ni, non plus, d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies ; qu’on ne saurait reprocher aux architectes l’établissement d’attestations de pure complaisance et procéder par analogie, alors qu’il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier leur pertinence et qu’au surplus l’expert judiciaire n’a pu retenir qu’un léger écart entre l’avancement réel et les 93 % qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.

En l’espèce, il convient de relever que les attestations incriminées ont été émises les 19 mars 2007 (achèvement des planchers hauts, à l’exclusion de divers lots parmi lesquels ne figure pas le lot en cause), 29 novembre 2007 (mise hors d’eau pour les logements 60 à 65), 23 juin

2008 (ensemble des cloisons terminé dans les logements 60 à 65), 08 décembre 2008 (« certifions pour les logements suivants l’avancement ci-dessous : Travaux d’achèvement : avancement 93 % pour les logements 1 à 151 ») et qu’il faut les distinguer de l’état d’avancement des travaux portant sur les travaux relatifs aux infrastructures collectives prévues dans le projet de cette résidence (piscine, restaurant, salle polyvalente, …), la société d’architecture et son assureur faisant valoir, au surplus, le fait qu’il s’agissait d’une résidence de tourisme de la catégorie deux étoiles qui ne requiert pour fonctionner, selon le référentiel de classement applicable, que d’un ensemble composé de l’entrée, l’accueil, le salon, d’une surface totale d’environ 50 m², cet élément n’étant pas contesté.

Au vu du rapport d’expertise de M. J, il ressort que la société d’architecture ne peut valablement contester le fait qu’elle savait que les attestations qu’elle délivrait, servaient au déblocage progressif des fonds au profit de la venderesse et elle ne peut, non plus, se retrancher derrière l’intervention de la société Coteba, dès lors qu’elle prenait seule la responsabilité de les approuver, en apposant sa signature.

Néanmoins, force est de constater que ni les acquéreurs, qui avaient le pouvoir de refuser les appels de fonds, ni les autres parties au litige ne prouvent, comme il leur appartient de le faire et elles ne sauraient tirer argument du seul rapport d’expertise de M. J portant sur l’avancement des travaux afférents à des lots acquis par d’autres acquéreurs et réalisée dans le cadre d’une autre instance, que le contenu des attestations ne correspondait pas au jour de leur établissement, à l’état d’avancement effectif du lot précisément concerné, peu importe que le chantier dans sa globalité accusait des retards ou que le promoteur connaissait des difficultés de trésorerie, étant néanmoins observé que l’expert judiciaire n’a pas trouvé d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies concernant les lots concernés.

Il n’est donc pas établi qu’il s’agirait, selon les termes employés, d’attestations « de complaisance » et il ne saurait donc être reproché au tribunal de ne pas avoir tenu compte de ces attestations.

Il ne peut davantage lui être reproché de ne pas s’être fondé sur la méconnaissance de l’échéancier prévu à l’acte de vente dans la mesure où l’initiative du déblocage des fonds était imputable à la seule SCI Les Gaudinelles, avec l’accord des acquéreurs.

Il s’ensuit que ni les acquéreurs qui recherchent la responsabilité de la société d’architecture, ni les consorts E et MMA et la société Versantis qui recherchent sa garantie, ne sont fondées en leurs demandes à l’encontre de la société d’architecture et de son assureur.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes.

3) Sur la responsabilité du prêteur

Les consorts E et l’assureur du notaire recherchent la garantie du prêteur qui, selon elles, faisait partie intégrante de l’opération projetée et elles concluent au rejet de la demande de garantie qu’il formule à leur encontre.

A l’appui de leur demande, elles soutiennent que le prêteur a commis une faute dès lors qu’il ne pouvait ignorer les caractéristiques de l’opération projetée dans la mesure où il les avait étudiées et avalisées avec la société chargée de sa commercialisation ; elles lui reprochent de n’avoir pas attiré l’attention de l’emprunteur sur les caractéristiques de l’opération immobilière, en particulier sur l’absence de garantie extrinsèque et sur le risque que l’endettement né de l’octroi du crédit soit supérieur à celui qu’avait envisagé l’emprunteur. Selon elles, il n’appartenait pas au notaire de procéder à des recherches particulières sur

l’opportunité économique de l’opération envisagée par les acquéreurs, en revanche, elles estiment que la faute de la banque est caractérisée, dès lors qu’il intervenait en amont de l’opération, avant l’intervention du notaire qui n’a eu lieu qu’au stade de la régularisation de l’acte authentique.

Mais il est constant que le prêteur n’est tenu à l’égard de l’emprunteur qui, au demeurant, ne lui reproche aucun manquement, qu’à une obligation de mise en garde sur les éventuels risques liés à un endettement excessif. En revanche, c’est au notaire d’informer les acquéreurs sur les risques résultant de l’absence de garantie extrinsèque ou sur les conséquences d’une garantie intrinsèque lorsque les conditions posées par les articles 261-11 et R 261-18 b) du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies.

L’argument tiré de la préexistence de son intervention ne saurait donc prospérer, dès lors que leurs obligations respectives ne sont pas identiques et que l’obligation d’information et de conseil sur la question de la garantie d’achèvement pesait exclusivement sur le notaire qui devait, en particulier, assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumentait et qui a manqué à cette obligation en soumettant le contrat de vente litigieux à la signature d’un acquéreur profane.

Ainsi il n’est pas établi de faute à l’égard de la Caisse d’épargne Normandie.

4) Sur la responsabilité de la société Versantis

La société Versantis explique qu’elle a été créée, le 10 décembre 2009 par M. G, qu’elle a pris une participation minoritaire de 13 % dans la SCI Les Gaudinelles, le 15 février 2010, sans affectio societatis mais afin d’obtenir le remboursement du prêt que lui avait consenti M. G; que le notaire a, par des man’uvres, persuadé ce dernier de consentir un prêt, à la SCI qui ne disposait d’aucun fonds propres afin qu’elle puisse trouvé un financement externe (crédits bancaires ou investisseurs) ; que la société Versantis a été victime de cette opération frauduleuse alors que le notaire aurait perçu plusieurs millions d’euros des opérations immobilières, notamment celle de Ballan-Miré, mises en oeuvre par les gérants de la SCI.

Elle estime que les demandes formulées à son encontre au titre du passif de la SCI Les Gaudinelles sont irrecevables, dès lors que les causes de nullité ou de résolution invoquées par les acquéreurs, sont apparues antérieurement à son entrée au capital de la SCI et qu’elle ne peut être tenue que du passif social né postérieurement à sa prise de participation. En réplique à la fin de non-recevoir soulevée par les consorts E, tirée du défaut de droit d’agir ou de l’absence de fondement juridique de son action en garantie, elle se prévaut du préjudice direct, certain et personnel qu’elle subit.

Sur le fond, elle fait valoir que le notaire a commis différents manquements relatifs à la nature de la garantie d’achèvement fournie et à son contenu. Elle affirme que le notaire a manqué à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard des acquéreurs en lui assurant que le projet immobilier conduit par la SCI Les Gaudinelles présentait des garanties de bonne fin sur le plan financier et quant à l’achèvement des travaux.

De leur côté, les consorts E et le liquidateur de la SCP AA E demandent sa condamnation à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

L’article 1857 du code civil dispose : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

C’est donc à bon droit que la société Versantis fait valoir que les associés d’une société de construction-vente y sont tenus à proportion de la participation qu’ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d’exigibilité de celle-ci.

Il ressort des éléments de la procédure que la société de droit luxembourgeois Versantis n’a pris la qualité d’associée de la SCI Les Gaudinelles, que le 15 février 2010 alors que la créance de réparation est née, comme elle le soutient, à la date de réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputables au notaire étant antérieures à sa prise de participation.

Si les consorts E font valoir qu’il ne peut être soutenu que M. G, présenté par la société MMA Iard comme un professionnel avisé à qui des manipulations ont pu être reprochées dans le cadre de la gestion d’un fonds d’investissement, est étranger au montage de l’opération eu égard au prêt qu’il avait consenti à la SCI Les Gaudinelles, il y a lieu de constater que ce dernier n’est pas attrait en la procédure pour répondre des actes qu’il aurait éventuellement, personnellement accomplis.

Il en résulte qu’il ne peut être reproché aucune faute à la société Versantis qui serait à l’origine du préjudice des parties qui sollicitent sa garantie.

5) Sur la responsabilité de la société JVC Conseil

A l’appui de leur appel incident, M. Y-M^me Z sollicitent que la responsabilité de la sarl JVC Conseil soit retenue au titre du manquement à l’obligation d’information lors de la conclusion du contrat de réservation et que leur créance soit inscrite au passif de la procédure de sauvegarde de justice de la sarl JVC Conseil.

En réplique, la sarl JVC Conseil conclut en premier lieu, à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause et débouté M. Y-M^me Z de leurs demandes et en second lieu à l’irrecevabilité des demandes formées par M. Y-M^me Z dans le cadre de leur appel incident, en application de l’article 954 du code de procédure civile. Concernant ce second point, elle fait valoir qu’aucune demande de condamnation solidaire avec les autres responsable d’indemnisation des préjudices économiques et moral n’est formée mais seulement une demande de fixation de créance. Concernant le bien-fondé de la demande, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été en contact direct avec le client acquéreur, qu’elle s’était fait substituer par la société EPI Capital pour accomplir le mandat de commercialisation que lui avait confié la SCI Les Gaudinelles et que la société EPI Capital s’était fait substituer par la société Bourbon Valois Finance, qu’il ne peut donc lui être reproché un manquement d’information et qu’en tout état de cause, M. Y-M^me Z n’établissent pas de lien de causalité entre un éventuel manquement et les préjudices qu’ils invoquent.

Il ressort des pièces communiquées que le contrat de réservation a été conclu entre M. Y-M^me Z et la SCI Les Gaudinelles représentée par la société EPI Capital ( pièces 2 et 3 -M. Y-M^me Z) qui a accepté par contrat du 8 juillet 2005 de se substituer à la sarl JVC Conseil pour exécuter la convention de commercialisation conclue le même jour entre la SCI Les Gaudinelles et la sarl JVC Conseil, cette convention prévoyant que la SCI Les Gaudinelles, promoteur immobilier, confiait au mandataire la mission de prospecter la clientèle et d’assumer la gestion administrative du dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique. (pièces 1 et 2- la sarl JVC Conseil).

Par ailleurs, M. Y-M^me Z justifient avoir été réglés directement par la sarl JVC des intérêts intercalaires en raison du retard de livraison pour les mois de novembre et décembre 2008 et janvier,février et mars 2009. (pièce 19 – M. Y-M^me Z). En

revanche, ils reprochent à la sarl JVC de ne plus rien leur avoir versé par la suite alors que, selon, eux, elle serait tenue contractuellement à leur égard de ce versement.

L’ensemble de ces éléments met en évidence que la sarl JVC Conseil n’avait pas pour mission d’établir le projet de contrat de réservation soumis aux clients et qu’en tout état de cause, elle n’avait pas effectué de démarches commerciales directement auprès de M. Y-M^me Z.

M. Y-M^me Z ne justifient donc pas que la sarl JVC Conseil aurait manqué à leur égard, à l’obligation précontractuelle d’information sur les clauses du contrat de réservation.

Concernant les intérêts intercalaires, le courrier du 28 juin 2011 ne permet pas de considérer que la sarl JVC versait les intérêts intercalaires aux acquéreurs sur la base d’une convention passée avec eux.

Il s’avère, au vu des pièces communiquées, qu’à compter de juin 2008, il avait été convenu entre la société EPI Capital et la SCI Les Gaudinelles, que cette dernière prenait en charge ces intérêts à l’égard de tous les acquéreurs.

Pour ces motifs et ceux retenus par le premier juge, le jugement déféré sera approuvé et confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande à l’égard de la sarl JVC Conseil.

III Sur les conséquences de la nullité de la vente

1) Sur la restitution du prix de vente

La nullité d’un contrat, emporte son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.

Le prix de vente débloqué, soit la somme de 81 511 euros, doit être restitué par la société venderesse à l’ acquéreur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Gaudinelles à restituer à M. Y-AF la somme de 81 511 euros, avec intérêts à compter de l’assignation et ordonné l’inscription de cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles.

Ainsi qu’il a été établi précédemment, son associée la société Versantis qui ne le conteste pas, est tenue à la restitution du prix de vente aux acquéreurs en raison et à hauteur de sa participation au capital social de la SCI .

Le tribunal a donc condamné, à juste titre, la société Versantis, en qualité d’associée de la SCI Les Gaudinelles tenue indéfiniment de ses dettes sociales à hauteur de sa participation de 13 %, à garantir la restitution du prix aux acquéreurs, à hauteur de 10 596,43 euros.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

2) Sur la restitution de la somme prêtée

Le tribunal a condamné M. Y-AF à restituer à la Caisse d’Epargne Normandie la somme de 81 511 euros et la Caisse d’Epargne Normandie à leur restituer les échéances versées à hauteur de 29 424,06 euros arrêtés au 10 octobre 2013.

La Caisse d’épargne Normandie sollicite le paiement de la somme de 55 051,84 euros de la part des emprunteurs.

M. Y-M^me Z font valoir qu’ils ont réglé, le 27 août 2018, à la Caisse d’épargne Normandie la somme de 52 497,35 euros selon un décompte qu’elle leur avait adressé et qui comprenait le montant des intérêts énoncés dans le décompte communiqué aujourd’hui par la Caisse d’épargne Normandie. Ils estiment que la somme aujourd’hui réclamée par la Caisse d’épargne Normandie n’est donc pas fondée.

Au vu des pièces communiquées par les parties (pièces 17,36,36bis-M. Y-M^me Z et 11- Caisse d’épargne Normandie), il s’avère que la somme de 55 051, 84 sollicitée par la Caisse d’épargne Normandie et qui comprend le montant en capital versé par M. Y-M^me Z à hauteur de 8 010,98 euros et la somme de 18 365,32 euros au titre des intérêts, ces sommes ayant été arrêtées au 11 décembre 2017, n’est pas justifiée dès lors que M. Y-M^me Z justifient avoir réglé après compensation, à la Caisse d’épargne Normandie la somme de 52 497,35 euros selon le décompte qu’elle leur avait adressé.

Dès lors que les restitutions réciproques ont été effectuées, la demande de condamnation aux intérêts légaux est sans objet.

La demande de la Caisse d’épargne Normandie est donc rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé sur les points 14, 15 et 15 bis.

IV Sur la réparation des préjudices des acquéreurs et du prêteur

Au regard de ce qui précède, l’échec du programme immobilier est imputable à la SCI Les Gaudinelles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que la SCI Les Gaudinelles a engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil.

Le notaire – aux droits duquel viennent les consorts E ' a, par ses fautes en lien direct avec l’annulation du contrat de vente ainsi qu’il a été démontré précédemment, engagé sa responsabilité délictuelle ainsi que celle de la SCP M^e AA E.

La société MMA Iard assurant la responsabilité professionnelle du notaire et de la SCP M^e AA E, doit garantir l’indemnisation des préjudices découlant de leur responsabilité civile.

1) Sur le préjudice lié à l’impossibilité de la restitution du prix de vente par le vendeur

Il est constant que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Mais tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifie d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 1^re, 18 juin 2002, n° 99-17.122 ; Civ. 1^re, 5 avril 2018, n° 17-14.114).

La liquidation judiciaire avérée de la SCI Les Gaudinelles conduit, en dépit de la simple affirmation, non démontrée des consorts E, à autoriser les acquéreurs à se

prévaloir de cette insolvabilité et à solliciter auprès du notaire la réparation de ce préjudice dont le montant est équivalant au prix de la vente annulée.

Les ayants 'droits de M^e AA E, la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et MMA sont donc tenues de garantir intégralement aux acquéreurs, le paiement de la somme de 81 511 ' 10 596,43 = 70 914,57 euros.

Le jugement (point 11) sera confirmé en ce qu’il a dit que les ayants 'droits de M^e AA E, la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et MMA doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 70 914,57 euros.

2) Sur les autres préjudices des acquéreurs

M. Y-AF font valoir qu’ils ont subi trois préjudices différents consistant dans le risque de devoir rembourser la TVA à l’administration fiscale, la perte de chance de percevoir des loyers commerciaux pendant neuf ans et un préjudice moral.

Sur la TVA

Les acquéreurs sollicitent l’infirmation de la décision des premiers juges qui a rejeté leur demande en réparation au titre de al restitution de la TVA en ce qu’ils n’en justifiaient pas.

La société MMA Iard et les consorts E soutiennent qu’il s’agit d’une imposition et non d’un préjudice réparable et que faute de mise en 'uvre du programme de défiscalisation, la situation doit être rétablie dans son état antérieur à la vente.

Si les acquéreurs justifient par une attestation du service des impôts, qu’ils ont obtenu le remboursement d’un crédit de TVA d’un montant de 12 423 euros, il ne justifie pas qu’ils ont été contraints de rembourser cette somme à l’administration fiscale du fait de l’anéantissement de l’opération de défiscalisation. En tout état de cause, la restitution d’une somme qui a perdu son fondement juridique, ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable.

La demande d’indemnisation formée par M. Y-AF au titre de la restitution à l’administration fiscale du montant du crédit de TVA est donc rejetée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les loyers commerciaux

Les acquéreurs qui se prévalent de la signature, en qualité de bailleur, d’un bail commercial dont ils auraient dû percevoir les loyers, reprochent au tribunal d’avoir considéré que l’annulation des contrats de vente et de prêt impliquait que la perception des loyers commerciaux était devenue sans cause et de les avoir déboutés de leur réclamation.

Ils estiment que leur demande ne devait pas être traitée « sous l’angle des restitutions » mais « sous l’angle des réparations », l’effet rétroactif des contrats de vente et de prêt ne privant pas de fondement leur demande indemnitaire.

Ils estiment, en effet, qu’ils ont perdu la chance qu’ils évaluent à 100 %, de percevoir 9 années de loyers. Il relèvent aussi le paradoxe de la décision entreprise qui a indemnisé le préjudice lié au contrat de prêt pourtant annulé.

Mais la perte de chance résultant de l’annulation du contrat de vente immobilière ne consiste

pas dans la perte de gains bruts constitués des loyers commerciaux.

Ce préjudice ne peut, en effet, consister que dans la perte de chance de réaliser un investissement rentable, cette rentabilité étant déterminée par la balance entre les loyers à percevoir et le coût de l’opération composé notamment des frais bancaires d’emprunt, des frais d’acquisition et ses conséquences fiscales.

En l’espèce, M. Y-M^me Z ne justifient pas avoir subi une perte de chance de réaliser un investissement rentable durant les neuf années du bail commercial.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le préjudice moral

M. Y-M^me Z réclament l’allocation d’une somme de

15 000 euros par personne au titre du préjudice moral et critiquent le tribunal qui, pour les débouter, énonce que leur investissement était destiné à une opération de défiscalisation et non à l’achat d’un logement d’habitation de sorte, qu’aucun préjudice moral n’est démontré eu égard à cette circonstance. Il font valoir que l’échec de cette opération a fait peser sur eux, une lourde charge financière et morale durant plus de neuf années, qu’ils ont été contraints d’engager une procédure judiciaire pour faire reconnaître leurs droits et qu’ils ont réglé, outre les charges courantes, le montant de l’emprunt jusqu’en octobre 2013 sans la contrepartie des loyers escomptés; qu’ils ont aussi perdu l’espoir de réaliser d’autres projets.

En l’espèce, il s’avère que les divers tracas et contraintes financières subis durant de longues années de procédure, tels qu’exposés et justifiés notamment par des attestations, constituent un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation du contrat de vente et en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, ce préjudice justifie une indemnisation spécifique, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1^re, 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113).

La société MMA Iard n’est donc pas fondée à opposer aux acquéreurs, le choix qu’ils ont fait en prenant le risque de se lancer dans une opération d’investissement comportant des avantages fiscaux.

Le préjudice moral tel qu’explicité étant justifié, il sera fixé à 10 000 euros pour chacun des époux.

M. Y-M^me Z sollicitent que la société Versantis, tenue en qualité d’associée de la SCI Les Gaudinelles, soit condamnée in solidum avec les autres responsables mais elle ne peut être condamnée in solidum avec les autres responsables, ainsi qu’il a déjà été exposé, ni au-delà de sa participation au capital de 13 %.

La société Versantis sera donc condamnée à verser à chacun des acquéreurs la somme de 1 300 euros en réparation de son préjudice moral.

Les consorts E, le liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA Iard seront condamnés in solidum à payer à chacun d’eux, M. Y-M^me Z, la somme de 8 700 euros en réparation du préjudice moral.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de réparation au titre du préjudice moral. (point 19)

Sur la capitalisation des intérêts

Les ayant-droits de M^e AA E et la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur n’invoquent aucun moyen à l’appui de leur demande.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

B- Sur le préjudice du prêteur

Les consorts E, le liquidateur de la SCP AA E et la société MMA Iard sollicitent l’infirmation de leurs condamnations au profit du prêteur.

La société MMA Iard fait valoir que la banque n’établit pas l’existence d’une faute du notaire, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Les consorts E et le liquidateur de la SCP AA E considèrent que les fonds ont été débloqués par la banque après des manquements à ses obligations ; subsidiairement, que le préjudice allégué n’est qu’une perte de chance qui ne peut être égale au gain espéré ; que le dommage allégué par la banque est, en réalité, nul.

La banque n’a commis aucune faute à l’origine de l’annulation de la vente immobilière et de l’annulation du contrat de prêt ainsi qu’il a été précédemment démontré.

En revanche, il est établi que la société venderesse et le notaire ont commis une faute ayant conduit à l’annulation notamment du contrat de prêt.

Si les restitutions dues à la suite de l’anéantissement d’un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, de sorte que le notaire ne peut être tenu à garantir ces sommes qu’en cas d’insolvabilité des emprunteurs, la banque dont le contrat est annulé par la faute d’un tiers est cependant fondée à agir à l’encontre du responsable en réparation du préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La banque est donc bien fondée à solliciter la réparation du préjudice subi suite à l’anéantissement du contrat de prêt en raison des fautes commises par la société venderesse et le notaire.

Il est constant, ainsi que l’a rappelé à juste titre le premier juge, qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3^e, 1^er juin 2017, n° 16-14.428).

En l’occurrence, la Caisse d’épargne Normandie ne sollicite que l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir dont elle évalue l’aléa lié au risque de l’absence de remboursement du prêt, à 80%.

En l’absence d’annulation du contrat de prêt, il n’est pas certain que la banque aurait perçu l’intégralité des intérêts conventionnels notamment en cas de remboursement anticipé du capital par les emprunteurs. Il convient donc de fixer la perte de chance à 50 % des intérêts à échoir.

L’indemnité s’élève donc à 46 660,41 x 50% = 23 330,21 euros.

Les consorts E, le liquidateur de la SCP AA E et la société MMA Iard sont donc condamnés in solidum à payer cette indemnité au profit de la Caisse d’épargne

Normandie.

Le jugement sera, en conséquence, infirmé sur ce point 20.

V Sur les actions en garantie

Sur l’appel en garantie de la société Versantis

A l’égard du notaire

Il incombe à la société Versantis d’établir la preuve d’un préjudice personnel en lien avec la faute qu’elle reproche au notaire dans ses relations avec les acquéreurs.

Or, la société Versantis ne justifie pas que la faute du notaire qui a manqué à l’obligation d’efficacité de l’acte de vente et à l’obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs, lui aurait causé un préjudice personnel distinct de l’obligation de contribution à la dette de la SCI Les Gaudinelles dont elle est l’associée.

Il en résulte que sa demande de garantie formée à l’égard des consorts E, de la SCP AA E représentée par son liquidateur et de la société MMA Iard, n’est pas fondée et sera rejetée.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point 25.

A l’égard de l’architecte

Sur appel incident, la société Versantis forme un appel en garantie à l’égard de la société d’architecture l’Echelle en lui reprochant d’avoir fourni des attestations sur l’état d’avancement des travaux, permettant à la SCI Les Gaudinelles de recueillir les fonds, qui ne correspondaient pas à la réalité de l’état d’avancement des travaux ; à cet égard, elle se fonde sur le rapport de l’expert judiciaire J établi dans le cadre d’une procédure judiciaire distincte initiée par d’autres acquéreurs concernés par cette même opération de construction.

Mais ainsi qu’il a été établi précédemment, aucune faute n’a été retenue à l’égard de la sarl L’Echelle .

L’appel en garantie formée par la société Versantis à l’encontre de la société d’architecture et de son assureur doit donc être rejetée.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à leur encontre.

Sur l’appel en garantie des ayants droits de M^e AA E, de la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et de MMA

A l’égard de Versantis

Il a été établi précédemment que la société Versantis n’avait commis aucune faute à l’origine du préjudice des parties sollicitant sa garantie. Elle n’est tenue à restitution du prix de vente aux acquéreurs qu’en raison et à hauteur de sa participation dans le capital social de la SCI Les Gaudinelles.

La demande en garantie formée par les consorts E et le liquidateur de la SCP AA E à l’encontre de la société Versantis est donc rejetée et le jugement sera complété sur ce point.

MMA ne recherche pas la garantie de Versantis.

A l’égard de la banque

En l’absence de faute démontrée, la garantie de la Caisse d’Epargne Normandie ne saurait être recherchée par les consorts E et MMA.

Ces demandes seront donc rejetées et le jugement sera complété sur ce point.

A l’égard de l’architecte

En l’absence de faute démontrée de l’architecte, les consorts E, la SCP M^e AA E représentée par son liquidateur et MMA , ne sont pas fondées en leurs demandes de garantie à l’encontre de la société d’architecture et de son assureur.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à leur encontre.

Sur l’appel en garantie de l’architecte et de la MAF

Leurs appels en garantie sont sans objet dans la mesure où aucune faute n’a été retenue à l’égard de la société d’architecture.

Sur l’appel en garantie de la société JVC Conseil

En l’absence de condamnation prononcée à son égard, ses appels en garantie sont sans objet.

VI Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le droit d’agir en justice est présumé être exercé de bonne foi ; il ne dégénère en abus que lorsqu’il est animé par une intention malveillante.

En l’occurrence, la sarl JVC qui n’établit pas que M. Y-M^me Z ont formé appel incident de mauvaise foi, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts E, la SCP M^e AA E et la société MMA Iard qui succombent seront condamnés, in solidum, à supporter les entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Concernant le montant de l’indemnité de procédure en première instance, M. Y-M^me Z sollicitent qu’il leur soit alloué la somme de 20 000 euros qui correspond à une fraction de leurs frais d’avocat, compte tenu des nombreuses diligences effectuées et facturées par leur avocat en première instance dans cette affaire particulièrement complexe et longue.

Au vu des nombreux actes de procédures effectués par l’avocat de M. Y-M^me Z et dont il est justifié dans la procédure de première instance ainsi que par les pièces communiquées ( notes d’honoraires de l’avocat plaidant, factures de l’avocat postulant, relevés de compte de M. Y-M^me Z , copies de chèques, courriels), il leur sera accordé une somme que l’équité et les pièces justificatives commandent de fixer à 18 000 euros en remboursement des frais de procédure.

Il convient d’y faire droit et de condamner in solidum M^mes A, B et P E, ès qualités d’ayants-droit de AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, ainsi que la société MMA Iard à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à M. Y-M^me Z la somme de 18 000 euros au titre de l’instance devant le tribunal de grande instance de Tours.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point 26.

Concernant l’ instance d’appel, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation des frais de procédure formée par M. Y-AF et les parties intimées suivantes et de condamner in solidum M^mes A, B et P E, ès qualités d’ayants-droit de AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, ainsi que la société MMA Iard à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à M. Y-AF la somme de 3 000 euros au titre de l’instance d’appel et la somme de 3 000 euros respectivement à chacune des parties intimées suivantes : la société Atelier l’Échelle (anciennement société V & R), la Mutuelle des Architectes Français et la La Caisse d’Epargne Normandie.

Les autres demandes d’indemnité de procédure sont rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré sur les points 19,20,25 et 26 ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :

FIXE le préjudice moral subi respectivement par M. Y-M^me Z en raison des fautes commises par la SCI Les Gaudinelles et M. AA E à la somme de 10 000 euros due à chacun d’entre-eux;

CONDAMNE la société Versantis à payer la somme de 1 300 euros à chacun des époux, M. Y-M^me Z, au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droits de AA E, M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA Iard à payer la somme de 10 000 euros respectivement à chacun M. Y-M^me Z, au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droits de AA E, M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, et la société MMA Iard à payer à la Caisse d’épargne Normandie la somme de 23 330,21 euros au titre de son préjudice ;

DÉBOUTE la société Versantis de sa demande en garantie des sommes mises à sa charge, formée à l’encontre de M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droits de M. AA E, de M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E et de la société MMA Iard ;

CONDAMNE in solidum M^mes A, B et P E, ès qualités d’ayants-droit de AA E, et M^me A E, ès qualités de

liquidateur de la SCP AA E, ainsi que la société

MMA Iard à payer, à M. Y-M^me Z la somme de 18 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués ;

Y AJOUTANT :

REJETTE la demande en garantie formée par M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droits de AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, à l’encontre de la société Versantis ;

REJETTE la demande en garantie formée par M^mes A, B et P E, en qualité d’ayants droits de AA E, M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E et la société MMA Iard à l’encontre de la Caisse d’Epargne Normandie ;

CONDAMNE in solidum M^mes A, B et P E, ès qualités d’ayants-droit de AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E, ainsi que la société MMA Iard à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à M. Y-M^me Z la somme de 3 000 euros au titre de l’instance d’appel et la somme de 3 000 euros respectivement à chacune des parties intimées suivantes : la société Atelier l’Échelle (anciennement société V & R), la Mutuelle des Architectes Français, la Caisse d’Epargne Normandie;

Rejette les autres demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M^mes A, B et P E, ès qualités d’ayants-droit de AA E, et M^me A E, ès qualités de liquidateur de la SCP AA E ainsi que la société MMA Iard à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre et Madame S T, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT