Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre c, 11 septembre 2018, n° 16/00510

TGI Montpellier 14 décembre 2015

CA Montpellier
Confirmation 11 septembre 2018

Arguments

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Accepté
Majorité qualifiée requise pour la suppression du poste de gardien
La cour a confirmé que la résolution a été adoptée sans la majorité qualifiée requise, rendant ainsi la décision nulle.
Accepté
Absence de majorité qualifiée pour la mise en location du logement
La cour a jugé que la mise en location du logement était indissociable de la suppression du poste de gardien, nécessitant ainsi la même majorité qualifiée.
Rejeté
Mauvaise foi du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que les éléments présentés ne démontraient pas la mauvaise foi ou l'abus de droit.
Accepté
Frais exposés en appel
La cour a jugé équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à verser une somme pour couvrir les frais non remboursables.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier du 11 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires "Le Temple du Soleil" conteste le jugement du Tribunal de grande instance de Montpellier qui avait annulé deux résolutions d'assemblée générale concernant la suppression du poste de gardien et la mise en location de son logement. La question juridique principale était de savoir si ces résolutions nécessitaient une majorité qualifiée selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal de première instance avait conclu que la majorité qualifiée était requise, ce que la cour d'appel a confirmé, en soulignant que la suppression du statut de gardien était indissociable de la suppression du poste et du logement. La cour a donc infirmé les prétentions du syndicat et a confirmé le jugement de première instance, condamnant le syndicat aux dépens et à verser des frais à l'usufruitière.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 11 sept. 2018, n° 16/00510
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	16/00510
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 14 décembre 2015, N° 13/05876
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Philippe BEZGérard LEONILFrédéric VERINE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE TEMPLE DU SOLEIL

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/00510

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 DECEMBRE 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/05876

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires LE TEMPLE DU SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice, B C IMMOBILIER

[…]

Pris en son établissement […]

La Grande Motte 34280

[…]

Représentée par M^e GAYET, loco M^e BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame D E veuve X

née le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant

Monsieur K-O X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant

Madame M-N X épouse Y

née le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant

Monsieur K-L X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 30 Mai 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 JUIN 2018, en audience publique, Monsieur F G ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur F G, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame H I

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur F G, Président de chambre, et par Madame H I, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

D E veuve X, usufruitière des lots 60 et 502 de l’état descriptif de division de l’immeuble Le temple du soleil à La Grande Motte, dont les trois enfants K-O X, M N X, K L X, sont P-propriétaires, a fait assigner par acte du 14 octobre 2013 le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution 17 de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 ayant votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la suppression du poste de gardien concierge, au motif que la résolution relevait de la majorité qualifiée de l’article 26.

Par une autre assignation du 31 janvier 2014, elle a demandé la nullité de la résolution 7 de l’assemblée générale du 14 décembre 2013 prévoyant la mise en location du logement du concierge.

Les procédures ont été jointes, et les enfants P-propriétaires sont intervenus volontairement à l’instance.

Le jugement rendu le 14 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Annule la résolution n°17 de l’assemblée générale de la copropriété Le temple du soleil à La Grande Motte prise le 26 juillet 2013, et la résolution n°7 de l’assemblée générale prise le 14 décembre 2013.

Condamne le syndicat de la copropriété à verser à D X la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat de la copropriété aux dépens.

Sur la recevabilité de l’action, le jugement retient que le droit propre reconnu à l’usufruitier par l’article 578 du Code civil de jouir du bien comme le propriétaire lui-même confère à D X un intérêt propre à contester des décisions de l’assemblée générale qui modifie les prestations de services attachées aux lots.

Sur le fond, le jugement retient que l’article 26f de la loi du 10 juillet 1965 requiert une majorité qualifiée pour la suppression du poste de concierge ou de gardien, et pour la suppression du logement de fonction du gardien, et que la terminologie dans la résolution de « supprimer le statut de gardien concierge » a pour effet direct et certain la suppression du poste.

Le syndicat des copropriétaires Le temple du soleil a formé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 janvier 2016.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2018.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 29 mai 2018.

Les dernières écritures pour D, K-O, M-N, K L, X, ont été déposées le 12 mai 2016.

Par un message au RPVA, le conseil des consorts X demande le rejet des écritures de l’appelant déposées la veille de la clôture sans respecter le principe de loyauté du contradictoire.

La cour observe que les écritures déposées par l’appelant le 29 mai 2018 ont un dispositif de prétentions exactement identique à celui de leurs écritures précédentes déposées le 21 avril 2016, et que l’argumentation des motifs ajoute seulement en page 6 et 7 des nouvelles conclusions quelques paragraphes qui ne sont justifiés par aucun élément nouveau de droit ou de fait de nature à fonder un dépôt de conclusions à une date empêchant toute réplique du conseil de la partie adverse en dialogue avec son client.

La cour rejette en conséquence les écritures déposées par le syndicat des copropriétaires la veille de la clôture, et retiendra dans les débats les seules écritures déposées antérieurement le 21 avril 2016.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires Le temple du soleil énonce :

Vu les articles 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, rejeter la demande d’annulation de la résolution n°17 prise par l’assemblée générale du 26 juillet 2013.

Rejeter les autres demandes.

Subsidiairement, rejeter la demande d’annulation de la résolution n°7 prise par l’assemblée générale du 14 décembre 2013, et rejeter les autres demandes.

Condamner solidairement les consorts X au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose les importantes difficultés économiques rencontrées par la copropriété qui ont engagé le syndicat dans diverses procédures de recouvrement de charges et des ventes de lots de parking, mais également à vouloir modifier le statut du seul salarié de l’immeuble pour réduire les coûts en préservant son emploi par le projet de résolution 17 ainsi rédigé : « décide pour des raisons structurelles internes dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du syndicat de procéder à la suppression du statut de gardien concierge ».

Il soutient que la demande d’annulation de la résolution est devenue sans objet à la suite de l’assemblée générale du 25 juillet 2014 qui a décidé notamment :

- approuver le seul recours aux prestataires extérieurs pour le renfort saisonnier de ménage, la gestion des poubelles et des encombrants,

- mandater le syndic pour procéder au recrutement de tous candidats répondant aux critères, si toutefois le titulaire devait ne pas accepter cette proposition.

Il prétend que cette résolution non contestée a validé les modifications du contrat de travail et donc du statut de l’employé de la résidence.

À titre subsidiaire, le syndicat observe que l’application de la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au moment de l’assemblée générale concerne « la suppression du poste de concierge et l’aliénation du logement affecté au concierge », ce qui suppose deux conditions cumulatives qui ne sont pas remplies.

Le poste de concierge n’a pas été supprimé par la suppression du statut de concierge, comme le montre d’une part la résolution 18 qui valide un employé d’immeuble à temps complet pour les tâches ménagères et d’entretien et l’appel à des entreprises extérieures pour compléter ou remplacer, dans une limite budgétaire, d’autre part les courriers adressés au concierge antérieur pour lui proposer la modification de son contrat de travail.

Le syndicat explique que le nouveau contrat est moins onéreux que la rémunération dérogatoire de tâches à accomplir d’un poste de statut de concierge.

La deuxième condition d’aliénation de logement n’a pas été remplie par la décision de louer la loge du concierge, qui a d’ailleurs été proposé e à titre prioritaire à l’ancien gardien.

La mise en location du logement a fait l’objet de la résolution 7 d’une assemblée générale suivante du 14 décembre 2013 dans la mesure où la résolution n’avait pas été approuvée par une résolution 19 de l’assemblée du 26 juillet 2013.

Le dispositif des écritures pour les consorts X énonce :

Confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2015 prononçant la nullité des résolutions 17 de l’assemblée générale du 26 juillet 2013, et 7 de l’assemblée générale du 14 décembre 2013.

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à D X la somme de 2500 € de dommages-intérêts pour mauvaise foi et abus de droit.

Condamner le syndicat à payer à D X la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat aux dépens.

Dire au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots représentés par D X sont dispensés de toute participation à la dépense commune, article 700 et dépens de l’instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les consorts X soutiennent que la résolution de l’assemblée générale du 25 juillet 2014 qui prend des dispositions pour assurer le nettoyage des parties communes n’implique en aucune façon la suppression du poste du concierge et l’utilisation à d’autres fins de sa loge, que le jugement a énoncé avec pertinence que la majorité de l’article 26 s’applique sans condition du cumul avec la suppression du logement de fonction du gardien puisqu’il s’agit de conditions alternatives.

Ils prétendent que le gardien concierge est différent d’un employé d’immeuble, le premier résidant sur place, ce qui explique l’exigence d’une majorité qualifiée pour

supprimer ce statut particulier qui caractérise un avantage particulier pour les copropriétaires.

M A

La recevabilité de l’action autonome du P-propriétaire jugée en première instance n’est plus en litige en appel.

Sur l’annulation des résolutions

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au moment des assemblées générales contestées du 26 juillet et du 14 décembre 2013 conditionne à une majorité qualifiée représentant au moins les deux tiers des voix la décision concernant « la suppression du poste de concierge ou gardien et l’aliénation du logement affecté ».

La résolution 17 de l’assemblée générale du 26 juillet 2013 votée sans cette majorité qualifiée décide de « procéder à la suppression du statut de gardien concierge ».

La résolution 7 de l’assemblée générale du 14 décembre 2013, venant en deuxième lecture de la résolution 19 de l’assemblée du 26 juillet n’ayant pas obtenue la majorité qualifiée nécessaire de l’article 25 de la loi, décide à la majorité simple de l’article 24 de « la mise en location du logement anciennement à usage de loge/conciergerie ».

Le premier juge en a déduit par des motifs pertinents que la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était nécessaire pour voter la résolution 19 de l’assemblée générale du 26 juillet de procéder à la suppression du statut de gardien concierge, qui caractérise la condition alternative de la première mesure mentionnée par l’article 26 de « suppression du poste de gardien », mais également par un effet mécanique la résolution 7 de l’assemblée générale du 14 décembre de mettre en location le logement anciennement à l’usage du gardien.

Le premier juge précise avec la même pertinence que la prétendue modification de statut a pour effet direct et certain la suppression du poste de gardien, et que la mise en location du logement a pour effet de supprimer un des attributs essentiels de la fonction de gardien de la résidence.

La cour confirme en conséquence par adoption des motifs l’annulation prononcée en première instance des résolutions des assemblées générales, en ajoutant que le poste de gardien protégé par l’exigence de majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est indissociable d’un statut particulier et d’un logement affecté, qui n’est pas maintenu par un poste simplement salarié pour effectuer diverses tâches de gardiennage, d’entretien et nettoyage.

Les difficultés économiques invoquées par le syndicat des copropriétaires n’ont pas d’incidence sur l’exigence de majorité qualifiée.

Les résolutions adoptées par une assemblée générale ultérieure du 25 juillet 2014 de recourir à des prestataires extérieurs pour l’exécution de tâches de ménage et d’entretien, et de mandater le syndic pour recruter un salarié pour effectuer certaines tâches antérieures du gardien, n’affectent pas la validité de l’objet des demandes d’annulation formées par une demande en justice antérieure.

Sur les autres prétentions

Il est équitable de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires au bénéfice d’D X qui le sollicite une part des frais non remboursables exposés en appel pour un montant de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

D X ne démontre pas la mauvaise foi et l’abus de droit qu’elle invoque au soutien de la prétention à un montant de dommages-intérêts de 2500 €.

Elle est fondée en revanche à obtenir le bénéfice d’une dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de cette instance judiciaire dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ce texte, la dispense profitera également aux consorts X P-propriétaires.

Le syndicat des critères supportera la charge des dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 14 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le temple du soleil à La Grande Motte à payer à D X la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

D ispense D X, K-O X, M-N X, K L X, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de cette instance judiciaire, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le temple du soleil à La Grande Motte aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ph. G