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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 27 MARS 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07280

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 SEPTEMBRE 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/01662

APPELANTE :

SARL X immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 437535578 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Sophie RIVENQ GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur Y Z

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Sonia BONNET MIRALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 24 Janvier 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 FEVRIER 2018, en audience publique, Madame AZOUARD Nathalie, Conseillère ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par bail du 28 mars 2000, Y Z, a donné à bail commercial à la SARL X, un local de 90m² situé à LUNEL.

Le preneur estime que le bailleur lui réclame des sommes indues tant au titre des loyers que des charges.

Par acte d’huissier signifié le 4 mars 2014, la société X a fait assigner Y Z devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de le voir condamner au paiement de certaines sommes au titre en particulier du trop-perçu de loyer, de la taxe foncière et de charges.

Le jugement rendu le 3 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif:

'

Constate que les années 2007 et 2008 sont prescrites de tous chefs de demandes.

'

Condamne Y Z à payer à la SARL X la somme de 387,11 € au

titre du trop-perçu de loyer de 2009 à 2012.

'

Condamne Y Z à payer à la SARL X la somme de 703,44 € au

titre des charges pour les années 2009 à 2013.

'

Condamne Y Z aux dépens.

'

Condamne Y Z à payer à la SARL X la somme de 1000 € au

titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

'

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

'

Rejette les autres demandes.

Le premier juge considère :

Sur le trop-perçu de loyer que le preneur reconnaît un solde en faveur de la société X de 387,11 €, cette dernière demandant la somme de 387,23 € sans expliquer son calcul.

Sur la taxe foncière qu’il est prévu dans le contrat de bail qu’une provision est exigée chaque mois pour l’impôt foncier ce qui permet de retenir qu’aux termes du contrat entre les parties cet impôt est à la charge du preneur qu’en outre aucune clause du bail ne fait obligation au bailleur de transmettre au preneur les avis d’impôt.

Sur les charges qu’en application de la prescription quinquennale les années 2007 et 2008 sont prescrites, que le bailleur reconnaît un solde trop-perçu de charges pour les années 2011 et 2012 de 513,96 € auquel il convient d’ajouter la somme de 176,95 € au titre du trop-perçu en 2009 et 2010 ainsi que celle de 12,53 € au titre des coûts d’affranchissement ventilés entre tous les locataires selon la clé de répartition.

Sur les demandes reconventionnelles de Y Z, le tribunal considère tout d’abord que ce dernier ne justifie pas suffisamment que la SARL X lui doit la somme de

850,39 € au titre de la taxe foncière de 2011 à 2013, ni celle de 352,80 € au titre de la régularisation de TVA sur l’impôt foncier de 2011.

Le premier juge déboute également Y Z de sa demande de production sous astreinte par la SARL X de l’attestation d’assurance des locaux en cours de validité aux motifs que cette demande n’est pas motivée, qu’il n’est justifié d’aucune demande auprès de la SARL à ce titre et que le contrat de bail ne prévoit aucune stipulation en ce sens.

La société X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1^er octobre 2015.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2018.

Les dernières écritures pour la société X ont été déposées le 23 janvier 2018.

Les dernières écritures pour Y Z ont été déposées le 21 février 2016.

Le 14 février 2018, Y Z sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture pour pouvoir répondre aux dernières conclusions de l’appelant déposées la veille de la clôture.

La cour observe que le principe du contradictoire s’impose aux parties en application des dispositions du code de procédure civile et qu’il appartient au juge de veiller à son respect.

En l’espèce la cour considère que le dépôt par l’appelante de nouvelles conclusions la veille de la clôture de la procédure en réponse à des écritures prises il y a près de deux ans ne permet pas à l’intimé d’y répondre dans les délais fixés par l’ordonnance de clôture.

Par conséquent la cour décide d’écarter des débats les conclusions déposées par la société X le 23 janvier 2018 pour retenir les précédentes écritures déposées le

9 septembre 2016.

Le dispositif des écritures de la société X énonce :

A titre principal,

'

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré prescrites de tout chef de

demande les années 2007 et 2008 et en ce qu’il a débouté la SARL X des demandes sur cette période au titre du remboursement de la taxe foncière et des sommes imputées au titre de l’entretien des locaux.

'

Condamner Y Z à rembourser la somme de 387,23 € au titre du

trop-perçu de loyer de 2007 à 2012.

'

Condamner Y Z à rembourser la somme de 3831 € au titre de la taxe

foncière pour les années 2007 à 2013, la somme de 816 € au titre de la taxe foncière 2014, celle de 816 € au titre de la taxe foncière 2015 auxquelles s’ajoutera une somme calculée sur la base de 68 € par mois au titre de la provision acquittée de janvier 2016 jusqu’à la date de la décision.

'

Condamner Y Z à rembourser la somme de 3053,01 € au titre des

charges pour les années 2007 à 2013.

'

Dire que le bailleur ne peut exiger le paiement d’une provision sur charges supérieure

à 38,11 € par mois.

'

Condamner Y Z sous astreinte de 100 € par jour de retard à transmettre

tous les justificatifs des sommes mises à la charge du preneur.

'

Condamner Y Z au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

'

Confirmer le jugement entrepris dans ses autres dispositions.

A titre subsidiaire,

'

Si la taxe foncière devait être considérée comme due par le preneur,

'

Condamner Y Z sous astreinte de 100 € par jour de retard à transmettre

au preneur tous les avertissements de taxe foncière pour les années 2007 à 2014 ainsi que les justificatifs permettant de calculer le pourcentage dû par la SARL X.

Sur la prescription pour les années 2007 et 2008 la SARL X soutient que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 29 février 2012 date à laquelle le décompte des sommes mises à sa charge par le bailleur pour les années 2007 et 2008 lui a été transmis au demeurant sans le moindre élément justificatif.

Elle ajoute qu’avant cette date elle réglait sur la base de provisions et se trouvait donc dans l’impossibilité de vérifier les sommes demandées.

Sur le trop-perçu au titre du loyer, l’appelante soutient que le bailleur a fait une application erronée de la clause d’indexation prévue au bail et qu’il en résulte un trop-perçu de 387,23 € selon un calcul pour lequel la cour renvoie les parties aux écritures de la SARL.

Sur la taxe foncière, la société X soutient au principal que cet impôt n’est pas mis à sa charge par le bail en l’absence de disposition précise sur ce point et que le fait qu’il soit mentionné dans le bail que le locataire versera une provision pour la taxe foncière ne permet pas comme jugé à tort par le premier juge de considérer que la charge d’un impôt dont le redevable légal est le bailleur a été transféré au preneur.

En tout état de cause si cet impôt devait être mis à sa charge la société expose qu’aucun avis d’imposition ne lui a jamais été fournis rendant impossible toute vérification du décompte fourni alors que l’on peut s’interroger sur la crédibilité des chiffres portés par le bailleur qui font ressortir une augmentation cumulée sur deux ans de 37,30 % alors que le taux d’imposition voté par le conseil municipal de Lunel n’a pas évolué.

Sur les charges, la SARL X expose tout d’abord que le bail de mars 2000 ne met à sa charge que les dépenses d’entretien locatif et les menues réparations et que le bailleur est tenu d’apporter la preuve que les sommes dont il demande le remboursement ne relèvent pas du gros entretien.

Elle ajoute que de même le bail ne transfère pas à sa charge l’assurance incombant au propriétaire pas plus que les frais liés à la gestion de l’immeuble.

En tout état de cause elle soutient que le bailleur doit justifier de la totalité des sommes dont il lui impute la charge ainsi que de leur clé de répartition.

Or malgré ses demandes réitérées le bailleur s’est contenté de lui adresser avec plusieurs années de retard un décompte sans explication et sans justificatifs.

Elle critique le jugement dont appel en ce qu’il a retenu inversant la charge de la preuve que c’était au preneur de rapporter la preuve que les sommes mises à sa charge par le bailleur correspondent à des dépenses de gros entretien.

La SARL expose également que le bailleur ne fournit aucune explication sur son mode de calcul de l’impôt et des charges qui correspond à l’application d’un pourcentage résultant du rapport entre la superficie du local loué et la superficie totale des locaux et sur le fait que le pourcentage imputé à X est passé sans aucune explication de 3,17% à 3,85%, puis à 4,54%.

Enfin elle soutient que le contrat de bail ne prévoit aucune possibilité de réévaluation de la provision sur charges locatives prévue au bail qui doit donc restée au montant fixé initialement à savoir 38,11 € par mois.

Le dispositif des écritures de Y Z énonce :

A titre principal,

'

Débouter la SARL X de ses demandes à l’encontre de Y Z

visant à ce qu’il soit condamné :

'

à rembourser la somme de 3831 € au titre de la taxe foncière pour les années 2007 à

2013, la somme de 816 € au titre de la taxe foncière 2014, celle de 816 € au titre de la taxe foncière 2015 auxquelles s’ajoutera une somme calculée sur la base de

68 € par mois au titre de la provision acquittée de janvier 2016 jusqu’à la date de la décision,

'

à rembourser la somme de 3053,01 € au titre des charges pour les années 2007 à

2013.

'

à transmettre sous astreinte de 100 € par jour de retard tous les justificatifs des

sommes mises à la charge du preneur.

'

à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux

entiers dépens.

'

Constater que les années 2007 et 2008 sont prescrites de tous chefs de demandes

tendant au remboursement de sommes à titre de loyers, charges ou impôt foncier.

'

Condamner la SARL X au paiement de la somme de 302,12 € en vertu de la

compensation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,

'

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en celles au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En tout état de cause,

'

Condamner la SARL X au paiement de la somme de 2000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la prescription pour les années 2007 et 2008 de toutes les demandes le bailleur rappelle les règles de l’article 2224 du code civil.

Sur le trop-perçu au titre du loyer, Y Z ne conteste pas un solde en faveur du preneur de 387,11 €.

Sur la taxe foncière, Y Z relève tout d’abord qu’il ne demande rien et que le bail est clair en ce qu’il met l’impôt foncier à la charge du preneur puisqu’il prévoit expressément par une clause que : « une provision de 250 francs sera exigée chaque mois pour l’impôt foncier ».

Il ajoute que durant 14 ans la SARL X n’a jamais remis en cause devoir au bailleur l’impôt foncier pour sa quote-part des locaux loués.

Enfin sur ce point Y Z soutient que le bail ne prévoit nullement qu’il ait obligation de fournir les avis de taxe foncière et qu’en outre il a toujours explicité ses calculs et tenu à la disposition de la société tous les justificatifs à son bureau.

Sur les charges locatives, Y Z soutient tout d’abord qu’il a toujours tenu à disposition de son locataire tous les justificatifs à son bureau et que donc en application du contrat de bail et plus particulièrement de l’article X il a réclamé à la SARL une provision sur charges puis éventuellement le solde compte tenu de la régularisation annuelle intervenant au moment de la parution du bilan et du compte de résultat.

Il précise que la clé de réparation est la quote-part soit la surface loué, soit 90m² convertie en tantième de copropriété et ce comme le bailleur le fait depuis 22 ans envers tous ses locataires.

Sur en particulier la demande de remboursement des frais postaux Y Z répond que c’est à la demande expresse de la SARL X que le bailleur est obligé de lui adresser toutes les quittances de loyer au domicile de la gérante de la société.

Sur les frais d’assurance Y Z relève que rien n’a été demandé au preneur pour 2011 et 2012 et que 2007 et 2008 étant prescrits il appartient à l’appelante de préciser les montants en cause pour 2009, 2010 et 2013.

Y Z reconnaît un trop-perçu de charges pour 2011 et 2012 de 513,96 € mais expose qu’il doit venir en compensation

avec les sommes dues par la SARL soit 850,39 € au titre de la taxe

foncière de 2011 à 2013, 352,80 € au titre de la régularisation de la TVA sur l’impôt foncier de 2011.

MOTIFS :

La cour rappelle à titre liminaire que l’appel s’entend comme une critique du jugement de première instance .

Sur la prescription de tous chefs de demandes au titre des années 2007 et 2008 :

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé qu’en application de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est en outre constant que la prescription de l’action en répétition de l’indu est la prescription de droit commun.

En l’espèce il n’est pas contesté que les loyers, les provisions sur charges, la provision sur la taxe foncière font l’objet tous les mois d’un règlement par le preneur que le point de départ de la prescription quinquennale se situe donc lors de chaque règlement mensuel et non le 29 février 2012 comme le soutient la SARL X.

En effet celle-ci expose qu’elle n’aurait eu connaissance que le

29 février 2012 des sommes mises à sa charge lors de la transmission par le bailleur d’un décompte figurant en pièce 3. Or le tableau figurant en pièce 3 ne mentionne aucune date si bien qu’il n’est pas possible de savoir quand il a été en possession de la SARL X, en outre il ressort des pièces produites par le bailleur que ce dernier procédait à des récapitulatifs de charges par année et que des factures de loyers étaient mensuellement adressées au preneur.

Par conséquent l’action en répétition de l’indu n’ayant été diligentée par la SARL X que par l’assignation en date du 4 mars 2014 c’est à juste titre que le premier juge a dit que tous chefs de demandes au titre des années 2007 et 2008 étaient prescrits.

Sur le trop perçu de loyer :

Il n’est pas contesté par le bailleur un trop-perçu à ce titre pour les années 2009 à 2012 d’un montant de 387,11 € retenu par le jugement entrepris.

En appel comme en première instance le preneur sollicite une somme de 387,23 € sans qu’il soit justifié du calcul et des sommes retenues.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la taxe foncière :

Il est constant que la taxe foncière est un impôt dont la charge incombe en principe au propriétaire d’un bien immobilier et donc au bailleur.

Toutefois les parties à un contrat de bail peuvent convenir de dispositions contraires et de décider de mettre cet impôt en totalité ou en partie à la charge du preneur.

En l’espèce il ressort de la lecture du bail commercial régissant les relations entre les parties que si ce dernier ne mentionne pas expressément que l’impôt foncier est à la charge du preneur il comporte toutefois une clause particulière au terme de laquelle les parties conviennent qu’une provision de 250 francs sera exigée chaque mois pour l’impôt foncier.

D’ailleurs il ressort d’une lettre adressée par la SARL X à Y Z en date du 19 juillet 2010 que celle-ci se reconnaît parfaitement redevable de l’impôt foncier puisqu’elle écrit : « Nous avons souscrit auprès de vous un bail commercial le 28 mars 2000 pour un montant de 2 000 francs ( 304,90 €) auquel s’ajoutent les charges et l’impôt foncier.

La SARL X s’est en outre acquittée de cet impôt foncier pendant de très nombreuses années.

Par conséquent il résulte de l’ensemble de ces éléments que la volonté des parties a bien été de mettre à la charge de la locataire l’impôt foncier et que les parties sont tenues d’exécuter de bonne foi les conventions passées.

Concernant la communication des avis d’imposition au preneur, le bail comme relevé à juste titre par le premier juge ne prévoit aucune modalité sur ce point.

Par ailleurs si en application de l’article R 145-36 du code de commerce le bailleur doit communiquer au locataire qui en fait la demande tous documents justifiant du montant des charges et des impôts mis à sa charge, il est constant qu’en l’absence de dispositions spéciales du contrat de bail aucun mode de communication de ces éléments n’est imposé par la loi et il est admis que la communication peut consister en une simple communication des documents.

Or en l’espèce la SARL X ne conteste pas que le bailleur lui a permis de consulter les pièces justificatives.

Par conséquent c’est à juste titre que le juge de première instance a rejeté la demande de la SARL X au titre de l’impôt foncier.

Sur les charges :

Il ressort du contrat de bail commercial que le preneur est tenu de s’acquitter de toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, ainsi que de sa quote-part des frais d’entretien, de services et toutes les charges de l’immeuble majorée s’il y a lieu de la TVA et rembourser le cas échéant l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété à l’exception des honoraires de syndic et des frais d’assemblées.

Il ressort également du contrat de bail que chaque mois une provision pour les charges locatives de 250 francs doit être versée par le preneur.

Comme déjà relevé précédemment le bail ne contient aucune clause spécifique sur les pièces que le bailleur doit communiquer au preneur et sur le mode de communication des dites pièces et il a été rappelé que la loi n’impose aucun mode de communication des éléments justificatifs des charges admettant que cette obligation peut être remplie par une simple communication des documents.

Le tribunal de grande instance après avoir examiné les décomptes produits et pris en considération les observations des parties et notamment la reconnaissance par Y Z d’un solde de trop perçu de charges pour les années 2011 et 2012 de 513,96 € et après avoir procédé en application de l’article L 145-40-2 du code de commerce à une répartition en fonction de la surface exploitée a retenu que le bailleur était redevable envers le preneur de la somme de 703,44 € au titre des charges pour les années 2009 à 2013.

Cette analyse ne fait pas l’objet d’une critique pertinente par les parties et en particulier par la SARL X sauf à contester à nouveau la non remise de justificatifs et à solliciter leur production sous astreinte demande rejetée à juste titre par le jugement entrepris aucune obligation ni contractuelle ni légale ne pesant sur le bailleur à ce titre.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée.

Sur les demandes du bailleur au titre de la régularisation de la taxe foncière de 2011 à 2013 et de la régularisation de la TVA :

Ces demandes pour un montant total de 1203,19 € ont été rejetées par le juge de première instance en raison de la défaillance par le bailleur à justifier des sommes sollicitées.

En appel il n’est produit aucune pièce qui pourrait amener la cour à revenir sur la décision de première instance étant rappelé le principe selon lequel c’est à celui qui se prétend créancier d’en rapporter la preuve.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 code de procédure civile et des dépens.

La SARL X succombant au principal en son appel sera condamnée à payer à Y Z la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement rendu le 3 septembre 2015, par le tribunal de grande instance de MONTPELLER en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la SARL X aux dépens de la procédure en appel.

Condamne la SARL X à payer à Y Z la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/NA