Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 13 octobre 2020, n° 18/01437

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur l'exigibilité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires
- Sur la charge d'eau du garage B3
- Sur le remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1, B2 et B3
- Sur les charges relatives aux structures du toit terrasse
- Sur les dépens et les frais non remboursables
- Dispositif

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TI Montpellier 13 février 2018

CA Montpellier
Confirmation 13 octobre 2020

Arguments

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Accepté
Notification régulière des convocations aux assemblées générales
La cour a constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale a été régulièrement notifié, permettant ainsi au syndicat de réclamer le paiement des charges.
Accepté
Participation aux charges communes
La cour a jugé que le propriétaire doit participer aux charges générales, indépendamment de l'utilité directe pour son lot.
Accepté
Charges relatives aux structures du toit terrasse
La cour a estimé que les charges ne constituent pas une modification de l'immeuble et sont donc exigibles.
Accepté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnisation pour les frais non remboursables exposés en appel.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Montpellier a confirmé le jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier le 13 février 2018. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin a assigné X Z pour le paiement de ses arriérés de charges de copropriété. Le tribunal a condamné X Z à payer les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les frais de recouvrement et l'article 700 du Code de procédure civile. X Z a fait appel de ce jugement, mais la cour d'appel a confirmé la décision du tribunal. La cour a considéré que le syndicat des copropriétaires avait régulièrement notifié les charges à X Z et que ce dernier ne pouvait pas être exonéré de certaines charges, notamment celles liées à l'eau et au remplacement des surpresseurs. La cour a également rejeté les arguments de X Z concernant les structures du toit terrasse. En conséquence, X Z a été condamné à payer les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les frais de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 13 oct. 2020, n° 18/01437
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/01437
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Montpellier, 13 février 2018, N° 11-16-2088
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Christel DAUDECaroline VERGNOLLE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE UTRILLO-LAURENCIN

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 13 OCTOBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01437 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NSSH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 FEVRIER 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-16-2088

APPELANT :

Monsieur X, Y Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Y Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE UTRILLO-LAURENCIN représenté par son syndic en exercice, SOGICO, SAS, dont le siège social est […], […] représenté par ses réprésentants légaux en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 30 Décembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 SEPTEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier signifié le 9 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin, ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires, a fait assigner X Z, propriétaire de plusieurs lots dans ladite résidence, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 5 889,65 € au titre de ses arriérés de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2016.

Le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier le 13 février 2018 énonce dans son dispositif :

• Condamne X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin la somme de 7 883,76 € au titre du règlement de charges de copropriété impayées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2016, date de la délivrance du commandement de payer ;

• Condamne X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin la somme de 300 € au titre de l’ensemble des frais de recouvrement de la dette ;

• Condamne X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin la somme de 900 € au titre de l’article 700 du Code de

• procédure civile ; Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

• Rejette toute demande plus ample ou contraire, et condamne X Z aux entiers dépens.

Le Tribunal relève que les comptes ont été approuvés par décision des assemblées générales, que cette approbation rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et qu’X Z ne rapporte pas la preuve qu’il a contesté, dans les formes et délais légaux, les différents procès-verbaux d’assemblée générale en ses comptes.

S’agissant des travaux contestés par X Z, le Tribunal indique qu’ils ont tous été votés en assemblée générale et approuvés.

S’agissant de la surconsommation d’eau, le Tribunal retient qu’X Z ne rapporte pas la preuve qu’il n’occupait pas son logement comme il l’avance, à l’époque de ladite surconsommation et qu’il ne démontre pas qu’une fuite d’eau a été constatée, signalée ou déclarée aux assurances par ses soins.

Enfin, s’agissant de l’appel de fonds du 30 avril 2015 pour le remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1/B2/B3 de la résidence, le Tribunal indique que le lot 10239 appartenant à X Z devait participer à la dépense au motif que ces travaux avaient été votés et appelés suivant les tantièmes charges communes B1/B2/B3 et que tous les lots de ces bâtiments, y compris celui d’X Z, devaient participer à ce poste de dépense.

X Z a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 mars 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 décembre 2019.

Les dernières conclusions pour X Z ont été déposées le 31 octobre 2019.

Les dernières conclusions pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin ont été déposées le 16 décembre 2019.

Le dispositif des écritures pour X Z énonce :

• Réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

X Z soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ne lui a pas été notifié, qu’ainsi les charges ne sont pas exigibles.

Il indique par ailleurs que son local situé dans le bâtiment B3 n’est pas desservi en eau s’agissant d’un garage et qu’il n’a pas accès au point d’eau de l’immeuble. Il soutient que si chaque propriétaire doit participer aux charges des équipements et services collectifs, cela ne peut être le cas qu’en fonction de l’utilité qui en résulte pour chaque lot. Il considère en conséquence que ces charges ne peuvent donc lui être réclamées. De la même façon, il estime qu’il ne saurait être tenu aux charges relatives au

remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1/B2/B3.

S’agissant des charges relatives aux structures sur toit terrasse, X Z soutient que ces installations sont irrégulières car contraires au règlement de copropriété.

Au final, il considère qu’il ne peut lui être imputé aucune charge, tout en précisant qu’il a réglé la somme de 196,37 € qui devra être déduite des charges de 2018.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin énonce :

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

• Y ajoutant, condamner X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ont bien adressées à X Z par lettres recommandées avec accusé de réception mais qu’elles ont été retournées avec la mention « pli avisé non réclamé », ce qui démontre la mauvaise foi du copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ses demandes sont justifiées au vu des procès-verbaux d’assemblée générale, des décomptes de charges ainsi que du règlement de copropriété fixant les modalités de répartition. En outre, le syndicat des copropriétaires souligne qu’X Z n’apporte aucune preuve d’une quelconque erreur qui aurait pu entacher son compte individuel.

Concernant les charges relatives au remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1/B2/B3, le syndicat des copropriétaires indique que tous les copropriétaires doivent participer aux charges générales à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucun lien direct pour leur lot.

Concernant la consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires relève qu’aucune fuite n’a été déclarée et qu’une lettre a été adressée à X Z l’informant d’une grosse consommation d’eau sur son compteur.

Enfin, sur les charges relatives aux structures du toit terrasse, le syndicat des copropriétaires indique que si le règlement de copropriété interdit l’édification de super structures sur les terrasses et balcons, il ne fait pas mention du toit terrasse du bâtiment, enfin que des spots d’éclairage ne sauraient consister en des super structures.

MOTIFS

Sur l’exigibilité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires produit l’avis de réception de la lettre recommandée n° 2C 103 042 6761 0, portant la référence « PV AG 15.10.15 », expédiée à X Z à l’adresse 10, rue François Sole – 34490 MURVIEL-LES MONTPELLIER.

La Cour constate qu’il n’existe aucun doute sur l’adresse d’X Z puisqu’il s’agit de la même adresse que celle figurant sur l’ensemble des pièces versées aux débats et que cet avis de réception porte non pas la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » mais la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il sera en conséquence retenu que le syndicat des copropriétaires a régulièrement notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 et qu’il est ainsi en droit de lui réclamer le paiement des charges et frais en résultant.

Sur la charge d’eau du garage B3

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

L’article 4 du règlement de copropriété en date du 16 avril 1971, qui définit les parties communes générales, stipule que ce sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.

L’article 14 du même règlement relatif aux charges sur les parties communes générales prévoit que ce sont celles qui grèvent les parties communes définies à l’article 4 ou qui sont dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, précisant qu’elles comprennent notamment les abonnements divers, dont l’eau.

En l’espèce, X Z ne peut soutenir qu’il ne saurait être tenu aux charges d’eau du bâtiment B3 au seul motif que sont lot n° 10239, consistant en un garage, ne serait pas desservi directement au moyen d’un robinet individuel dès lors qu’il s’agit, comme il le mentionne d’ailleurs dans ses écritures, d’un point d’eau commun au bâtiment B.

Il est rappelé à ce titre que tous les copropriétaires participent aux charges générales, à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur le remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1, B2 et B3

L’article 14 du règlement de copropriété prévoyant par ailleurs que les charges communes générales comprennent les travaux de menues et grosses réparations s’appliquant aux parties communes, et pour le même motif que précédemment, le moyen soulevé par X Z visant à ce qu’il soit exonéré du coût de remplacement des surpresseurs dans les bâtiments B1, B2 et B3, au motif que sol lot n’est pas desservi en eau, sera également écarté.

Sur les charges relatives aux structures du toit terrasse

Pour s’opposer au paiement de ces charges, X Z se fonde sur les dispositions de l’article 16 de la section 3 du règlement de copropriété qui stipulent que « L’immeuble ne pourra, sauf les exceptions résultant du présent acte ou de la loi, être modifié que sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires constatée par acte régulier. Il est notamment interdit de l’exhausser. Aucune superstructure, même en matériaux légers, ne pourra être édifiée sur les terrasses ou balcons. ».

Les charges auxquelles X Z s’oppose ne consistant nullement en une modification de l’immeuble, un exhaussement ou une édification de superstructure sur

les terrasses ou balcons, puisqu’il s’agit en réalité du remplacement de spots sur les toitures pour éclairer les parkings, ce moyen sera également écarté.

En conséquence de ce qui précède et de ce que le syndicat des copropriétaires justifie pleinement de ses demandes au moyen de la production des procès-verbaux d’assemblée générale, des décomptes de charges ainsi que du règlement de copropriété fixant les modalités de répartition, et de ce que par ailleurs X Z n’apporte aucune preuve d’une quelconque erreur qui aurait pu entacher son compte individuel, enfin que le syndicat indique qu’il a régularisé son compte au 10 décembre 2019, le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

X Z, qui échoue en toutes ses prétentions, sera condamné aux dépens de l’appel et l’équité justifie d’accorder au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Montpellier en date du 13 février 2018, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE X Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Utrillo-Laurencin la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE X Z aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT