RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01573 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAF7

Minute n° 24/00367

[Z], [N]

C/

S.C.I. DE LA LIBERTE

Jugement Au fond, origine TJ de [Localité 6], décision attaquée en date du 15 Juin 2023, enregistrée sous le n° 23/000076

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004707 du 20/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [H] [N]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004708 du 20/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

S.C.I. DE LA LIBERTE représentée par son représentant légal.

[Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021, la SCI de la Liberté a consenti un bail à Mme [H] [N] et M. [G] [Z] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 525 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 18 août 2022, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 15 février 2023, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 18 octobre 2022, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 2.175,70 euros au 31 octobre 2022, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 euros et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement réputé contradictoire du 15 juin 2023, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 décembre 2021 entre la SCI de la Liberté et Mme [N] et M. [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 octobre 2022

— condamné solidairement Mme [N] et M. [Z] à payer à la SCI de la Liberté la somme de 1.875,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023

— ordonné l’expulsion de Mme [N] et M. [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] et de ses éventuels locaux annexes

— ordonné à Mme [N] et M. [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire, dit qu’à défaut pour Mme [N] et M. [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, la SCI de la Liberté pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dit n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement Mme [N] et M. [Z] à payer à la SCI de la Liberté une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 550 euros à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues devance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet, et sous déduction de tout éventuel paiement par la CAF pour la même période

— rejeté tout autre demande

— condamné solidairement Mme [N] et M. [Z] à payer à la SCI de la Liberté la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2022, de sa dénonciation à la CCAPEX du 19 août 2022, de l’assignation du 15 février 2023 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 15 février 2023.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour de 27 juillet 2023, Mme [N] et M. [Z] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 septembre 2024, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à la SCI de la Liberté la somme de 1.875,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau :

— rejeter la demande de la SCI de la Liberté au titre du paiement d’arriérés locatifs

— subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement

— condamner la SCI de la Liberté aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils indiquent que l’appel conserve un objet sur la contestation des montants réclamés même s’ils ont quitté les lieux le 1er avril 2024, que l’intimée doit produire un décompte actualisé, qu’elle a perçu un rappel d’APL de la CAF et plusieurs versements de leur part, qu’elle continue de percevoir l’APL de 318 euros, concluant au rejet de la demande au titre d’un arriéré locatif. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 septembre 2024, la SCI de la Liberté demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter les appelants de leurs demandes, constater que la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet et les condamner à lui régler une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens d’appel.

Elle expose que le jugement doit être confirmé sur la résiliation du bail et l’expulsion, que la demande de délais de paiement doit être rejetée puisque les appelants ne prouvent pas être en mesure de régler les arriérés, que la dette locative ne cesse d’augmenter s’élevant au 17 octobre 2023 à la somme de 4.234,91 euros et que la demande de délais de paiement est devenue sans objet, les appelants ayant quitté les lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

En l’espèce, il est constaté que l’intimée verse aux débats un décompte arrêté au 17 octobre 2023 sur lequel figurent les différents règlements faits par la CAF et les appelants. Toutefois, si sur le décompte l’intimée porte en compte au titre de l’APL perçue directement la somme de 1.139,44 euros pour la période de juillet à octobre 2022 , il ressort du relevé de la CAF produit par les appelants que la SCI a en fait perçu en décembre 2022 un rappel d’APL de 1.897 euros pour la période de juin à novembre 2022 inclus, soit la somme de 1.580,85 euros au titre des loyers dus jusqu’en octobre inclus. Il s’ensuit qu’au 31 octobre 2022, l’arriéré locatif était de 1.719,15 euros (3.300 – 1.580,85).

Les autres versements effectués par la CAF sont expressément mentionnés sur les attestations de la caisse comme étant affectés à des loyers postérieurs et ne peuvent être pris en compte. Enfin les virements effectués par les locataires ne mentionnent aucune année (pièce n°2) et aucune date (pièces 5 et 6) de sorte qu’ils ne peuvent être imputés sur les loyers antérieurs à octobre 2022.

En conséquence, il convient de condamner les appelants à régler à l’intimée la somme de 1.719,15 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le jugement est infirmé.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’intimée, la demande de délais de paiement n’est pas sans objet du fait de la libération des lieux. Les appelants, qui ne justifient pas de leurs revenus actuels ni être en capacité d’apurer l’arriéré locatif dans les délais légaux, sont déboutés de leur demande.

Sur les autres dispositions

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si les appelants ont formé appel des dispositions du jugement relatives à la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, ils ne sollicitent pas l’infirmation de ces dispositions et ne développent aucune prétention et aucun moyen. En conséquence ces dispositions sont confirmées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, devront supporter les dépens d’appel et il convient de les condamner à verser à la SCI de la Liberté la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [H] [N] et M. [G] [Z] à payer à la SCI de la Liberté la somme de 1.875,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022 et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [N] et M. [G] [Z] à régler à la SCI de la Liberté la somme de 1.719,15 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [H] [N] et M. [G] [Z] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [H] [N] et M. [G] [Z] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [N] et M. [G] [Z] à verser à la SCI de la Liberté la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT