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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 7 JUILLET 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05247 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NK3D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 SEPTEMBRE 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-16-001961

APPELANTE :

SARL MCB ASSISTANCE (AB IMMO) Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre ALFREDO de l’ASSOCIATION ALFREDO, BAYSSIERES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur I-J Y

né le […] à RABAT

[…],

[…]

BP110

[…]

Représenté par M^e Julie PERRIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/18665 du 24/01/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame Z A

née le […] à NIMES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Leïla ABDOULOUSSEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 8 juin 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame B C a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame B C, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par mandat en date du 28 février 2014, Z A a confié à la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO la gestion locative de sa villa sise […] à Montpellier.

Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2014, l’agence AB IMMO a donné à bail à I-J Y la maison moyennant un loyer mensuel de 2 000 € pour une durée de un an .

Suite à des impayés de loyers, Z A a fait délivrer à I-J Y le 8 décembre 2015 un commandement de payer la somme principale de 18 076,67 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 12 mai 2016, Z A a fait assigner I-J Y et l’agence AB IMMO devant le Tribunal d’Instance de Montpellier aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la dette locative et en réparation des dégradations locatives.

En cours de procédure le locataire a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 25 juillet 2016.

Le jugement rendu le 21 septembre 2017 par le Tribunal d’Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la SARL MCB Assistance.

• Déclare en conséquence l’action en responsabilité contractuelle exercée par Z A à l’encontre de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO recevable.

• Condamne in solidum I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer les sommes suivantes :

• 32 130,67 € au titre des loyers et charges impayés.

• 25 939 € au titre des dégradations locatives.

• Condamne Z A à verser à I-J Y la somme de 8 500 € au titre de son préjudice de jouissance.

• Déboute I-J Y de sa demande de paiement de la somme de 1 000 € contre Z A au titre de son préjudice moral.

• Déboute Z A de sa demande en remboursement de la somme de 1 960 € correspondant au montant des honoraires de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO.

• Déboute Z A de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € par la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO au titre de son préjudice moral.

• Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

• Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Sur l’exception d’incompétence le juge d’instance rappelant l’article 101 du code de procédure civile retient qu’en l’espèce si l’action en responsabilité contractuelle exercée à l’encontre de la SARL MCB Assistance relève effectivement de la compétence du tribunal de grande instance les demande formulées étant supérieures à 10 000 € il convient néanmoins de statuer sur ces demandes en raison du lien de connexité entre cette action et celle exercée contre le locataire.

Sur la dette locative, le premier juge constate que selon décompte produit et arrêté à la date du mois de juillet 2016 la dette locative est de 32 130,67 € ce que le preneur ne conteste pas. Il rejette la demande de délais de paiement présentée par ce dernier considérant que ces revenus de 850 € par mois ne lui permettent pas d’apurer la dette dans un délai de 24 mois.

Sur la remise en état du bien loué le jugement distingue les travaux liés au défaut d’étanchéité de la toiture, ceux liés à l’accessibilité de la terrasse, ceux liés aux espaces verts et ceux liés aux volets roulants.

Concernant le défaut d’étanchéité de la terrasse, le premier juge considère en premier que le logement n’était pas en bon état de réparations locatives au moment de la prise de possession comme cela ressort de l’état des lieux d’entée et que la clause du bail selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état sans recours contre son bailleur doit être réputée non écrite.

Il ajoute que l’existence de plusieurs dégâts des eaux résulte en particulier d’un courrier de Midi Étanchéité en date du 29 novembre 2013 qui proposait pour remédier aux défauts d’étanchéité une réfection totale de la toiture.

Par ailleurs selon le tribunal si I-J Y a percé des trous dans les acrotères du toit terrasse, qui ont pu aggraver les problèmes il l’a fait avec l’accord et à la demande de sa bailleresse comme cela ressort des mentions du bail et de l’attestation de l’agence AB IMMO.

Ainsi le tribunal considère que la propriétaire est responsable de l’aggravation du sinistre puisque au lieu d’assurer la jouissance paisible du logement au locataire en faisant réaliser les travaux d’étanchéité, elle a fait peser sur lui l’obligation d’évacuer les eaux de pluie en lui donnant des directives. Il retient donc un partage de responsabilité à hauteur de 50% chacun et fixe le montant des travaux en prenant en considération l’avis de l’expert X prenant en compte non seulement le gros 'uvre mais aussi les travaux d’embellissements, d’électricité.

Le jugement rejette les demandes de Z A au titre des travaux de maçonnerie effectués sur la terrasse devant la salle à manger au motif qu’il n’est pas établi notamment à la lecture de l’état des lieux de sortie que ces travaux ont été réalisés par le locataire.

Sur l’état des espaces extérieurs le jugement écarte la demande de condamnation au titre de la construction d’un nouvel abris en bois exotique au motif qu’il n’est pas fait état de son existence dans les états des lieux.

Il écarte aussi les demandes relatives à des coupes trop importantes d’arbres, en l’absence de devis de travaux et retenant que c’est au contraire un défaut de taille qui est démontré.

Il considère en revanche que les demandes au titre de la réparation de plusieurs volets roulants sont justifiées au vu de l’état des lieux de sortie et de l’avis de l’expert X.

Le jugement déboute Z A de sa demande de réparation au titre d’un préjudice locatif au motif qu’il lui appartenait d’effectuer les travaux d’étanchéité du toit terrasse pour assurer à son locataire une jouissance paisible.

Il retient à l’inverse que le logement est non conforme et ne répond pas aux critères de décence du décret du 30 janvier 2002 en ce que depuis l’entrée dans les lieux il présente de nombreuses infiltrations ce qui a causé au locataire un préjudice de jouissance particulièrement important puisqu’il a vécu dans une maison anormalement humide. Il évalue ce préjudice à 25% du montant du loyer.

Sur la responsabilité du mandataire de gestion du bien, le tribunal opère une distinction entre la gestion des loyers impayés et celle relative aux dégradations causées par le locataire.

Pour la gestion des loyers, le premier juge relevant qu’il n’est pas contesté que l’agence n’a sollicité auprès du locataire aucun justificatif de sa solvabilité et n’a pas non plus réclamé de caution retient la responsabilité de l’agence qui ne peut s’exonérer au motif que le locataire lui a été « imposé » par la bailleresse ce fait n’étant pas établi et même à s’avérer exact qu’il appartenait au professionnel de prendre les garanties de solvabilité nécessaires ou de refuser d’établir le bail.

Pour la gestion des dégradations locatives, le premier juge retient aussi la responsabilité de l’agence au motif que c’est elle qui a rédigé le bail, qui y a inséré la clause abusive selon laquelle le propriétaire ne peut être inquiété au titre des dégâts des eaux et qu’il appartient au locataire de faire le nécessaire pour évacuer les eaux stagnantes alors qu’en tant que professionnel il lui appartenait de refuser d’insérer une telle clause.

Cependant le juge d’instance rejette la demande de restitution des honoraires du mandataire au motif que le mandant a participé à son propre préjudice.

La SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO a relevé appel du jugement par déclaration au greffe des 8 et 17 octobre 2017.

Par ordonnance du 7 décembre 2017 les deux appels ont été joints sous le numéro RG 17/05247.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance au 8 juin 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale sur le fondement de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informé par la note transmise par le premier président de la cour d’appel aux bâtonniers du ressort le 9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et des parties intimées ont expressément consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs écritures.

Les dernières écritures pour la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO ont été déposées le 13 avril 2018.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 20 mars 2018.

Les dernières écritures pour I-J Y ont été déposées le 16 juin 2018.

Le dispositif des écritures pour la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO énonce :

• In limine litis,

• Constater que le montant de la demande excédait le seuil de compétence du tribunal d’instance,

• Dire que le tribunal d’instance était incompétent.

• Dire que la demande de Z A est irrecevable et l’inviter à saisir le tribunal de grande instance.

• Sur le fond,

• A titre principal,

• Débouter Z A de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO qui n’a commis aucun manquement et en l’absence de faute ayant un lien de causalité avec les préjudices dont fait état Z A.

• A titre subsidiaire en cas de condamnation de l’agence,

• Réduire à de plus justes proportions les montants sollicités en faisant application de la jurisprudence relative à la perte de chance.

• En tout état de cause,

• Condamner Z A au paiement de la somme de 4 000 € pour procédure abusive.

• Condamner Z A à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’exception d’incompétence du tribunal d’instance la SARL soutient que le montant des demandes formées à son encontre par Z A tant en première instance qu’en appel dépasse incontestablement le seuil de compétence du tribunal d’instance et que la compétence exclusive de cette juridiction relative à la procédure locative diligentée à l’encontre de I-J Y ne peut avoir pour conséquence de déroger à cette règle.

Sur le fond la SARL AB Assistance, dans de longues écritures, auxquelles renvoie la cour pour un plus ample exposé, soutient en substance n’avoir commis aucun manquement en ce que :

— sur le problème de la solvabilité du locataire :

*elle expose que celui-ci a été choisi directement par Z A qui l’a présenté à l’agence pour que le bien lui soit loué impérativement. I-J Y acceptant de louer un bien qui ne pouvait normalement l’être en raison des désordres existants,

*qu’elle a mis en garde la bailleresse sur la solvabilité du preneur et que le mandant ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

*que l’agence a pris la précaution de faire régler au locataire six mois de loyers d’avance,

*qu’en tant que professionnel la SARL avait pour obligation d’informer son mandant des risques de l’opération projetée ce qu’elle a fait mais pas de refuser d’établir le contrat de location,

*que l’agence immobilière a été parfaitement diligente dès les premiers impayés de loyers envoyant immédiatement des courriers de mise en demeure,

*que l’agence a été le plus souvent court-circuitée par les liens constants et directs entre Z A et I-J Y,

— sur le problème de l’assurance locative :

*qu’à sa demande l’attestation d’assurance du locataire a été remise directement à Z A qui a ensuite activé l’assurance de I-J Y pour faire prendre en charge les travaux d’embellissements suite aux dégâts des eaux,

— sur la gestion des dégradations locatives et plus particulièrement les problèmes dans le toit terrasse :

*que l’agence dès la signature du mandat a averti Z A que le bien ne pourrait être loué avant la réalisation des travaux nécessaires, le précédent locataire ayant mis fin au bail en raison des désordres

*l’agence a présenté à son mandant des devis de travaux datés de juin 2013 qui consistaient en une reprise totale de l’étanchéité chiffrée à 37 621,81 € TTC

*que Z A a choisi de ne pas réaliser lesdits travaux mais de louer le bien à I-J Y pour qu’il en réalise une partie à sa place

*que les travaux réalisés par le locataire dans l’acrotère relèvent exclusivement d’un accord entre ce dernier et la propriétaire

*que la clause insérée au bail selon laquelle le preneur loue la villa en l’état sans recours contre le bailleur et que le jugement a qualifié à tort d’abusive a été insérée à la demande expresse de Z A et avec l’accord de I-J Y

*qu’en tout état de cause l’insertion de cette clause prétendument abusive est sans lien avec le préjudice allégué puisque même en l’absence de ladite clause au contrat, bailleresse et locataire se seraient entendus pour que le second fasse les travaux litigieux préconisés par la première

*que Z A est en outre d’une particulière mauvaise foi ayant encaissé un chèque de 6 299,79 € de la compagnie AXA sans pour autant entreprendre les travaux nécessaires en toiture.

Sur les montants sollicités et alloués au titre des loyers impayés, la SARL MCB Assistance oppose que le défaut de diligence d’une agence immobilière suite à un impayé de loyers constitue une perte de chance d’encaisser lesdits loyers laquelle ne peut être indemnisée à hauteur de 100% .

Sur les montants demandés et sollicités au titre des travaux, l’appelante critique tout d’abord l’évaluation faite par l’architecte Monsieur X sur laquelle Z A fonde ses demandes au motif que les constatations faites en son absence ne lui sont pas opposables, que le chiffrage est global sans détail des réfections nécessaires et de leur coût unitaire, que les frais de remise ne peuvent consister qu’en la différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie et qu’en tout état de cause les montants sollicités pour un total de 132 701 € en appel sont totalement inacceptables.

Pour le toit terrasse elle soutient que Z A qui avait connaissance des désordres et qui a sans cesse repoussé les réparations ne peut solliciter une quelconque somme.

Elle ajoute que les travaux de reconstructions des cloisons et placards, les embellissements et les travaux d’électricité sont la conséquence directe des problèmes d’étanchéité dont le défaut de réparation est imputable à Z A.

Sur les volets roulants et les espaces extérieurs, l’agence soutient que l’état des lieux de sortie mentionne des volets roulants en état de fonctionnement, qu’il n’est pas porté la dépose d’un abri de voiture et qu’en tout état de cause seul le locataire peut être redevable des réparations locatives et non l’agence.

Le dispositif des écritures d’intimée et d’appel incident pour Z A énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

• Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SARL MCB Assistance.

• Déclaré en conséquence l’action en responsabilité contractuelle exercée par Z A à l’encontre de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO recevable.

• Condamné in solidum I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer la somme de 32 130,67 € au titre des loyers et charges impayés.

• Déclaré I-J Y responsable des dégradations locatives.

• Condamné in solidum I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à indemniser Z A des dégradations locatives.

• Débouté I-J Y de sa demande de paiement de la somme de 1 000 € contre Z A au titre de son préjudice moral.

• Débouté I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

• Infirmer le jugement dont appel pour le surplus et statuant à nouveau :

• Condamner in solidum I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer à Z A au titre des dégradations locatives les sommes suivantes :

• 38 701 € (45 000 €- 6 299 € ) pour la réfection de la toiture

• 33 000 € pour les travaux d’embellissements

• 5 000 € pour la réparation des trous dans les acrotères

• 4 500 € pour la reconstruction des cloisons, placards et mises en peintures

• 2 000 € pour les travaux d’électricité

• 10 000 € pour la reprise de l’étanchéité sur la terrasse devant la salle à manger

• 2 500 € pour la réparation des volets roulants

• 4 500 € pour la reconstruction d’un nouvel abri voiture

• 25 000 € pour la remise en état du jardin ou à défaut 360 € au titre de la facture de l’entreprise FLEUR DE LYS

• 7 500 € au titre de la perte locative durant les travaux.

• Débouté I-J Y de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

• Condamner la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer à Z A la somme de 1 820 € HT soit 2 184 € TTC en remboursement des honoraires versés.

• Condamner la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer à Z A la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral.

• Débouter la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO de sa demande au titre de procédure abusive.

• En toutes hypothèses,

• Condamner in solidum I-J Y et la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer à Z A la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens exposés tant dans le cadre de la procédure de première instance que de la procédure d’appel.

Sur l’exception d’incompétence du tribunal d’instance et la recevabilité de son action en responsabilité contre la SARL AB Assistance, Z A expose que le contrat de gestion porte sur l’occupation d’un immeuble à usage d’habitation et que l’action en responsabilité du mandataire repose sur une inexécution défaillante relative à la gestion du bien loué et par conséquence la compétence du tribunal d’instance qui peut seul connaître du litige locatif prévaut dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice dès lors que la responsabilité de l’agence immobilière est l’accessoire de l’action principale contre le locataire.

Sur l’arriéré locatif Z A observe que la dette de loyers à hauteur de 32 130,67 € n’est pas contestée par le locataire.

Sur les travaux relatifs à la remise en état du bien loué suite au départ du locataire, Z A soutient qu’il suffit de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour voir que le bien loué a été totalement dégradé et rendu sale.

Le locataire a ainsi sinistré les murs et les plafonds de la maison en perçant des trous dans les acrotères pour faire évacuer l’eau stagnante sur les toitures si bien que les travaux d’étanchéité préconisés à l’époque à hauteur de 6 299 € s’élèvent désormais à plus de 45 000 € selon Monsieur X expert près la cour d’appel de Montpellier.

Z A conteste le partage de responsabilité à hauteur de 50% entre la bailleresse et le preneur opéré par le premier juge au motif que l’aggravation du problème d’étanchéité de la toiture est uniquement due au fait du locataire, à qui elle a en toute bonne foi fait confiance pour gérer les travaux et qu’elle était loin de se douter qu’en réalité il n’avait fait effectuer aucun travaux.

Concernant les travaux de la reprise d’étanchéité sur la terrasse devant la salle à manger, Z A soutient que l’expert X a bien relevé l’existence desdits travaux et que s’ils ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie c’est parce que ni l’huissier ni la bailleresse ne sont des professionnels de la construction.

Concernant la réparation des volets roulants, elle expose que l’état des lieux de sortie mentionne bien que le volet roulant électrique de la chambre parentale du rez-de-chaussée ainsi que trois volets roulants du séjour sont cassés.

Sur la remise en état des espaces extérieurs elle fonde sa demande principale à hauteur de 25 000 € sur le rapport de Monsieur X et sur les photographies annexées au constat d’huissier.

Enfin sur la construction d’un nouvel abri voiture, elle reconnaît qu’il n’en est pas fait mention dans l’état des lieux d’entrée ce qui constitue une faute du gestionnaire mais

que son existence ressort sans doute possible du rapport X.

Enfin sur la demande d’indemnisation au titre de la perte locative durant les travaux de reprise, Z A soutient que l’on ne peut lui reprocher d’avoir loué sa villa en l’état le locataire étant parfaitement informé du dégât des eaux antérieur à sa prise de possession et des problèmes d’étanchéité du toit terrasse la stagnation d’eau sur un toit terrasse n’étant d’ailleurs en aucun cas un désordre et qu’elle a subi une perte locative évalué par l’expert X à 7 500 €.

Sur la responsabilité du mandataire Z A reproche à la SARL AB Assistance en substance, la cour renvoyant aux écritures pour un plus ample exposé :
-son inertie face aux impayés de loyers l’agence ayant attendu deux échéances trimestrielles impayées pour adresser au locataire une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception en août 2015,

— l’absence de vérification de la solvabilité du locataire, l’absence de cautionnement et le manque de devoir de conseil envers son mandant l’agence ne démontrant pas comme elle le soutient que c’est Z A qui a choisi et imposé le locataire, ni qu’elle a mis en garde le bailleur sur les risques d’insolvabilité

— l’absence d’assurance habitation rien ne prouvant que le locataire était bien assuré pendant toute la durée de la location

— le défaut de rendu annuel des compte de gestion

— la négligence fautive de AB Assistance et son manquement à son devoir de conseil dans le cadre des problèmes d’étanchéité de la toiture et des dégradations locatives opposant que l’agence, qui seule a signé le bail mentionnant que le locataire s’engage à faire le nécessaire pour remédier à l’évacuation de l’eau sur le toit terrasse, est mal fondée à invoquer que les travaux auraient été entrepris par le locataire à la demande et avec l’accord de la bailleresse et qu’elle a toujours eu à c’ur de réparer ce toit et non pas de confier cette tache à son locataire.

Z A soutient que l’ensemble des fautes de l’agence mandataire sont en lien directs et certains avec les préjudices subis tant en ce qui concerne le défaut de paiement des loyers qu’en ce qui concerne les dégradations locatives et que AB Assistance doit donc être condamnée avec le locataire au paiement de l’intégralité des dommages et intérêts au titre de la réparation des préjudices et non à un pourcentage sur le fondement de la perte de chance.

Sur le remboursement des honoraires versés au mandataire Z A expose que la mauvaise exécution du contrat de gestion est manifeste et que dès lors les honoraires payés ne peuvent qu’être remboursés.

Z A soutient qu’elle a subi un préjudice moral étant très perturbée par les agissements de son mandataire qui n’hésite pas pour se dédouaner des manquements commis dans le cadre du mandat à affirmer que c’est la propriétaire elle-même qui est à l’origine de ses préjudices.

Z A par ailleurs s’oppose aux délais de paiement sollicités par I-J Y en raison de la mauvaise foi de ce dernier.

Elle expose aussi que le locataire fait également preuve de mauvaise foi en sollicitant une indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance alors qu’il a accepté

de louer la maison en l’état, que la maison était décente à son entrée dans les lieux , qu’il n’a jamais demandé la réalisation de travaux et que c’est lui qui a percé des trous dans le toit terrasse aggravant grandement les problèmes d’étanchéité préexistants.

Le dispositif des écritures d’intimé et d’appel incident pour I-J Y énonce :

• Rejeter l’appel incident de Z A.

• Faire droit à l’appel incident de I-J Y.

• Prendre acte que I-J Y reconnaît devoir la somme de 32 130,67 € au titre des loyers et charges impayés sous réserve de la compensation à opérer.

• Dire que Z A a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien loué et de jouissance paisible.

• Condamner Z A à payer à I-J Y les sommes suivantes :

• 16 000 € pour le préjudice de jouissance

• 1 000 € pour le préjudice moral

• 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens tant dans le cadre de la procédure de première instance que de la procédure d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître PERRIN.

Sur les loyers et charges dus, I-J Y explique qu’il a toujours reconnu sa dette et qu’à un moment, en raison de sa situation familiale, il s’est retrouvé confronté à de graves difficultés financières.

Il ajoute qu’il héberge et s’occupe au quotidien de sa mère très âgée et handicapée et que ses revenus ne lui permettent ni d’avoir un logement stable ni de pouvoir honorer sa dette locative d’où sa demande de délais de paiement. Pour autant il ne demande pas l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de délais.

Sur les demandes formées contre lui au titre de la remise en l’état du bien loué pour un total de plus de 132 000 € il soutient que l’état de la maison ne provient que de la seule responsabilité de sa propriétaire.

Ainsi les graves problèmes au sein de la maison existent bien avant son entrée dans les lieux puisque dès 2009 Z A a fait appel à deux entreprises afin de refaire intégralement la toiture.

Le locataire précédent est parti en raison du caractère insalubre du bien.

Ces problèmes ressortent en outre du contrat de location et de l’état des lieux d’entrée.

Les deux devis qu’il a fait réaliser en 2015 à la demande de Z A pour des montants de plus de 49 000 € et 46 000 € sont la preuve de l’ampleur des désordres et de leur ancienneté.

Selon le locataire de tels désordres dont la réparation incombait à la bailleresse ne pouvaient que s’aggraver avec le temps et en l’absence de toute intervention.

I-J Y qui souligne, que l’intégralité de l’argumentation de Z A repose sur le rapport non contradictoire de Monsieur X, ajoute que s’il a agrandi légèrement les trous existants déjà c’est à la demande et sous les ordres

de Z A.

Concernant les travaux devant la terrasse de la salle à manger pour lesquels la bailleresse sollicite une indemnisation à hauteur de 10 000 €, I-J Y conteste être l’auteur desdits travaux.

Sur l’entretien des extérieurs il explique que la piscine n’a jamais été utilisable et que la bailleresse ne peut soutenir à la fois qu’il a trop taillé les arbres et qu’il n’a pas entretenu le jardin.

Sur le reste des demandes de remise en état du bien qui sont contestées par I-J Y la cour renvoie les parties pour un plus ample exposé à ses écritures.

Enfin il soutient qu’il était bien assuré pour le bien loué auprès de ACM IARD ce que sait pertinemment Z A puisqu’elle lui a demandé de recourir à l’assurance locative pour prendre en charge les dégâts des eaux ce qui a été refusé par l’assureur cette prise en charge incombant au bailleur et non au preneur.

A titre reconventionnel il sollicite l’allocation de la somme de 16 000 € en réparation de son préjudice de jouissance, préjudice non contestable en raison de l’état du bien loué.

En dernier lieu il explique avoir subi un stress non négligeable et des soucis sachant qu’il ne pourrait demeurer dans ce bien ce qui justifie sa demande de réparation au titre d’un préjudice moral.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence du tribunal d’instance soulevée par la SARL AB Assistance :

En l’espèce le litige qui oppose Z A à I -J Y a pour fondement le bail d’habitation en date du 28 février 2014 et il est constant que les litiges relatifs à des baux d’habitation selon R 221-38 du code de l’organisation judiciaire en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation relève de la compétence exclusive du tribunal d’instance sous réserve des actions en matière de restitution du dépôt de garantie.

Se fondant sur l’article 101 du code de procédure civile c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il existait un lien de connexité entre l’action en responsabilité contractuelle exercée par Z A contre l’agence en charge de la gestion locative de sa maison et l’action intentée par elle contre le locataire.

C’est donc à bon droit que le juge d’instance même si les demandes de Z A contre AB Assistance excède le seuil de compétence du tribunal d’instance et relève de la compétence du tribunal de grande instance a dit qu’en raison de ce lien de connexité et pour une bonne administration de la justice l’action en responsabilité contractuelle contre le mandataire gestionnaire exercée devant le tribunal d’instance est recevable.

La cour ajoute qu’en raison de l’effet dévolutif de l’appel et étant juridiction d’appel pour les décisions rendues par le tribunal d’instance comme pour celles rendues par le tribunal de grande instance elle est en tout état de cause compétente tant pour

examiner le litige existant entre Z A et I-J Y fondé sur le bail d’habitation, que pour examiner celui existant entre Z A et la SARL AB Assistance fondé sur le contrat de mandat d’administration de bien.

Sur la dette du preneur au titre des arriérés de loyers et de charges :

Le jugement dont appel a fixé la dette locative arrêtée au mois de juillet 2016 à la somme de 32 130,67 € au vu du décompte produit par la bailleresse et cette dette n’étant pas contestée par le preneur qui s’en reconnaît débiteur sous réserve de compensation avec les indemnités qu’il sollicite au titre de divers préjudices.

Cette disposition ne fait l’objet d’aucune critique.

Le jugement ne fait pas plus l’objet d’une demande d’infirmation à ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de I-J Y de pouvoir bénéficer de délais pour s’acquitter de l’arriéré de loyers.

Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux objets du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est tenu de rendre les lieux dans le même état que celui dans lequel il les a pris.

Mais le bailleur pour sa part en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et il ne peut s’exonérer de cette obligation en stipulant que le locataire prend les lieux dans l’état où il se trouve.

En l’espèce Z A invoque la commission de nombreux désordres commis par le locataire dont elle demande réparation en se fondant sur le rapport de D X expert près la cour d’appel de Montpellier.

Concernant ce rapport il sera observé que s’il n’a pas été établi au contradictoire des parties et ne leur est pas opposable, il constitue cependant un élément de preuve soumis au débat contradictoire.

Par commodité de lecture, la cour comme l’a fait le premier juge analysera les différents types de dégradations locatives invoquées par Z A à savoir les problèmes d’étanchéité du toit terrasse, les travaux de maçonnerie sur la terrasse devant la salle à manger, les espaces extérieurs ( y compris l’abri voiture) et les volets roulants.

Sur l’étanchéité du toit terrasse :

Il ressort de la lecture du document annexé au contrat de bail et signé par le mandataire de la bailleresse et par le preneur que le locataire a notamment parfaitement connaissance des sinistres dégâts des eaux actuels et visibles, qu’une étude est en cours pour régler le problème existant sur le toit terrasse et que dans l’immédiat le preneur fera le nécessaire pour remédier à l’évacuation de l’eau qui

stagne sur le toit terrasse.

Le fait que le problème d’étanchéité du toit terrasse est antérieur à la prise de possession des lieux par I-J Y est également corroboré par le rapport de D X qui rappelle s’être déplacé une première fois sur les lieux début mars 2014 pour représenter et assister Z A lors d’une expertise en garantie décennale diligentée par le cabinet SARATEC à la demande de l’assureur de la SARL Étanchéité Premier auteur de travaux en 2009.

Le rapport d’expertise rendu par le cabinet SARETEC le 21 mai 2014 explique que les infiltrations par la toiture terrasse hors zones garage proviennent pour la partie au dessus du bureau du gravier partiellement répandu par une entreprise tierce et pour le reste de cette zone de relevés d’étanchéité réalisés par la SARL Étanchéité Premier qui ne sont plus adhérents aux acrotères et dont la protection en partie supérieur n’est pas assurée.

Ce rapport chiffre les travaux de reprises de réparation de l’ouvrage à 6 299,70 € et ceux pour les embellissements à 1 386,72 €.

Ce rapport ajoute que les infiltrations par la toiture terrasse en zone garage proviennent du stockage de sacs de 1m3 et de l’épandage de graviers par une entreprise tierce qui ont provoqué le percement et la rupture de l’étanchéité.

L’entreprise MIDI ETANCEITE avait elle établi le 28 novembre 2013 un devis de réfection de la totalité de la toiture avec garantie décennale pour un montant de 37 621,81 € TTC.

Par conséquent la maison n’était pas en bon état au moment de la location et présentait plus particulièrement de graves désordres au niveau du toit terrasse entraînant des infiltrations, désordres dont les réparations totales étaient déjà chiffrées plusieurs mois avant l’entrée dans les lieux de I-J Y à plus de 37 000 €.

Z A soutient cependant que ces désordres ont été aggravés par le locataire qui a percé des trous dans les acrotères pour faire évacuer l’eau stagnante .

Comme relevé par le premier juge, l’état des lieux de sortie établi par un huissier de justice le 25 juillet 2016 fait état de la réalisation d’évacuation d’eau au niveau de l’acrotère se situant sur le côté latéral gauche de la maison. Cela est confirmé par les observations de D X qui s’est à nouveau rendu sur les lieux le 18 juin 2015 et qui a constaté que des trous avaient été percés dans les acrotères.

La réalisation de ces trous toujours selon D X a eu pour effet de faire passer l’eau sous le revêtement d’étanchéité et de dégrader de manière très importante la maison ce que démontre également le constat d’huissier de juillet 2016 qui fait état de nombreuses moisissures, de traces d’infiltrations dans plusieurs pièces alors que dans l’état des lieux d’entrée il n’est mentionné un dégâts des eaux que dans le séjour et la salle à manger.

I-J Y d’ailleurs ne conteste pas être intervenu sur la toiture même s’il soutient n’avoir fait qu’agrandir les trous existants mais oppose en revanche le fait qu’il n’a répondu à la demande de sa bailleresse.

En effet comme observé par le premier juge il ressort d’une attestation établie par E F qui apparaît être secrétaire de l’agence immobilière que lors

de la signature bail Z A qui était présente a demandé à I-J Y d’évacuer l’eau en faisant des trous dans la ceinture en béton et de mettre des buses pour diriger l’eau lors des prochaines pluies.

Cet élément se trouve corroboré par une lettre en date du 4 septembre 2014 adressée à l’agence gestionnaire par Z A qui ne le conteste pas et dans laquelle elle écrit avoir rappelé à I-J Y leur projet commun de mettre des buses d’écoulement pour sécuriser l’étanchéité et de répartir le gravier blanc.

La cour ajoute que dans le rappel des faits rédigés par D X dans son rapport établi à la requête de Z A il est mentionné « Votre locataire Monsieur Y qui se disait professionnel du bâtiment s’était engagé à réaliser les travaux de mise hors d’eau de la toiture et la mise en peinture des embellissements en contrepartie d’une minoration du loyer de 2 500 €/mois à 2 000 €/mois.

Dans la réalité Monsieur Y n’a réalisé aucun travaux de mise hors d’eau des toitures mais bien au contraire il a totalement sinistré les murs et les plafonds en perçants des trous dans les acrotères pour faire évacuer l’eau qui stagnait sur les toitures. »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse a incontestablement manqué à son obligation de délivrer à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation en louant une maison dont la toiture n’est pas étanche ce qui entraînait par voie de conséquence des infiltrations et des dégâts des eaux.

La bailleresse ne peut se décharger de cette obligation impérative de délivrance en faisant stipuler dans le contrat de bail que le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent.

Ainsi ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du loyer, ni l’autorisation donnée au locataire de réaliser les travaux n’exonère le bailleur de l’obligation de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation.

Il appartenait donc à Z A de faire réaliser les travaux d’étanchéité du toit terrasse et non pas de demander à son locataire de mettre des buses d’écoulement pour évacuer l’eau stagnante, étant observé qu’il s’agit en l’espèce de travaux importants et délicats touchant au gros 'uvre et plus particulièrement à la toiture chargée d’assurer le couvert de l’habitation.

Z A en ne réalisant pas les travaux qui lui incombaient, et en confiant la tache à son locataire est également responsable de l’aggravation des désordres comme retenu par le premier juge.

Cependant contrairement à ce qui a été jugé en première instance il ne peut s’agir ici de procéder à un partage de responsabilité entre la bailleresse et son locataire mais de considérer que Z A en manquant à son obligation de délivrance doit supporter l’entier préjudice qui en est résulté.

Par conséquent la cour infirmant sur ce point le jugement dont appel déboute Z A de sa demande de condamnation de I-J Y au titre de la réfection du toit terrasse à hauteur de 45 000 € et des travaux complémentaires en découlant à savoir les travaux d’embellissements pour 33 000 €, le rebouchage des trous percés dans les acrotères avec mise en peintures pour 5 000 €, la dépose et la reconstruction de cloisons et placards pour 4 500 € et des travaux

d’électricité pour 2 000 €.

Sur les travaux de la terrasse située devant la salle à manger :

Z A sollicite à ce titre une somme de 10 000 € en se fondant sur le rapport de D X qui indique que le locataire a effectué des travaux de maçonnerie sur environ 3m² devant la salle à manger, travaux réalisés sans accord de la bailleresse et engendrant d’importantes infiltrations dans le séjour de l’appartement sous-jacent.

Toutefois ses seules constatations non contradictoires opérées à la requête de Z A sont insuffisantes à démontrer comme retenu par le premier juge que c’est le locataire qui a effectué ces travaux.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement ne contient aucune mention sur ces travaux.

La lecture de l’état des lieux d’entrée ne permet pas de savoir dans quel état se trouvait la terrasse lors de la prise de possession des lieux par I-J Y.

Enfin même si l’expert D X affirme que lors de sa visite le 18 juin 2015 il a constaté que des travaux ont été effectivement réalisés sur cette terrasse il ne précise pas quand ces travaux ont été réalisés ni même que lors de sa précédente visite le 4 mars 2014 les lieux n’étaient pas dans le même état.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Z A de sa demande de réparation à ce titre.

Sur la remise en état des espaces extérieurs et jardins :

Z A sollicite à titre principal une somme de 25 000 € en se fondant sur l’évaluation faite par D X correspondant à l’abattage des arbres, arbustes et haies morts après le « massacre » effectué par I-J Y y compris dessouchage, puis à la fourniture et à la pose de nouveaux sujets identiques avec la remise en état du jardin.

A titre subsidiaire elle sollicite une indemnisation de 360 € correspondant au devis qu’elle produit.

Il sera observé que l’expert X n’explique pas comment il arrive à une évaluation de 25 000 € dans la mesure où il ne précise pas le nombre ni le type de végétaux qui doivent être changés et qu’aucun devis n’est produit sur le coût de ces travaux à l’exception de celui établi le 28 juillet 2016 par G H sous l’enseigne FLEUR DE LYS pour un montant de 360 € et correspondant à la taille et au ramassage de branches, au débroussaillage du terrain et à l’évacuation des végétaux.

L’état des lieux de sortie relève comme observé par le premier juge seulement un défaut d’entretien du jardin caractérisé par une absence de débroussaillage, de taille des arbres, de nettoyage des dalles de la terrasse avec défaut d’évacuation des aiguilles de pins, désordres correspondant au devis du 28 juillet 2016.

Par conséquent au vu de ces éléments c’est à bon droit que le juge d’instance a débouté Z A de sa demande d’indemnisation à hauteur de 25 000 €.

Toutefois sa demande subsidiaire à hauteur de 360 € apparaît justifiée au vu de l’état des lieux de sortie et du devis du 28 juillet 2016.

Sur la construction d’un nouvel abri voiture :

Z A toujours en se fondant sur le rapport X soutient que son locataire a enlevé sans autorisation un abris de voiture en bois exotique et sollicite en réparation une somme de 4 500 €.

Si D X affirme effectivement que le locataire a aussi déposé un abri voiture en bois exotique sans raisons et autorisation il n’explique pas comment il en arrive à cette affirmation sauf à indiquer en légende de deux photographies annexées à son rapport « Bel abris voiture en bois exotique déposé et évacué par Monsieur Y sans autorisation il ne reste que des traces »

Mais comme relevé à juste titre par le premier juge le constat d’état des lieux d’entrée ne fait état de la présence d’un abris de voiture pas plus que le constat d’état des lieux de sortie de l’absence de ce dernier.

Il n’est produit au débat aucune facture de construction de cet abris.

Les deux photographies annexées au rapport X ne permettent nullement de se convaincre de l’existence de cet abris dont il ne resterait que des traces.

Enfin Z A avance que la présence de cet abris voiture ressort également du plan de repérage des zones, plan annexé au rapport d’expertise du cabinet SARATEC établi le 21 mai 2014 après une réunion sur les lieux du 4 mars 2014 .

Toutefois il sera observé que si ce rapport contient effectivement en annexe un plan architectural c’est par une mention manuscrite qu’il est indiqué au niveau de la zone 1 abris voiture sans que l’on puisse déterminer quand et par qui cette mention a été portée.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la réparation des volets roulants :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication concernant la défectuosité des volets roulants équipant l’habitation alors que celui de sortie mentionne un volet roulant électrique cassé dans la chambre parentale et trois volets roulants cassés dans le séjour.

La réparation de ces éléments d’équipements est évaluée à 2 500 € par D X.

Le locataire ne rapporte pas la preuve ni même ne soutient que ces dégradations ne lui sont pas imputables ni qu’il a demandé au bailleur d’intervenir.

Il ne formule par ailleurs aucune critique sur l’évaluation du coût des travaux par l’expert X.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a alloué au titre de la réparation des volets roulants la somme de 2 500 €.

I-J Y sera donc condamné à payer au titre des réparations locatives la somme de 2 860 € = ( 360 + 2 500).

Sur la perte locative subie par la bailleresse durant la réalisation des travaux :

Seuls étant imputables au locataire le nettoyage et le débroussaillage du jardin et la réparation des volets électriques soit des travaux de courte durée et dont il n’est pas démontré qu’ils empêchent la location du bien durant leur réalisation, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation de Z A au titre de la perte locative confirmant sur ce point par motifs substitués le jugement dont appel.

Sur le préjudice de jouissance du locataire :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge d’instance a considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où depuis l’entrée en jouissance le logement loué présente de nombreuses infiltrations suite à des dégâts des eaux ce qui a nécessairement causé au locataire un préjudice de jouissance puisqu’il a vécu dans une maison anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur.

C’est à juste titre que le premier juge en vertu de son pouvoir discrétionnaire d’appréciation et au vu des circonstances de l’espèce à savoir la nature des désordres mais aussi la réalisation par le locataire lui même de travaux a fixé à la somme de 8 500 € l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Dans son appel incident I-J Y ne développe aucune critique argumentée pour solliciter une somme de 16 000 €.

Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral du locataire :

C’est à juste titre que le tribunal d’instance a dit que I-J Y ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé en lien de causalité avec les fautes commises.

En appel I-J Y ne produit aucun justificatif du stress et des problèmes de santé qu’il allègue avoir subis et le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral.

Sur la responsabilité du mandataire la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO :

Selon mandat écrit d’administration en date du 28 février 2014 Z A a confié à la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO la mission d’administrer sa maison sise […] à Montpellier pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction et moyennant une rémunération fixée à 7% HT des sommes que le mandant peut percevoir en qualité de loyer, charges et autres du bien désigné.

En application des articles 1991 et 1992 du code civil le mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution de son mandat.

Il répond également des fautes qu’il commet dans l’exécution de ce mandat, le mandant devant dans cette seconde hypothèse établir les fautes de gestion de son mandataire.

En l’espèce Z A invoque la commission de plusieurs fautes par la SARL MCB Assistance pour solliciter d’une part sa condamnation in solidum avec le locataire au paiement de l’arriéré de loyers et de charges ainsi qu’au paiement des réparations locatives, et d’autre part sa condamnation au remboursement des honoraires versés.

Sur la responsabilité du mandataire relativement aux loyers impayés et sa condamnation in solidum avec le locataire :

La SARL MCB Assistance ne conteste pas n’avoir demandé à I-J Y aucun élément sur ses revenus, n’avoir exigé aucune quittance de loyer délivrée par le précédent bailleur et n’avoir procédé à aucune vérification de la solvabilité du locataire pas plus que d’avoir réclamé une caution solidaire pour garantir la dette.

Même à supposer comme il est allégué par le mandataire que I-J Y ait été adressé voir selon l’expression « imposé » par la bailleresse ce qui n’est pas établi, la SARL MCB Assistance en ne vérifiant pas la capacité financière théorique du locataire à honorer son loyer a fait preuve d’une légèreté blâmable dans l’exécution de son obligation de moyen et s’est donc à juste titre que le premier juge a retenu une faute de la part du mandataire de nature à engager sa responsabilité.

Cependant en ce qui concerne le préjudice il sera rappelé que l’agence n’est pas personnellement débitrice des loyers dont elle ne garantit pas le paiement qui incombe au seul locataire.

Ainsi contrairement à ce qui a été retenu en première instance le préjudice causé par l’exécution fautive du mandat consiste seulement en une perte de chance pour la bailleresse de percevoir l’intégralité des loyers et le mandataire n’est pas tenu à une obligation de résultat puisque même en présence d’un locataire à la solvabilité théorique il n’y a aucune certitude que l’intégralité des loyers sera versée.

Par conséquent la SARL MCB Assistance ne peut être condamnée in solidum avec I-J Y au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif mais seulement à une indemnité au titre d’une perte de chance, prétention que Z A ne formule pas dans son dispositif et la cour ne pouvant statuer au delà des demandes dont elle est saisie.

La cour infirme le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum avec I-J Y la SARL MCB Assistance au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la responsabilité du mandataire relativement aux dégradations locatives et sa condamnation in solidum avec le locataire :

La cour rappelle qu’il a été jugé que les dégradations en relation avec la toiture terrasse n’étaient pas imputables au locataire mais trouvaient leur origine dans le non respect par la bailleresse de son obligation de délivrance du bien loué et la cour a condamné I-J Y à la réparation des volets roulants à hauteur de 2 500 € ainsi qu’au frais de nettoyage du jardin pour 360 €.

Il n’est pas démontré en quoi la SARL MCB Assistance qui n’est pas responsable en tant que mandataire des éventuelles dégradations commises par le locataire aurait commis une faute dans l’exercice de son mandat en lien avec ces dégradations.

Par conséquent le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.

Sur la demande en remboursement des honoraires versées au mandataire:

Z A reproche à l’agence AB IMMO plusieurs manquements pour solliciter la restitution des honoraires versés de mars 2014 à mars 2015 pour un montant total de 1820 € HT soit 2 184 € TTC en l’occurrence une absence de réactivité et une insuffisance de diligences face au non paiement de loyers, une absence de vérification préalable de la solvabilité du locataire, une absence de souscription d’une assurance loyers impayés, un défaut de relance du locataire aux fins de solliciter la délivrance des attestations d’assurance du bien loué, une absence de reddition des comptes annuels et un manquement au devoir de conseil et d’information au regard de la bonne exécution des travaux et de la rédaction du bail.

La cour a précédemment considéré que le mandataire avait commis une faute dans l’exercice de son mandat en ne procédant à aucune vérification sur la solvabilité du locataire et en ne prenant aucune garantie ( assurance loyers impayés au cautionnement).

Par ailleurs la SARL MCB Assistance même si elle invoque le fait que Z A s’est vu remettre lors de la prise à bail l’attestation d’assurance locative sans toutefois le démontrer, elle ne peut justifier comme elle en avait la mission dans le cadre du mandat de gestion et d’administration qu’elle a demandé au locataire de justifier par la remise d’attestation d’assurance qu’il était bien assuré pour toute la durée du bail.

Ces manquements justifient à eux seuls que la SARL MCB Assistance soit condamnée à la restitution des honoraires perçus et ce à titre de dommages et intérêts.

Par conséquent la cour condamne la SARL MCB Assistance à payer à Z A la somme de 2 184 € TTC en remboursement des honoraires.

Sur la demande de réparation du préjudice moral de Z A à l’encontre de la SARL MCB Assistance :

Z A sollicite l’octroi d’une indemnisation à hauteur de 5 000 € invoquant le fait que les manquements commis par son mandataire l’ont contrainte à effectuer de nombreuses démarches l’obligeant même à se déplacer ce qui a induit un stress important pour elle.

Toutefois comme retenu par le premier juge Z A ne produit au débat aucun élément permettant de rapporter la preuve du préjudice moral qu’elle allègue en lien de causalité avec les manquements commis par l’agence AB IMMO.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SARL MCB Assistance à l’encontre de Z A :

L’exercice d’une action en justice ou l’exercice d’une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu’elle n’est pas bien fondée si l’intention de nuire n’est pas démontrée.

Or en l’espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire de Z A n’est pas suffisamment démontrée ce d’autant que cette dernière ne succombe pas sur l’ensemble de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera sa charge les dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant selon la procédure sans audience, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 21 septembre 2017 par le tribunal d’instance de Montpellier en ce qu’il a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SARL MCB Assistance et déclaré l’action en responsabilité contractuelle exercée par Z A à l’encontre de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO recevable,

— condamné I-J Y à payer la somme de 32 130,67 € au titre des loyers et charges impayés,

— condamné Z A à verser à I-J Y la somme de 8 500 € au titre de on préjudice de jouissance,

— débouté I-J Y de sa demande de paiement de la somme de 1 000 € contre Z A au titre de son préjudice moral,

— débouté Z A de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € par la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO au titre de son préjudice moral ,

— ainsi qu’en ce qui concerne les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

S’y substituant sur le reste et y ajoutant,

Condamne I-J Y à payer à Z A la somme de 2 860 € au titre des réparations locatives ;

Déboute Z A de sa demande de condamnation in solidum de la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO avec I-J Y au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives ;

Condamne la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO à payer à Z A la somme de 2 184 € TTC au titre du remboursement des honoraires ;

Déboute Z A de sa demande au titre de la perte locative;

Déboute la SARL MCB Assistance exerçant sous l’enseigne AB IMMO de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Z A pour procédure abusive;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,

N.A