RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01694 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FRER

Minute n° 23/00115

S.C.I. BANCO

C/

S.A. BNP PARIBAS

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 09 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/03261

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 JUIN 2023

APPELANTE :

S.C.I. BANCO prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A. BNP PARIBAS PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ, avocat postulant et M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2023, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’arrêt être rendu le 29 Juin 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 1983, Mme [G] [F] née [I] a donné à bail commercial à la SA BNP Paribas des locaux situés [Adresse 1], comprenant, au rez-de-chaussée un magasin d’angle, arrière-magasin et WC ainsi qu’au premier étage un appartement de trois pièces, cuisine, salle-de-bains, dégagement et une cave au sous-sol.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 1983.

Par acte authentique du 21 août 1998, la SCI Banco est venue aux droits de Mme [F].

Par avenant du 28 septembre 1998, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1998, avec terme prévu au 30 septembre 2007.

Par acte d’huissier du 24 novembre 2011, la SCI Banco a donné congé avec offre de renouvellement à la SA BNP Paribas pour le 30 juin 2012. Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2012.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2017, la SA BNP Paribas a donné congé des locaux loués à la SCI Banco pour le 30 juin 2018.

Par lettre du 22 décembre 2017, la SCI Banco a demandé à la SA BNP Paribas la remise des lieux dans leur état primitif, en dissociant le rez-de-chaussée et le premier étage, en remettant le premier étage à usage d’habitation, en remettant en état la façade.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2019, la SCI Banco a mis en demeure la SA BNP Paribas de lui payer la somme de 144.265,51 euros TTC correspondant au coût de remise en état des lieux.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2019, la SCI Banco a fait assigner la SA BNP Paribas devant la première chambre civile du tribunal de grande instance de Metz. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG2019/03259.

Par acte d’huissier du même jour la SA BNP Paribas a fait assigner la SCI Banco devant la même juridiction. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG2019/03261.

Par ordonnance du 13 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 2019/03259 à celle inscrite sous le numéro RG 2019/03261.

Par dernières conclusions récapitulatives du 9 décembre 2020, la SCI Banco a demandé au tribunal de:

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— condamner la SA BNP Paribas à lui régler les sommes suivantes:

* 2.949,31 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019,

* 96.016,93 euros au titre des travaux de remise en état,

* 9.601,69 euros au titre des frais d’architecture et de maîtrise d''uvre pour le suivi de ces travaux,

* une somme de 1.988,05 euros TTC par mois à compter du 16 mai 2019, et jusqu’à la réalisation définitive des travaux,

* à titre subsidiaire, une somme de 23.856,60 euros TTC, décompte arrêté à la date de la présente assignation,

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait ne pas être suffisamment informé sur la consistance et le détail des travaux à réaliser:

— prendre acte qu’elle ne serait pas opposée à ce qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée,

— condamner la SA BNP Paribas en tous les dépens de la présente instance.

Par conclusions récapitulatives du 14 septembre 2020, la SA BNP Paribas a demandé au tribunal, au visa des articles 546 et suivants, 1134, 1162, 1730 et suivants et 1755 du code civil, de:

— dire et juger qu’en l’état d’une clause d’accession claire et non équivoqué prévue «en fin de bail» et pour des travaux réalisés «en cours de bail», les travaux accomplis par le preneur tant pendant la durée du bail initial, soit entre le 15 juillet 1983 et le 30 septembre 1998 que pendant la durée du bail renouvelé, soit entre le 1er octobre 1998 et le 30 juin 2012 ont fait accession au bailleur respectivement le 30 septembre 1998 et le 30 juin 2012,

— subsidiairement, dire et juger que l’obligation de restitution des lieux dans leur état primitif prévue par le bail du 16 mai 1983 «en fin de bail», doit s’interpréter en faveur du preneur,

— dire en chaque hypothèse, que la SCI Banco ne peut se prévaloir de l’article 4 du bail du 16 mai 1983 pour revendiquer la restitution des lieux loués en leur état primitif,

En conséquence,

— la dire mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

Subsidiairement,

— constater que les sommes réclamées par la demanderesse ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum,

— dire la demande relative au paiement de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 sans objet,

— débouter la SCI Banco de l’ensemble de ses demandes relatives tant au paiement du coût des travaux, qu’au paiement d’une indemnité d’occupation, ou encore au titre de la perte de revenus locatifs jusqu’à l’achèvement des travaux,

En chaque hypothèse,

— condamner la SCI Banco au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire de Metz a:

— déclaré la SCI Banco recevable en son action,

— débouté la SCI Banco de sa demande en paiement de la somme de 96.016,93 euros au titre des travaux de remise en état, outre de celle de 9.601 euros au titre des frais d’architecture et de maîtrise d''uvre pour le suivi de ces mêmes travaux,

— débouté la SCI Banco de ses demandes en indemnisation du chef de préjudice né de la perte de revenus locatifs formées tant à titre principale que subsidiaire,

— condamné la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 2.949,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019,

— rejeté la demande de la SCI Banco formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Banco à payer à la SA BNP Paribas la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Banco aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile en Alsace Moselle.

Le tribunal a relevé que selon la clause d’accession contenue dans le bail, les travaux comme les embellissements ou décors réalisés par le preneur au cours de l’exécution du bail deviendraient la propriété du bailleur à la fin du bail et que le bailleur était titulaire d’un droit d’option entre la conservation des aménagements ou la remise en leur état d’origine des lieux loués. Le tribunal a recherché l’intention commune des parties dans la mise en 'uvre de cette clause litigieuse et a conclu que les parties avaient exprimé la volonté d’assigner au bail nouvellement conclu un objet distinct de celui du bail initial en raison des travaux modificatifs réalisés par le preneur et acceptés par le bailleur.

Le tribunal a considéré que, lors de l’expiration du bail initial et lors de la conclusion du bail renouvelé, la clause d’accession avait été mise en 'uvre, les parties s’étant entendues pour modifier l’objet du bail en considération des modifications réalisées. Il a conclu que la demande en paiement du coût de travaux ayant pour objet la remise en l’état primitif des locaux tels qu’existant lors de l’entrée dans les lieux du preneur devait être rejetée.

Le tribunal a relevé également que le bailleur n’établissait pas que le preneur n’aurait pas rendu les lieux loués en bon état de réparations et ne démontrait pas que le preneur serait tenu à une telle obligation de réparation, d’autant plus qu’aucune clause du bail ne transférait au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté. Il en a déduit que ces réparations restaient à la charge du bailleur et qu’en conséquence, la demande d’indemnisation liée à la perte des revenus locatifs pendant le temps des travaux de reprise de ces dégradations devait être également rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation, le premier juge a considéré que le quantum de la créance ne faisait pas l’objet de contestation, tout comme il n’était pas contesté que le preneur s’était maintenu dans les lieux postérieurement au terme du bail. Le tribunal a relevé que la SA BNP Paribas ne produisait aucun élément de nature à établir la réalité de ses allégations quant au paiement de la somme de 2.929,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation, et qu’il fallait faire droit à la demande en paiement formée par la SCI Banco.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 5 juillet 2021, la SCI Banco a interjeté appel aux fins d’infirmation du jugement en ce qu’il:

— l’a déboutée: de sa demande en paiement de la somme de 96.016,93 euros au titre des travaux de remise en état, outre de celle de 9.601,69 euros au titre des frais d’architecture et de maîtrise d''uvre pour le suivi de ces mêmes travaux ; de ses demandes en indemnisation du chef de préjudice né de la perte de revenus locatifs formées tant à titre principal que subsidiaire ; rejeté sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à la SA BNP Paribas une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 9 mars 2022, auxquelles il y convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI Banco demande à la cour, au visa des articles 1730 et suivants du code civil, de:

— dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

— statuer ce que de droit sur l’appel incident,

— constater que la demande de condamnation de la SA BNP Paribas au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 sur la somme de 2.949,41 euros est devenue sans objet compte tenu du paiement effectué par la SA BNP Paribas,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SA BNP Paribas à lui payer la somme de 2.949,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019,

Statuant à nouveau,

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

En conséquence,

— condamner la SA BNP Paribas à lui régler les sommes suivantes:

* 106.781,45 euros au titre des travaux de remise en état,

* 10.678,15 euros au titre des frais d’architecture et de maîtrise d''uvre pour le suivi de ces travaux,

* 1.988,05 euros TTC par mois à compter du 16 mai 2019 et jusqu’à la réalisation définitive des travaux,

* à titre subsidiaire, 47.713,20 euros TTC, décompte arrêté à la date des présentes conclusions,

A titre subsidiaire, si la cour estimait ne pas être suffisamment informée sur la consistance et le détail des travaux à réaliser,

— prendre acte qu’elle n’est pas opposée à ce qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée,

— condamner la SA BNP Paribas aux entiers dépens d’appel et de première instance ainsi qu’à payer une somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, s’agissant de l’obligation de remise en état et de l’interprétation de la clause d’accession, la SCI Banco fait valoir que le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et que la clause stipulée dans le contrat de bail initial insérée au chapitre « charges et conditions » prévoit que le bailleur peut demander la remise des lieux dans leur état primitif.

L’appelante considère que cette clause d’accession est claire, précise et dépourvue de toute ambiguïté, laissant une possibilité pour le bailleur de conserver les embellissements ou décors réalisés par le preneur au cours de l’exécution du bail ou de solliciter la remise des lieux en l’état primitif. Elle ajoute que cette clause ne comporte aucune restriction à l’exercice de ce droit d’option et que cette clause d’accession s’applique également pour les travaux dont l’exécution a été autorisée par le bailleur.

La SCI Banco estime que l’analyse faite par l’intimée de la clause d’accession est incompatible avec l’interprétation de l’esprit de cette clause puisque le bailleur est en droit de se réserver la possibilité de demander la remise des lieux en leur état primitif même pour les travaux qu’il a autorisés, d’autant plus que, lorsqu’un bail commercial est en cours et est renouvelé, le bailleur est dans l’impossibilité matérielle de demander au preneur, à chaque fin de bail, et donc à chaque renouvellement, une remise des lieux dans leur état primitif, de sorte que la clause doit nécessairement s’interpréter comme portant sur la demande de remise en état des lieux en fin de rapports contractuels.

L’appelante soutient que l’avenant au renouvellement du bail du 28 septembre 1998 ne contient aucune renonciation aux droits d’option du bailleur et ne démontre pas une volonté claire et non équivoque de la SCI Banco de substituer aux locaux du bail de 1983 ceux existants au jour de l’avenant en 1998 et que le descriptif des locaux dans l’avenant ne constitue pas la preuve d’une modification des locaux primitifs, la SCI Banco n’ayant jamais renoncé expressément et d’une façon non équivoque à la remise en état des locaux tels qu’ils avaient été loués lors du premier bail du 15 juillet 1983.

La SCI Banco fait valoir que la SA BNP Paribas est redevable d’une somme de 2.949,31 euros indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 mais que la SA BNP Paribas ayant depuis, réglé cette somme, sa demande à ce titre est devenue sans objet.

Sur les travaux de reprise, elle estime avoir justifié la réalité des travaux requis mais reconnaît que, s’agissant des carrelages, certains postes portent sur des prestations identiques ou similaires, de sorte que le devis de la société Fuss peinture peut être écarté. Elle affirme que le quantum de la demande est justifié puisque le devis est chiffré et que le préjudice subi par le bailleur est avéré dès l’instant qu’il lui en aurait coûté pour remettre les lieux en état dans lequel ils auraient dû être rendus.

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs jusqu’au terme des travaux, la SCI Banco rappelle que les travaux à réaliser empêchent de louer le bien et qu’il appartient au preneur d’indemniser le bailleur pour le temps pendant lequel la chose est indisponible pour ce dernier, de sorte que la SA BNP Paribas doit être condamnée à régler une indemnité mensuelle correspondant à 1.988,05 euros TTC jusqu’à complète réalisation des travaux.

Par conclusions déposées le 8 juin 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA BNP Paribas, agissant par son représentant légal, demande à la cour, au visa des articles 546 et suivants, 1134, 1162, 1730 et suivants et 1755 du code civil, de:

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 9 juin 2021 en qu’il l’a condamnée à payer à la SCI Banco la somme de 2.949,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019, ce qui est expressément admis par la SCI Banco aux termes de ses conclusions signifiées devant la présente juridiction le 9 mars 2022,

— le confirmer pour le surplus,

— débouter la SCI Banco de l’ensemble de ses demandes sauf en ce qu’elle demande à la cour de «constater que la demande de condamnation de la SA BNP Paribas au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 sur la somme de 2.949,41 euros est devenue sans objet compte tenu du paiement effectué par la SA BNP Paribas»,

— condamner la SCI Banco au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA BNP Paribas fait valoir qu’aux termes de l’avenant de renouvellement du 28 septembre 1998, la désignation des locaux a été modifiée, que l’affectation du premier étage, à l’origine un appartement de trois pièces, configuré en bureaux a été actée dans la désignation des lieux de l’avenant de renouvellement du 28 septembre 1998, lequel constitue un nouveau bail, de sorte que ce qui a été donné à bail à cette date à la SA BNP Paribas n’est pas un appartement mais des bureaux. La SCI Banco ne saurait alors exiger la remise en état des locaux du 1er étage en appartement.

Elle considère que, selon les charges et conditions du bail du 16 mai 1983, les travaux d’agencement, de transformation, de percement de murs ou de planchers et notamment les travaux destinés à relier le rez-de-chaussée au 1er étage pouvaient être librement exécutés par le preneur et que l’article 4) des charges et conditions du bail du 16 mai 1983 stipule que l’accession est prévue en fin de bail et non en fin de jouissance. Par conséquent, l’intimée soutient que les travaux du preneur réalisés pendant la durée du bail initial et pendant la durée du bail renouvelé ont fait accession au bailleur respectivement le 30 septembre 1998 et le 30 juin 2012. Elle rappelle que le bailleur conserve la charge des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, qu’aucune disposition expresse ne les transfère au preneur et que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou les travaux de mise en conformité sont donc à la charge du bailleur.

La SA BNP Paribas souligne que la clause d’accession est claire et non équivoque en prévoyant que l’accession intervient contractuellement à la fin du bail au cours duquel les travaux ont été effectués, ce qui est conforté par l’indication qu’il ne peut s’agir que des travaux réalisés par le preneur «en cours de bail», mais aussi qu’une clause d’accession s’applique en fin de bail, c’est-à-dire à l’expiration du bail au cours duquel les travaux ont été exécutés ou en fin de jouissance.

Elle ajoute que les travaux réalisés pendant la durée du bail initial ou pendant la durée du bail renouvelé sont devenus la propriété du bailleur et que le bail renouvelé constitue bien un nouveau bail pour lequel le bailleur ne peut plus exiger la remise en l’état primitif des locaux loués. Selon l’intimée, l’interprétation de la clause ne peut se faire qu’en sa faveur puisqu’elle signifie nécessairement que le bail du 16 mai 1993 a été renouvelé à deux reprises et que le bailleur ne peut plus exiger la restitution des lieux en leur état initial.

Elle précise que l’avenant du 28 septembre 1998 a modifié expressément la désignation des locaux en faisant référence uniquement à la nouvelle configuration du premier étage, la désignation initiale ayant été abandonnée sans réserve, et que les parties ont expressément considéré que, à compter du 1er octobre 1998, la chose louée incorporait par accession les travaux réalisés par le preneur.

Sur la prise en charge du coût des travaux, l’intimée considère que les travaux excèdent la remise en l’état primitif des locaux revendiquée par le bailleur et que l’obligation de tenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien ou en parfait état n’implique pas l’obligation de restituer des locaux remis à neuf. Elle relève que les dommages et intérêts ne peuvent être alloués au bailleur que s’il existe un préjudice résultant d’une faute contractuelle.

S’agissant des postes de réclamation du bailleur, sur le lot électricité, elle considère que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune défaillance de l’installation électrique à l’exception de quelques globes lumineux qui ne fonctionnent pas. Sur le lot rebouchage de trémie et retrait du coffre, aucun descriptif des travaux envisagés ne figure dans le devis produit et le prix unitaire des prestations envisagées n’est pas précisé, de sorte qu’aucune vérification du prix forfaitaire ne peut être effectuée. Sur le lot peintures et revêtements du sol, elle indique que certains devis font double emploi et que la restitution des locaux en l’état primitif ne saurait justifier la prise en charge par la preneuse de l’ensemble des supports murs et plafonds des locaux du rez-de-chaussée, d’autant plus qu’aucune clause du bail ne lui a transféré les réparations résultant de la vétusté. Sur le lot travaux sanitaires et chauffage, elle estime que le bailleur ne justifie pas du quantum de sa demande et que la demande paraît largement excéder l’obligation à laquelle elle serait soumise de restituer les locaux en l’état primitif.

Sur l’indemnité d’occupation, la SA BNP Paribas indique que la somme a d’ores et déjà été réglée. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs jusqu’au terme des travaux, elle soutient que la SCI Banco ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre l’absence de remise en l’état primitif et la prétendue impossibilité de relouer les locaux, dont la preuve n’est pas rapportée, et qu’elle ne peut lui faire supporter le coût de la prétendue immobilisation des locaux loués depuis le 16 mai 2019 puisqu’il lui appartenait de faire réaliser les travaux à ses frais avancés, à charge de se faire rembourser ultérieurement du coût exposé en cas de succès de ses prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever au préalable qu’il n’est pas fait appel des dispositions du jugement ayant déclaré la SCI Banco recevable en son action et ayant dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile en Alsace Moselle. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces points.

Sur l’obligation de remise en l’état par la SA BNP Paribas

Aux termes de l’article 551 du code civil «tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire suivant les règles ci-après établies».

Par ailleurs, il résulte de l’article 555 du même code que le propriétaire peut, soit conserver les constructions, soit obliger le tiers (en cas de contrat de bail, le locataire) à les enlever. Cet article énonce également le principe d’une indemnisation versée par le propriétaire au constructeur s’il entend conserver les constructions.

Cette règle qui n’est pas d’ordre public, peut être écartée par les parties dans le cadre d’un bail, notamment commercial.

En l’espèce le contrat de bail commercial conclu le 13 mai 1983 entre Mme [G] [F] née [I] et la SA BNP Paribas comporte, sous l’intitulé charges et conditions, une clause 3) qui dispose que «le preneur pourra faire dans les lieux loués tous travaux d’agencement, transformations, percement de murs ou de planchers et notamment les travaux qu’il envisage de faire exécuter pour relier directement les locaux du rez-de-chaussée à ceux du 1er étage ('). Le preneur aura la faculté d’affecter l’appartement du 1er étage à l’usage commercial. Dans ce cas, il fera son affaire personnelle de toute demande d’autorisation administrative ou autres ainsi que du paiement des droits éventuels qui en résulterait».

Le bail ajoute dans une clause 4) que «tous les travaux, embellissements et décors quelconques ainsi que toutes les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité qui seraient faits en cours de bail seront la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité à moins que celui-ci ne préfère demander la remise des lieux dans leur état primitif».

Il n’est précisé aucune exception à l’application de cette clause. Les travaux visés dans la clause 3) sont donc également concernés par la clause d’accession prévue au 4) et rappelée ci-dessus.

Le bail a été renouvelé par un « avenant de renouvellement de bail» signé par la SCI Banco venue aux droits de Mme [F] et par la SA BNP Paribas le 28 septembre 1998.

Ce bail renouvelé doit être considéré comme un nouveau bail.

Or, la clause d’accession susvisée qui prévoit que le bailleur pourra exercer son droit d’option et solliciter la remise en état des lieux dans leur état primitif «à la fin du bail», soit avant le renouvellement, est contradictoire avec le renouvellement du bail qui suppose que le preneur puisse continuer d’exercer son activité dans les locaux tels qu’il les a aménagés.

La clause 4) du bail du 13 mai 1983 nécessite donc une interprétation afin de déterminer si la commune intention des parties était d’entendre la fin du bail comme la fin du bail initial ou la fin des relations contractuelles.

Selon l’ancien article 1162 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, «dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation».

En l’espèce il était dans l’intérêt de la SA BNP Paribas qui a contracté l’obligation, de pouvoir renouveler le bail en conservant le bénéfice des travaux qu’elle avait réalisés jusqu’à la fin des relations contractuelles entre les parties et non dès la fin du premier bail, étant souligné que la clause d’accession mentionne expressément que la remise des lieux dans leur état « primitif » ce qui sous-entend que le premier étage redevienne un appartement et non plus des bureaux.

En outre, il convient de relever que si le descriptif de la désignation des lieux donnés à bail est différente dans l’avenant par rapport à celle apparaissant dans le bail initial, puisqu’il est mentionné qu’au 1er étage, le bail porte sur 3 bureaux, 2 débarras, 2 WC, 1 placard et 3 dégagements alors que le bail initial indiquait pour le 1er étage «un appartement de 3 pièces, cuisine, salle-de-bains, dégagement», c’est qu’il tient compte des travaux autorisés par le bailleur dans le bail initial et réalisés par le preneur.

Aucune des dispositions de l’avenant ne mentionne la volonté claire et non équivoque de la SCI Banco de renoncer à l’option du bailleur de solliciter la remise des lieux dans leur état primitif qui était mentionnée dans le bail initial. Au contraire, l’avenant précise que «toutes les autres clauses et conditions du bail initial du 16 mai 1983 restent inchangées» ce qui signifie que les parties ont entendu notamment maintenir la clause d’accession telle qu’elle était rédigée, étant précisé que l’avenant ne modifie principalement que le montant du loyer et son indexation.

En conséquence, la SCI Banco est bien fondée à solliciter la remise en état des lieux donnés à bail à la SA BNP Paribas dans leur état primitif. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Banco de cette demande.

Sur les sommes dues par la SA BNP Paribas

Au titre de l’indemnité d’occupation

Il convient de relever que dans ses conclusions, la SCI Banco reconnaît que la SA BNP Paribas a réglé la somme de 2.949,31 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 et que sa demande sur ce point est devenue sans objet.

La SA BNP Paribas ne justifiant pas avoir réglé cette somme avant le jugement entrepris, il convient de le confirmer en ce qu’il a condamné cette dernière à payer à la SCI Banco la somme de 2.949,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation mais il sera ajouté que la cour constate que cette somme a été réglée.

Au titre de la remise des lieux dans leur état primitif

Par application de la clause 4) des conditions générales du bail du 13 mai 1983 la SA BNP Paribas était tenue de restituer les lieux donnés à bail dans leur état primitif, soit en l’espèce, dans la configuration qui existait initialement avant la réalisation des travaux autorisés par le bailleur, selon la désignation des lieux indiquée dans le bail et avec l’ensemble des éléments et équipements fournis lors de la conclusion du bail.

Ce bail précisait uniquement que les locaux comprenaient:

«- au rez-de-chaussée: à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, un magasin d’angle, arrière-magasin, WC

— au 1er étage: un appartement de 3 pièces, cuisine, salle-de-bains, dégagement, ledit appartement situé à la verticale des locaux du rez-de-chaussée ci-dessus désignés

— au sous-sol: une cave»

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties.

Dès lors il convient d’appliquer la présomption prévue par l’article 1731 du code civil qui dispose que «s’il n’a pas été fait d’état des lieu, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire».

En revanche il appartient à la SCI Banco de rapporter la preuve que les travaux dont elle sollicite l’indemnisation correspondent à la remise des lieux dans leur état primitif.

Il convient de relever qu’aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les dégradations liées à la vétusté qui resteront donc à la charge du bailleur.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Banco produit des devis correspondant à plusieurs postes de travaux qu’il convient d’examiner successivement.

* Sur le lot électricité -devis SAS Elecinfo de 9.804 euros TTC.

Dans son état des lieux de sortie dressé le 15 mai 2019, l’huissier indique, s’agissant du local commercial du rez-de-chaussée, l’existence d’éclairage au néon ou des globes lumineux. Il note que l’un des globes ne fonctionne pas. S’agissant du 1er étage, il constate également un éclairage par néons (tubes ou pavés) et relève que, dans la pièce arrière, plusieurs néons ne fonctionnent pas.

En revanche, l’huissier relève que les interrupteurs et les prises électriques, tant du rez-de-chaussée qu’au premier étage sont en bon état.

Il souligne que le preneur n’a mis en place qu’un seul compteur électrique pour les deux niveaux.

Au regard de ces constatations, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation des travaux de fourniture et pose de prises, d’interrupteurs et de contrôle des éclairages.

En revanche, il sera fait droit à la demande portant sur le démontage des néons et éclairages du 1er étage dans la mesure où cet éclairage (pavés de néons intégrés dans des plaques de faux-plafond) sont adaptés à un local commercial mais ne correspondent pas à un éclairage d’appartement, comme l’était cet étage initialement. Il sera également fait droit au remplacement d’un bloc lumineux au rez-de-chaussée. Au regard des prestations détaillées et chiffrées dans le devis, il sera accordé à ce titre la somme de 300 euros HT soit 360 euros TTC.

Afin de se conformer à la répartition initiale des lieux, il est également nécessaire de mettre en place un compteur électrique ainsi qu’un tableau électrique et disjoncteur pour chaque étage. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnisation pour les postes armoire électrique, ainsi que les 2 coffrets ce qui représente la somme de 2.530 euros HT, soit 3.036 euros TTC.

L’état des lieux de sortie ne mentionnant aucune dégradation sur ce point, il n’y a pas lieu d’accorder le coût de «la fourniture et pose d’une liaison de mise à la terre complète salle-de-bains et conduit gaz et eau» mentionnée dans le devis.

Ainsi, il sera accordé au titre de ce devis la somme totale de 3.396 euros.

* Sur le lot reprise trémie ' dépose coffre-fort ' devis EM Travaux de 26.020 euros

L’état des lieux de sortie permet de constater que dans la cave, un renfort de dalles avait été réalisé par le preneur afin de renforcer le plancher du rez-de-chaussée. L’huissier précise que cela comprend un mur transversal, de 2 mètres de long, sur toute la hauteur du plafond la cave ainsi qu’une longrine en béton. Il a constaté que des débris ou chutes de bois étaient laissés au sol.

Cette installation liée à l’activité commerciale de la SA BNP Paribas en raison de la pose d’un coffre-fort, doit être enlevée afin de redonner à la cave ses caractéristiques d’origine. Il sera fait droit à la demande d’indemnisation formée à ce titre.

De même la remise des lieux dans leur état primitif suppose d’enlever l’escalier qui avait été posé afin de relier le rez-de-chaussée au 1er étage et de reboucher la trémie en béton.

Par ailleurs, l’huissier a constaté dans son procès-verbal qu’un sas d’entrée, sécurisé, avait été réalisé. Celui-ci n’est pas indiqué dans la description des lieux tels qu’ils ont été donnés à bail en 1983 et est spécifique à l’activité commerciale de la SA BNP Paribas. Il doit donc être démoli. De même l’huissier a constaté qu’une armoire forte d’une emprise d’environ 2m² au sol sur 2m de haut avait été laissée par la SA BNP Paribas. Elle doit donc être évacuée aux frais de cette dernière.

Si la SA BNP Paribas critique le montant du devis établi par EM Travaux et son absence de prix unitaire, elle ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les tarifs appliqués.

En conséquence, il convient de faire droit à l’intégralité de la demande formée au titre de ce devis soit la somme de 26.020 euros.

* Sur le lot peintures et revêtements de sols : devis HT Carrelage de 26.543,21 euros et Fuss Peinture de 10.764,52 et de 7.604,52 euros

Il convient de relever que le devis Fuss Peinture n°1470/19 de10.764,52 euros concerne la réfection des murs, plafonds et sols du 1er étage et qu’il en est de même du devis HT Carrelage d’un montant de 26.543,21 euros, étant observé que le devis HT Carrelage prévoit la pose de parquet alors que le devis Fuss Peinture mentionne la pose de dalles PVC.

Il ne peut donc être fait droit à une double indemnisation pour le même poste de préjudice ce que reconnaît d’ailleurs l’appelante.

Aucune pièce ne permettant de justifier que l’appartement du 1er étage comportait du parquet, il convient d’écarter le devis HT Carrelage, d’un montant plus élevé, et de retenir le devis Fuss Peinture d’un montant de 10.764,52 euros TTC, étant observé que la remise des lieux dans leur état primitif suppose de reprendre complètement les lieux convertis en bureaux. La SA BNP Paribas devra donc indemniser la SCI Banco à hauteur de ce montant.

Le devis Fuss Peinture n°1469/19 de 7.604,52 euros prévoit la réfection complète du local commercial situé au rez-de-chaussée.

Si dans l’état des lieux de sortie l’huissier note que dans la partie intérieure du local principal le carrelage au sol est en état d’usage, et que les murs de la partie arrière sont en état d’usage, tout comme ceux de la pièce donnant accès au coffre, il convient de relever que, compte tenu des modifications importantes ayant été apportées aux lieux (sas d’entrée, cloisonnement de la pièce du coffre-fort, cloisonnement dans la partie arrière, pose d’un escalier) il est nécessaire d’effectuer des travaux afin de restituer les lieux dans leur état primitif. Par ailleurs, l’huissier a noté qu’une partie du plafond était à l’état brut sans revêtement de finition, et que certaines dalles du plafond étaient endommagées. Il sera donc fait droit à la demande en paiement du montant du devis, soit la somme de 7.604,52 euros TTC.

La SCI Banco sera donc indemnisée pour la somme de 18.369,04 euros TTC (10.764,52 + 7.604,52) pour la réfection des peintures et revêtements de sols.

* Sur le lot chauffage sanitaires ' devis SARL Bernard Dépannage de 26.035,20 euros

Le devis de la SARL Bernard Dépannage concerne la création d’un chauffage central pour l’appartement du 1er étage.

L’état des lieux de sortie mentionne la présence au 1er étage d’une chaudière de marque Viessmann en bon état apparent. L’huissier a ajouté qu’il n’y avait plus de pression dans le circuit de chauffage et que le fonctionnement était à vérifier.

Toutefois, la SCI Banco ne produit aucune pièce permettant d’établir que la chaudière du 1er étage a fait l’objet d’essais et qu’elle ne fonctionne plus.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’imputer à la SA BNP Paribas le coût du remplacement de la chaudière du 1er étage ni des radiateurs, étant précisé que l’huissier avait noté que ces derniers étaient en bon état. Cette demande sera donc rejetée.

Ce devis mentionne « création salle de bains, cuisine et WC appartement 1er étage plus rez-de-chaussée ». Or selon le bail initial de 1983, le rez-de-chaussée ne comportait qu’un magasin d’angle, un arrière magasin et des WC. La remise des lieux dans leur état primitif ne peut donc consister à mettre à la charge du preneur la transformation d’un local commercial en appartement. Les prétentions formées à ce titre seront donc rejetées.

Par ailleurs, si le bail initial indique au que l’appartement du premier étage comportait une cuisine et une salle-de-bains, il ne mentionne à aucun moment que ces pièces comportaient du mobilier ou des équipements. En conséquence, la SCI Banco sera également déboutée de sa demande d’indemnisation du remplacement d’un évier, d’un meuble sous évier, d’une cabine de douche.

S’agissant de la demande tendant à voir remplacer les lavabos et les toilettes, l’huissier a relevé que ceux-ci étaient en bon état ou en état d’usage. Il n’y a donc pas lieu à imputer leur remplacement au preneur.

L’huissier ayant seulement noté le dysfonctionnement d’un robinet mitigeur, seule la somme de 100 euros TTC sera mise à la charge de la SA BNP Paribas.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA BNP Paribas sera condamnée à payer à la SCI Banco au titre des travaux de remise des lieux dans leur état primitif la somme de 47.885,04 euros (3.396 euros + 26.020 euros + 18.369,04 euros + 100 euros) de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt par application de l’article 1231-1 du code civil (étant précisé que l’appelante n’invoque aucun autre point de départ des intérêts).

Le jugement entreprise sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Banco de cette demande.

Au titre des honoraires d’architecte et de maîtrise d''uvre

La SCI Banco ne produit aucune pièce permettant de justifier de la nécessité d’avoir recours à un architecte ou un maître d''uvre. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement formée à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Au titre de la perte des revenus locatifs jusqu’à la fin des travaux

Il ne peut être alloué des dommages-intérêts au titre de la perte des revenus locatifs que si le bailleur justifie de la réalité de son préjudice, soit de l’impossibilité de relouer les lieux en l’état.

Or, la SCI Banco ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’elle a tenté de proposer les lieux à la location mais qu’elle n’a pas trouvé de preneur. Il n’est en effet justifié d’aucune annonce en ce sens ni d’aucun mandat donné à un agent immobilier.

En l’absence de preuve de l’impossibilité de relouer par la faute de la SA BNP Paribas, la SCI Banco sera déboutée de sa demande d’indemnisation formée au titre de la perte des revenus locatifs jusqu’à la fin des travaux. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SA BNP Paribas succombant principalement, le jugement entrepris sera infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA BNP Paribas sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande également de condamner la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA BNP Paribas de sa demande formée au même titre, pour la procédure de première instance.

La SA BNP Paribas, qui succombe également en appel, sera condamnée aux dépens.

Au regard de l’équité, la SA BNP Paribas sera condamnée à payer à la SCI Banco la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’intimée sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement, pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 9 juin 2021en ce qu’il a :

— débouté la SCI Banco de sa demande en paiement de la somme de 9.601 euros au titre des frais d’architecture et de maîtrise d''uvre pour le suivi de ces mêmes travaux,

— débouté la SCI Banco de ses demandes en indemnisation du chef de préjudice né de la perte de revenus locatifs formées tant à titre principale que subsidiaire,

— condamné la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 2.949,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er avril 2019 au 15 mai 2019 ;

L’infirme en ce qu’il a :

— débouté la SCI Banco de sa demande en paiement de la somme de 96.016,93 euros au titre des travaux de remise en état

— rejeté la demande de la SCI Banco formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Banco à payer à la SA BNP Paribas la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Banco aux dépens

Statuant à nouveau,

Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 47.885,04 euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Déboute la SA BNP Paribas du surplus de ses prétentions ;

Condamne la SA BNP Paribas aux dépens ;

Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA BNP Paribas de sa demande formée à ce titre ;

Y ajoutant,

Constate que la SA BNP Paribas a payé à la SCI Banco la somme de 2.949,41 euros susvisée au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SA BNP Paribas aux dépens ;

Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI Banco la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA BNP Paribas de sa demande formée sur ce même fondement.

Le Greffier La Présidente de Chambre