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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e Chambre Civile

(anciennement dénommée 1° Chambre B)

ARRET DU 22 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/01625 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NCV6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 FEVRIER 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/06816

APPELANTE :

SARL CABINET ROBERT LAUZE prise en la personne de son gérant en exercice domicilie es qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-François REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

INTIMEE :

Madame X Y

née le […] à SAILLAGOUSE

de nationalité Française

[…]

Lot Terre du Sud

[…]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 25 Novembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 DECEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Christian COMBES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre

Monsieur Christian COMBES, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Mélanie VANNIER

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre, et par Madame Henriane MILOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LES FAITS, LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS

X Y a confié à la SARL CABINET ROBERT LAUZE la gestion locative d’un appartement dépendant de la résidence Les Vignes Blanches à Lunel que l’agent immobilier a donné à bail à Touria Z A le 24 août 2011.

Aux motifs que le mandataire n’a pas déclaré le sinistre né de la défaillance du locataire à partir du mois de novembre 2013 alors qu’elle avait adhéré à l’assurance loyers impayés et détériorations immobilières souscrite auprès de la société SERENIS ASSURANCES, X Y a assigné la SARL CABINET ROBERT LAUZE devant le tribunal de grande instance de Montpellier, lequel selon jugement rendu le 23 février 2017 l’a condamnée à lui payer la somme de 11 546.06 € outre celle de

2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL CABINET ROBERT LAUZE a relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n’apparaissent pas critiquables.

Par conclusions dernières en date du 6 juin 2017, elle soutient que c’est uniquement sur la demande expresse de son mandant qui souhaitait laisser un délai de paiement à sa locataire, qu’elle n’a pas réalisé immédiatement la déclaration de sinistre et que seul le fait de l’assureur explique le refus de garantie.

Elle conteste les sommes réclamées en faisant valoir que la locataire a quitté les lieux le 5 décembre 2014 de telle sorte que n’est pas due la contrepartie de l’occupation des lieux jusqu’au 31 mars 2015, qu’il n’a pas été tenu compte des sommes versées pour un total de 8 154.39 €, ni des frais d’huissier acquittés pour

134.61 €.

La somme de 1 200 € correspondant au coût de remise en état des lieux n’est pas davantage justifiée dès lors que l’état des lieux d’entrée décrit un appartement en état de vétusté avancé et que son adversaire ne fournit aucune facture acquittée.

Poursuivant l’infirmation de la décision déférée, elle demande de débouter X Y de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions dernières en date du 28 juillet 2017, X Y soutient que le CABINET LAUZE a bien été informé de la défaillance de la locataire et a d’ailleurs fait délivrer à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 décembre 2013 sans pour autant engager la moindre procédure de recouvrement des loyers impayés, ni déclarer le sinistre à l’assureur dans les formes et délais requis à peine de déchéance.

Elle estime son préjudice à la somme totale de 14 545.96 €, soit

9 965.70 € au titre des loyers et provisions impayés du 1^er novembre 2013 au 31 mars 2015, somme tenant compte du commandement de payer délivré par exploit d’huissier (134.61 €), ainsi que de la taxe des ordures ménagères et de la régularisation de charges, outre celles de 1 200 € de travaux de peintures du fait des dégradations, de 380.26 € de frais liés au procès-verbal de constat d’huissier qu’elle a du faire dresser le 17 mars 2015 et de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour les conséquences sur sa situation financière du fait des impayés.

Sollicitant sur son appel incident de porter la condamnation de son adversaire à cette somme de 14 545.96 €, elle y ajoute une demande d’indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Attendu que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;

Qu’il répond encore non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Et qu’aux termes de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ;

Que si en l’occurrence le mandat de gestion n’est pas produit, nul ne discute que la SARL CABINET ROBERT LAUZE ait été investie de la mission générale consistant à gérer, conserver et administrer le bien appartenant à X Y et que c’est dans ce cadre que le mandataire a conclu avec Touria Z A le 24 août 2011 un bail mettant à la charge de cette dernière le paiement d’un loyer mensuel de

550 € et une provision sur charges de 30 €, dont cette dernière a cessé de s’acquitter à partir du mois d’octobre 2013 ;

Que si le mandataire lui a fait délivrer le 26 décembre 2013 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant alors dû de 1 402.49 € il est constant que cette démarche n’a pas été suivie d’une action en justice ;

Et que nul ne discute davantage, en dépit d’un bulletin totalement vierge produit par X Y, que celle-ci a effectivement adhéré à la police souscrite par le CABINET LAUZE auprès de la compagnie d’assurances SERENYS, garantissant les risques loyers impayés à concurrence de 90 000 € par sinistre, les détériorations immobilières à concurrence de 10 000 € et les pertes pécuniaires en résultant ;

Que ces contrats sont liés de telle sorte que doit être étendu à la gestion de ces garanties le périmètre de la faute susceptible d’engager la responsabilité du mandataire ;

Attendu qu’au delà de la carence de ce dernier à engager une action en justice à l’encontre de la locataire défaillante, il ressort du courrier que lui a adressé l’assureur le 18 novembre 2014 que la déclaration de sinistre qu’il a faite le 30 octobre 2014 est à la fois tardive pour avoir été formée au-delà du délai de 150 jours contractuellement prévu, et incomplète en l’absence de pièces aussi essentielles que le contrat de bail, le mandat de gestion ou encore l’historique du compte locataire, si bien que la garantie a été justement refusée, sans que depuis lors le CABINET LAUZE n’ait effectué de démarche tendant comme elle le soutient à établir que ce refus était injustifié ou à faire revenir la compagnie d’assurances sur sa décision ;

Que ce manquement fautif a directement causé un préjudice au mandant qui a ainsi perdu le droit à indemnisation de la perte de loyers dont le total correspond à l’état produit par le CABINET LAUZE lui-même pour un total de 9 965.70 € au titre des loyers et provisions impayés du 1^er novembre 2013 au mois de mars 2015 inclus, qui correspond au terme de la période à laquelle X Y a recouvré la libre disposition de son appartement, ainsi que l’établit le constat dressé à sa requête le 15 mars 2015 qui mentionne d’ailleurs que cette reprise a été réalisée avec changement de serrure et qu’elle "a récupéré une des nouvelles clés du logement auprès de l’agence immobilière LAUZE, gestionnaire du bien', si bien que celle-ci est mal venue de discuter cette date ;

Attendu en revanche que la comparaison de cet état des lieux avec celui fait le 24 août 2011 et annexé au contrat de bail permet de relever sur chacun d’eux un état de saleté général portant notamment sur la quasi-totalité des murs et sur les portes de communication de l’appartement ;

Qu’ainsi X Y qui ne justifie pas avoir acquitté la facture de travaux de peinture qu’elle produit ne fait pas la preuve des conditions de mobilisation d’une garantie qui n’indemnise que les détériorations et dégradations constatées par comparaison entre ces états des lieux et exclut expressément les frais d’entretien ou de nettoyage, le défaut d’entretien, l’usure normale et la vétusté ;

Attendu que si le mandataire soutient que devrait être déduites de cette réclamation les sommes de 960 €, 1 716.49 € et 4 145.08 € prétendument versées par chèques, il ne produit aucun élément permettant de retenir que X Y ait été effectivement bénéficiaire de ces versements, ni ne fait la preuve de la restitution de la caution de 550 € et d’honoraires pour 782.82 € qui ne correspondent en fait qu’à des

écritures comptables ;

Qu’il ne justifie pas davantage avoir acquitté ces sommes au Trésor public dans le cadre d’avis à tiers détenteur postérieurs au 3 mars 2015 et qui concernent en réalité le locataire Z B ;

Que pour sa part X Y n’indique pas les raisons pour lesquelles le mandataire devrait supporter le coût du constat du 15 mars 2015 pour 380.26 € qu’il aurait nécessairement compris dans le compte de gestion, ni ne démontre avoir souffert d’un préjudice lié à des difficultés financières distinct de celui qui sera réparé par la paiement de la condamnation prononcée par la décision déférée, dont le montant de la condamnation prononcée sera en conséquence de ce qui précède ramenée à la somme de 9 965.70 € ;

Que la SARL CABINET ROBERT LAUZE qui succombe doit les dépens sans qu’il soit justifié de prononcer à son encontre une condamnation complémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare les appels tant principal qu’incident recevables en la forme,

Confirme le jugement déféré hormis en ce qu’il a condamné la SARL CABINET ROBERT LAUZE à payer à X Y les sommes de 1 200 € au titre des travaux de peinture et de 380.26 € correspondant au coût du constat du 17 mars 2015,

L’infirmant en conséquence et statuant à nouveau,

Rejette les dites demandes,

Ramène en conséquence la condamnation à la somme de 9 965.70€,

Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,

Condamne la SARL CABINET ROBERT LAUZE aux dépens.

Accorde à Maître Senmartin, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT