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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/06169

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/000236

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires ILE SAINT MARTIN pris en la personne de son F en exercice, la société Z SOGI PELLETIER, SAS au capital de 40 000.00 Euros identifiée au SIREN sous le numéro 314 686 429,RCS BEZIERS, dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

représenté par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE SELARL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Ninon CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur B Y

[…]

[…]

représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Marine BENAYOUN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur B GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame C D

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur B GAILLARD, Président de chambre, et par Madame C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur B Y est propriétaire du lot 63 dans la résidence L’ILE SAINT MARTIN sise 15 rue de la Gabelle au CAP D’AGDE dont Z est F.

En parallèle de cette acquisition en 2005, un ponton lui a été attribué aux termes d’un contrat de garantie d’usage d’un poste d’amarrage.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN, représenté par son F en exercice la SAS Z SOGI PELLETIER, a assigné par acte du 28 janvier 2015 Monsieur B Y devant le tribunal d’instance de BEZIERS aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

• 4 135,56 € au titre des charges de copropriété impayées

• 1 287,63 € au titre des frais exposés par le syndicat

avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2014, date de la mise en demeure restée sans effet

• 504 € au titre des frais d’avocat et subsidiairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• 600 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le jugement rendu le 26 juin 2015 par le tribunal d’instance de BEZIERS énonce, au visa des articles 1153 et 1315 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces du dossier  :

• Condamne Monsieur B Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN représenté par son F en exercice la SAS Z SOGI PELLETIER :

— la somme de 2 436,94 € au titre des charges impayées.

— la somme de 889,11€ au titre des frais exposés par le syndicat.

• Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

• Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN représenté par son F en exercice la SAS Z SOGI PELLETIER de sa demande de remboursement des frais d’avocat.

• Déboute Monsieur B Y de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance.

• Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN représenté par son F en exercice la SAS Z SOGI PELLETIER à payer à Monsieur B Y la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral.

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN représenté par son F en exercice la SAS Z SOGI PELLETIER de sa demande de dommages et intérêts.

• Condamne Monsieur B Y aux entiers dépens.

• Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Sur la demande principale, le premier juge fonde sa décision sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il constate que l’article 5 de la convention que Monsieur B Y a signé avec la société SODEAL stipule que la mise à disposition du ponton doit donner lieu au paiement d’une redevance, que le poste d’amarrage soit utilisé ou non.

Par ailleurs, Monsieur B Y a également signé avec la SAS MAISONS DE BIARRITZ VACANCES une convention de mise à disposition de son bien pendant 11 ans au terme de laquelle il s’engage à ne pas utiliser son ponton pendant la durée du bail commercial consenti.

En conséquence, le premier juge estime qu’en raison des engagements pris dans le cadre de ces deux conventions, Monsieur B Y ne peut se soustraire à l’obligation de paiement des charges telle que définie dans l’article 10 de la loi de 1965.

En ce qui concerne les frais nécessaires, le juge d’instance fonde sa décision sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que « les frais de transmission de dossier pour l’avocat » ne sont pas des frais imputables au seul copropriétaire concerné puisque ce sont des charges afférentes à la gestion courante du F au même titre que « les frais de vacation suivi contentieux ». En outre, le premier juge rappelle que les frais d’avocat sont pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN, faute pour ce dernier de rapporter la preuve d’un préjudice pouvant résulter du non paiement de la redevance que Monsieur B Y doit verser en contrepartie de l’attribution du ponton.

Le juge de première instance rejette également la demande de dommages et intérêts de Monsieur B Y parce qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance personnel, direct et certain pouvant donner lieu à indemnisation, ainsi en l’état de la convention de mise à disposition de son bien au profit de la SAS MAISON BIARRITZ VACANCES qui lui assure un loyer au titre de son ponton inclus dans le bail commercial signé.

Le premier juge estime en revanche que le préjudice moral de Monsieur B Y mérite indemnisation au regard des démarches entreprises pour être restauré dans ses droits et des tracasseries subies.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN a relevé appel du jugement par déclaration au greffe le 11 août 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 septembre 2017.

Les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN ont été déposées le 15 février 2016.

Les dernières écritures de Monsieur B Y ont été déposées le 22 décembre 2015.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN énonce :

• Infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Montpellier en date du 26 juin 2015.

• Condamner Monsieur B Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN pris en la personne de son F la SAS Z SOGI PELLETIER :

— la somme de 2.880,94 EUR au titre des charges pour les causes sus énoncées

— la somme de 1.380,93 EUR au titre des frais exposés par le syndicat.

• Dire et juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le F en date du 5 février 2014.

• Condamner Monsieur B Y au paiement de la somme de 504.00 EUR au titre des frais d’avocat, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner Monsieur B Y au paiement de la somme de 600.00 EUR à titre de dommages et intérêts.

• Débouter Monsieur B Y de l’intégralité de ses demandes.

• Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

• Condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du F.

Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues

• par cet huissier, par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2011 portant modification du Décret du 12 décembre 1990 (n°96/1880 Tarif des Huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN expose avoir fait appel en l’état de sa condamnation au versement de dommages et intérêts alors même que l’origine du problème se situe dans le cadre d’une convention à laquelle il n’est pas partie.

S’agissant de la condamnation de Monsieur B Y au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation de l’interprétation faite par le tribunal d’instance, dans la mesure où l’intimé est pleinement redevable des charges générales qu’il ne conteste d’ailleurs pas et qu’il est tenu de payer les charges afférentes au ponton, qu’il soit utilisé ou non, ce, en vertu de l’article 5 de la convention qu’il a signée avec la SODEAL alors en outre qu’il n’avait pas la jouissance personnelle de son ponton en l’état de la convention de mise à disposition signée avec la SAS MAISONS DE BIARRITZ VACANCES.

Le syndicat des copropriétaires précise ici que les pontons ne sont pas des parties communes, qu’il n’est pas responsable d’une quelconque difficulté affectant leur jouissance, les charges afférentes étant appelées par le F pour le compte de la SODEAL, par souci de simplicité.

S’agissant des frais d’état daté de 484,51 €, cette prestation n’a pu être facturée que sur demande du copropriétaire lui-même ou d’un de ses mandataires chargé de la vente de son lot.

Sur les frais rendus nécessaires par la carence du copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN sollicite la réformation partielle du jugement entrepris, précisant que la liste des frais nécessaires prévue à l’article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas limitative et les frais de recouvrement prévus par le contrat de F et exposés du fait de la carence d’un seul copropriétaire doivent être imputés à ce dernier. En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les frais d’avocat doivent être considérés comme des frais nécessaires exposés par le syndicat pour parvenir au recouvrement de la créance, au principal sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965 et subsidiairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN entend démontrer que la carence de Monsieur B Y a occasionné un préjudice certain, direct et personnel qui doit être réparé.

Sur l’absence de faute du F, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN fait valoir que les pontons sont la propriété de la société SODEAL et ne constituent nullement des parties communes de la copropriété. Ainsi l’argument fondé sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est totalement inopérant, l’utilité des services collectifs et des éléments d’équipement commun ne pouvant être invoquée car les pontons ne constituent aucunement une partie de lot.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il ne fait que servir d’intermédiaire au titre de la perception des charges afin de simplifier la gestion de cette mise à disposition par la société SODEAL mais qu’il n’a aucune qualité pour intervenir au titre de la jouissance afférente aux pontons. Il précise malgré tout ne pas avoir été inactif en aidant Monsieur B Y dans les discussions avec Monsieur X.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN estime que Monsieur B Y n’a pas démontré que le préjudice allégué était personnel certain et direct au regard des faits rapportés.

Le dispositif des écritures de Monsieur B Y énonce, au visa de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1147 et 1184 du code civil :

Au principal :

Sur les charges afférentes au ponton:

• A que les pontons relèvent des équipements communs de l’alinéa 1^er de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

• A que les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges qu’en fonction de l’utilité que les services et éléments ont à l’égard de chaque lot.

• DIRE ET JUGER conformément à la jurisprudence constante en la matière, que les charges liées à des services collectifs et des éléments d’équipements communs, n’étaient pas dues par le copropriétaire qui n’y avait pas accès.

• A que depuis la réattribution des emplacements liés aux pontons, Monsieur B Y n’a plus ni l’accès, ni l’usage de son ponton, de sorte que l’utilité de celui-ci est tout simplement inexistante.

• A que contrairement à l’interprétation faite par les juges de première instance, la production de la convention passée entre Monsieur B Y et la SAS MAISONS DE BIARRITZ VACANCES avait uniquement pour objet de démontrer l’engouement de l’intimé pour l’utilisation du ponton,

• A que la SAS MAISONS DE BIARRITZ VACANCES n’a jamais eu d’activités.

• DIRE ET JUGER que le ponton n’a donc jamais rendu était indisponible par cette convention.

EN CONSEQUENCE :

• REFORMER partiellement la décision du Tribunal de BEZIERS

• DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN de sa demande de paiement au titre des charges afférentes au ponton en ce que Monsieur B Y n’y a pas eu accès depuis 2012

Sur le décompte fourni par le Syndicat des copropriétaires

• A que le le syndicat des copropriétaires produit un décompte qui ne prend pas en compte les paiements effectués par Monsieur Y.

• DIRE ET JUGER qu’il convient de déduire 1.583,54 € correspondant auxdits paiements.

Sur les frais réclamés :

• DIRE ET JUGER que seuls les frais nécessaires peuvent être mis à la charge de Monsieur B Y.

• CONFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des « frais de transmission de dossier pour l’avocat » des « frais de vacation suivi contentieux » mais également des frais d’avocat.

• DIRE ET JUGER que la somme de 484,51 € correspondant à un prétendu pré état daté ne saurait être mise à la charge de Monsieur B Y.

• CONFIRMER la décision rendue sur ce point.

Sur les dommages et intérêts sollicités :

• DIRE ET JUGER que le refus de paiement opposé par Monsieur B Y est parfaitement légitime.

• CONFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de cette demande parfaitement infondée.

A titre reconventionnel :

La responsabilité indéniable du Syndicat des copropriétaires :

• A que Monsieur Y a mis en 'uvre toutes les diligences en son pouvoir pour se voir restituer un ponton d’amarrage, en vain.

• A que le ponton attribué à Monsieur Y est occupé par Monsieur X, lequel est membre du conseil syndical, conseil qui admet en 2011, avoir participé à la gestion des pontons,

• DIRE ET JUGER qu’il appartenait bel et bien à Z, F de la copropriété, dont la gestion des pontons fait partie des missions, de déloger Monsieur X.

• A que les demandes réitérées de Monsieur Y n’ont nullement abouti, alors même qu’il n’a plus accès au ponton auquel il a droit depuis trois ans.

• A que Z, F de copropriété, agit en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.

• DIRE ET JUGER que le F est responsable en ce qu’il n’a pas fait cessé les troubles de jouissance subis par le concluant.

• DECLARER le Syndicat des copropriétaires responsable des préjudices subis par Monsieur B Y.

• REFORMER la décision rendue sur ce point.

Les préjudices subis par Monsieur B Y

• A que Monsieur Y voit son emplacement occupé sans droit depuis la décision de l’assemblée générale des copropriétaires par Monsieur X.

• DIRE ET JUGER que cette situation lui cause nécessairement un préjudice de jouissance, qui ne saurait être inférieur à 200 € par mois.

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de :

—  8.800 € correspondant à une indemnisation de 200 € par mois depuis le 9 mars 2012.

—  2.000 € correspondant au préjudice moral subi.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• ORDONNER la compensation des sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur B Y.

• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur B Y la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, Monsieur B Y fait valoir, s’agissant du paiement des charges relatives au ponton, qu’au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le ponton relève des équipements communs. Or, depuis la réattribution des emplacements liés aux pontons, il n’a plus accès au sien, de sorte que son utilité est inexistante. Il estime en conséquence n’être pas redevable des charges relatives au ponton.

Monsieur B Y précise que la convention qu’il a conclu avec la SAS MAISON DE BIARRITZ VACANCES constitue la preuve que l’accès au ponton était déterminant de son consentement lors de l’acquisition du lot, le tribunal ayant commis une erreur d’interprétation concernant cette convention quant à l’indisponibilité du ponton.

Subsidiairement il indique que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires ne tient pas compte des paiements effectués.

Sur les frais de relance et d’avocat, Monsieur B Y estime qu’outre le fait qu’il n’a pas été défaillant, ce ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10- 1 du 10 juillet 1965 puisqu’ils font partie de la mission du F et de sa gestion courante au même titre que les « frais de vacation suivi contentieux ». Il fait valoir qu’il n’a formulé aucune demande d’établissement de pré-état daté.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, Monsieur B Y précise qu’afin de faire déloger Monsieur X, il a sollicité à plusieurs reprises le F Z, lequel a fait preuve de négligence face au trouble de jouissance dont il était victime.

Monsieur B Y précise que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée en sa qualité de mandant, en raison de l’inaction fautive de son mandataire, le F de copropriété Z.

Il estime enfin que le préjudice moral est constitué en raison du prolongement de la situation pendant trois ans et de la mauvaise foi du F Z.

MOTIFS

Sur les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires

— Sur le principe du paiement des charges relatives aux pontons

L’intimé ne prétend pas que les pontons seraient des parties communes concernées par les charges visées à l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 mais qu’ils relèvent de l’alinéa 1^er qui concerne les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

Il convient de rappeler que par éléments d’équipement commun, il faut entendre les éléments, autres que les installations immobilières composant la structure d’un bâtiment et qui apportent, du fait de leur aménagement ou leur destination particulière, des utilités ou des avantages dans les conditions d’usage des différents lots.

Il est produit aux débats la convention conclue le 21 juillet 2004 entre la société d’économie mixte SODEAL et la société civile de construction vente « SCCV L’ILE SAINT MARTIN ». Il est précisé que la SCCV L’ILE SAINT MARTIN a obtenu l’autorisation de construire sur le terrain dont elle est propriétaire, 65 villas. Il est précisé « en vue d’assurer le succès de cette opération et pour renforcer le caractère attractif de ce programme immobilier, la société SCCV L’ILE SAINT MARTIN souhaitait obtenir des postes d’amarrage ou de mouillage susceptibles d’être mis à disposition des acquéreurs de villas dans les conditions prévues au Code des Ports Maritimes. Dans ce but, elle s’est rapprochée de la SODEAL, et après négociations, les parties sont convenues de conclure la présente convention, conformément aux dispositions de l’article R. 631-4 du Code des Ports Maritimes aux termes duquel ' il peut être accordé des garanties d’usage de postes d’amarrage ou de mouillage pour une durée de trente-cinq ans, en contrepartie d’une participation au financement d’ouvrages portuaires nouveaux constituant une dépendance du domaine public de l’Etat ».

Cette convention dispose en son article 1^er, que la SCCV L’ILE SAINT MARTIN s’est obligée à financer intégralement l’extension du port du CAP D’AGDE qui consiste en la construction de quais et de pontons autour de l’ILE SAINT MARTIN. Il est ensuite prévu que dès les travaux terminés, les ouvrages financés par la SCCV seront intégrés au domaine public de l’Etat géré par la SODEAL ou par tout autre délégataire ou concessionnaire du port de plaisance du CAP D’AGDE. La convention institue en son article 3 une « garantie d’usage » de 65 postes d’amarrage ou de mouillage accordée par la SODEAL en contrepartie du financement par la SCCV des travaux d’extension du port. Il est expressément convenu que la SCCV aura la faculté de se substituer toute personne morale de son choix, dans tous les droits et obligations résultant des présentes, sous réserve d’obtenir l’agrément de la SODEAL.

Les articles 4 et 5 de la même convention prévoient que la SCCV ou la personne qui lui sera substituée aura la faculté de louer les emplacements, ou de les mettre à disposition gratuite des plaisanciers choisis par elle ; l’entretien et la réparation des quais, pontons, postes d’amarrage et de mouillage ainsi que la fourniture de l’eau et de l’électricité à ces pontons étant à la charge de la SCCV L’ILE SAINT MARTIN ou de la personne morale qui lui sera substituée.

Par acte du 11 juillet 2006, la SCCV L’ILE SAINT MARTIN et le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN ont convenu que ce dernier se substituait à la première dans tous les droits et obligations résultant de la convention du 21 juillet 2004.

Un avenant à cette convention a été signé 18 juin 2007 entre la SODEAL et le F dénommé SAGESTIMM agissant pour le compte de la « SDC ST MARTIN ». Puis un autre avenant a été signé le 19 novembre 2012 entre la SODEAL et le syndicat des copropriétaires de la résidence « Ile Saint Martin » représenté par Z E. L’article 1^er indique que le syndicat des copropriétaires se substitue à la société SAGESTIMM dans les droits et obligations découlant de la convention signée le 21 juillet 2004 entre la SODEAL et la SCCV ILE SAINT MARTIN. L’article 2 précise la redevance que la SCCV ou la personne morale substituée devra verser annuellement au titre de la garantie d’usage de 64 postes d’amarrage ou de mouillage. L’article 4 reprend les dispositions précédentes concernant l’entretien et les réparation des quais, pontons, postes d’amarrage et de mouillage, fourniture d’eau et d’électricité aux pontons, à la charge de la SCCV ou de la personne morale qui lui est substituée, y ajoutant l’entretien et la réparation des réseaux électriques au départ de la passerelle.

En outre, le règlement intérieur de la Résidence L’Ile Saint Martin, édité par Z, mentionne au titre des pontons « les emplacements sont attribués à chaque marina dont le propriétaire est redevable du paiement de celui-ci (…).

Il convient encore de relever que suivant procès-verbal du 9 mars 2012, l’assemblée générale de la résidence l’ILE SAINT MARTIN a validé les emplacements de stationnement des bateaux par rapport aux villas selon le tableau de concordance élaboré par le conseil syndical.

Selon une « note sur les postes d’amarrage » jointe en annexe à ce procès-verbal, il est indiqué que chaque copropriétaire a l’assurance de pouvoir disposer d’un poste d’amarrage. Une nouvelle répartition des emplacements était effectuée et le conseil syndical relevait que « l’attribution d’un poste déterminant le paiement d’une redevance annuelle de la part du copropriétaire concerné et dont le montant est fonction de la catégorie retenue, il serait injuste que certains copropriétaires bénéficient par le jeu du squatting d’un amarrage dont ils ne paient pas le vrai prix ».

L’assemblée générale a par ailleurs autorisé le F à louer à la SODEAL en charge du salon du nautisme, les emplacements libres pour une durée minimale et maximale de un mois sur la base de 320 € par emplacement et ce après accord du conseil syndical. Cette autorisation a été renouvelée en 2013 et 2014. Le compte rendu du conseil syndical du 16 septembre 2011 mentionnait cette demande de la SODEAL d’emprunter les pontons pour le salon du nautisme. Il était demandé au F de mettre des plaques devant chaque place de ponton avec le numéro de la villa de façon à pouvoir plus facilement identifier les emplacements.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne saurait sérieusement prétendre qu’il n’est qu’un simple intermédiaire agissant pour le compte de la SODEAL par souci de simplicité.

Il ressort en réalité de la convention de 2004 modifiée, que le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son F, assure la gestion et l’entretien des pontons, versant à la SODEAL une redevance annuelle au titre de la garantie d’usage.

Contrairement à ce qui est prétendu, l’intimé n’a pas signé de convention avec la SODEAL directement mais avec la SCCV L’ILE SAINT MARTIN, à laquelle on le rappellera le syndicat des copropriétaires s’est substitué. Sont jointes en annexe les clauses et conditions générales d’abonnement SODEAL.

Il convient donc de déduire de ce qui précède que les pontons constituent bien des éléments d’équipement commun au sens de l’article 10 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de cet article, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Or, les charges visées obéissent au critère de l’utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l’utilisation effective que le copropriétaire peut en faire.

Ce critère de l’utilité rejoint d’ailleurs la mention faite dans les conditions générales d’abonnement (pour ce qui est de la redevance, l’eau et l’électricité) d’un règlement par l’usager, qu’il utilise ou non le poste d’accostage.

En sa qualité de propriétaire au sein de la résidence ILE SAINT MARTIN à Agde, Monsieur B Y a la possibilité objective de bénéficier de l’usage d’un ponton personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant et il ne peut être tenu compte pour apprécier cette utilité objective d’une impossibilité temporaire d’usage.

L’intimé ne peut dès lors contester être débiteur des charges afférentes aux pontons.

Il convient donc de confirmer le premier jugement en ce qu’il a considéré que Monsieur B Y ne pouvait se soustraire à l’obligation de paiement des charges telle que définie à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu en revanche de l’infirmer en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal qui doit être fixé à la mise en demeure du 5 février 2014.

— Sur le décompte fourni par le syndicat des copropriétaires

Monsieur B Y fait état d’une somme de 1583,54 € réglée au début de l’année 2015 et qu’il convient de déduire de la somme réclamée de 2880,94 €.

Or, il ressort du décompte établi au 22 mai 2015 que cette somme correspondant à un chèque du 3 février 2015 a bien été déduite.

— Sur les frais d’état daté

L’appelant ne justifie pas plus en appel qu’en première instance de l’existence de tels frais, en l’absence de toute preuve d’une demande formulée par Monsieur B Y ou par un mandataire, le fait que l’intimé souhaite vendre son lot ne démontrant pas l’existence de cette demande.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a considéré que les frais d’état daté de 444 € ne sauraient être mis à la charge de Monsieur B Y.

Sur les frais rendus nécessaires par la carence du copropriétaire

Si effectivement la liste des frais mentionnés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas limitative et que les frais de recouvrement prévus au contrat de F peuvent être imputés au seul copropriétaire défaillant, encore faut-il démontrer le caractère nécessaire de ceux-ci.

Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adoptera, a justement considéré que les frais de « transmission dossier avocat » d’un montant de 398,52 € et de « vacation suivi contentieux et recouvrement priv. » de 93,30 € ne constituaient pas des frais de recouvrement nécessaires au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais d’avocat de 504 € exposés au titre de l’assignation devant le tribunal d’instance de Béziers ne peuvent être indemnisés que dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de première instance sur ce point.

Sur les dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires

Si effectivement, le non paiement des charges de copropriété peut être considéré comme préjudiciable au fonctionnement d’une copropriété, il reste qu’en l’espèce, les motifs invoqués par l’intimé ne peuvent être considérés comme illégitimes au regard des nombreux courriels qu’il a adressé au F de copropriété et auxquels il n’a pas été apporté de réponse adéquate.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN ne démontre pas précisément en l’espèce un préjudice distinct du retard au sens de l’article 1153 alinéa 4 du code civil.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts réclamés par Monsieur B Y

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le F, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le F est notamment tenu d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

Il ressort bien des courriels échangés de janvier à septembre 2014 entre Monsieur B Y et le F Z, l’occupation illégitime du ponton de celui-ci par Monsieur X. Le F qualifiant même cette occupation de « squatt ».

Il ressort de ces mêmes courriels que le F s’est contenté de simples discussions avec Monsieur X sans prendre les mesures adéquates pour faire procéder à l’évacuation du ponton.

Le premier juge a justement relevé le rôle déterminant du F dans la gestion des pontons et une négligence constitutive de faute.

La cour constate également que manifestement le F n’a pas fait respecter les règles d’attribution des pontons telles que définies par l’assemblée générale de la copropriété en mars 2012.

Il n’est pas contesté que Monsieur B Y n’a pu bénéficier de l’usage de son ponton entre avril 2012 et décembre 2015, soit pendant 44 mois. Il a donc bien subi un préjudice de jouissance qui ne saurait être écarté du fait de l’existence de la convention de mise à disposition de son bien au profit de la SAS MAISON DE BIARRITZ VACANCES signée le 16 mars 2006, dans la mesure où cette société n’avait plus d’activité en avril 2012 pour avoir été mise en redressement judiciaire dès le 13 octobre 2008 puis en liquidation judiciaire avec résolution du plan de cession.

Le premier jugement sera réformé sur ce point. Il sera fait droit à la demande d’indemnisation mais à hauteur de 50 € par mois, soit pour une somme de 2200 €.

Le jugement de premier ressort sera confirmé en ce qui concerne la condamnation au titre du préjudice moral justement évalué, en l’état effectivement des importantes démarches entreprises par l’intimé et des tracasseries subies.

Sur la compensation

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur B Y et celles auxquelles a été condamné le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais non remboursables et les dépens

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais non remboursables qu’il a dû exposer pour assurer sa défense. Il y a lieu de lui accorder la somme de 2000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Béziers du 26 juin 2015 en toutes ses dispositions, sauf en celles relatives au point de départ des intérêts au taux légal, au préjudice de jouissance subi par Monsieur B Y et aux dépens,

Et statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

DIT que les intérêts au taux légal au titre des charges impayées et frais exposés sont dus à compter de la mise en demeure du 5 février 2014,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN à payer à Monsieur B Y la somme de 2200 € au titre du préjudice de jouissance subi par ce dernier,

Y ajoutant,

ORDONNE la compensation entre les sommes auxquelles est condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN et les sommes mises à la charge de Monsieur B Y au titre des charges de copropriété et frais exposés,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE SAINT MARTIN à payer à Monsieur B Y la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE l’appelant aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT