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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARR’T DU 04 JUIN 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/02386

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 FEVRIER 2012

TRIBUNAL D’INSTANCE DE SETE

N° RG 11/00543

APPELANTE :

Syndicat des Copropriétaires XXX à SETE représenté en la personne de son Syndic, l’EURL B C prise en la personne de son gérant domicilié ès qualit é au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et M^e Daniel D’ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur Y G

né le XXX à XXX

de nationalité Suisse

Chez Madame S T U

XXX

XXX

représenté par M^e Jean Baptiste MOUSSET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame V Q R

née le XXX en GUINEE

de nationalité Guinéenne

XXX

XXX

représentée par M^e Valérie GUIBAL MARTELLI, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/7708 du 04/09/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CL TURE du 25 Mars 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 AVRIL 2013, en audience publique, Madame L M ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M^me L M, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me H I

ARRET :

— contradictoire

— prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par M^me H I, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

*

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 3 avril 2002, Y G a acquis un appartement situé au troisième étage d’un immeuble en copropriété situé au XXX.

Y G a donné ce logement à bail à usage d’habitation à V Q R, suivant contrat de bail ayant pris effet à compter du mois d’août 2008.

V Q R occupe ce logement avec ses quatre enfants.

L’appartement situé au dessous de ce logement est occupé par J K.

Se plaignant de troubles anormaux du voisinage imputables à l’occupation de V Q R, J O a fait citer cette dernière, par acte en date du 8 décembre 2008, Y G en sa qualité de bailleur et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier à l’effet de voir ordonner une expertise et la cessation des nuisances.

Par ordonnance en date du 12 février 2009, ce magistrat mettait le syndicat des copropriétaires hors de cause, condamnait Y G et V Q R in solidum à faire cesser tout tapage au-delà de 21 heures sous astreinte, confiait une mesure d’expertise acoustique à X Le Dosseur et condamnait Y G et V Q R à payer à J K la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel d’Y G, la présente cour confirmait par arrêt en date du 7 décembre 2009, l’ordonnance déférée sauf en ses dispositions relatives à l’injonction sous astreinte portée à l’encontre de ce dernier.

L’expert exécutait sa mission et déposait son rapport le 12 juillet 2010.

Par acte en date du 9 février 2010, Y G faisait assigner V Q R devant le tribunal d’instance de Sète à l’effet de voir résilier le contrat de bail les liant, en l’état des troubles de voisinage, par application des dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement en date du 19 janvier 2011, le tribunal d’instance de Sète rejetait la demande d’Y G.

Par acte en date du 18 août 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète, faisait assigner entre autres, V Q R et Y G à l’effet d’obtenir par la voie oblique, l’expulsion de cette locataire après résiliation du bail pour inexécution de l’obligation d’occupation paisible et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1^er février 2012, le tribunal d’instance de Sète a, entre autres dispositions :

rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

rejeté les demandes reconventionnelles d’Y G et de V Q R ;

rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires ;

laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le 28 mars 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 26 juin 2012 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

* le 20 mars 2013 par Y G ;

* le 24 août 2012 par V Q R.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2013.

******

' Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète conclut, au visa des articles 1166, 1728 et 1741 du code civil et du règlement de copropriété, à la réformation du jugement entrepris, demandant à la cour :

déclarer recevable son action oblique ;

prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre Y G et V Q R ;

ordonner l’expulsion de V Q R ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

condamner conjointement et solidairement Y G et V Q R à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner conjointement et solidairement Y G et V Q R à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec application de l’article 699 du même code.

' Y G conclut, au visa de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du jugement rendu par le tribunal d’instance de Sète le 19 janvier 2011, à la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète de ses demandes formées à son encontre ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' V Q R conclut au visa des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du rapport d’expertise, à la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour de :

rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

à titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

en toute hypothèse,

condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

SUR CE :

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

Aux termes de l’article 1166 du code civil, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux exclusivement attachés à leur personne.

En application de cette disposition, un syndicat de copropriétaires, créancier de l’obligation qu’a chaque copropriétaire de respecter le règlement de copropriété, peut exercer l’action oblique en résiliation de bail à l’encontre d’un locataire contrevenant aux stipulations de son bail et audit règlement, si le copropriétaire bailleur reste négligent à agir à ce titre.

En l’espèce, au soutien de son action oblique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel V Q R occupe en qualité de locataire un logement au troisième étage, fait valoir qu’Y G démontre son inaptitude à faire respecter les termes du bail à celle-ci et à mettre un terme aux infractions commises par elle au règlement de copropriété lequel interdit tout bruit ou tapage nocturne troublant la tranquillité des occupants.

A ce titre il est reproché depuis de nombreuses années à V Q R de provoquer des nuisances sonores diurnes et nocturnes excédant les inconvénients normaux de voisinage, rendant insupportable la vie des autres occupants de l’immeuble.

Si les plaintes émanent principalement de J K dont l’appartement se situe juste en dessous, laquelle fait état dans ses attestations des 23 et 27 juillet 2011, de vacarmes quotidiens parfois volontaires, provenant du logement de V Q R qui parle très fort voire hurle, l’insulte ou la menace quand elle lui demande de respecter le voisinage alors que ses enfants crient, courent, sautent, jouent de façon bruyante même à des heures tardives, ces conditions d’occupation abusive ont par ailleurs été dénoncées au syndic de la copropriété par trois autres copropriétaires dans un courrier recommandé du 2 juillet 2011, sollicitant l’intervention de ce dernier pour faire cesser ces troubles et que soient prises les mesures nécessaires afin que l’occupante indélicate respecte le règlement de copropriété.

Il convient de rappeler que dans un document signé le 17 décembre 2008, V Q R s’était engagée à 'n’effectuer aucune nuisance sonore’ dans son appartement à partir de 21 heures, promesse non tenue puisque par l’ordonnance de référé susvisée du 12 février 2009, celle-ci a été condamnée à faire cesser tout tapage au-delà de cet horaire, sous astreinte, décision confirmée sur ce point en appel.

Par ailleurs, si l’expert judiciaire X le Dosseur a relevé une déficience aux bruits aériens entre les séjours des logements de J K et de V Q R, il ressort toutefois de son rapport que l’amélioration de l’isolation entre les logements ne permettra tout de même pas d’apporter une solution aux comportements trop bruyants des occupants.

Ainsi les griefs invoqués étant liés à des comportements excessifs se poursuivant jusqu’à des heures avancées de la nuit, la vétusté de l’immeuble et l’absence d’isolation efficace ne sauraient en aucune façon légitimer des conditions de vie irrespectueuse du voisinage.

De plus, les attestations produites par V Q R par des personnes ne vivant pas continuellement dans l’immeuble sont inopérantes pour contredire celles établies par les occupants alors que ses qualités éducatives qui y sont relatées ne sont pas de nature à justifier les griefs qui lui sont imputés.

S’il est constant qu’Y Wiss a engagé à l’encontre de sa locataire une procédure en résiliation de bail, par assignation du 9 février 2010, pour le trouble manifestement illicite occasionné par celle-ci aux autres occupants de l’immeuble et que par jugement en date du 19 janvier 2011, le tribunal d’instance de Sète a rejeté cette demande au motif que ces troubles proviendraient pour une part importante des défauts de l’immeuble loué, il convient de constater qu’Y G n’a pas poursuivi cette instance en appel alors que les chances d’obtenir satisfaction par cette voie de recours n’étaient pas négligeables.

Quoiqu’il en soit, le syndicat de la copropriété justifie par les attestations de J K, la mise en demeure susvisée des autres copropriétaires du 2 juillet 2011, les attestations d’autres voisins comme René Sagnard, Z A, et D E, établies respectivement les 24 juillet 2011, 27 juillet 2011 et 20 octobre 2011, que les troubles persistent depuis cette décision, confirmant la façon très bruyante dont V Q R et ses enfants se comportent dans leur logement, ce tapage étant perçu y compris par ceux qui ne sont lui pas immédiatement voisin, son manque de respect envers autrui dans l’immeuble, ses insultes et l’impossibilité de tout dialogue fructueux avec elle. Ces attestations précisent que la situation s’envenime et qu’elle est devenue impossible à vivre.

D’ailleurs, par l’ordonnance du 30 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a constaté des infractions commises en mars 2011 par V Q R à son obligation de faire cesser tout tapage, liquidant l’astreinte sur les jours relevés, en retenant que si la situation avait connu un certain apaisement pendant plusieurs mois, elle avait à nouveau dégénéré depuis le jugement du 19 janvier 2011, V Q R, forte de cette décision, n’entendant plus ménager ses voisins.

Or, Y G qui ne saurait ignorer cette situation, n’a entrepris aucune autre démarche à l’encontre de sa locataire, allant même jusqu’à faire voter contre l’autorisation à donner au syndic pour engager l’actuelle procédure.

L’inertie de ce bailleur est en conséquence patente au titre des troubles occasionnés par sa locataire depuis le jugement du 19 janvier 2011 et aucune autorité de chose jugée ne saurait en conséquence être opposée au syndicat appelant dont la demande est recevable.

Les violations graves et réitérées par V Q R de son obligation de jouissance paisible des lieux loués en contravention avec l’article 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et avec le règlement de copropriété, préjudiciables aux autres occupants de l’immeuble, justifient en l’état de la carence du bailleur, l’exercice par le syndicat appelant de l’action oblique en résiliation du bail pour troubles de voisinage par application des dispositions combinées de l’article 6-1 de ladite loi et de l’article 1166 du code civil.

La cour infirmera en conséquence la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf celle relative au rejet des demandes reconventionnelles formées par V Q R et d’Y G, prononcera la résiliation du bail liant ces derniers et ordonnera l’expulsion de V Q R ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées au dispositif.

Compte tenu de la situation familiale et financière de V Q R, il lui sera accordé un délai de 6 mois pour quitter les lieux, par application des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 des procédures d’exécution.

Sur les demandes annexes

Le syndicat appelant ne justifiant pas d’un préjudice particulier et distinct de celui subi personnellement par les copropriétaires concernés, se demande en dommage et intérêts sera rejetée.

En équité, une somme de 1 000 euros lui sera allouée en remboursement de ses frais irrépétibles mise à la charge solidaire de V Q R et d’Y G tandis que la demande de ces derniers en cause d’appel sur le même fondement sera rejetée.

V Q R et Y G supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le décision déférée en toutes ses dispositions sauf en celle relative au rejet des demandes reconventionnelles formées par V Q R et d’Y G,

Statuant à nouveau, y ajoutant

Déclare recevable l’action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

Constate que V Q R a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués et au respect du règlement de copropriété,

Prononce en conséquence la résiliation du contrat de bail liant Y G et V Q R,

Accorde à V Q R un délai de 6 mois à compter du présent arrêt pour quitter les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire à l’issue de ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Sète pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’appui de la force publique si nécessaire,

Rejette la demande complémentaire en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

Condamne in solidum V Q R et Y G à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute V Q R et Y G de leurs demandes sur le même fondement en cause d’appel,

Condamne in solidum V Q R et Y G aux dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers, distraction au profit de la SCP Auché-Hédou-Auché, société d’avocats, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Constate que V Q R est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle par décision en date du 4 septembre 2012.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

FV/MA