Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 10 ARRÊT DU 12 JUIN 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23798

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2014 -Tribunal de Commerce de BOBIGNY – RG n° 2013F00826

APPELANTE

SAS FALGUIERE CONSEIL

ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e I-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274

INTIMES

Monsieur I-J Y, ès qualités de liquidateur amiable de la SARL CABINET Y

domicilié 65 allée I-Jacques Rousseau

XXX

Représentés par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

Représentés par M^e Françoise BAUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0975

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère Madame A B, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Falguiere Conseil exerce à Paris et dans la région parisienne l’activité d’agent immobilier telle que prévue et réglementée par la loi du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972, sous le nom enseigne meilleursagents.com.

Afin d’assurer la négociation des biens immobiliers qui lui sont confiés par les clients ayant visité son site internet, elle a pris des accords avec de nombreux agents immobiliers qu’elle référence sous sa marque lesquels sont chargés de négocier la vente en recherchant un acquéreur pour les biens confiés par la clientèle en vertu d’une délégation de mandat.

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2009, un accord de collaboration a été conclu entre la société Falguiere Conseil et la société Cabinet Y.

Madame C D pris contact avec meilleursagents.com au mois de juillet 2012 afin de lui demander de procéder à l’évaluation de son appartement XXX, préalablement à la délivrance d’un mandat pour la recherche d’un acquéreur.

En exécution du contrat liant les parties, meilleursagents.com a demandé à la société cabinet Y, de procéder à un rapport d’évaluation du bien immobilier en concours avec son confrère la société Anastasia Immobilier qui a conclu à un prix de présentation recommandé de 325 000 euros.

Par courrier en date du 26 septembre 2012, Madame C X, a accusé réception du rapport d’évaluation en précisant qu’elle passerait au siège de meilleursagents.com pour signer le mandat.

Meilleursagents.com invoquant le fait que la société cabinet Y faisait paraître dans la presse spécialisée et sur internet des annonces publicitaires portant sur la vente de l’appartement de Madame X a déposé une requête en date du 6 mars 2013 aux fins de désignation d’un huissier avec pour mission de saisir le dossier ouvert par le cabinet Y sur la vente de l’appartement de Madame X.

Par ordonnance en date du 25 avril 2013, le président du tribunal de commerce de Bobigny a désigné la SCP M-Langue, huissiers de justice associés, avec mission de se rendre au siège du cabinet Y et de procéder à la saisie du dossier et de tous les documents concernant la vente de l’appartement de Madame X.

Par procès-verbal de saisie en date du 31 mai 2013, l’huissier de justice n’a constaté aucun mandat de vente.

Sur saisine de la société Falguière Conseil, le tribunal de grande instance de Bobigny a, par jugement du 30 septembre 2014 :

reçu la société Falguière Conseil exerçant sous l’enseigne meilleursagents.com en ses demandes, les a dites non fondées et n’y a pas fait droit,

dit que la société Falguière Conseil exerçant sous l’enseigne meilleursagents.com ne démontrait pas la faute de la part du Cabinet Y ni l’existence d’un préjudice en résultant,

débouté la société Falguière Conseil exerçant sous l’enseigne meilleursagents.com de toutes ses demandes, fins et conclusions,

dit n’y avoir lieu de procéder aux enquêtes demandées par la société Cabinet Y,

condamné la société Falguière Conseil exerçant sous l’enseigne meilleursagents.com à payer à la société Cabinet Y la somem de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Flaguière Conseil a relevé appel de ce jugement le 27 novembre 2014.

Par conclusions signifiées le 17 avril 2015, la société Falguiere Conseil demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil et des conventions versées au débat, de débouter la société Cabinet Y de sa fin de non-recevoir et de constater que les demandes de la société Falguiere Conseil visées dans son dispositif sont recevables.

Elle prie la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il n’a pas fait droit à la mesure d’enquête sollicité par la société Cabinet Y et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle sollicite la condamnation de l’intimée à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 euros ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Moyse & Associés au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 27 février 2015, la société Cabinet Y représentée par I-J Y, liquidateur amiable, demande à la cour, au vu de l’article 954 du code de procédure civile de juger irrecevable la société Falguiere Conseil en ses demandes au profit d’une entité n’ayant aucune existence juridique ni personnalité morale et n’étant pas partie à la procédure, de la débouter de ses demandes et de confirmer le jugement entrepris.

Elle prie la cour, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris et à titre plus subsidiaire, au visa des articles 204 et suivants et 213 et suivants du code de procédure civile, de désigner tel juge chargé d’instruire l’affaire aux fins d’entendre en qualité de sachant :

Madame C X, vendeur, demeurant XXX,

Monsieur E F, négociateur VRP, demeurant XXX, afin qu’ils s’expliquent sur les circonstances de la cause et précisent notamment les conditions dans lesquelles la vente de l’appartement de Madame X est intervenue : date, prix, intermédiaires éventuels etc.

Elle sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Buret au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 27 mars 2017.

SUR CE,

Sur la fin de non recevoir

M. Y, ès qualités, soutient qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile la société Falguiere Conseil est irrecevable en ses demandes au profit d’une entité n’ayant aucune existence juridique ni personnalité morale et n’étant pas partie à la procédure.

Or, ainsi que l’expose la société Falguière Conseil, l’appel a bien été interjeté par cette dernière et ses conclusions d’appel n° 3 signifiées le 17 avril 2015 sont au nom de Falguière Conseil et contiennent des demandes au profit de cette dernière et non au nom et au profit de la société meilleursagents.com de sorte que la fin de non recevoir sera rejetée.

Sur le fond

La société Falguière Conseil expose qu’elle ne se plaint pas d’une infraction à un mandat ou à une délégation de mandat mais d’une infraction au contrat de partenariat et à l’obligation de loyauté en vertu duquel elle a adressé un client au cabinet Y.

Elle précise que, dans le contrat liant les parties, la société Cabinet Y s’interdisait de proposer au client qui lui avait été adressé par meilleursagents.com d’autres prestations que celles résultant du mandat meilleursagents.com et de la délégation conférée ; qu’en cas de résiliation du contrat, la société Cabinet Y s’interdisait de traiter la vente d’un bien ayant fait l’objet d’une présentation ou d’une délégation à son profit sans avoir reçu l’accord préalable et par écrit de meilleursagents.com et ceci pendant une durée de 6 mois à compter de la présentation du bien ou de la résiliation de la délégation de mandat ; qu’il était donc fait interdiction pour la société cabinet Y de traiter directement un client présenté par meilleursagents.com que ce soit d’une part en présence ou en l’absence de mandat ou d’autre part en présence ou en l’absence de délégation ; que le mail de Madame Z du 7 octobre 2012 établit que la société Cabinet Y a participé à la vente du bien de cette dernière et cela, même si elle ne lui a pas donné mandat de vente.

Elle ajoute que la société Y a fait publier le 28 novembre 2012, sur le site leboncoin.fr, une annonce pour la vente de l’appartement de Madame Z, soit plus d'1 mois après le courrier de cette dernière ; que le contrat de collaboration lui interdisait de traiter la vente directement avec un client présenté par meilleurs agents, en l’absence de mandat et donc de délégation de mandat à son profit ce qui visait donc les publicités et les négociations ; qu’il ne pouvait pas détourner le client adressé par meilleurs agents sans se rendre coupable d’un comportement déloyal à son égard.

Elle soutient que le courrier de l’agence AJC Immobilier que produit l’intimée a été fait pour les besoins de la cause pour tenter de justifier son attitude déloyale à son égard.

Elle ajoute que l’intention commune des parties contractantes était précisément l’interdiction pour la société Cabinet Y de traiter directement un client présenté par meilleursagents.com que ce soit d’une part en présence ou en l’absence de mandat ou d’autre part en présence ou en l’absence de délégation comme il ressort notamment de l’article 3 dernier alinéa ; que l’existence d’un mandat n’est pas une condition nécessaire pour caractériser la violation de ses obligations contractuelles par la société Cabinet Y.

Elle soutient que la société Cabinet Y a privé meilleursagents.com de la chance de se voir consentir un mandat ainsi que celle de se voir verser sa rémunération lors de la vente de l’appartement et de percevoir une commission de 13 000 euros au total, soit 6 500 euros pour chacune des parties.

M. Y, ès qualités, expose que Monsieur E F, démissionnaire au 31 mars 2013, dans le cadre des diligences nécessaires pour la recherche d’un acquéreur, a fait paraître des annonces concernant la vente du bien de Madame X ; que par mail du 26 décembre 2012 la société meilleursagents.com a réclamé à M^me X la signature d’un mandat de vente ; qu’en même temps, cette dernière a contacté l’agence AJC Immobilier située au Raincy avec laquelle elle a signé un mandat de vente simple comme indiqué dans le courrier de l’agence du 5 septembre 2013 et qu’en définitive, M^me X a vendu son appartement en direct.

Il soutient qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle et précise que l’huissier désigné aux fins de constat n’a trouvé dans le registre des mandats et dans les dossiers de vente, aucune référence portant sur la vente du bien de Madame Z ; que cette absence de traces démontre qu’elle n’a jamais été mandaté par Madame Z, laquelle a menti dans la lettre adressée à meilleursagents.com.

Il ajoute que l’appelante n’a pas respecté le processus contractuel en choisissant de faire réaliser l’évaluation du bien sans avoir encore de mandat et que faute de mandat, elle ne peut lui reprocher d’avoir agi en infraction avec une délégation de mandat dont elle aurait bénéficié et réalisé un détournement de clientèle et alors que la publication d’annonces (dont les dates n’apparaissent pas sur les pièces produites) s’inscrivent dans le cadre de prestations prévues au cahier des charges du contrat de collaboration.

Il soutient que le préjudice invoqué par l’appelante est aléatoire, éventuel et inexistant puisque la vente a été réalisée en direct, sans intermédiaire, par M^me X.

Ceci étant exposé, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que, par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2009, un accord de collaboration a été conclu entre la société Falguiere Conseil et la société Cabinet Y aux termes duquel il est précisé que :

— Le client ayant mandaté meilleurs agent, opérera le choix de 1 ou 2 agents immobiliers parmi ceux référencés par meilleursagents.com

— Le mandat de meilleursagents.com sera délégué avec l’accord du client au profit des agents référencés qui auront été choisis par ce dernier.

— Les agents immobiliers choisis par le client procéderont à une évaluation du prix de vente qu’ils soumettront à meilleurs agents.

— Des délégations de mandats seront consenties au profit des agents immobiliers sélectionnés par le client, ces derniers s’engageant à faire diligence pour la recherche d’un acquéreur.

— En cas de réalisation de la vente la commission de meilleursagents.com sera partagée avec l’agent immobilier.

— L’agent immobilier délégataire s’interdit de proposer au client qui lui a été adressé par meilleursagents.com d’autres prestations que celles résultant du mandat meilleursagents.com et de la délégation de mandat qui lui a été conférée ainsi qu’il est prévu par l’article 4 dernier alinéa du contrat liant les parties.

Madame C X a pris contact avec meilleursagents.com au mois de juillet 2012 afin de lui demander de procéder à l’évaluation de son appartement XXX, préalablement à la délivrance d’un mandat pour la recherche d’un acquéreur. En exécution du contrat liant les parties, meilleursagents.com a demandé à la société cabinet Y, de procéder à un rapport d’évaluation du bien immobilier en concours avec son confrère la société Anastasia Immobilier qui a conclu à prix de présentation recommandé de 325 000 euros.

Par mail en date du 26 septembre 2012, Madame C X, a accusé réception du rapport d’évaluation en précisant qu’elle passerait au siège de meilleursagents.com pour signer le mandat ce qu’elle n’a pas fait. Par courrier du 5 septembre 2013 adressé au Cabinet Y, la société AJC Immobilier indique que M^me X a signé à son profit un contrat de mandat simple et a, en définitive, vendu son appartement en direct.

Par constat en date du 31 mai 2013, Maître I-L M, membre de la SCP I-L M- G H, SCP d’huissier désigné par ordonnance du 25 avril 2013, indique n’avoir trouvé dans le registre des mandats et dans les dossiers de vente, aucune référence portant sur la vente du bien de Madame Z ce qui démontre que M^me Z n’a jamais mandaté le Cabinet Y pour vendre son appartement et qu’aucune délégation n’a jamais été faite au profit du cabinet Y qui n’a donc été mandaté par la société Falguière Conseil que pour procéder à l’évaluation sans que cette dernière ne dispose d’un mandat du vendeur à son profit tel que prévu par l’article 2 alinéa 1 du contrat de partenariat ; les publicités diffusées sur internet par le cabinet Y résultaient d’initiatives anticipatrices faites à ses risques et périls puisque lui-même n’avait pas obtenu de mandat et qu’aucune correspondance n’était intervenue entre lui et Madame X qui était, ainsi que l’a souligné le tribunal, la seule à pouvoir éventuellement lui en faire reproche.

En l’absence de mandat conclu entre le Cabinet Y et M^me Z et compte tenu du non respect par la société Falguière du processus contractuel qui consistait à faire réaliser l’évaluation du bien après avoir conclu un contrat de mandat avec le vendeur, l’appelante est mal fondée à reprocher à la société Cabinet Y d’avoir agi en infraction du contrat de partenariat liant les partes et à l’obligation de loyauté qui en découle et alors, au surplus, que la publication d’annonces s’inscrivent dans le cadre de prestations prévues au contrat de collaboration.

Enfin, force est de constater que la perte de chance invoquée d’avoir pu conclure un contrat de mandat est inexistante puisque la vente a été réalisée en direct, sans intermédiaire, par M^me X qui n’avait consenti aucun mandat de vente au profit de la société Falguière Conseil.

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Falguière Conseil de ses demandes en paiement ainsi qu’en ses autres dispositions.

La société Falguière Conseil qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure et déboutée de sa demande d’indemnité de procédure. Elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer à la société Cabinet Y, la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

DECLARE la société Falguière Conseil recevable en son action ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 30 septembre 2014 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Falguière Conseil aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Buret, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE la société Falguière Conseil de sa demande d’indemnité de procédure ;

CONDAMNE La société Falguiere Conseil à payer à la société Cabinet Y représentée par son liquidateur amiable, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS