Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 01 JUILLET 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08652 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTM6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 janvier 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] – RG n° 1122000108

APPELANTE

Madame [G] [D] épouse [V] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C441

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/009338 du 21 avril 2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE

S.A. LOGIAL COOP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 518 400 304

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 3 juillet 1995, la société Le Logement Français a donné en location à Mme [G] [D] un bien situé [Adresse 4].

Une sous-location illicite, ainsi qu’un défaut d’occupation personnelle et un défaut de paiement des loyers auraient été établis.

Saisi par la société Logial-Coop (anciennement dénommée Logial-OPH venue aux droits de la société 1001 Vies Habitat, venant elle-même aux droits de la société Le Logement Français) par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2022, par jugement contradictoire rendu le 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a rendu la décision suivante :

— constate le défaut d’occupation personnelle de Mme [G] [D] des locaux sis [Adresse 3]) loué par la société Logial-Coop suivant bail du 3 juillet 1995 ;

— constate la sous-location illicite des locaux donnés à bail à Mme [G] [D] sis [Adresse 2] ([Adresse 6]) ;

— prononce la résiliation au 2 février 2022 du bail conclu le 3 juillet 1995 entre la société Le Logement Français aux droits de laquelle vient la société Logial-Coop et Mme [G] [D] relatif à l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;

— ordonne en conséquence à Mme [G] [D], ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

— rejette la demande de délai pour quitter les lieux de la locataire ;

— dit qu’à défaut pour Mme [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société Logial-Coop pourra faire procéder à son expulsion immédiate ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

— prononce la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du locataire, en un lieu qu’il aura choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

— constate que les demandes des parties relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 3 juillet 1995 et de la nullité du commandement de payer sont sans objet ;

— condamne Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop la somme de 7 064,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues en exécution du bail du 3 juillet 1995, arrêtée au 23 novembre 2022, terme d’octobre 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rejette la demande de délais de paiement de la locataire ;

— condamne in solidum Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principe susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

— condamne Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [G] [D] aux dépens ;

— rappelle que le jugement est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 10 mai 2023, Mme [G] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [G] [D] demande à la cour de :

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] (RG n°11-22-000108), en ce qu’il a :

« – constaté le défaut de son occupation personnelle des locaux (') ;

— constaté la sous occupation illicite des locaux lui étant donnés à bail ;

— prononcé la résiliation au 2 février 2022 du bail conclu le 3 juillet 1995 (') ;

— lui a ordonné (') de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement ;

— rejette la demande de délai pour quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir quitté les lieux volontairement dans le délai, la société Logial-Coop pourra faire procéder à son expulsion immédiate (') ;

— prononce la suppression du délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que (') les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire, en un lieu qu’il aura choisi et à défaut, ils seront laissés sur place (') ;

— constaté que les demandes des parties relatives au constat d’acquisition de la clause résolutoire (') et de la nullité du commandement de payer sont sans objet ;

— l’a condamnée à payer à la société Logial-Coop la somme de 7 064,27 euros au titre des loyers charges indemnités d’occupation dues en exécution du bail (') arrêtés au 23 novembre 2022, terme d’octobre 2022 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rejeté la demande de délais de paiement de la locataire ;

— l’a condamnée in solidum à verser à la société Logial-Coop une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et dans le mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal (') ;

— rejette toute autre demande ou contraire ;

— l’a condamnée à verser à la société Logial-Coop la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— dit que la décision est exécutoire par provision » ;

— statuant à nouveau :

— au principal :

— dire que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, et partant des demandes subséquentes formées par le bailleur sont mal fondées ;

— débouter la société Logial-Coop de l’ensemble de ses demandes formées devant le premier juge en ce compris notamment, la demande de résiliation du bail, d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion ;

— subsidiairement :

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative (soit 35 mensualités de 149 euros et une mensualité de 142,46 euros, loyer courant en sus) ;

— suspendre durant cette période les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties ;

— juger que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— lui accorder les plus larges délais, soit 36 mois, pour quitter les lieux et pouvoir se reloger dans des conditions normales ;

— débouter la société Logial-Coop de sa demande de suppression du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— en tout état de cause :

— rejeter la demande d’article 700 formée par la société Logial-Coop ;

— dire que les dépens de première instance et ceux d’appel seront assumés par la société Logial-Coop ;

— débouter la société Logial-Coop de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner la société Logial-Coop aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Logial-Coop demande à la cour de :

— déclarer Mme [G] [D] recevable mais mal fondée en son appel ;

— à titre principal confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf s’agissant du montant de la condamnation au paiement des sommes dues ;

— réformer le jugement de ce seul chef par l’actualisation des sommes dues, et condamner Mme [G] [D] à lui payer la somme de 11 371,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues à la date du 24 novembre 2023, tenant compte de l’expulsion au 22 août 2023 ;

— à titre subsidiaire et si la cour ne devait pas confirmer la résiliation judiciaire du bail, constater alors l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 27 novembre 2021, déclarer Mme [G] [D] occupante sans droit ni titre du logement à compter du 27 novembre 2021, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel sans préjudice des charges, à compter du 27 novembre 2021 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

— confirmer alors toutes les autres dispositions du jugement ;

— ajouter au jugement :

— condamner Mme [G] [D] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquements graves,

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

Par ailleurs, tout locataire est tenu d’occuper personnellement les lieux loués.

De même aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations dont celle de payer le loyer aux termes convenus.

Le non-respect de ces obligations est susceptible de conduire à la résiliation du bail en ce qu’il constitue des manquements graves du locataire à ses obligations d’occupation personnelle du logement et de paiement du loyer et des charges.

La société Logial-Coop sollicite la résiliation judiciaire du bail pour non occupation personnelle du logement par la locataire Mme [G] [D] et non-paiement des loyers et charges.

Elle verse notamment aux débats au soutien de sa demande :

— des procès-verbaux de constat d’huissier des 27 aout 2021 et 06 mai 2022,

— Un décompte au 24 novembre 2023 faisant ressortir une dette de loyers, indemnités d’occupation et charges qui s’élève à la somme de 11 371,23 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats devant la cour par la société Logial-Coop, notamment, une attestation établie le 06 mars 2020 par M. [H] [T] gardien da le résidence, un procès-verbal de constat sur les lieux dressé le 27 aout 2021 par Me [U] [O], huissier, un procès-verbal da constat sur réseaux sociaux, dressé le 06 mai 2022 par Me [U] [O], huissier, de courriers adressés à Mme [G] [D] ayant pour objet de permettre à ta bailleresse ou à ses mandataires d’intervenir au sein du logement loué, que la locataire en titre a fixé sa résidence en un autre lieu.

Il s’en déduit une absence objective d’occupation des lieux par la locataire Mme [G] [D] dont les pièces produites permettent d’établir qu’elle réside désormais de manière permanente à l’étranger où elle a fixé son domicile et ses activités, tandis que le logement en cause ne constitue plus sa résidence principale,

En outre, il ressort des documents versés aux débats et en particulier du procès-verbal de constat sur réseaux sociaux, dressé le 06 mai 2022 ainsi que des capturas d’écran retraçant les échanges entre la locataire et une personne sous-locataire, que Mme [G] [D] a mis les lieux à disposition d’une tiers contre rémunération en prohibition d’avec son bail.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Mme [G] [D] a manifestement failli à ses obligations d’occuper personnellement le logement et de payer le loyer et ce à plusieurs reprises, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, à compter de son prononcé, soit le 27 janvier 2023, avec ses conséquences de droit, savoir l’expulsion et la séquestration des meubles.

Mme [G] [D] a par la suite fait l’objet d’une mesure d’expulsion intervenue le 23 aout 2023 et a quitté les lieux.

Sur le montant de la dette de loyers, indemnités d’occupation et charges,

Il résulte du décompte produit par la société Logial-Coop que Mme [G] [D] reste redevable de la somme de 11 371,23 euros au 24 novembre 2023, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation restant dues après son départ des lieux le 23 aout 2023.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop la somme de 7004, 27 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dues en exécution du bail du 3 juillet 1995 arrêtés au 23 novembre 2022, terme d’octobre 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [G] [D] est condamnée à verser à la société Logial-Coop la somme de 11 371,23 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dues en exécution du bail du 3 juillet 1995 arrêtés au 24 novembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande de délais de paiement,

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Par ailleurs, le juge peut même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

Mme [G] [D] ne s’explique pas sur la façon dont elle pourra apurer sa dette qui n’a fait qu’augmenter depuis la décision du premier juge et s’élève à 11 371,23 euros, dans un délai de trois ans, étant relevé qu’elle a quitté les lieux et ne justifie pas de ses charges actuelles.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé sur le sort des dépens et les frais irrépétibles de première instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et la société Logial-Coop sera déboutée de sa demande à ce titre.

Mme [G] [D] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop la somme de 7004, 27 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dues en exécution du bail du 3 juillet 1995 arrêtés au 23 novembre 2022, terme d’octobre 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [G] [D] à verser à la société Logial-Coop la somme de 11 371,23 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dues en exécution du bail du 3 juillet 1995 arrêtés au 24 novembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne Mme [G] [D] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,