COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 06 JUIN 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/02121

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 FEVRIER 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 09/447

APPELANTE :

Madame E N O A

née le XXX à ALLONE

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP CAPDEVILA ET VEDEL SALLES, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ IMMEUBLE APHRODITE D

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e Joël JUSTAFRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Mars 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 MARS 2012, en audience publique, Madame I J ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame I J, Conseiller

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me G H

L’affaire mise en délibéré au 23 mai 2012 a été prorogée au 06 juin 2012.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame E A est copropriétaire au sein de la résidence Aphrodite D, sise à XXX, d’un appartement constituant le lot numéro 430, situé dans le bâtiment 12 groupe C.

Cette résidence se trouve à l’intérieur d’un ensemble immobilier et de loisirs organisé dans le cadre de l’association foncière urbaine libre (AFUL) Aphrodite.

Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence Aphrodite D s’est tenue le 29 octobre 2008, sur convocation du 1^er octobre 2008, à la diligence du syndic en exercice. Madame A était présente et opposante à un certain nombre de résolutions et le procès-verbal d’assemblée générale lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2008.

Le même jour que l’assemblée générale, soit le 29 octobre 2008, une réunion des copropriétaires de la résidence a été organisée afin, qu’en qualité de membres de l’AFUL, ils décident du mandat de vote qu’ils voulaient donner à leurs délégués, lesquels devaient les représenter lors

de l’assemblée générale de l’AFUL, convoquée pour le 25 novembre 2008.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2009, Madame A a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D devant le tribunal de grande instance de Narbonne pour demander :

Au visa du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 octobre 2008 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’annulation des délibérations prises au cours de cette l’assemblée auxquelles elle s’est opposée, soit les délibérations 2, 3, et 6, au motif que ce procès-verbal n’a pas été signé par le scrutateur,

La nullité des résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 9, 17, 18, 19, 29 et 23 votées au vu d’un document qualifié « ordre du jour AFUL », signé par le seul président de l’association, et non par l’ensemble des membres du bureau de l’assemblée générale des copropriétaires,

La nullité de la résolution numéro 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, au motif que le projet de contrat de syndic n’a pas été joint à la convocation, l’empêchant ainsi d’avoir tous les éléments nécessaires et notamment les honoraires du syndic,

La nullité de la résolution 17 de l’ordre du jour AFUL qui contreviendrait aux dispositions de l’article 9 des statuts de l’AFUL relatif au mode de répartition des charges, et à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 imposant la règle de l’unanimité pour la modification des charges des copropriétaires,

Le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 65, en la dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*******

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires pour l’exercice 2008/2009 a été organisée et convoquée pour le 30 octobre 2009.

Comme l’année précédente, une réunion des copropriétaires a été organisée le même jour, afin de préparer l’assemblée générale de l’AFUL prévue le 26 novembre 2009 dont l’ordre du jour était joint à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte d’huissier en date du 11 janvier 2010, Madame A a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le même tribunal pour solliciter :

L’annulation de l’ensemble des résolutions ayant été adoptées le 30 octobre 2009 ainsi que celles de « l’ordre du jour AFUL » pour défaut de mandat du syndic lors de la convocation, et pour envoi d’une seule convocation concernant l’assemblée générale des copropriétaires et l’ordre du jour AFUL,

Subsidiairement, l’annulation des résolutions numéros 2, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 du procès-verbal de l’assemblée générale ainsi que celles de l’ordre du jour AFUL, pour différents motifs,

Le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et une somme au titre de l’article 700 code de procédure civile.

******

Par ordonnance du 25 novembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures numéro 10/185 et numéro 09/447.

Par jugement contradictoire du 17 février 2011, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

Révoqué l’ordonnance de clôture,

Annulé les résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Aphrodite D en date du 30 octobre 2009,

Débouté Madame E A de l’ensemble de ses autres demandes,

Condamné Madame E A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aphrodite D, en la personne de son syndic la SARL FONCIA INFO IMMOBILIER, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamné Madame E A aux dépens.

APPEL

Madame E A a relevé appel de ce jugement, par déclaration en date du 29 mars 2011.

La SCP GARRIGUE s’est constituée par acte du 26 décembre 2011, aux lieu et place de la SCP d’avoués SALVIGNOL ayant cessé ses fonctions, dans la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2012.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 juin 2011, Madame A, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il annule les résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D, en date du 30 octobre 2009,

Réformer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Concernant l’assemblée du 29 octobre 2008

Constater que toutes les résolutions numéros 2, 3 et 6 du procès-verbal d’assemblée du 29 octobre 2008, ainsi que toutes les résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 9, 17, 18, 29 et 23 de l’ordre du jour AFUL sont frappées de nullité,

Dire que la clause relative à l’approbation des voisins est frappée de nullité et devra être exclue de la résolution n°16,

Prononcer en conséquence la nullité de l’ensemble de ces résolutions,

Concernant l’assemblée du 30 octobre 2009,

Constater que toutes les résolutions du procès-verbal d’assemblée du 30 octobre 2009 ainsi que toutes les résolutions de l’ordre du jour AFUL sont frappées de nullité,

Subsidiairement, constater que les résolutions, 2, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 du procès-verbal d’assemblée du 30 octobre 2009 ainsi que toutes les résolutions de l’ordre du jour AFUL sont frappées de nullité,

En toute hypothèse,

Lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’intimé aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 décembre 2011, le syndicat de la copropriété immeuble Aphrodite D, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel « parte in qua,

Faire droit à son appel incident,

L’infirmer en ce qu’il a annulé les résolutions 10 et 11 votées lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2009,

Débouter Madame A de toutes ses demandes,

La condamner à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Concernant l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D, en date du 29 octobre 2008 :

Sur la nullité invoquée des résolutions, au motif pris du défaut de signature d’un scrutateur procès-verbal de l’assemblée générale des

copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D, en date du 29 octobre 2008 :

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du 27 mai 2004, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ces signatures ont pour but d’authentifier le contenu du procès-verbal, en y apportant une présomption de sincérité.

En l’espèce, la signature du scrutateur n’y figure pas, le procès-verbal étant cependant signé du président et du secrétaire.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu les infléchissements jurisprudentiels dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, en ce que le défaut d’une signature parmi les trois requises, lorsqu’il s’agit notamment de celle du scrutateur, n’est pas un motif suffisant pour justifier le prononcé de l’annulation du procès-verbal. En effet, la sincérité des informations y figurant n’en est pas véritablement compromise.

Le moyen de l’appelante sera donc en voie de rejet et de jugement confirmé sur ce point.

Sur la nullité invoquée des résolutions de l’assemblée des copropriétaires et de celles relatives à l’ordre du jour AFUL au motif d’une seule convocation relative à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2008 et l’ordre du jour de l’AFUL.

Il ressort des pièces produites aux débats que la résidence Aphrodite est composée de plusieurs immeubles, les copropriétaires de chacun de ces immeubles constituant une copropriété différente. Ces copropriétaires sont également, par le seul fait de leur titre de propriété, automatiquement membres de l’association foncière urbaine libre (AFUL) Aphrodite, ainsi qu’il résulte des statuts de cette association.

L’association foncière urbaine libre (AFUL) Aphrodite est régie par la loi du 21 juin 1965 et l’ordonnance du 1^er juillet 2004, ainsi que par ses propres statuts. Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne lui sont pas applicables.

En application de ses statuts, une assemblée générale est organisée au moins annuellement par l’AFUL, à laquelle participent les représentants des différentes copropriétés composant la résidence. Elle statue notamment sur les travaux et l’entretien des espaces extérieurs communs aux différentes copropriétés, notamment ceux relatifs à l’éclairage, aux piscines, aux voies et aux espaces verts.

Il ressort également des pièces produites que de nombreux propriétaires ne sont pas résidents à l’année.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que pour profiter de la présence d’une majorité des copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale de la copropriété, le syndic a jugé opportun et conforme à l’intérêt commun d’inscrire à l’ordre du jour pour information des membres de l’assemblée des copropriétaires, les questions qui seraient abordées ultérieurement au cours de l’assemblée spécifique à l’AFUL.

Le fait que l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL ait été communiqué avec celui de l’assemblée générale des copropriétaires n’a donc qu’un caractère informatif qui n’autorise pas l’appelant à demander l’annulation de l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL ni des résolutions qu’elle y adopte.

Les résolutions votées lors de la réunion préparatoire à l’assemblée générale de l’AFUL sont certifiées par la signature de la déléguée à l’assemblée AFUL pour représenter la copropriété Aphrodite D, ce qui démontre bien que cette réunion soit distincte de l’assemblée générale des copropriétaires et que son compte-rendu n’avait pas à être signé par le bureau de la copropriété. Elles relèvent de l’organisation de l’AFUL et de ses statuts, et non de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

C’est encore à bon droit que le premier juge a retenu que dès lors que l’AFUL n’a pas été attraite dans la présente instance, Madame A n’est pas recevable à demander l’annulation de l’ordre du jour la concernant ni des résolutions qui ont été prises sur ce fondement, étant observée que cette demande en annulation ne pourrait en outre être fondée sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, non applicables à l’AFUL.

Par ailleurs, cet envoi est sans incidence sur la tenue et la validité des décisions adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires et Madame A ne démontre pas en outre en quoi cet envoi informatif lui porterait grief.

Le moyen sera donc en voie de rejet et le jugement également confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 :

Madame A sollicite l’annulation de cette décision, relative à la désignation de la société FONCIA INFO IMMOBILIER en qualité de syndic, en soutenant que cette désignation aurait été effectuée sans envoi préalable du projet de contrat de syndic, ce document n’ayant pas été joint à la convocation qu’elle a reçue.

Cependant, ainsi que l’a relevé le premier juge, les trois attestations produites par le syndicat des copropriétaires démontrent que les autres copropriétaires l’ont reçu, de sorte que l’allégation de l’appelante et le doute exposé par une seule copropriétaire qui avait affirmé dans un

premier temps l’avoir reçu, ne contredisent pas utilement ces éléments de preuve.

En outre, c’est avec 4969 « voix » (en réalité, tantièmes) « pour » et seulement un vote « contre », celui de Madame A (pour 326 tantièmes) et une abstention (pour 136 tantièmes), que l’assemblée générale a adopté cette résolution selon laquelle « la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée générale qui l’accepte en l’état », de sorte que si les copropriétaires ne l’avaient pas reçu, ils n’auraient pas approuvé le projet de contrat avec une telle écrasante majorité de l’article 24.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires démontre à suffisance qu’il a respecté les dispositions de l’article 11 du décret de 1967 relatives à la notification du projet de contrat de syndic de sorte qu’aucune nullité n’est encourue de ce chef.

Le moyen de l’appelante sera donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de nullité de la clause relative à l’approbation des voisins et de son exclusion de la résolution n°16 :

Madame A a sollicité l’autorisation d’effectuer des travaux d’agrandissement de son balcon. La résolution 16 votée, la lui a accordée, sous certaines conditions, dont celle d’obtenir l’accord des voisins des appartements n° 429, 431, et 432. Or l’un de ses voisins, Monsieur Z, s’y oppose fermement, ce qui l’empêche de réaliser ces travaux, tandis que Monsieur Z aurait lui-même auparavant effectué des travaux similaires, sans qu’aucune obligation spécifique ne lui ait été imposée.

Cependant, Madame A ne s’est pas opposée à cette résolution, et n’a pas discuté cette résolution en ce que l’autorisation qui lui était donnée était conditionnée par l’accord de ses voisins.

Force est de constater que ce n’est qu’a posteriori, tenant le refus de Monsieur Z qu’elle vient contester la nécessité d’un accord des voisins.

Elle n’établit pas que, pour ce type de travaux, l’accord des voisins n’est pas nécessaire, alors même qu’il résulte du procès-verbal de la même assemblée, que selon le type de travaux demandé, la clause d’autorisation des voisins existe ou n’existe pas dans les résolutions portant sur les demandes des copropriétaires.

Dès lors, elle ne vient pas démontrer que le syndicat des copropriétaires lui aurait imposé abusivement une condition qui n’était pas nécessaire.

Par ailleurs, elle ne démontre pas davantage que Monsieur Z ait fait effectuer les mêmes travaux que ceux qu’elle envisage, ni que l’accord des voisins de celui-ci n’était pas requis.

Dès lors, elle ne rapporte pas la preuve d’une rupture d’égalité et d’équité entre les copropriétaires ni d’un quelconque abus.

Le moyen sera donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

II. Concernant l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Aphrodite D, en date du 30 octobre 2009 :

Sur la nullité invoquée au motif pris du défaut de mandat du syndic :

L’argumentation de Madame A reposait sur sa contestation des conditions dans lesquelles est intervenue la désignation du syndic à l’assemblée générale de 2008, sans qu’elle ait eu copie du projet de contrat de syndic.

Le moyen de l’appelante ayant été rejeté, le syndic avait qualité pour convoquer l’assemblée générale du 30 octobre 2009, de sorte que le moyen sera en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la nullité invoquée au motif pris d’une seule convocation et d’un seul procès-verbal pour l’assemblée générale et l’ordre du jour AFUL :

Pour l’année 2008, ainsi que relevé plus haut, l’assemblée générale des copropriétaires était clairement distinguée de la réunion préparatoire à l’assemblée générale de l’AFUL, avec deux ordres du jour distincts et les résolutions votées l’étaient tout autant dans deux cadres juridiques différents :

Le bureau de séance de l’assemblée générale était composé de Madame X, présidente, Monsieur Z, scrutateur, et Monsieur Y, représentant le syndic et assurant le secrétariat de séance, tandis que le procès-verbal était signé de Madame X, présidente et de Monsieur Y, secrétaire.

Le bureau de séance de la réunion préparatoire de l’assemblée générale de l’AFUL était composé de Monsieur D, président, Monsieur K L, trésorier et Monsieur B secrétaire, et le compte-rendu était réalisé sur un document séparé intitulé « ordre du jour AFUL » et était signé par Madame X, laquelle était déléguée à l’assemblée AFUL pour représenter la copropriété Aphrodite D.

Au contraire, pour l’année 2009, force est de constater que la réunion sur l’ordre du jour AFUL n’est pas disjointe de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’un seul document existe, la réunion sur l’ordre du jour AFUL, ayant été intégrée au sein de l’assemblée générale des copropriétaires de sorte que la confusion est caractérisée par les éléments suivants :

Il n’existe qu’un procès-verbal unique intitulé « procès-verbal de l’assemblée générale ».

La constitution du bureau de séance indiquée est : Monsieur RAMONEA, président de séance, Monsieur C scrutateur, et Monsieur Y représentant le syndic FONCIA INFO IMMOBILIER

Ces mêmes noms sont repris en page 14, soit à la fin de cet unique document, avec leurs signatures, après la mention : « l’ordre du jour étant épuisé et personne ne demandant la parole, le président, après émargement de la feuille de présence par les membres du bureau lève la séance à 16h35 ».

Entre la constitution du bureau en page 1 et la signature par ces mêmes membres du bureau en page 14, les 14 premiers points concernent l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires tandis que le point 15, intitulé « ordre du jour de l’AFUL » est lui-même subdivisé en 29 points.

Le point 1 de l’ordre du jour AFUL indique : « le bureau de séance est statutaire, il est composé du président, du trésorier, et du secrétaire de l’AFUL », cependant, ceux-ci ne sont pas nommés et ce ne sont pas leurs signatures, mais celles des membres du bureau de l’assemblée des copropriétaires qui figurent à la fin des délibérations sur les questions de l’ordre du jour AFUL.

Il s’en évince que la levée de l’assemblée générale des copropriétaires et les signatures de ses membres du bureau de séance auraient dû intervenir après le point 14 et que le procès-verbal n’avait pas à intégrer les résolutions votées par les propriétaires dans les points 1 à 29 du point 15.

C’est donc à bon droit que Madame A fait valoir que « dans le cadre de cette présente procédure, l’ordre du jour AFUL forme un ensemble indissociable avec le procès-verbal de l’assemblée général des copropriétaires ». Elle relève à juste titre que « le syndic a mélangé les règles issues de la loi du 10 juillet 1965 et les règles statutaires de l’AFUL, lesquelles ne peuvent pourtant pas être soumises aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ».

Dès lors, si les points 1 à 29 de l’ordre du jour AFUL ne sont pas nuls en tant que résolutions votées par les propriétaires dans une réunion préparatoire à l’assemblée générale AFUL, ils ne peuvent exister en tant que résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires Aphrodite D et seront donc annulés comme tels.

Par ailleurs, cette nullité n’entache pas pour autant les autres résolutions votées par cette assemblée générale, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer de ce seul fait la nullité de l’ensemble du procès-verbal ni des résolutions contenues dans les points 1 à 14.

Le jugement sera donc partiellement infirmé sur ce point.

Sur la nullité invoquée de la résolution 2 :

La résolution 2 donne quitus au syndic à l’unanimité des présents et représentés. Madame A en conteste une partie du contenu, en ce qu’il est mentionné :

« L’assemblée générale et les copropriétaires présents confirment à l’unanimité qu’ils ont bien reçu le contrat de syndic en pièce jointe de la convocation de l’assemblée générale du 29 octobre 2008 »

Elle indique en effet, comme elle l’a soutenu dans ses demandes relatives à l’assemblée générale du 29 octobre 2008, qu’elle n’avait alors pas reçu le projet de contrat de syndic et que dès lors, cette résolution devrait être annulée.

Cependant, en page 11 de ses écritures, dans le paragraphe relatif à la recevabilité de son action concernant l’assemblée générale du 30 octobre 2009, elle indique : « la concluante, qui était absente et non représentée, peut contester l’ensemble des résolutions adoptées lors de l’assemblée litigieuse. »

Dès lors, la mention précitée qu’elle conteste n’est pas inexacte en ce qu’elle ne rendait compte que des dires des « copropriétaires présents ».

Il n’y a en conséquence aucun motif d’annulation de cette résolution. Le moyen sera donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande en annulation de la résolution n° 6 :

Cette résolution prise à la majorité des deux tiers, requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avec une abstention, aurait dû, selon Madame A être votée à l’unanimité, l’acquisition de ce local technique par M. C ayant eu pour effet de changer ou de compromettre la destination de l’immeuble.

Cependant le syndicat des copropriétaires rappelle sans être contredit sur ce point, que ce local destiné initialement aux jardiniers de l’AFUL a été remplacé par un local plus grand, de telle sorte que ce local désaffecté a perdu pour la copropriété tout intérêt, sa cession dans des conditions de prix conforme au marché ne compromettant en rien la bonne conservation des parties communes et la destination de l’immeuble.

S’agissant du prix de vente de 5 000 euros, que Madame A conteste, il n’est pas dérisoire, comme elle le prétend, puisque sa superficie est de 5,70 m², et non de 15 m² comme elle l’allègue, et qu’il n’est ni isolé ni aménagé. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en outre que les copropriétaires ont envisagé de le céder au plus offrant d’entre eux, mais qu’aucun ne s’est manifesté, notamment pas Madame A. Nul n’a offert une somme supérieure à 5 000 euros.

Ce local technique désaffecté ne présentant plus aucune utilité pour les copropriétaires, n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble, de sorte que l’unanimité du vote de la résolution 6 n’était pas requise.

Par ailleurs, le syndic, conformément à cette résolution a demandé à un géomètre-expert d’établir le métrage, le calcul des tantièmes et le modificatif de l’état descriptif de division, en vue de la modification du règlement de copropriété. Dès lors, le syndicat des copropriétaires a pris une décision sur le principe de la vente parfaitement régulière.

Le moyen de l’appelante sera donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7,8, 9, 10 et 11 relatives aux travaux d’extension et d’agrandissement sollicités par différents copropriétaires :

M^me A fait valoir qu’ici encore, un vote à l’unanimité était requis, ou à défaut à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la condition qu’intervienne préalablement un nouveau calcul des tantièmes de chaque lot.

Cependant, lorsque les parties communes aliénées ne présentant une utilité que pour les seuls copropriétaires au profit desquelles la cession est envisagée et que leur aliénation n’est pas de nature à porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, les décisions peuvent être valablement prises à la majorité prévue de l’article 26 précité.

C’est à bon droit que le premier juge, au vu des pièces produites, a dit n’y avoir lieu à annulation des résolutions 7, 8 et 9, s’agissant de travaux ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble mais affectant seulement son aspect extérieur.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires, dans son appel incident, demande l’infirmation du jugement, en ce qu’il a annulé les résolutions 10 et 11 au motif qu’il ne disposait pas suffisamment d’éléments pour apprécier leur validité.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que les documents sont annexés à sa pièce 8, incluant un descriptif détaillé, des plans et des photographies.

A l’examen de ces documents, il s’agit d’une part de la fermeture d’une terrasse par une baie vitrée et d’autre part de l’agrandissement d’une terrasse, selon un modèle agréé et conforme à des précédents.

Il s’évince des pièces produites à l’appui des arguments du syndicat des copropriétaires que les travaux envisagés ne modifient en rien les droits des autres copropriétaires et n’affectent pas la destination de l’immeuble. Les copropriétaires les ont autorisés en acceptant le cahier des prescriptions spéciales.

En conséquence, il sera fait droit à l’appel incident et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Les parties ont succombé chacune partiellement, de sorte qu’il est équitable en l’espèce de rejeter les demandes réciproques des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant de première instance que d’appel, de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

Madame A qui succombe cependant sur l’essentiel de ses demandes supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La COUR, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celles relatives :

aux résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale de 2009,

au point 15 de l’assemblée générale de 2009 intitulé ordre du jour AFUL, lequel est subdivisé en 29 points,

à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à annulation des résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Aphrodite D, du 30 octobre 2009,

Annule le point 15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Aphrodite D du 30 octobre 2009, intitulé « ordre du jour AFUL portant les délibérations d’une réunion préparatoire à l’assemblée générale de l’AFUL selon ses points 1 à 29, lesquelles ne sont pas des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame A aux dépens de l’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de l’avocat de l’intimé.

Le greffier. Le président.

CR