RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01536 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GACT

Minute n° 24/00341

[T], [T]

C/

[O]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 20 Juin 2023, enregistrée sous le n° 11-21-315

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

Madame [Y] [T]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

Monsieur [R] [T]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [X] [O]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-004981 du 21/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2010, la SCI Mondo a consenti un bail à Mme [X] [O] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges de 50 euros. M. [R] [T] et Mme [Y] [T] ont acquis le bien immobilier en octobre 2014.

Le 13 février 2021, Mme [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de Thionville et au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge d’autoriser la suspension du paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement, subsidiairement leur placement sur un compte séquestre, condamner solidairement les défendeurs à lui verser des dommages et intérêts, à lui remettre l’intégralité des quittances de loyer antérieures à l’année 2021 sous astreinte, à la reloger à titre gratuit pendant la durée des travaux, rejeter leurs demandes et les condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] se sont opposés aux demandes et ont demandé au juge de prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à leur payer la somme de 816 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, la somme mensuelle de 436,95 euros pour le loyer et 15 euros de provision sur charges, la même somme à titre d’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de Metz a :

— débouté Mme [O] de ses demandes de suspension du paiement des loyers et de relogement pendant les travaux avec un délai de prévenance

— condamné M. et Mme [T] solidairement à remettre à Mme [O] les quittances de loyer depuis qu’ils sont devenus propriétaires du logement et jusqu’au 31 décembre 2020, dans le délai de deux mois suivant la décision

— débouté Mme [O] de sa demande d’astreinte et de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance paisible

— condamné M. et Mme [T] solidairement à payer à Mme [O] la somme de 1.512 euros en réparation de son préjudice au titre de la non décence du logement avec intérêts à compter de la signification du jugement

— débouté M. et Mme [T] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail pour motif sérieux et légitime et pour loyers impayés, de leurs demandes subséquentes en expulsion, indemnité d’occupation et sort des meubles et celle au titre de l’arriéré locatif

— condamné Mme [O] à payer à M. et Mme [T] la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

— condamné M. et Mme [T] in solidum aux dépens

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 20 juillet 2023, M. et Mme [T] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à remettre à Mme [O] les quittances de loyer, à lui payer la somme de 1.512 euros pour le préjudice lié à la non décence du logement, les a déboutés de leur demande de prononcé de la résiliation du bail pour motif sérieux et légitime et pour loyers impayés, de leurs demandes subséquentes en expulsion, indemnité d’occupation et sort des meubles, de leur demande au titre de l’arriéré locatif, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 mai 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de':

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes

— prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties

— ordonner en conséquence l’évacuation immédiate des lieux loués de Mme [O] ainsi que de toutes personnes et de tous biens qui y seraient entrés de son chef, avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique, dans le respect du délai prévu à l’article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et sans préjudice de l’application des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution

— dire qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués suivront le sort prévu par l’article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991

— condamner Mme [O] à leur payer :

' la somme de 816 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance locative

' la somme mensuelle de 436,95 euros pour le loyer et 15 euros pour la provision sur charges soit au total 451,95 euros, le 1er de chaque mois à compter du 1er février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité

' une somme mensuelle correspondant au loyer et aux charges à titre d’indemnité d’occupation, le 1er de chaque mois à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à libération des lieux et restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité

' la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

' la somme de 1.500 euros en première instance et 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur l’état du logement, ils exposent que le logement présente un caractère de décence à l’exception de problèmes d’humidité et d’aération dans la cuisine, la salle d’eau et les WC, qu’ils ont réalisé les travaux de mise en conformité à l’extérieur du logement (motorisation de la VMC dans les combles de l’immeuble) et à l’intérieur (pose de grilles d’aération sur les caissons de volets, remise en peinture du plafond de pièce de vie), lesquels ont été finalisés le 30 septembre 2022. Ils contestent les troubles évoqués par l’appelante et la valeur probante des attestations produites et concluent à la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de suspension du paiement des loyers et de relogement.

Sur les dommages-intérêts, ils font valoir qu’aucune faute ne peut leur être reprochée, que le premier juge a relevé que le logement était habitable, que l’intimée ne justifie pas avoir signalé de difficultés pendant plusieurs années d’occupation, que les pièces produites ne permettent pas de déterminer la date d’apparition des premières traces d’humidité et s’opposent à la condamnation non décence du logement. Ils indiquent que les quittances de loyer ont été remises à l’intimée lorsqu’elle en a fait la demande et à nouveau en cours de procédure au vu de la lettre du 7 mai 2022 et que compte tenu du règlement partiel de son loyer, les quittances n’ont pas pu être établies, concluant à l’infirmation du jugement.

Sur la résiliation du bail, ils exposent que les occupants de l’immeuble attestent que le comportement de l’intimée rend les conditions de vie dans l’immeuble insupportables, que ses comportements caractérisent une cause grave perturbant la jouissance paisible de l’immeuble et justifient la résiliation du bail aux torts de la locataire, ajoutant avoir subi un préjudice moral du fait des nombreux tracas, de la mauvaise foi et de la résistance de l’intimée à résoudre amiablement le litige. Ils fondent également leur demande de résiliation sur le non paiement des loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 juillet 2024, Mme [O] demande à la cour de':

— infirmer le jugement dans les seules limites de l’appel incident

— condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

— les débouter de toutes leurs demandes

— les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros pour la première instance et de 3.000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Sur la résiliation du bail, elle expose que ses voisins ont eu des comportements problématiques, que les attestations sont sans valeur probante, qu’aucun manquement ni motif grave ne lui est imputable et que des témoignages attestent de son bon comportement, concluant à la confirmation du jugement. Elle soutient s’être toujours acquittée de son loyer depuis 2010, qu’aucun incident de paiement n’est intervenu jusqu’à la suspension du versement par la CAF, que les appelants ne justifient pas de mise en demeure, commandement de payer, ni décompte de créance, qu’il n’est pas justifié que les sommes mises en compte soient à régler par elle et ne relèvent pas de la CAF et que la suspension des APL est due aux manquements des appelants à la délivrance d’un bien décent.

