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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre C

ARRET DU 18 DECEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/05732 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MX45

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JUIN 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-14-0013

APPELANTE :

SCI BH

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, Me [U] [H], désigné en cette qualité par ordonnance de Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 9 août 2012, domicilié en cette qualité [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Anne CANDILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Philippe BEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/15790 du 16/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Octobre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 NOVEMBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI BH est propriétaire de lots commerciaux et de garages dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 2] à [Localité 1], géré par un administrateur provisoire.

Par exploit d’huissier du 18 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner la SCI BH aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 6856,35 € au titre des charges de copropriété restant dues sur l’exercice 2013 et d’un acompte de 3143,65 € sur les charges de l’exercice 2014.

Le jugement rendu le 16 juin 2016 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Dit l’action recevable,

Condamne la SCI BH à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 6856,35 € au titre des charges de copropriété restant dues sur l’exercice 2013, et un acompte de 3143,65 € sur les charges de l’exercice 2014.

Condamne la SCI BH aux entiers dépens, et à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute des autres demandes.

Le jugement constate que l’action est recevable, dès lors que l’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires justifie avoir été reconduit dans ses fonctions jusqu’au 30 août 2016, la SCI ne démontrant aucun grief concernant le défaut de cette mention dans l’assignation introductive d’instance.

Il expose que la créance est justifiée par les pièces produites, notamment le détail de la créance figurant en page 2 des conclusions du demandeur qui tient compte de l’acompte de 2000 € versé ainsi que des sommes déjà perçues par l’huissier de justice instrumentaire.

La SCI BH a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 juillet 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2018.

Les dernières écritures pour la SCI BH ont été déposées le 19 octobre 2016.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ont été déposées le 17 octobre 2018.

Le dispositif des écritures pour la SCI BH énonce :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’absence d’intérêt à agir de l’administrateur provisoire représentant le syndicat des copropriétaires,

Vu les articles 10, 14-1, 14-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger l’appel formé recevable et fondé.

Réformant en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Dire et juger irrecevable l’action en justice introduite par le syndicat des copropriétaires pris en la personne d’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 9 août 2012, pour défaut de qualité à agir.

Au fond, rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI BH.

A titre infiniment subsidiaire, retenir que la SCI BH ne serait tenue à une somme de plus de 900 € tenant lesdites contestations en cours.

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI BH la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI BH la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI BH soutient que l’action en justice introduite par le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire désigné par ordonnance du 9 août 2012, est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir. En effet, cette ordonnance avait donné mission à l’administrateur provisoire pour un délai de 12 mois expiré au jour de la signification de l’assignation litigieuse. Une seconde ordonnance du 13 août 2013 a prorogé la mission de l’administrateur judiciaire jusqu’au 12 août 2014. Cependant, l’assignation délivrée vise uniquement l’ordonnance du 9 août 2012 et doit donc être déclarée nulle pour défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son administrateur judiciaire.

Sur le fond, la SCI BH relève qu’elle n’a été convoquée à aucune assemblée générale et ne s’est vu notifier aucun appel de charges. Par ailleurs, il convient de déduire du montant demandé la somme de 3561,28 € correspondant au montant saisi sur le compte bancaire de la SCI BH, laissant un seul dû de 270,35 € au titre de l’exercice 2013. La SCI a en outre versé une somme de 2000 € le 16 septembre 2014. Le solde dû est ainsi de 1512,51 €. Enfin, la SCI soutient que les appels de fonds sont totalement ubuesques dès lors que pour des lots différents portant garages, locaux commerciaux ou local d’habitation, les appels de charges correspondant à l’eau sont identiques pour une somme de 99,76€ par lot. La somme forfaitairement calculée est contestable, si bien que la somme résiduelle de 1512,51 € ne peut être due sauf justificatifs plus précis.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] énonce :

Confirmer le jugement dont appel.

Y ajoutant, condamner la SCI BH au paiement de la somme de 35 990,31 € au titre des charges et travaux dus à compter du 1er avril 2013 jusqu’au 16 octobre 2018, outre intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 10 000 € et à compter de l’arrêt à rendre sur le solde.

Condamner la SCI BH au paiement de la somme de 3000 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont la SCP BEZ-DURAND-DELOUP, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Condamner la SCI BH aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires indique que la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée par ordonnances successives, de sorte qu’au jour de l’assignation, le 18 juillet 2014, l’administrateur avait mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’ordonnance du 12 août 2013.

Il reconnaît qu’un problème de fichiers informatiques a empêché l’adressage de la convocation et de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale 2014, mais les convocations et procès-verbaux des autres assemblées ont bien été adressés à la SCI. Cette dernière n’a pas engagé de recours en annulation contre ces assemblées générales. La décision d’approbation des comptes est opposable aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée. En tout état de cause, en vertu des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier d’une décision d’assemblée générale approuvant les comptes puisqu’il est investi des pouvoirs de ladite assemblée.

En outre, la saisie attribution pratiquée en septembre 2013 relève de l’exécution du jugement du 27 mai 2013 du tribunal d’instance de Montpellier. Les sommes appréhendées ne sauraient donc être déduites des sommes réclamées qui sont postérieures aux causes du jugement rendu. La dette de la SCI BH s’élève à ce jour à la somme de 35 990,31 €, dont les pièces justificatives sont versées aux débats.

Enfin, le syndicat indique que les arrêtés de charges sur les consommations d’eau portent sur la consommation estimée. Il est nécessaire d’accéder aux lots pour réaliser un relevé de compteurs afin de régulariser la situation. Il est donc demandé à la SCI de laisser l’accès à ces lots pour procéder au relevé, ce qui n’a toujours pas été fait à ce jour.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Il ressort de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 9 août 2012, que Maître [U] [H] a été désigné, au visa des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 62-1 et suivants du décret du 17 mars 1967, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pour une durée de douze mois et ce, afin de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires sauf en ce qui concerne les pouvoirs prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Si toutes les ordonnances ne sont pas produites, il ressort de l’ordonnance du 14 octobre 2016 rectifiée le 20 octobre 2016 que la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée par ordonnances successives le 12 août 2013, le 30 septembre 2014, le 29 septembre 2015.

Ainsi, au jour de l’assignation du 18 juillet 2014, l’administrateur provisoire avait bien mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires en vertu de l’ordonnance du 12 août 2013.

Enfin, la SCI BH ne justifie pas plus en appel du grief que lui cause l’erreur figurant dans l’assignation délivrée le 18 juillet 2014 qui mentionne l’ordonnance du 9 août 2012 et non celle du 12 août 2013.

En conséquence, l’assignation ne saurait être déclarée nulle et la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir ne pouvait qu’être rejetée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat recevable.

Sur le paiement des charges de copropriété

S’il apparaît effectivement que la SCI BH n’a pas été régulièrement convoquée notamment à l’assemblée générale de 2014 et n’a pas reçu le procès-verbal correspondant en raison d’une erreur d’adresse, il convient de rappeler que l’administrateur provisoire a été nommé au visa des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 lui conférant les pouvoirs de l’assemblée générale et notamment ceux des articles 24 et 25 de cette loi. En vertu de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967, il a la faculté de convoquer les copropriétaires mais il s’agit d’une simple faculté, l’administrateur conservant seul le pouvoir de décision, les copropriétaires qui sont dessaisis de leurs pouvoirs n’ont aucune décision à prendre et aucun avis à donner. Il s’agit donc en l’espèce de réunions d’information même si elles ont pris le nom d’assemblées générales et que Maître [U] [H] a souhaité s’assurer de l’adhésion des copropriétaires y compris par un vote.

En outre, l’article 62-8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les décisions prises par l’administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions prévu à l’article 17 du décret. Même si cela est préférable, il n’y a aucune obligation d’établir un procès-verbal et de l’adresser aux copropriétaires. En tout état de cause, il n’est prévu aucune sanction.

S’il y a eu par ailleurs effectivement des erreurs d’adressage en 2013 et 2014, il apparaît que l’ensemble des pièces ont été régulièrement reçues à partir d’octobre 2014 dont les appels de fonds.

Il est ainsi produit les appels de fonds des exercices 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, de même que les décomptes de charges et extraits de compte depuis 2013.

Selon l’extrait de compte copropriétaire au 16 octobre 2018, la SCI BH reste redevable de la somme de 35 990,31 €, qui s’explique notamment par l’appel de fonds relatif aux travaux de rénovation énergétique intervenu au 31 janvier 2016.

Cependant, si les sommes réclamées dans le cadre de la présente procédure sont postérieures aux causes du jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier du 27 mai 2013 en exécution duquel la saisie attribution du 18 septembre 2013 a été pratiquée à hauteur de 3561,28 €, il reste que cette somme devrait apparaître au décompte du copropriétaire, ce qui n’est pas le cas. Il convient donc de déduire ce montant des sommes réclamées.

En ce qui concerne la consommation d’eau et la somme forfaitaire de 99,76 € réclamée indifféremment pour chaque lot, l’appelante ne s’explique en rien sur le fait que l’entreprise PROX HYDRO ne puisse pas relever les compteurs d’eau, ce qui explique selon l’administrateur provisoire que les arrêtés de charges portent sur une consommation estimée.

Il convient donc de condamner la SCI BH à payer la somme de 32 429,03 € (35 990,31 € – 3561,28 €) avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 10 000 € et à compter du présent arrêt pour le solde.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais non compris dans ceux-ci.

L’appelante qui échoue en la plupart de ses prétentions supportera les entiers dépens de l’appel. Sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera bien évidemment rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat la totalité des frais exposés en appel et non compris dans les dépens. L’appelante sera condamnée au paiement de la somme de 1500 € en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 16 juin 2016 par le tribunal d’instance de Montpellier, sauf en ce qui concerne le montant des charges dues,

Et statuant à nouveau, compte tenu de l’évolution du litige devant la cour d’appel,

CONDAMNE la SCI BH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 32 429,03 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 10 000 € et à compter du présent arrêt pour le solde.

CONDAMNE la SCI BH à payer la somme de 1500 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont la SCP BEZ DURAND DELOUP, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI BH aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT