COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 11 FEVRIER 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/02936

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 19 MARS 2008

COUR DE CASSATION

N° RG 263 fs-p+b

Sur un arrêt rendu par la Cour de Cassation ( 3^e chambre civile) du 19 Mars 2008 sous le N°263 FS-P+B qui casse et annule l’arrêt N°05/5086 du 14 Novembre 2006 rendu par la Cour d’Appel de MONTPELLIER ( 1^re chambre B) à l’encontre du jugement N°03/1862 du 19 Septembre 2005 rendu par le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS.

APPELANTE :

SARL JMS DISTRIBUTION , représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP NEGRE – PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour

INTIMEE :

SCI LES SABLES, représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social

Le Majoral

XXX

XXX

représentée par la SCP GARRIGUE – GARRIGUE, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean PHALIPPOU, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 09 Janvier 2009

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 JANVIER 2009, en audience publique, Monsieur Z A ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Z A, Président de Chambre

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller

Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame B C

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Z A, Président de Chambre, et par Madame B C, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI LES SABLES est propriétaire d’un local au sein du centre commercial 'Les Saladelles’ à Portiragnes Plage (34).

Par contrat du 20.11.95 elle a donné ce local à bail à la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION.

Aux termes du contrat de bail :

— les locaux étaient destinés à un libre service alimentaire et toutes activités y afférentes ;

— les demandes d’activités nouvelles devaient être faites par acte extra judiciaire et comporter l’indication de l’activité envisagée conformément aux dispositions du décret du 30.09.1953 ;

— le preneur pouvait consentir une cession de bail à son successeur ou une sous location totale en cas de mise en gérance du fonds de commerce ;

— pour être valable, cette cession ou sous location devait être constatée par acte authentique auquel le bailleur devait être appelé.

Par acte du 08.07.2003 la SCI LES SABLES a fait assigner la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers afin d’obtenir :

— la résiliation du bail commercial ;

— l’expulsion de la S.A.R.L. JMS ;

— la condamnation de la S.A.R.L. JMS à lui payer 8.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— aux motifs que la S.A.R.L. JMS avait par deux fois violé les dispositions du bail :

1°) en adjoignant à son activité une autre activité sans en informer le bailleur par acte extra judiciaire,

2°) en mettant le local loué en location gérance sans son autorisation.

Elle a fait valoir :

— que la S.A.R.L. JMS avait adjoint à son activité celle de boulangerie (cf : constat de Maître X du 07.08.02) à l’enseigne 'Pain Chaud toute la journée’ ;

— que le même constat a établi que les fonds exploité dans le local était exploité en location gérance par la Société COFISUD (selon constat en date du 15.04.02) ;

— que malgré une somation de cesser l’activité boulangerie celle-ci s’est poursuivie ;

— qu’elle loue par ailleurs sur la même place un autre local à la S.A.R.L. LES MOISSONS dans lequel est exploité un fonds de commerce de boulangerie ;

— que le bail conclu avec cette société fait interdiction au bailleur d’exploiter à quelque titre que ce soit par lui-même ou par personne interposée un commerce de nature similaire à celui du preneur et l’interdit de donner en location à quiconque un quelconque local….. ;

— que le gérant de la S.A.R.L. LES MOISSONS s’est plaint par courrier du 02.05.2003 de cette activité concurrente.

La S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION a conclu au rejet des demandes formées par la SCI LES SABLES aux motifs :

— que la SCI a refusé le renouvellement du bail sollicité le 25.03.2004 ;

— qu’elle a droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle a réclamé 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 19.09.2005 le Tribunal a :

— prononcé la résiliation au bail aux torts de la Société JMS DISTRIBUTION ;

— ordonné son expulsion ;

— dit que la Société JMS devra quitter les lieux dans les deux mois à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard ;

— débouté les parties de leur demande de dommages et intérêts.

Sur appel de la Société JMS DISTRIBUTION la Cour a par arrêt du 14.11.2006 infirmé le jugement et statuant à nouveau a :

— prononcé la résiliation du bail pour violation par la société locataire des dispositions contractuelles concernant la mise en location gérance ;

— ordonné l’expulsion de la Société JMS DISTRIBUTION ;

— condamné la Société JMS DISTRIBUTION à payer à la SCI LES SABLES 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur pourvoi formé par la Société JMS DISTRIBUTION la Cour de Cassation par arrêt du 19.03.2008 a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Montpellier et renvoyé l’affaire devant le Cour d’Appel de Montpellier autrement composée.

***

La Société JMS DISTRIBUTION conclut avec la réformation du jugement à l’absence de faute de sa part justifiant la résiliation du bail.

Elle réclame :

—  190.985 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la perte du droit au bail ;

—  367,33 € au titre des frais d’huissier exposés ;

—  8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir :

S’agissant de la location gérance :

— que le bail ne prévoit pas l’autorisation du bailleur en cas de location gérance ;

— qu’une location gérance n’est pas selon la jurisprudence assimilable à une sous location ;

— que la location des locaux n’est que la conséquence de celle en fonds de commerce ;

— que le bail exige le recours à la forme authentique que pour la cession ou la sous-location et non pour la location gérance ;

S’agissant de la destination des lieux :

— que l’activité 'Pain Chaud’ ne constitue pas une activité de boulangerie en l’absence de fabrication de pain ;

— que le pain reçu congelé est seulement décongelé et chauffé dans un terminal de cuisson pour le rendre croustillant ;

— qu’il ne s’agit par suite pas d’une activité connexe ou complémentaire nécessitant une notification par acte extra judiciaire telle que prévue par le contrat de bail ;

— que le bailleur ne peut exciper d’une clause de non concurrence avec un tiers pour interdire au preneur cette activité ;

S’agissant du préjudice subi :

— qu’à la suite de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel, elle a été expulsée ;

— que cette exécution provisoire de l’arrêt a été faite aux risques et périls de l’intimée ;

— qu’à la suite de cette expulsion elle a perdu son droit au bail et son fonds de commerce ;

— que l’indemnisation doit correspondre à l’indemnité d’éviction prévue contractuellement ;

— qu’en l’espèce cette indemnité doit être calculée sur le chiffre d’affaire réalisé par le locataire gérant ;

— que cette demande n’est pas nouvelle contrairement à ce que souhaitait l’intimée ;

— qu’elle n’est que l’accessoire, la conséquence ou le complément de la demande principale (art 566 Code de Procédure Civile).

La SCI LES SABLES conclut :

— à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de la demande de dommages et intérêts, qu’elle maintient à hauteur de 8.000 € ;

— à l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts pour perte du droit au bail comme étant présentée pour la 1^re fois en appel (art 564 Code de Procédure Civile) et subsidiairement au rejet de cette demande et plus subsidiairement encore à sa réduction.

Elle réclame 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir :

S’agissant de la location gérance :

— que la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION n’ayant pas produit en 1^re instance le contrat de location gérance établi le 15.04.2002 elle était en droit de penser qu’il s’agissait d’une sous-location ;

— que la nécessité d’un acte authentique visé au bail concerne la mise en location gérance du fonds de commerce ;

— que faute d’avoir respecté cette obligation la résiliation du bail était justifiée ;

S’agissant de la destination des lieux :

— que la S.A.R.L. JMS a unilatéralement adjoint une activité 'Point Chaud’ sans avoir préalablement informé le bailleur en violation des dispositions de l’article 3 du bail ;

— que cette activité 'Point Chaud’ lui cause un grave préjudice en raison de la clause d’exclusivité accordé à un tiers (Mr Y) bénéficiaire d’un bail commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce à usage de boulangerie ;

— qu’elle n’a pu par la suite satisfaire aux obligations édictées par l’article 34-3 alinéa 2 du Décret du 30.09.1953 ;

— que le bail conclu pour un libre service ne peut être étendu à l’activité de boulangerie ;

— que cette activité nouvelle n’existait pas avant l’arrivée de la S.A.R.L. JMS, contrairement à ce que soutient cette dernière ;

S’agissant du préjudice subi :

— que la somme de 8.000 € sollicitée est parfaitement fondée ;

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre de la perte du droit au bail :

— que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel ;

— qu’elle n’a commis aucune faute en faisant exécuter l’arrêt rendu le 14.11.2006 aux fins d’expulsion de la Société JMS.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

Attendu s’agissant de la résiliation du bail tirée du non respect des dispositions contractuelles visant la cession et la sous-location en cas de mise en location gérance totale du fonds de commerce, que la nécessité d’un acte authentique ne vise que la cession ou sous-location et non la location gérance du fonds de commerce ;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats que par acte du 15.04.02 la Société JMS DISTRIBUTION a donné en location gérance à la Société COFISUD le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les locaux loués à la SCI LES SABLES ;

que la jouissance desdits locaux par le locataire gérant n’étant que la conséquence accessoire et nécessaire de la location gérance ne saurait être assimilée à une sous-location ;

que par suite aucune violation des dispositions contractuelles n’a, à ce titre, été commise par la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION ;

Attendu que s’agissant de la violation du bail tiré du non respect de la destination des lieux loués, qu’il n’est pas contesté que les locaux étaient loués aux fins d’exploitation d’un libre service alimentaire et toutes activités y afférentes ;

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier (constat de Maître X du 07.08.02, attestation de Monsieur D E du 03.11.02) que la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION avait adjoint à son activité celle de boulangerie en mentionnant sur des écriteaux placés en vitrine 'Pain Chaud toute la journée’ ;

que la SCI LES SABLES dans un courrier adressé le 06.02.02 à la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION avait dénoncé cette activité en rappelant qu’elle était exercée sans son avis et consentement en violation des dispositions du bail ;

Attendu qu’aux termes du contrat de bail l’adjonction d’une activité complémentaire devait faire l’objet d’une déclaration préalable au bailleur par acte extra judiciaire ;

Attendu que la S.A.R.L. JMS ne justifie pas avoir effectué une telle déclaration ;

qu’elle se borne à soutenir que cette activité n’est pas une activité complémentaire mais une activité afférente à celle de livre service alimentaire énoncée dans le bail ; que par suite elle n’était pas tenue à en faire préalablement la déclaration au bailleur ;

Attendu cependant qu’il ressort des pièces du dossier que la S.A.R.L. JMS ne se contentait pas de vendre du pain, mais qu’elle en cuisait la pâte reçue congelée, dans des fours à cuisson dont Maître X à le 07.08.02 constaté la présence dans les locaux loués ; que par suite cette activité ne peut être considérée comme une simple activité afférente à celle de livre service alimentaire ;

qu’elle constitue une activité complémentaire, à défaut d’une activité différente, nécessitant une déclaration préalable au bailleur par acte extra judiciaire ;

Attendu que ce non respect des dispositions contractuelles, constitue de la part du preneur une faute grave justifiant la résiliation du bail à ses torts ;

qu’en effet, cette gravité résulte de l’existence d’une clause de non concurrence dont est débitrice la SCI LES SABLES envers la S.A.R.L. LES MOISSONS exploitant un fonds de commerce de boulangerie dans des locaux loués à la SCI LES SABLES dans le même centre commercial ;

Sur la demande de dommages et intérêts :

Attendu que compte tenu des éléments ci-dessus la demande de dommages et intérêts présentée par la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION n’est pas fondée ;

Attendu s’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI LES SABLES que cette demande est fondée par le fait qu’en raison de cette procédure, elle n’a pu disposer de locaux ni demander une réévaluation de prix du loyer ; qu’il échet de lui allouer la somme de 2.000 € ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, et contradictoirement,

Vu l’arrêt rendu le 19.03.2008 par la Cour de Cassation,

CONFIRME le jugement entrepris par substitution de motifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION à payer à la SCI LES SABLES 2.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. JMS DISTRIBUTION aux dépens dont distraction au profit des avoués de la cause.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

MM/CS