COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2011

Débats du 21 Juin 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/00015

Minute n° :

Ce jour, VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller, a prononcé publiquement l’arrêt suivant par mise à disposition au greffe dans l’instance opposant :

d’une part :

SOCIETE D’ EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Représentant : la SCP VINSONNEAU-PALIES NOY GAUER ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e HEMEURY, avocat

APPELANTE

et

d’autre part :

Madame I N O J veuve A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : la SCP COULOMBIE-GRAS-CRETIN-BECQUEVORT-ROSIER-SOLAND (avocats au barreau de MONPTELLIER) substituée par M^e GILLIOCQ, avocat

INTIMEE

EN PRESENCE DE

Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

XXX

XXX

XXX

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 12/05/2011.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

28 Janvier 2009

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 21 Juin 2011 où siégeaient :

— Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M. BACHASSON, Président empêché,

— Monsieur Hervé OLIVIER, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge suppléant de l’Expropriation du Département de l’Aveyron, désigné par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

— Madame Laëtitia PASCAL, juge de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

En présence de M. H, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire du Gouvernement,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

Après avoir mis l’affaire en délibéré au 20/09/2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Par arrêté du 9 mai 2007, le préfet de la région Languedoc Roussillon, préfet de l’Hérault, a déclaré d’utilité publique la réalisation de la ZAC Parc 2000 Extension et cessibles au profit de la Société d’Equipement de la Région Montpelliéraine (la SERM) les immeubles bâtis ou non bâtis, dont l’acquisition est nécessaire pour l’opération.

Parmi les biens ainsi déclarés cessibles figure la parcelle cadastrée à Montpellier, lieu-dit « Gasquet », section XXX en nature de terre, d’une superficie de 3623 m2, propriété de I J veuve A.

Le 24 juillet 2007, la SERM a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, notifié à M^me A une offre d’indemnisation à hauteur de la somme de 100 632,50 euros, indemnité de remploi comprise, sur la base d’un prix de 25,00 euros le m2.

Cette offre ayant été refusée, la SERM a saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault, le 23 juillet 2008

L’ordonnance d’expropriation a été prononcée entre-temps, le 18 octobre 2007.

Après transport sur les lieux, effectué le 13 novembre 2008, le juge de l’expropriation a notamment, par jugement du 28 janvier 2009 :

— fixé à la somme de 208 235,60 euros l’indemnité due par la SERM à M^me A pour l’expropriation de la parcelle cadastrée à Montpellier section XXX,

— condamné la SERM à lui payer la somme de 1200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que :

— la date de référence à prendre en compte pour l’appréciation de l’usage effectif du bien est celle de 21 décembre 2006 à laquelle est devenu opposable aux tiers la révision du plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle la parcelle expropriée est située,

— à cette date, la parcelle XXX est classée en zone 4 AU 1-7 du PLU (zone partiellement équipée destinée à l’implantation d’activités), mais ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, tenant la capacité des réseaux (notamment les réseaux d’assainissement et électrique) appréciée par rapport à l’opération d’aménagement d’ensemble prévue dans la ZAC,

— elle bénéficie néanmoins d’une situation privilégiée eu égard à sa localisation au sein de l’agglomération montpelliéraine,

— en l’état des termes de comparaison, produits aux débats, l’évaluation du terrain doit être faite sur la base d’un prix de 52,00 euros le m2.

Par déclaration faite le 12 mars 2009 au greffe de la chambre, la SERM a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Le mémoire d’appelant, accompagné de 43 pièces, a été déposé le 12 mai 2009 au greffe et notifié, le 15 mai 2009, à M^me A et au commissaire du gouvernement.

Le mémoire de l’intimée, auquel se trouvent annexées 49 pièces, a été déposé le 12 juin 2009.

Le 1^er juin 2011, M^me A a déposé un mémoire complémentaire avec sept pièces nouvelles.

La SERM a déposé un mémoire en réponse, le 7 juin 2011, avec 22 pièces nouvelles, mémoire, dont M^me A a sollicité le rejet.

Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions, le 16 juin 2011.

* * *

La SERM demande à la cour de réformer le jugement et, en conséquence, de fixer à la somme de 100 632,50 euros l’indemnité totale de dépossession revenant à M^me A, outre la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le premier juge aurait dû déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées le 11 décembre 2008, après la visite des lieux, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 13-32 du code de l’expropriation,

— la parcelle expropriée ne peut, comme l’a retenu le premier juge, être qualifiée de terrain à bâtir, tenant l’insuffisance des réseaux pour desservir la zone devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble,

— c’est à tort, en revanche, qu’il a refusé de prendre en compte, en violation de l’article L. 13-16 du code de l’expropriation, les accords amiables réalisés dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension, postérieurement à la DUP, qualifiant même ces termes de comparaison de « valeurs de convenance »,

— il a retenu un prix de 52,00 euros le m2, alors que dans le même temps, elle a elle-même vendu, entre 2002 et 2006, des terrains à bâtir viabilisés et équipées dans la ZAC Parc 2000 à un prix moyen pondéré de 60,00 euros le m2,

— la seule véritable référence retenue par le premier juge est un arrêt (Gadchaux C/ SERM) rendu sur renvoi de cassation, le 19 mars 2007, par la cour d’appel de Nîmes, fixant à 43,00 euros le m2 le prix d’un terrain en situation privilégiée, mais une telle jurisprudence a été tempérée par un arrêt B rendu également sur renvoi de cassation par la cour d’appel de Toulouse, qui a fixé à 10,00 le m2 le prix d’un terrain situé dans la ZAC de Malbosc.

Formant appel incident, M^me A demande à la cour de fixer l’indemnité globale de dépossession due par la SERM à la somme de 479 236,00 euros et, subsidiairement, d’ordonner une expertise tendant à déterminer si les réseaux primaires desservant l’opération d’aménagement en cause sont de dimensions ou de capacité suffisantes pour couvrir ses besoins au sens de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation, dans l’hypothèse où la qualification de terrain à bâtir serait contestée ; elle sollicite, en toute hypothèse, l’allocation de la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

— la date de référence à prendre en compte pour l’appréciation de l’usage effectif du bien est celle du 27 décembre 2006, correspondant à la date d’enregistrement en préfecture de la délibération du conseil municipal de Montpellier approuvant la modification du PLU, puisque l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales impose une telle transmission pour l’entrée en vigueur d’un acte administratif et que ne sont pas connues les autres mesures d’affichage et de publicité prévues à l’article R. 123-25 du code de l’urbanisme,

— classée dans un secteur désigné constructible au PLU, la parcelle expropriée, située en XXX, doit également recevoir la qualification de terrain à bâtir, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge,

— il résulte, en effet, des éléments fournis par les services de la ville de Montpellier et intégrés au dossier de création de la ZAC Parc 2000 Extension que les terrains expropriés, du fait de leur localisation à proximité immédiate de secteurs urbanisés et en contiguïté avec la ZAC Parc 2000 équipée, disposent de l’ensemble des réseaux primaires principaux dotés d’une capacité suffisante pour desservir l’opération,

— le premier juge a apprécié souverainement la pertinence des termes de comparaison invoqués par la SERM, relativement aux acquisitions amiables de terrains situés dans le périmètre de la ZAC, d’autant que les références citées dans le rapport de M. E, expert, démontrent que les cessions réalisées librement le sont à des prix biens supérieurs,

— le prix de 120,00 euros le m2, sur la base duquel elle demande que soit estimée la parcelle XXX, est cohérent au regard des prix pratiqués pour des terrains similaires situés en zone d’activités, dans l’agglomération de Montpellier sur le marché libre, compris entre 96,00 et 175,00 euros le m2.

MOTIFS de la DECISION :

1- la procédure :

M^me A est particulièrement malvenue, au prétexte d’un non-respect des principes du contradictoire et de l’égalité des armes, de demander que soient rejetés le mémoire et les pièces de la SERM, déposés le 7 juin 2011, alors que le mémoire et les pièces ainsi déposés l’étaient en réponse à ses propres mémoire et pièces du 1^er juin 2011 et qu’elle disposait encore d’un délai de deux semaines avant l’audience pour y répondre.

En revanche, les conclusions du commissaire du gouvernement, qui ont été déposées le 16 juin 2011, soit plus d’un mois après la notification du mémoire de l’appelante, doivent être déclarées d’office irrecevables conformément à l’article R. 13-49, alinéa 3, du code de l’expropriation.

La SERM invoque enfin la méconnaissance par le premier juge des dispositions de l’article R. 13-32, alinéa 1^er, du même code selon lesquelles, à peine d’irrecevabilité, le commissaire du gouvernement notifie ses conclusions aux parties à l’instance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins huit jours avant la visite des lieux ; s’il résulte des énonciations du jugement que les conclusions du commissaire du gouvernement ont été effectivement déposées, le 15 décembre 2008, soit postérieurement à la visite des lieux, faite le 13 novembre 2008, il s’avère cependant que la SERM ne tire pas les conséquences juridiques, qui pourraient résulter du non-respect par le premier juge des dispositions de l’article R. 13-32, puisque l’annulation du jugement avec les effets, qui en découlent, notamment quant à la date d’estimation du bien, n’est pas sollicitée ; le moyen développé par la SERM est donc inopérant.

2- le fond du litige :

A) les dates à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien et la détermination de sa consistance :

En cas d’acquisition par voie d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain ou en ZAD, la date de référence à retenir au sens de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation est, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Au cas d’espèce, la délibération du conseil municipal de Montpellier approuvant la dernière révision du plan local d’urbanisme applicable au secteur de la ZAC Parc 2000 Extension a été adoptée en séance publique le 21 décembre 2006, mais son opposabilité aux tiers correspond nécessairement à la date d’exécution de la dernière des formalités de publicité et d’affichage prévues par les dispositions règlementaires en vigueur ; M^me A est donc fondée à soutenir que la date de référence à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien est celle du 27 décembre 2006, à laquelle la délibération a été enregistrée en préfecture, conformément à l’article L. 2131-1 du code des collectivités territoriales.

A la date de l’ordonnance d’expropriation, prononcée le 18 octobre 2007, la parcelle XXX, d’une superficie de 3623 m2, consiste en un terrain nu et plat, de forme rectangulaire, en nature de lande, située en XXX.

B) la qualification juridique du bien :

La parcelle expropriée est située, à la date de référence, en zone 4AU1-7 du PLU, à l’intérieur du périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension (localisée en marge sud-ouest du quartier de Celleneuve et du complexe des laboratoires Sanofi Aventis et en continuité de la ZAC Parc 2000), laquelle a pour objet l’accueil d’activités pour les petites entreprises à vocation tertiaire, ainsi que des activités artisanales et de services.

D’après le règlement du PLU, la zone 4AU1-7 est une zone partiellement équipée, destinée à l’implantation d’activités, mais dans laquelle les constructions à usage d’habitation autre que le logement social sont admises lorsque l’environnement immédiat n’est pas favorable à l’implantation d’activités ; elle est dotée d’un coefficient d’occupation du sol élevé (1,5) et la hauteur maximale des constructions est fixée à18 m.

Il est stipulé à l’article 2 que nonobstant les réhabilitations et les extensions mesurées de bâtiments existants, toutes les autres occupations et utilisations du sol visées par l’article L. 123-5 du code de l’urbanisme ne sont admises qu’à la condition de s’intégrer de manière cohérente dans la zone et de contribuer à un aménagement de qualité de celle-ci, en conformité avec les dispositions du règlement et de ses documents graphiques et, le cas échéant, en compatibilité avec les orientations d’aménagement applicable à la zone et ce, soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus.

A la date de référence, la parcelle XXX, incluse dans le secteur de zone d’urbanisation future 4 AU1-7 dite « alternative », dans lequel sont admises toutes constructions destinées à l’implantation d’activités et, sous certaines conditions, celles réservées à l’habitation, peut donc être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens de l’article L. 13-15 ' II 1° b) du code de l’expropriation ; il ne peut être soutenu qu’elle est située dans un secteur inconstructible au seul motif que le règlement prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu’au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes de la zone ou lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble.

D’après l’article L. 13-15 II 1° a), lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ; il résulte, en l’occurrence, des orientations d’aménagement du PLU applicables à la zone 4AU1-7, que celle-ci doit faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble pour la réalisation à terme de 74 000 m2 de terrains cessibles et d’environ 45 000 m2 de surface hors 'uvre nette.

S’agissant de la desserte de la parcelle XXX, située en XXX, les éléments du dossier de création de la ZAC font apparaître l’existence de l’ensemble des réseaux primaires sur cette voie (eau potable : deux conduites l’une en diamètre 150 mm, l’autre en diamètre 300 mm ; eaux usées : une conduite en diamètre 300 mm ; électricité : câble moyenne tension).

Il ressort, par ailleurs, de l’étude d’impact, réalisée en juillet 2006, que les réseaux principaux présentent, pour la plupart, les réserves de capacité suffisantes pour le raccordement du projet d’extension de la ZAC Parc 2000 et de l’avant projet de l’opération d’extension, établi par la suite, de novembre 2006 à septembre 2007, que seul le collecteur principal (de diamètre 400 mm) du réseau d’assainissement des eaux usées situé à l’ouest du rond-point F G, en contrebas de la ZAC Parc 2000, est en limite de fonctionnement ; selon ce document technique, des travaux devront être programmés à court terme afin de redimensionner ce collecteur de façon à ce qu’il puisse accueillir le supplément d’eaux usées induit par l’extension de la ZAC Parc 2000 et par la création de la ZAC « K L », le raccordement du réseau de collecte interne sur le réseau communal s’effectuant au niveau de l’actuel Parc 2000, XXX, via deux traversées en travaux souterrains, type fonçage, de la RD n° 65 ; le réseau d’eau potable en périphérie de la zone ne présente pas, en revanche, de limite de fonctionnement, mais le raccordement sur les conduites existantes devra se faire en quatre points distincts, situés rue Favre de Saint Castor, rue du Pilory et XXX ; quant à l’alimentation en électricité de la zone, au moyen de trois transformateurs, elle s’effectuera au niveau de Parc 2000 existant et de la rue du Pilory où se trouvent, respectivement, une et deux antennes moyenne tension MT/BT.

Bien que desservie par l’ensemble des réseaux, la parcelle XXX ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir ; rien ne permet, en effet, d’affirmer que les réseaux implantés rue du Pilory soient, par eux-mêmes, de dimensions suffisantes pour la desserte de l’ensemble de la zone, dès lors que le collecteur principal du réseau d’assainissement situé en contrebas de la ZAC Parc 2000 doit être redimensionné pour permettre l’évacuation de ses eaux usées, que l’alimentation en eau potable de la ZAC nécessite un raccordement sur d’autres conduites de diamètre 150 mm situées XXX et que son raccordement au réseau électrique est également prévu sur l’antenne moyenne tension située dans la ZAC Parc 2000.

C) l’évaluation du bien :

Quoique non qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle XXX n’en est pas moins située, au nord ouest de l’agglomération montpelliéraine, dans une zone partiellement équipée, à proximité de secteurs urbanisés de la commune, tels les quartiers de Celleneuve et de la Mosson, traversée par la RD n° 65, devenue l’avenue Pablo Neruda ; elle bénéficie ainsi d’une situation privilégiée, facteur indéniable de plus value, comme l’a justement retenu le premier juge.

La SERM, qui reproche au premier juge de n’avoir pas tenu compte des accords amiables réalisés dans le périmètre des opérations faisant l’objet de la DUP, cite trois ventes fermes, relativement aux parcelles cadastrées au lieu-dit « Gasquet », section TY n° 23, 167 et 30, effectuées les 30 juillet, 9 novembre 2007 et 16 juin 2008, aux prix de 20,58, 25,00 et 26,00 euros le m2 ; ces trois ventes intervenues après la DUP, qui concernent des biens de même nature inclus dans le périmètre de la ZAC, constituent des termes de comparaison intéressants, mais qui, à eux seuls, ne sont pas représentatifs de la tendance générale du marché.

Elle évoque également diverses ventes amiables réalisées entre juillet 2004 et novembre 2007 dans la ZAC Garosud Extension ou à proximité, à des prix compris entre 17,83 et 25,00 euros le m2 ; la vente la plus récente, effectuée le 4 novembre 2007, porte sur un terrain de 3367 m2, classé en zone 4 AU3-3 du PLU de Montpellier, au prix de 25,00 euros le m2.

Par ailleurs, en réponse à l’affirmation de M^me A, selon laquelle le prix proposé de 25,00 euros le m2 n’est pas significatif des prix pratiqués sur le marché libre, la SERM évoque plusieurs cessions de terrains, dont elle fournit les actes ou des extraits d’actes, situés à Jacou, Vendargues, Pérols, Lattes et Maugio, en zones d’urbanisation future, la plupart compris dans le périmètre d’une ZAC, cessions réalisées au profit notamment d’opérateurs privés comme la société Guiraudon, Guipponi et Leygue (GGL), de juin 2005 à mars 2008, sur la base de prix allant de 20,00 à 39,00 euros le m2 ; elle cite en particulier les deux ventes suivantes :

— vente SAS Les Maisons Toit d’Azur / SEM Foire internationale de Montpellier du 25 juillet 2006 d’une parcelle de terre, cadastrée à Pérols section XXX, classée en zone XXX, au prix unitaire de 20,37 euros le m2,

— vente Département de l’Hérault / SEM Foire internationale de Montpellier du 13 septembre 2006 d’une parcelle de terre, cadastrée à Pérols section XXX, classée en zone XXX, au prix unitaire de 25,00 euros le m2.

Elle conteste, en outre, l’hétérogénéité des décisions de justice, citées par M^me A et/ou retenues par le premier juge, en faisant valoir en particulier que par un arrêt du 8 août 2006, rendu sur renvoi de cassation, la cour d’appel de Toulouse a fixé, par référence à un prix de 10,00 euros le m2, en valeur février 2003, l’indemnité de dépossession due aux consorts B pour l’expropriation d’un terrain de 9709 m2, classé en zone 8 NA0 du POS, et inclus dans la ZAC de Malbosc.

Abstraction faite d’un arrêt ancien, rendu le 13 novembre 1993 par la chambre des expropriations de la cour (département de l’Hérault C/ Nouguier), M^me A fait état, de son côté, de plusieurs décisions de justice récentes statuant sur les indemnités dues pour l’expropriation de terrains, non qualifiés de terrains à bâtir, mais bénéficiant d’une situation privilégiée dans l’agglomération montpelliéraine ; il n’est cependant établi du caractère définitif que de deux arrêts de la cour en date du 13 juillet 2009 (ville de Montpellier C/ consorts Y ; ville de Montpellier C/ consorts Z) fixant à 18,00 et 19,00 euros le m2 l’indemnité due pour des terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible, et situés en bordure de la ZAC de Malbosc.

Il est communiqué par l’intimée l’arrêt SERM C/ Gadchaux rendu, sur renvoi de cassation, le 19 mars 2007 par la cour d’appel de Nîmes fixant, en valeur mai 2003, l’indemnité d’expropriation afférente à un terrain de 1799 m2 en situation privilégié, inclus dans le périmètre de la ZAC d’activités « Parc Eurêka », par référence à un prix unitaire de 43,00 euros le m2 ; sont également communiqués trois autres arrêts de cette même cour rendus le 16 mars 2009, sur renvoi de cassation (SERM C/ GFA La Condamine, SERM C/ Guy et SERM C/ Fajeau), fixant les indemnités dues pour l’expropriation de terrains également situés dans la ZAC« Parc Eurêka » sur la base de 43,50, 44,00 et 45,00 euros le m2, en valeurs mai et septembre 2005.

D’autres termes de comparaison récents, se rapportant à des ventes effectives de terrains situés dans des secteurs réservés à l’implantation d’activités, sont évoqués par M^me A, qui produit les actes se rapportant aux ventes suivantes :

— vente Bresson / SNC Mas Coste du 7 septembre 2006 d’une parcelle de terre, cadastrée à Lattes section XXX, classée en zone XXX, au prix unitaire de 81,00 euros le m2,

— vente SCI La Peyrolaise / SEM Foire internationale de Montpellier du 25 juillet 2006 de deux parcelles de terre avec mazet, cadastrées à Pérols section XXX et 91, classées en zone XXX, au prix unitaire de 112,00 euros le m2.

A noter toutefois que la vente du 25 juillet 2006 porte sur un terrain sur lequel sont implantées quatre constructions, dont une à usage d’habitation et une autre d’entrepôt, outre une piscine démontable.

En outre, il est versé aux débats un procès-verbal de séance du conseil de la communauté d’agglomération de Montpellier en date du 13 février 2007, décidant de céder à la SERM, dans le cadre de l’aménagement de la ZAC Port Marianne ' Portes de la méditerranée, en vue de la réalisation d’un parking, quatre parcelles cadastrées à Montpellier section XXX à XXX, classées en zone 4 AU1-2 du PLU avec un COS de 1,5, au prix de 92,00 euros le m2.

M^me A s’appuie enfin sur plusieurs rapports de M. C, expert immobilier, dont il résulte, en premier lieu, que des terrains à bâtir situés dans la ZAC parc 2000 ont été vendus de janvier 2002 à février 2006 à des prix variant de 64,00 à 135,00 euros le m2 ; ces références concernent des terrains, certes viabilisés, mais situés à proximité et classés en zone 4 AU1-1f du PLU de Montpellier avec un COS de 1,50 ; M. C cite aussi deux ventes de terrains dans la ZAC d’activités Garosud, réalisées les 3 août et 25 octobre 2006, aux prix de 75,00 et 74,00 euros le m2, ainsi que les ventes suivantes :

— vente Esteban / Electricité de France du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées lieu-dit « terre de Valatou » section SI n° 70, 77, 79 et 80, situées dans le secteur sud A9, à l’est du Lez, classées en secteur X du PLU, inconstructible en l’état, au prix de 40,00 euros le m2,

— vente Mallet / Electricité de France du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées au même lieu-dit section SI n° 73, 75 et 82, classées en secteur X, au prix de 44,50 euros le m2 incluant le coût de plantations,

— vente Michel / commune de Montpellier du 12 mai 2006 portant sur diverses parcelles alors situées en zone 1 NC du POS, destinées à être incluses dans la ZAC des Grisettes en cours de création, au prix de 45,00 euros le m2,

— vente Vacquier / SCI Le Parc des Hirondelles du 25 juillet 2007 portant sur un terrain à bâtir viabilisé de 11 434 m2 au prix de 211,00 euros le m2, s’appliquant pour 571 000,00 euros HT, soit 49,94 euros HT ou 59,73 euros TTC, à la valeur du terrain non viabilisé et pour le surplus, aux travaux de viabilité.

Comme il a été déjà indiqué, les accords amiables, au nombre de trois, réalisés dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension, ne peuvent être regardés comme significatifs du prix réel du marché, alors surtout que la SERM, bénéficiant d’un quasi-monopole sur le marché des terrains destinés à l’urbanisation dans le cadre de ZAC, a pour pratique de proposer, lors des acquisitions amiables ou forcées, un prix uniforme, quelles que soient les caractéristiques des terrains concernés.

Force est de constater, en l’état des termes de comparaison proposés, que le prix des terrains, non qualifiés de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée, est relativement variable sur l’agglomération de Montpellier, qui correspond à une fourchette comprise entre 20,00 et 90,00 euros le m2 en fonction du zonage, de la situation géographique et des possibilités de construction en découlant.

En l’occurrence, la parcelle expropriée est à urbaniser dans le cadre d’une ZAC d’activités, offrant, compte tenu d’un COS élevé (1,5), de bonnes perspectives de constructibilité ; l’attractivité de la ZAC est encore renforcée par son inclusion dans une zone franche urbaine.

Les références les plus significatives se rapportant à des terrains inclus dans des ZAC d’activités sont celles qui concernent, non la ZAC Garosud, dans le périmètre de laquelle est implantée l’usine de méthanisation « Améthyst », mais la ZAC « Parc Eurêka » avec des prix unitaires au m2 fixés judiciairement de 43,00 à 45,00 euros.

C’est donc à juste titre que le premier juge, pour tenir compte de l’évolution constatée du prix des terrains en situation privilégiée, a fixé l’indemnité principale due pour l’expropriation de la parcelle XXX sur la base d’un prix, réactualisé, de 52,00 euros le m2 ; le jugement, qui a fixé, indemnité de remploi comprise, à la somme totale de 208 235,60 euros, l’indemnité due par la SERM à M^me A, doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions, sans qu’il y ait lieu de recourir à une mesure d’expertise, que les éléments d’appréciation en possession de la cour rendent inutiles.

3- les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Succombant sur son appel, la SERM doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M^me A la somme de 1500,00 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Dit n’y avoir lieu à rejet du mémoire et des pièces de la SERM, déposés le 7 juin 2011,

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées le 16 juin 2011,

Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 28 janvier 2009,

Condamne la SERM aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M^me A la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier Le Président