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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 24 JANVIER 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07045 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 AOUT 2014 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS N° RG 13/00567 APPELANTS : Monsieur Z D né le XXX à THOI-LONG (VIETNAM) (99) 119 rue des Pyrénées 75020 PARIS représenté par M^e Dominique Charles FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS Madame B C épouse D née le XXX à XXX représentée par M^e Dominique Charles FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, INTIMEE : SARL Y GESTION représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège XXX représentée par M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et assistée de M^e Christian CAUSSE de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT, avocat au barreau de BEZIERS loco M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS avocat plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Novembre 2016 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 23 NOVEMBRE 2016, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Chantal RODIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER L’affaire mise en délibéré au 17 janvier 2017 a été prorogée au 24 janvier 2017 ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Les époux X ont fait l’acquisition auprès de la Société Y d’un appartement et d’un parking dans un ensemble immobilier de résidence de tourisme au CAP D’AGDE. Parallèlement le 1^er juillet 2002 ils ont consenti à la SARL Y GESTION un bail commercial de l’appartement et du parking venant à expiration le 31 décembre 2011. Le 17 juin 2011 les époux D sont devenus propriétaires des biens et par avenant du 4 mars 2011 ils sont devenus les bailleurs avec prise d’effet à la date d’acquisition. Le 27 juin 2011 les époux D ont donné congé à la SARL Y pour le 31 décembre 2011, au motif d’une reprise personnelle des lieux. La SARL Y par courrier en date du 1^er décembre 2011 a refusé son éviction. Par acte du 21 février 2013, la SARL Y a assigné les époux D devant le tribunal de grande instance de BEZIERS aux fins de voir juger le congé nul, et dire que le preneur a droit à une indemnité d’éviction. Le jugement rendu le 11 août 2014 par le tribunal de grande instance de BEZIERS énonce dans son dispositif : • Dit que le bail commercial du 1^er juillet 2002 est valable, seule la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction étant nulle. • Dit que le congé pour reprise signifié le 27 juin 2011 est nul. • Dit que la SARL Y a droit à une indemnité d’éviction, la fixe à la somme de 7000 €. • Condamne les époux D à payer cette somme à la SARL Y. • Rejette les autres demandes. • Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. • Condamne les époux D aux dépens.

Les premiers juges considèrent sur le dol qu’il n’est pas possible de déroger par contrat à un droit d’ordre public de sorte que la clause de renonciation par le preneur à l’indemnité d’éviction, contenue dans le bail du 1^er juillet 2002 est nulle, cette nullité n’emportant pas nullité de l’ensemble du bail. Ils ajoutent qu’en outre les époux D sont des tiers au contrat de bail signé entre la SARL Y et les époux A de sorte qu’ils ne peuvent en demander la nullité. Ils considèrent également que l’avenant du 4 mars 2011 ne saurait être nul du seul fait qu’ils n’étaient pas encore propriétaires du bien dès lors qu’il est bien précisé dans cet acte qu’ils acceptent entièrement les termes du bail commercial et le poursuivent à compter de la date de la signature de l’acte d’acquisition. Sur la nullité du congé pour reprise, les juges de première instance considèrent que le congé signifié le 27 juin 2011 est fondé sur l’article L 145-22 du code de commerce, article qui n’est pas applicable aux locaux affectés à un usage d’hôtel ou de location en meublé ce qui est le cas des biens en litige. Toutefois le tribunal de grande instance tire les conséquences de ce que le bailleur et le preneur ont pris acte du congé même irrégulier de sorte que le preneur a quitté les lieux, pour en déduire que le constat de la nullité de ce congé ne saurait priver la SARL Y de son droit à indemnité d’éviction. Sur le calcul de l’indemnité d’éviction, les premiers juges rappellent que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, en considérant le bénéfice annuel moyen au cours des trois dernières années, multiplié par un coefficient relatif à l’état du marché généralement 3 avec des ajustements possibles. Ils ajoutent que la SARL Y ne fournit aucun élément sur les frais et les charges inhérents à l’activité. Les époux D ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 septembre 2014. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2016. Les dernières écritures pour les époux D ont été déposées le 7 août 2015. Les dernières écritures pour la SARL Y ont été déposées le 24 juillet 2015. Le dispositif des écritures des époux D énonce : • Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. A titre principal • Annuler le bail commercial du 1^er juillet 2002 . • Annuler l’avenant du 4 mars 2011. • Dire que le bail auquel se réfère l’avenant est inopposable aux époux D. • Dire n’y avoir lieu à paiement d’une quelconque indemnité d’éviction. • Dire que l’indemnité d’occupation due par la SARL Y se compensera à due concurrence avec les loyers et accessoires, par elle payés en vertu du bail précité, annulé. A titre subsidiaire • Dire inopposables aux époux D le bail commercial et l’avenant au bail commercial. A titre plus subsidiaire • Dire que les conventions liant les parties ne peuvent recevoir qualification de bail commercial. • Dire que le dispositif relatif à l’indemnité d’éviction n’est pas applicable. • Dire que l’indemnité d’occupation due par la SARL Y se compensera à due concurrence avec les loyers et accessoires par elle payés en vertu du bail annulé. • Condamner la SARL Y au paiement de la somme de 4000 € pour procédure manifestement abusive. En tout état de cause • Dire que le congé délivré à la SARL Y est valable. • Dire n’y avoir lieu à indemnité particulière. • Dire que l’indemnité d’occupation due par la SARL Y se compensera à due concurrence avec les loyers et accessoires par elle, payé en vertu du bail annulé. • Condamner la SARL Y au paiement de la somme de 4000 € pour procédure manifestement abusive. • Condamner la SARL Y à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux D exposent tout d’abord que par le biais de l’avenant du 4 mars 2011 ils ont acquiescé au bail de 2002 et qu’il est donc faux de considérer qu’ils n’ont pas intérêt à agir en annulation du bail initial et de l’avenant et ce d’autant qu’aucune information ne leur a été donné sur l’étendue des obligations des parties. Ils ajoutent que la SARL Y propose désormais à la signature de ses clients de nouveaux contrats de bail pour l’année 2016 avec une modification de la clause n° 6 relative à l’indemnité d’éviction, démontrant ainsi que la SARL Y a bien conscience que cette clause telle que stipulée dans les anciens contrats est susceptible d’induire les acquéreurs en erreur. Sur leur demande principale en annulation du bail commercial du 1^er juillet 2002, les époux D soutiennent que la SARL Y est instigatrice et la rédactrice du bail initial et de l’avenant en sa qualité de professionnel et qu’elle a imposé ces contrats à des profanes. Ils considèrent que la SARL Y s’est rendue coupable d’un dol à l’égard des acquéreurs, initiaux et suivants, en mentionnant une clause dans le bail par laquelle elle renonce, à son terme, à l’indemnité d’éviction alors qu’elle savait et elle seule, que cette clause était sans conséquence puisque l’interdiction d’y renoncer par avance est d’ordre public. Ils ajoutent que la SARL Y a en outre manqué à son devoir d’information en portant sur le bail des stipulations contradictoires dans le seul objectif de tromper les cocontractants peu habitués aux termes employés par les professionnels de l’immobilier. Par ailleurs les époux D soutiennent que la SARL Y a violé l’article L 321-3 du code du tourisme les documents litigieux ne mentionnant pas expressément l’existence du droit à l’indemnité d’éviction. Les appelants soutiennent subsidiairement que la SARL Y ne peut se prévaloir de sa propre turpitude . Ils soutiennent aussi que la convention liant les parties ne peut être qualifiée de bail commercial car si l’on examine les obligations respectives des parties, il s’agit en réalité d’un simple mandat de location, le régime de TVA invoqué par Y, de même que la durée du bail ne permettant pas à eux seuls de retenir la qualification de bail commercial, pas plus que la destination des lieux, faute de démonstration de la fourniture effective de services ou de prestations para-hôtelières dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce. Enfin sur le congé, les époux D expose qu’il a pour cause la volonté de reprise personnelle des locaux et qu’en application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut parfaitement refuser le renouvellement du bail. Le dispositif des écritures de la SARL Y énonce : • Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. • Condamner les époux D au paiement d’une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. • Condamner les époux D aux dépens. La SARL Y soutient tout d’abord que le bail commercial du 1^er juillet 2002 n’est pas nul, la nullité de la clause relative à l’indemnité d’éviction n’entraînant pas la nullité du contrat de bail. Elle ajoute qu’en outre les époux D ne sont pas fondés à invoquer la nullité du bail signé en 2002 pour un prétendu dol alors qu’ils sont des tiers à ce contrat. Par ailleurs la SARL Y soutient que cette exception de nullité s’opposerait à la prescription prévue à l’article 1304 du code civil. Elle soutient également comme en première instance que le congé délivré le 27 juin 2011 est nul, car la reprise dans les conditions indiquées à l’article L 145-22 du code de commerce ne peut s’appliquer dans les locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé. En outre elle soutient que selon l’article L 145-22 du code de commerce le bailleur ne peut bénéficier du droit à refus de renouvellement que si son acte d’acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les époux D ayant acquis le bien le 17 juin 2011 et délivré le congé le 27 juin 2011. Enfin elle oppose le fait que les époux D qui résident à Paris ne peuvent justifier d’une occupation personnelle pour un bien situé au CAP D’AGDE. Sur les moyens soulevés par les époux D concernant le prétendu dol et défaut d’information, la qualification du contrat et le caractère abusif de la procédure, la SARL Y oppose tout d’abord qu’il s’agit de demandes nouvelles présentées pour la première fois en appel et donc irrecevables. Sur le fond, elle soutient sur le dol qu’elle est étrangère au contrat de vente passé entre les époux A et les époux D et le contrat de bail de 2002 a été régularisé par l’avenant du 4 mars 2011 en changeant seulement le nom du bailleur. Elle considère donc n’être aucunement intervenu et qu’il appartient aux époux D d’agir contre les éventuels responsables à savoir leurs vendeurs ou le notaire en charge de la vente. Sur la qualification du contrat elle précise que tous les contrats conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme sont des baux commerciaux, que cette qualification n’a jamais été remise en cause et qu’en outre elle n’a pas la qualité de loueur meublé professionnel, mais de gestionnaire de résidence de tourisme et qu’à ce titre elle rempli toutes ses obligations de services. MOTIFS Sur la validité du bail commercial du 1^er juillet 2002 : Selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention passée entre les parties lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident, que sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Il est constant que le bail commercial en date du 1^er juillet 2002 signé entre les époux X en qualité de bailleur d’une part, et la SARL Y GESTION en qualité de preneur, d’autre part, contient une clause de renonciation par le preneur a l’indemnité d’éviction. Or il n’est pas possible de déroger par contrat à un droit d’ordre public de sorte que cette clause de renonciation à l’indemnité d’éviction est nulle et de nul effet. Toutefois la nullité d’une clause n’emporte pas nullité de l’ensemble du contrat et en l’espèce c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction ne pouvait pas emporter nullité de l’ensemble du bail commercial du 1^er juillet 2002. Les époux D pour solliciter la nullité du bail soutiennent que, à la suite des époux X n’étant pas ni l’un ni l’autre des professionnels, à l’inverse de la SARL Y, ils ont été induits en erreur par la stipulation selon laquelle le bailleur renonçait à l’indemnité d’éviction. Ils soutiennent en outre que la SARL Y tout en renonçant à l’indemnité d’éviction savait que cette renonciation contraire à une règle d’ordre public était nulle et donc sans conséquence. Par ailleurs ils ajoutent que cette stipulation sur la renonciation à l’indemnité d’éviction a été un élément essentiel à leur consentement dans la mesure où elle les a laissé croire à un équilibre du contrat. Cependant c’est à juste titre que le tribunal de grande instance a constaté que les époux D sont des tiers au contrat de bail du 1^er juillet 2002 passé entre les époux X et la SARL Y et ne peuvent donc en demander la nullité. Par ailleurs le fait que depuis 2016 la société Y propose des contrats modifiés dans lesquels il est mentionné que conformément à l’article L 145-14 du code de commerce en cas de résiliation en cours ou non renouvellement du bail à son échéance, le propriétaire s’expose à verser à l’exploitant une indemnité d’éviction, ne peut servir de fondement à la demande en nullité du bail commercial du 1^er juillet 2002. Concernant l’avenant du 4 mars 2011 que les époux D invoquent pour soutenir qu’ils ont, en le signant ratifié le bail initial et qu’ils peuvent donc se prévaloir de toutes les irrégularités contenues dans ce contrat, il ressort de la lecture de cet avenant que contrairement à ce que soutiennent les appelants dans leurs écritures, la SARL Y n’y est pas partie. En effet cet avenant signé par Monsieur et Madame D uniquement, se limite à mentionner que ces derniers, acquéreurs de l’appartement propriété précédemment des époux A, acceptent les termes de la convention de location qui liait leurs vendeurs à la société Y et poursuivent celle-ci jusqu’à son échéance initiale soit le 31 décembre 2011. Cette acception de la convention initiale ne fait pas des époux D des parties au contrat initial du 1^er juillet 2002, dont la nullité ne peut être demandée que par la SARL Y où les époux X qui ne sont pas en la cause. Les époux D demandent en appel la nullité de cet avenant du 4 mars 2011, outre le fait qu’il s’agit là d’une demande formulée pour la première fois en appel et donc irrecevable, les époux D ne peuvent valablement soutenir que cet avenant est nul et que par là même le bail initial leur est inopposable, pour vice du consentement provoqué par la mauvaise foi de la SARL Y ou le non respect des dispositions du code du tourisme, alors qu’ il a été rappelé que la société locataire n’est pas intervenue à cet avenant. Par conséquent la demande de nullité du bail commercial du 1^er juillet 2002 par les époux D ne peut qu’être rejeté, et la décision de première instance confirmée sur ce point. Sur la requalification du contrat du 1^er juillet 2002 : Les époux D demandent à titre subsidiaire à la cour de dire que la convention initiale signée le 1^er juillet 2002 ne peut recevoir la qualification de bail commercial, s’agissant en réalité d’un simple mandat de location. Cette demande présentée pour la première fois en appel ne peut que s’analyser comme une prétention nouvelle, la demande en requalification d’un contrat de bail commercial en mandat de location, ne tendant pas aux mêmes fins que la demande en nullité du contrat de bail. Cette demande de requalification sera donc déclarée irrecevable. Sur la validité du congé pour reprise : Il est constant que le 27 juin 2011, les époux D ont signifié par acte d’huissier à la SARL Y un congé avec refus de renouvellement du bail sans offrir de paiement d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L 145-22 du code de commerce. C’est à juste titre que les premiers juges ont prononcé la nullité du congé sur le seul motif que ce congé a été délivré sur le fondement de l’article L 145-22 du code de commerce, inapplicable lorsque les locaux sont affectés à usage d’hôtel, ou de location en meublé à laquelle est assimilable une résidence de tourisme ce qui est le cas des biens litigieux. Surabondamment il sera observé que l’article L 145-22 dudit code exige également que le titulaire du droit de reprise ait acquis l’immeuble litigieux par acte à date certaine depuis plus de six ans, cette ancienneté s’appréciant à la date pour laquelle le congé est donné. Or en l’espèce la date d’acquisition par les époux D du bien litigieux est le 17 juin 2011. Le congé étant donné pour le 31 décembre 2011, force est de constater que la condition d’ancienneté de l’article L 145-22 du code de commerce n’est pas remplie. Par conséquent c’est à juste titre que les premiers juges ont jugé le congé irrégulier et dit que la poursuite du bail par tacite reconduction et la réintégration dans les lieux loués du locataire évincé frauduleusement sont les conséquences logiques de la nullité du congé. Toutefois c’est également à juste titre que les premiers juges constatant que le preneur et le bailleur avaient pris acte de ce congé même irrégulier, de sorte que le preneur avait quitté les lieux et ne demandait pas sa réintégration mais seulement des dommages et intérêts en ont déduit que le constat de nullité du congé ne serait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction. Sur l’indemnité d’éviction : Si le principe de l’indemnité d’éviction a été discuté en revanche le montant de l’indemnité d’éviction allouée par le tribunal de grande instance ne fait pas l’objet de critique de la part des parties. Par conséquent la décision de première instance fixant l’indemnité d’éviction à la somme de 7000 € sera confirmée. En appel les époux D demandent à titre infiniment subsidiaire de dire que la compensation entre l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre du bail (loyers et accessoires), s’opérera. Toutefois il n’est produit aucune pièce à l’appui de cette demande et les époux D ne formulent même aucune demande au titre d’un éventuel arriéré locatif. Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande de compensation en l’état. Sur les demandes accessoires : La décision de première instance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné les époux D aux entiers dépens et laissé à la charge des parties les frais irrépétibles exposés en première instance. Succombant en leur appel, Z et B D seront condamnés au dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Y GESTION la somme de 2000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu, par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement rendu le 11 août 2014, par le tribunal de grande instance de BEZIERS en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Dit que la demande en requalification du contrat du 1^er juillet 2002 est irrecevable. Déboute Z et B D de leur demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre du bail. Condamne Z et B D aux dépens de la procédure d’appel. Condamne Z et B D à payer la SARL Y GESTION la somme de 2000 €,au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT NA