N° RG 18/04175 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JWW2

PG

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Marlène GILLEZ

la SCP LACHAT MOURONVALLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 19 NOVEMBRE 2020

Appel d’un Jugement (N° RG 17/00349)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN JALLIEU

en date du 31 juillet 2018

suivant déclaration d’appel du 08 Octobre 2018

APPELANTE :

SAS MSCMS

Société par actions simplifiée au capital de 8.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE sous le n° 810 461 251, prise en la personne de son représentant légal Monsieur X Y.

[…]

[…]

représentée par M^e Marlène GILLEZ, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, substituée par M^e METIER, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMÉE :

SAS MATHIMMO 'LES HALLES'

S.A.S au capital de 50 000,00 €, immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 793795857, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

représentée par M^e MOURONVALLE de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2020

M^me GONZALEZ, Président, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour après prorogation du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La société Mscms, ayant pour nom commercial « Sporting club » est une société spécialisée dans le secteur d’activité de la gestion d’installations sportives et a conclu un contrat de bail commercial avec la société Mathimmo 'les Halles’ (et ci après Mathimmo) en date du 09 avril 2015 destiné à l’exploitation d’une activité de salle de sports et activités liées et comprenant:

— au rez-de-chaussée : une entrée de 13,01 m²

— au 1^er étage : un plateau de 521,03 m²

Les locaux se situent au sein du centre commercial « Le Plein Centre ' comprenant Les Halles berjaliennes », à Bourgoin Jallieu.

Le bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 07 avril 2015 moyennant un loyer annuel de 48.000 euros HT, outre provision sur charges de 1.800 €, soit un montant mensuel égal à 4.150 euros HT, charges comprises. Le contrat de bail prévoit en ses articles 3-11 intitulé « Impôts divers » et 4 intitulé « Loyer » que la taxe foncière sera supportée par le preneur.

Il a été expressément convenu à l’article 4 dudit contrat de bail de la gratuité des loyers jusqu’au 31 août 2015. Par ailleurs, compte tenu de travaux non achevés, la gratuité des loyers s’est poursuivie jusqu’au 14 décembre 2015.

La société Mscms a fait valoir que la bailleresse ne respectait pas les obligations légales et contractuelles lui incombant avec des majorations indues sollicitées dans le cadre des taxes foncières 2015 et 2016, qu’elle avait réglé la quote-part des taxes foncières 2015 et 2016 lui incombant ; elle a

fait assigner par acte du 30 mai 2017 la société Mathimmo devant le tribunal de grande instance de Bourgoin Jallieu en restitution de sommes et indemnisation d’un préjudice financier pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Le jugement du tribunal grande instance de Bourgoin Jallieu du 31 juillet 2018 a :

— condamné la société Mathimmo à payer à la société Mscms, la somme de 133,21 euros au titre du trop-perçu sur la taxe foncière,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la société Mathimmo à payer à la société Mscms la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Mathimmo aux entiers dépens.

La société Mscms a interjeté appel selon déclaration d’appel du 8 octobre 2018.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2020.

Par conclusions du 9 septembre 2020, la société Mathimmo a demandé le rabat de l’ordonnance de clôture ou le rejet des dernières conclusions tardives de son adversaire.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2020, la société Mscms demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1147,1384 et 1376 du Code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme introduite par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu l’article 1719 du Code Civil ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

— en conséquence :

— débouter la société Mathimmo de l’ensemble de ses prétentions,

— dire que la société Mathimmo n’a pas respecté les dispositions des articles 3-11 et 4-1 du contrat de bail commercial conclu le 09 avril 2015, dans la mesure où elle a indûment perçu la somme de 133,21 euros,

— par conséquent, condamner la société Mathimmo à lui restituer la somme de 133,21 euros,

— dire que la société Mathimmo a manqué à l’obligation de jouissance paisible lui incombant,

— par conséquent, la condamner à lui verser la somme de 67.634 euros au titre de son préjudice financier,

— ordonner la remise en état du local loué de sorte qu’il se retrouve dans l’état dans lequel il était avant la modification unilatérale opérée par la société Mathimmo, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la société Mathimmo à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de la présente procédure.

Elle fait valoir que :

— la société Mathimmo a augmenté la taxe foncière 2016 d’un pourcentage de 8 % non prévu ni justifié,

— les travaux de réhabilitation des halles berjalliennes démarrés fin 2014 et qui devaient prendre fin au plus tard le 31 août 2015 ont perduré ; l’ouverture prévue en septembre 2015 n’a pas eu lieu à cette date mais seulement le 14 mars 2017 ; ceci a eu une répercussion financière sur son activité puisque son local en accès côté ouest était difficilement accessible ; le parking situé devant le sporting club était inaccessible et inutilisable du fait de la présence d’encombrants (barrières de chantier, échafaudages, matériaux) ce qui a été constaté par huissier et les attestations des adhérents, même si aucun parking ne lui a été donné à bail, les clients ne pouvaient accéder à son entrée principale, stationner aisément et la lisibilité de l’enseigne était moins grande ; les travaux généraient des nuisances sonores importantes ; l’accès du local n’a été amélioré qu’en octobre 2016 ;

— l’intimée soutient à tort qu’elle aurait transformé l’entrée pour la placer côté est, alors qu’elle l’a déclarée à l’ouest sur la demande de permis de construire, l’entrée ne peut être sur un parking couvert non éclairé et à l’opposé des entrées principales des autres commerces, le plan adverse est inopérant et la société Mathimmo a elle-même financé la porte côté ouest,

— le 2 janvier 2017, la société Mathimmo a creusé un trou dans le mur du local pour donner accès au restaurant jouxtant le local, à l’issue de secours de la concluante, le restaurant bénéficiait ainsi d’un accès direct à ses locaux, ce qui posait un problème de sécurité, cette ouverture a été créée sans permis de construire modificatif ; l’ouverture contrevient aux dispositions contractuelles du bail ; il y a eu en outre un branchement sur un disjoncteur personnel pour alimenter l’ensemble des communs, ce qui avait été confirmé par l’entreprise,

— il n’y a eu aucune violation de domicile de sa part alors qu’elle pouvait accéder au local technique,

— si le tribunal a constaté que l’ouverture litigieuse avait été sommairement rebouchée, la société Mathimmo a suite au jugement fait poser une porte puis a rebouché l’entrée sommairement avant une audience en référé,

— la société Mathimmo l’a assignée devant le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire et expulsion, elle a été déboutée de ses prétentions et la concluante a obtenu la consignation des loyers jusqu’à ce qu’il soit mis fin à la violation de l’interdiction de louer à un tiers exerçant une activité concurrente,

— la société Mathimmo ne conteste pas les nuisances et se contente de discuter le lieu d’accès,

— sur le préjudice, elle n’a pu réaliser le chiffre d’affaires dont elle justifie postérieurement aux travaux, et justifie d’une analyse financière opérée d’une année sur l’autre avec les mêmes mois de comparaison ; après travaux, son chiffre d’affaires a augmenté de 54,09 %,

— concernant l’ouverture litigieuse, le rebouchage de fortune (placoplâtre de couleur rose) ne permet pas la remise en état du local loué dans la mesure où le mur initial était en dur avec plusieurs centimètres d’épaisseur,

— sur la demande de résiliation du bail, elle est à jour des loyers et les règle comme convenu, elle a nettoyé le mur sur lequel une banderole avait été apposée, elle a reçu une facture injustifiée, les charges réclamées ne sont pas dues,

— elle a été autorisée à sous-louer une partie de ses locaux, son local est en conformité avec la législation en vigueur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2019, la société Mathimmo demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Mscms de l’intégralité de ses demandes,

— à titre reconventionnel, réformer le jugement,

— prononcer la résiliation du bail liant les deux sociétés aux torts exclusifs de la société Smcms et ordonner son expulsion avec le concours de la force publique,

— dire que la société Mscms devra une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de 3.000 euros par mois,

— condamner la société Mscms au paiement au titres des arriérés de charges et des sommes mises à sa charge en vertu du bail, d’un montant de 6.272.96 euros,

— condamner la société Mscms en 20.000 euros de dommages-intérêts,

— condamner la société Mscms à 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais de l’instance, comprenant le coût du constat de Maître Z A B, Huissier de justice du 2 juin 2017.

Elle fait valoir que :

— la somme retenue pour la taxe foncière correspond aux chiffres de l’administration fiscale,

— la véritable entrée du Sporting club se situait côté est et la société Mscms a modifié unilatéralement le côté de son entrée principale de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir pour arguer d’un préjudice,

— le preneur opère une confusion sur le bien qui lui a été donné à bail et les halles berjaliennes, le bien est situé dans le centre commercial 'le plein centre', bâtiment à l’intérieur duquel se trouvent en rez de chaussée les halles berjaliennes, et en R+1 les locaux donnés à bail,

— le preneur avait à charge les travaux intérieurs des locaux, et l’état des lieux montrait une entrée côté est, ce qui est repris dans l’expertise sur la loi Carrez,

— aucun parking n’a été donné à bail, et dans le bail, l’entrée est à l’est, les plans de l’architecte de Mscms le confirment,

— son huissier n’a constaté aucun 'trou’ dans les locaux loués, l’ouverture litigieuse n’a pas été effectuée sans autorisation alors que Mscms avait été avisée et a été rebouchée,

— la société Mscms a commis divers manquements à ses obligations, retards systématiques de paiement des loyers, non paiement d’une facture de consommation d’eau et d’électricité, modification unilatérale des lieux loués, violation de domicile par Mscms et son huissier pour intervention dans des lieux privés fermés, percement d’un mur et pose d’une banderole sur la façade rénovée côté ouest, non paiement des factures de nettoyage des parties communes, sous-location illicite, non paiement des charges, méconnaissance des règles de sécurité.

Il convient pour un plus ample exposé des prétentions et arguments des parties de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet de conclusions

La société Mscms a conclu le 2 septembre 2020 à 21 heures 53 avec la production d’une pièce nouvelle pour une clôture prononcée le lendemain alors que les dernières conclusions déposées précédemment étaient ses conclusions du 11 septembre 2019.

S’agissant de la seule production d’une décision en référé du 11 août 2020 opposant les deux parties en cause dont appel, il n’y a pas lieu de rejeter les dernières conclusions de la société Mscms pour non respect du contradictoire.

Sur la taxe foncière

Le tribunal de grande instance a considéré que le paiement de la quote-part pour 2015 n’était plus contesté, que pour 2016, le preneur ne démontrait pas que le revenu cadastral représenté par le lot 168 qu’elle occupait correspondant à 23,9 % du revenu cadastral total, que la société Mathimmo ne répondait pas sur les frais de gestion et n’explicitait pas les modes de calcul.

La société Mscms fait valoir que le montant a été réglé par elle de sorte qu’il n’existe plus de litige sur ce point.

Sur le non respect de la jouissance paisible

— l’entrée du local

Le jugement querellé a déduit des plans versés aux débats faisant apparaître que l’entrée principale était prévue côté ouest et la sortie de secours côté est, que la société Mathimmo a loué à Mscms le local destiné à la salle de sport et l’escalier de secours côté est, que pour autant, dès l’origine du projet, l’entrée principale de la salle de sport se situait côté ouest. Il n’a pas retenu l’existence d’un préjudice financier, soulignant notamment que le chiffre le plus élevé était constaté alors que les travaux n’étaient pas terminés.

Les parties restent en opposition sur l’entrée principale de la salle.

Il est rappelé que le local se situe dans le centre commercial 'le Plein Centre’ au premier étage et au dessus des halles berjaliennes.

La société Mathimmo oppose ses pièces 1, 3, 5 et 6 pour démontrer que l’entrée était à l’est et que la locataire a modifié les lieux.

C’est à juste titre que le jugement querellé a écarté le plan d’une société Argos (p3) produit par la société Mathimmo comme dépourvu de force probante, dans la mesure où il avait été établi en 2012, soit trois ans avant la demande de permis de construire, ce permis ayant été délivré le 11 mai 2015.

Les photographies ne permettent aucune déduction sur la situation de l’entrée.

La pièce 1 est un état des lieux d’entrée du 10 décembre 2015 qui donne comme adresse des lieux '[…]', ce qui ne permet pas de retenir que l’entrée principale du public était côté est. Il est par contre mentionné dans la désignation des lieux 'la Rotonde : au rez-de-chaussée une entrée de 13,01 m² et au premier étage un plateau de 521,03 m². Les plans non paraphés par le preneur ne font pas apparaître l’actuelle entrée ouest.

Les plans en pièce 6 ne sont pas datés et ils comportent des annotations émanant du bailleur de sorte

qu’ils ne sont pas probants.

Pour sa part, la société Smcms produit les pièces 17 à 19 les plans ayant servi pour l’établissement du permis de construire datés du 4 mai 2015 (et non de 2016 comme soutenu par l’intimée). Ils font apparaître une entrée principale

côté ouest pour les accès R+1 et R+2 et mentionnent clairement et sans ambiguïté côté est 'issue de secours salle de sport'.

Les pièces 20, 21 et 22 concernent les travaux réalisés par la société Mscms et notamment la porte d’entrée qui n’a pas entraîné d’objection du bailleur, même lorsqu’elle a été posée.

Enfin, la pièce 28 est un courrier de la société Mathimmo adressé à la société Mscms le 3 février 2017 qui autorise la société Mscms à poser une enseigne non lumineuse sur la façade ouest, et, se référant au bail, mentionne 'au RDC/EST une sortie de secours de 13,01 m² (cage d’escalier) au RDC/OUEST une entrée/sortie de 98,90 m² (cage d’escalier, ascenseur, boîte aux lettres, accès compteur électrique, accès sanitaire) sans faire état de la moindre irrégularité.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces pièces la société Mathimmo avait donné le local destiné à la salle de sport avec une issue côté est mais que dès l’origine du projet, l’entrée principale a été fixée côté ouest et non côté est notamment sur les plans du permis de construire, l’entrée principale du centre commercial en R+1 étant côté ouest, sans que ne soit établie une faute du preneur pour la modification des lieux sans autorisation, alors que la situation était parfaitement reconnue par le bailleur (cf courrier du 3 février 2017). En conséquence, c’est à tort que le bailleur reproche au preneur d’avoir modifié l’entrée.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le préjudice financier allégué, la société Smcms met en avant la prolongation des travaux, l’encombrement du parking devant l’entrée côté ouest ayant limité l’accès et le flux de ses clients et la moindre lisibilité de l’enseigne. Elle se prévaut de l’évolution de son chiffre d’affaires démontrant selon elle le préjudice.

L’activité a débuté en janvier 2016 et le parking a été achevé en octobre 2016.

Le jugement querellé a relevé que la société Smcms n’opérait pas une comparaison d’une année sur l’autre avec les mêmes mois de référence, que la société Mscms n’établissait pas que les travaux étaient responsables d’un éventuel préjudice financier, que le chiffre d’affaires de septembre 2016, mois le plus favorable aux inscriptions, le chiffre d’affaire était le plus élevé de toutes les périodes communiquées alors que les travaux étaient inachevés.

La société Mscms produit quatre attestations d’adhérents faisant état des difficultés d’accès à la salle restreignant leurs entraînements, un constat d’huissier révélant que le parking était inutilisable en raison de la présence d’encombrants afférents aux travaux en cours et elle fait également valoir des nuisances sonores.

Toutefois, il est constant que le bail ne comportait pas de places de parkings pour les adhérents.

D’autre part, si les travaux peuvent être de nature à freiner l’accès de la salle de sport à la clientèle, la société appelante qui produit ses chiffres d’affaire mois par mois pour les années 2016 et 2017 et démontre une augmentation de ce chiffre d’affaire entre les années 2016 et 2017 demande en paiement la stricte la différence de chiffre d’affaire entre ces deux années.

Or, outre le fait que s’agissant du démarrage d’une activité nouvelle, l’augmentation de l’activité la

deuxième année peut tout à fait s’expliquer par des motifs autres que la cessation des travaux, l’appelante ne donne aucun renseignement sur sa marge brute dont seule la perte pourrait correspondre à un préjudice subi.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande faute de justificatifs probants.

— le percement d’un mur

Le jugement querellé, soulignant que la société Mathimmo restait taisante sur les conditions de percement puis de rebouchage et qu’elle ne démontrait pas que le courrier du 4 novembre 2016 communiqué par elle avait bien été reçu par son adversaire a souligné que la sortie côté est était une sortie de secours ne permettant pas l’entrée du public par l’escalier du hall sur lequel donnait le mur percé, que s’il existait le cas échéant une infraction aux règles de l’urbanisme, la preuve n’était pas rapportée que le mur percé avait une réelle incidence sur le fonctionnement de la salle de sport.

Le mur n’est actuellement plus ouvert, ce qui n’est pas réfuté par l’intimée qui ne conteste pas que le mur doive être refermé même si elle continue à rester taisante en appel sur l’ouverture pratiquée et si elle ne démontre toujours pas concrètement avoir averti le preneur. Mais la société appelante stigmatise un rebouchage de fortune qui ne serait pas une solution pérenne et qui ne remet pas en état le local alors que le mur initial était construit 'en dur'.

Il résulte d’un constat d’huissier que l’ouverture a été rebouchée 'en placoplâtre de couleur rose’ selon constat d’huissier du 2 juin 2017. Il relève d’un autre constat d’huissier du 3 septembre 2018 produit par le preneur que reste en place le mur en plaque de plâtre de couleur rose, l’huissier constatant la présence d’une ouverture fermée de deux panneaux en bois sans poignée avec trois gonds de chaque côté.

En l’état des constatations, il n’apparaît pas que des tiers issus notamment du restaurant voisin puissent accéder à la salle de sport en disposant d’un accès direct à cette salle, ce qui poserait effectivement un problème de sécurité, ni que la solution adoptée par la société Mathimmo ne puisse pas pérenne, sachant qu’un nouveau percement du mur par le bailleur contreviendrait au bail.

En conséquence, il n’y a pas lieu à ordonner des travaux supplémentaires, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail

Il convient de reprendre les différents reproches adressés au preneur et qualifiés par le bailleur de manquements graves et renouvelés justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur, étant appelé, ainsi que l’a fait le jugement querellé, que doivent être caractérisés des manquements graves. Le bailleur se prévaut de quatre principaux manquements.

— les retards systématiques de paiement des loyers

Selon le bailleur, le loyer n’est pas réglé le 5 de chaque mois. L’autorisation de paiement le 15 du mois n’a été donnée que pour un seul mois et le jugement a relevé à juste titre des retards de paiement. C’est cependant à juste titre que le jugement a relevé que cela était insuffisant à justifier la résiliation du bail alors qu’aucun arriéré de loyer ne fait l’objet d’une demande en paiement.

— la modification unilatérale des lieux par modification de la consistance et l’accès du bien donné à bail.

Il a été répondu à cet argument ci-dessus et cet argument ne peut fonder une résiliation du bail.

La pose d’une banderole sans autorisation et qui a été enlevée ne justifie pas la résiliation du bail tout comme l’argument du percement d’une ouverture sans plus de précisions.

— la sous-location illicite des lieux : le bailleur se réfère à l’article 3-13 du bail qui prohiberait la sous-location ce qui serait confirmé par un courrier du preneur demandant l’autorisation de sous-louer.

La société Mscms verse cependant aux débats un courrier de la société Mathimmo autorisant cette sous-location de sorte que cet argument, soulevé pour la première fois en appel, est inopérant.

— l’absence de paiement des charges et la méconnaissance des règles de sécurité: selon le bailleur, la société Mscms ne paie pas ses charges et il reste des arriérés sur les exercices 2017 et 2018, le nettoyage des parties communes de la cage sud-ouest. Le bailleur prétend en outre que le locataire ne justifie pas de la conformité de son local avec la législation sur les établissements recevant du public, ce qui lui a été rappelé par un courrier du 27 décembre 2018 (accessibilité et sécurité incendie, contrôle des installations électriques, contrôle du robinet d’incendie et contrôle de la chaudière).

S’agissant des charges, le bailleur avance des chiffres relevant uniquement de pièces comptables sans justificatifs et il ne présente aucune demande en paiement. Ceci ne peut donc justifier la résiliation du bail. Il en est de même des charges se rapportant aux parties communes qui ne sont pas plus justifiées. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cet argument.

Sur les règles de sécurité, la société Mscms verse aux débats divers justificatifs de ses diligences (facture d’entretien de la chaudière, bon de commande relatif à la vérification des extincteurs, rapports de vérification des installations électriques des établissements recevant du public) de sorte que l’argument est inopérant.

Enfin, sur la demande de dommages intérêts, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétentions, la société Mathimmo ne rapportant pas plus en appel la preuve d’une faute adverse, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a refusé la résiliation du bail et rejeté la demande de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aucune des parties n’obtenant satisfaction sur ses prétentions, chacune supportera la charge de ses propres dépens et il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute la société Mathimmo de sa demande tendant à voir écarter les dernières conclusions de l’appelante.

Confirme le jugement querellé.

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel et dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M^me RICHET, Greffier auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président