Elle fait valoir que le caractère non décent du logement a été constaté et a entraîné la suspension des APL, qu’aucun comportement fautif de sa part n’est établi et conclut à la confirmation du jugement sur son indemnisation. Elle indique que les appelants ne lui ont communiqué aucune quittance de loyer. Elle conteste sa condamnation à leur verser 800 euros de dommages et intérêts, en l’absence de preuve de faute, préjudice et lien de causalité.

Sur son préjudice de jouissance, elle expose avoir subi des nuisances de ses voisins, qu’elle ne dispose pas de la cave prévue dans le bail et sollicite des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non décence du logement

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

En effet, au visa des articles 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le premier juge a exactement relevé, au vu du constat de non décence de la CAF et du diagnostic de l’association Calm-Soliha Moselle, que le logement loué ne remplissait pas les conditions du logement décent et que la locataire a subi un préjudice pour avoir vécu dans un logement anormalement humide, ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur. S’il est avéré que les appelants ont procédé à des travaux, ceux-ci ont été réalisés entre mi-juillet 2022 et le 30 septembre 2022, soit après le constat de non décence effectué le 14 février 2022 et les plaintes de la locataire. Le premier juge a à juste titre évalué le préjudice subi par l’intimée à la somme de 1.512 euros, de sorte que le jugement est confirmé.

Sur le préjudice de jouissance

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement ayant débouté l’intimée de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance paisible est confirmé.

Sur les quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, il résulte de la pièce n°7 des appelants qu’ils ont adressé à l’intimée par lettre recommandée du 7 mai 2022 les quittances pour les années 2014 à 2019 et celle d’avril 2022. Il n’est toutefois pas justifié de l’envoi des quittances pour l’année 2020, alors qu’il n’est pas invoqué de défaut de paiement du loyer sur cette année. En conséquence il convient de condamner les appelants à adresser à l’intimée les quittances de loyers pour la période de janvier à décembre 2020 inclus. Le jugement est infirmé.

Sur la résiliation du bail

Sur le motif légitime et sérieux, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande aux motifs que les reproches de troubles du voisinage entre l’intimée et ses voisins sont réciproques et que compte-tenu de la situation particulière entre les occupants de l’immeuble, le comportement de la locataire n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. En effet les 3 attestations de Mme [F], M. [Z] et Mme [E] datées de 2022 faisant état du caractère acariâtre de l’intimée et de ses plaintes permanentes contre ses voisins sont contredites par les six attestations produites par l’intimée faisant état de bonnes relations de voisinage, et notamment celle de M. [K] qui après avoir attesté en faveur des bailleurs, a rédigé une nouvelle attestation le 2 juillet 2022 indiquant avoir renouer une bonne entente avec sa voisine.

Sur le non paiement des loyers, les appelants ne produisent aucun décompte. S’ils invoquent dans les courriers des 16 et 23 janvier 2023 la somme de '518,18 euros pour les loyers et charges impayés de 2022 et de 451,95 euros pour les loyer et charges du mois en cours’ il n’est donné aucun détail sur la somme réclamée au titre de 2022 alors qu’ils indiquent que les allocations logement ont été restituées par la CAF après l’exécution des travaux sans préciser la somme allouée, ni sa date de versement. En tout état de cause, le premier juge a exactement considéré que le manquement limité à l’obligation de paiement du loyer après 14 années sans incident était d’une gravité insuffisante à justifier la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du contrat de bail sur les deux fondements et les demandes subséquentes en expulsion, sort des meubles, paiement de loyer et indemnité d’occupation à compter de la résiliation.

Sur l’arriéré locatif

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement ayant rejeté la demande en paiement d’un l’arriéré locatif est confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, il est observé que dans la déclaration d’appel les appelants n’ont pas visé la disposition du jugement leur ayant alloué la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant des très nombreuses interventions qu’ils ont été amenés à faire suite aux réclamations injustifiées de Mme [O], et que celle-ci n’a pas formé appel incident de cette disposition qui n’est pas visée au dispositif de ses conclusions, la formule générale 'infirmer le jugement dans les seules limites de l’appel incident’ étant insuffisamment précise. Il s’ensuit que la cour n’a pas à statuer sur la demande de dommages et intérêts des appelants, la disposition du jugement étant à cet égard définitive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie succombant en ses demandes en appel, il convient de partager les dépens par moitié et de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [X] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance paisible

— condamné M. [R] [T] et Mme [Y] [T] solidairement à payer à Mme [X] [O] la somme de 1.512 euros en réparation de son préjudice au titre de la non décence du logement avec intérêts à compter de la signification du jugement

— débouté M. [R] [T] et Mme [Y] [T] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail pour motif sérieux et légitime et pour loyers impayés, de leurs demandes subséquentes en expulsion, indemnité d’occupation et sort des meubles et celle au titre de l’arriéré locatif

— condamné M. [R] [T] et Mme [Y] [T] in solidum aux dépens

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné M. [R] [T] et Mme [Y] [T] solidairement à remettre à Mme [X] [O] les quittances de loyer depuis qu’ils sont devenus propriétaires du logement et jusqu’au 31 décembre 2020 et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [Y] [T] à remettre à Mme [X] [O] les quittances de loyer de janvier à décembre 2020 inclus dans le délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [Y] [T] d’une part, et Mme [X] [O] d’autre part, à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT