Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/14353

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2012 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/01181

APPELANTES

Mademoiselle Z C

XXX

XXX

Madame A C épouse Y

XXX

XXX

Madame X C épouse B

XXX

XXX

Mademoiselle D C

XXX

94700 MAISONS-ALFORT

SCI CHLOE prise en la personne de ses représentants légaux

Intervenante volontaire

XXX

XXX

Représentées par M^e Thibaud VIDAL de la SELARLU VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0056, avocat postulant

Assistées de M^e Fabian BACHEM de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0047, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL MEHDI prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

Assistée de M^e Bruno DE GASTINES de la SELARL BRUNO DE GASTINES et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0605, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

La SARL Mehdi est locataire d’un local commercial exploitant un hôtel-restaurant-café,158 av. J. Jaurès à Pantin (93) en vertu d’un bail renouvelé le 26 avril 2011 et consenti par les consorts Z, A, X et D C pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2010 et un loyer annuel de 17 202 euros HT.

Suite au refus d’exécuter divers travaux de mise aux normes, la fermeture de l’hôtel a été prononcée par arrêté municipal du 16 mai 2011, ce qui a conduit la société exploitante à assigner, par actes des 11 et 12 janvier 2012, les consorts C devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin d’être autorisée à faire exécuter lesdits travaux à la charge des bailleresses.

Par jugement du 3 avril 2012, cette juridiction a fait droit à cette demande et condamné in solidum les bailleresses à payer à la demanderesse la somme de 35 568 euros HT, avec intérêts au taux légal, la SARL Mehdi étant autorisée à séquestrer entre les mains d’un tiers les loyers à échoir jusqu’au complet paiement de cette somme, l’exécution provisoire étant prononcée et les défenderesses condamnées in solidum à lui verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros.

Par déclaration du 26 juillet 2012, à laquelle s’est jointe comme intervenante volontaire la SCI Chloe, qui a acquis l’immeuble donné à bail le 28 février 2012, les consorts C ont fait appel de cette décision et, dans leurs dernières écritures du 28 février 2014, ils sollicitent la réformation du jugement, que la cour dise que la société Mehdi n’a plus d’intérêt à agir contre les consorts C et qu’elle est irrecevable à solliciter la condamnation de la SCI Chloe au vu de l’article 564 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, il est avancé que le bail met à la charge du preneur les travaux et qu’en toute hypothèse, le bailleur ne peut être condamné à payer une somme d’argent mais à réaliser lui-même les travaux, qu’au demeurant, les travaux ne sont pas justifiés et que la demande faite pour les travaux de l’année 2012 est irrecevable et mal fondée.

En tout état de cause, il est réclamé par la société Chloe la somme de 15 465,50 euros au titre d’arriérés de loyers et charges (notamment la taxe foncière pour l’année 2011) sous astreinte de 300 euros passé le délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt. Enfin, il est demandé 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la société Mehdi et 1 500 euros de la SCI Chloe.

Par dernières conclusions du 4 mars 2014, la SARL Mehdi sollicite la confirmation du jugement et la condamnation in solidum des appelantes à lui payer la somme de 102 200 euros HT, avec intérêts au taux légal, outre 11 351,03 euros de dommages et intérêts et celle de 5 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

CE SUR QUOI,

Sur la qualité à agir de la société Mehdi:

— à l’encontre de la société Chloe

Considérant que cette société soutient que la société Mehdi ne peut demander sa condamnation, la société Mehdi étant extérieure à la cession de l’immeuble à la SCI Chloe et la demande de condamnation de la SCI Chloe étant nouvelle en cause d’appel ;

Considérant toutefois que la société Chloe en ayant acquis la propriété de l’immeuble, acquisition, par ailleurs, signifiée le 6 mars 2012 à la société Mehdi, est venue aux droits des consorts C, qu’elle ne saurait donc soutenir que la société Mehdi n’a pas qualité à agir contre elle et que les demandes faites à son encontre par la société Mehdi devraient être déclarées irrecevables comme nouvelles en cause d’appel ;

— à l’encontre des consorts C

Considérant que les appelantes soutiennent également que la demande de la société Mehdi à l’encontre des consorts C est irrecevable, la SCI Chloe ayant acquis l’immeuble le 28 février 2012 et cette vente, signifiée le 6 mars 2012 à la société Mehdi, lui étant opposable de sorte qu’à la date du jugement, le 3 juillet 2012, les consorts C n’étaient plus les bailleurs de la société Mehdi ;

Considérant en effet, qu’en cédant leur bien immobilier à la SCI Chloe, les consorts C ont cédé l’ensemble de leurs droits et obligations sur ce bien à cette société de sorte que la société Mehdi a perdu tout intérêt à agir à leur encontre, que l’exception sera reçue de ce chef ;

Sur la charge des travaux:

Considérant qu’au soutien de l’appel, la société Chloe fait valoir qu’au regard des clauses et conditions du bail, les parties ont eu l’intention de mettre à la charge du preneur les travaux afférents à l’existence d’une quelconque réglementation ;

Considérant que la société Mehdi estime, au contraire, qu’en vertu du bail, le bailleur est tenu aux travaux visés par les dispositions de l’article 606 du code civil et que l’article 1719 du même code impose au bailleur 'd’entretenir (la) chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée';

Considérant qu’en effet, par principe, ces travaux incombent au bailleur pour satisfaire à son obligation de délivrance, que si, toutefois, leur charge peut être, par une disposition conventionnelle, transférée au locataire, ces clauses de transfert doivent être claires et précises ;

Considérant que tel n’est pas le cas de la disposition du bail selon laquelle le preneur 'doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et d’en acquitter le montant dans le cas où ces charges viendraient à être converties en argent’qui ne vise que les conditions d’exploitation du fonds et impose à l’exploitant de se conformer à la législation applicable mais n’a pas pour effet de transférer la charge des travaux de mise aux normes au preneur ;

Sur les modalités d’exécution des travaux:

Considérant que la société Chloe allègue que, si les travaux doivent être mis à la charge du bailleur, c’est par une exécution en nature, conformément à l’article 7 du bail, qui prévoit leur exécution sous la surveillance de l’architecte du bailleur ;

Mais considérant qu’en application des articles 1242 et 1247 du code civil, le versement d’une somme d’argent constitue une modalité d’exécution de l’obligation de faire, que le moyen sera donc écarté ;

Sur le montant des travaux:

— travaux accordés par le premier juge

Considérant que les appelantes avancent qu’aucune pièce ne prouve la réalisation des travaux et leur règlement ;

— travaux complémentaires sollicités

Considérant que la société Mehdi réclame, au titre de l’actualisation des travaux sollicités par l’administration, une somme complémentaire portant le total de la condamnation à la somme de 102 200 euros HT;

Considérant que les appelantes estiment qu’il s’agit d’une demande irrecevable comme nouvelle et, subsidiairement, mal fondée ;

Considérant que cette demande, qui n’est que la conséquence et le complément de l’obligation du bailleur de délivrer la chose louée conformément à son usage, ne saurait être qualifiée de nouvelle et est donc recevable en cause d’appel;

Considérant qu’au vu des pièces produites aux débats par la société Mehdi (n°10,11,23,24,36,40,41 et 47), le montant justifié des travaux s’élève à la somme de 100 065,72 euros HT, que la société Chloe sera condamnée à payer à la société Mehdi, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Sur les loyers et charges:

Considérant que la société Chloe réclame la condamnation du preneur au paiement, sous astreinte, des arriérés de loyers et charges ;

Considérant que l’intimée fait valoir que les loyers ont toujours été payés à l’échéance depuis le 1^er trimestre 2012 et qu’il n’a donc commis aucune faute dès lors que c’est la date de remise ou de réception du chèque, et non celle de l’encaissement, qui est libératoire, peu importe que la SCI Chloe, qui n’a pas donné sa véritable adresse, ne les ait pas perçus; qu’en outre, la taxe foncière n’est pas due ;

Considérant que tant la société Mehdi que la société Chloe invoquent le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 14 janvier 2014 comme ayant statué sur ce point ;

Considérant qu’aucune des parties n’avançant avoir fait appel de cette décision, il y a lieu de retenir la somme de 3 244,83 euros comme étant la dette de loyer due par la société Mehdi ;

Sur les dommages et intérêts:

Considérant que la société Mehdi réclame la somme de 11.351,03 € à titre de dommages et intérêts correspondant au coût du crédit qu’elle a du contracter pour faire réaliser les travaux de mise aux normes ;

Mais considérant qu’elle ne produit aucune pièce bancaire attestant de l’existence d’un crédit au titre des travaux de mise aux normes, que sa demande sera en conséquence rejetée ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Considérant que la société Chloe qui supporte les dépens paiera à la soicété Mehdi la somme de 1 500 euros à ce titre, qu’en revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des appelantes à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

Dit la société Mehdi sans intérêt à agir à l’encontre des consorts C,

Condamne la société Chloe à payer à la société Mehdi la somme de 100 065,72 euros HT, outre celle de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Mehdi de sa demande de dommages et intérêts,

La condamne à payer à la société Chloe la somme de 3 244,83 euros au titre du solde des loyers et charges,

Condamne la société Chloe aux dépens de la société Mehdi et cette dernière à supporter les dépens d’appel des consorts C et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE