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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 23 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04377 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NI5Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 JUILLET 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/01097

APPELANTE :

SARL BALEZA

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves SINSOLLIER, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMES :

Monsieur B Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Madame C Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Madame D Z épouse Y

née le […] à […]

L’Ile

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Monsieur E Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

SARL AGENCE BOIXADERA SARL au capital de 7 622,45 euros, inscrite au RCS de NARBONNE sous le n° 977 150 242 prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame Leila REMILI, vice-présidente placée a fait le rapport de l’affaire auprès de la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les

conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 26 décembre 2012, les consorts Z ont donné à bail

commercial, par l’intermédiaire de la SARL AGENCE BOIXADERA, agence

immobilière et moyennant un loyer annuel de 40'800 € hors-taxes, un local situé

[…] ' zone d’activités de la Coupe à Narbonne, local

comprenant notamment deux bâtiments se jouxtant avec en façade un magasin

d’exposition d’une surface de 290 m² et en arrière un entrepôt d’une surface de

228 m².

Le local commercial est destiné à l’exploitation d’un établissement de bains, de

remise en forme, sauna, hammam en activité principale, ainsi qu’un bar et petite

restauration en activité secondaire.

Se plaignant de la non-conformité de la structure de la toiture, la SARL

BALEZA a obtenu par ordonnance de référé du 25 juin 2013, la désignation d’un

expert judiciaire, Monsieur F G, lequel a déposé son rapport le 22

avril 2014, au contradictoire du bailleur et de l’agence immobilière.

Par actes en date des 20 et 22 juin 2014, la SARL BALEZA a assigné devant le

tribunal de grande instance de Narbonne les consorts Z et la SARL

AGENCE BOIXADERA aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Le dispositif du jugement rendu par le tribunal de grande instance de

Narbonne le 17 juillet 2017 énonce :

' déboute la SARL BALEZA de sa demande de condamnation à l’encontre des

consorts Z au titre des travaux de mise en conformité,

' déboute la SARL BALEZA de sa demande de condamnation à l’égard des

consorts Z au titre des loyers perçus entre le 26 décembre 2012 et le 7

août 2014,

' déboute la SARL BALEZA de sa demande à l’encontre de la SARL AGENCE

BOIXADERA,

' déboute la SARL BALEZA de sa demande de condamnation solidaire à

l’encontre de la SARL AGENCE BOIXADERA et des consorts Z au

titre de la perte d’exploitation,

' déboute les consorts Z de leurs demandes reconventionnelles de

dommages et intérêts pour procédure abusive,

'condamne la SARL BALEZA à payer aux consorts Z la somme de

2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'déboute la SARL BALEZA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de

procédure civile,

'condamne la SARL BALEZA à supporter les entiers dépens en ce compris les

frais de l’expertise judiciaire.

Le jugement rappelle tout d’abord que l’obligation de délivrance du bailleur, tel

que résultant des articles 1719 et 1720 du code civil, implique qu’il mette le local

à disposition du preneur, dans des conditions permettant la destination choisie

par les parties.

Il relève qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a constaté qu’à la date

de signature du bail par les parties, le local arrière était conforme aux normes en

vigueur à la date de sa construction. Mais l’expert expose ensuite que si l’on

considère l’affectation ultérieure des locaux comme précisé dans le bail, le local

arrière ne respecte plus les normes Neige et Vent en vigueur à la date de

signature du bail'; le preneur ayant fait procéder à des travaux au niveau de la

charpente de la toiture de la partie arrière du bâtiment et l’expert constatant que «

la suspension d’un faux plafond, d’une climatisation et d’une VMC ont entraîné

purement et simplement l’application de nouvelles normes Neige et Vent

1999'2000 beaucoup plus pénalisantes que celles en vigueur à la date de la

construction des bâtiments».

Le jugement relève que l’expert explique que pour apprécier la conformité de la

charpente, il convient de se référer aux normes Neige et Vent 65 (NV65)

applicables à la date de la construction du bâtiment en question. Néanmoins, dès

lors que des travaux sont réalisés, il convient d’appliquer la norme en vigueur à

la date de réalisation des travaux.

Le tribunal considère, au vu de ces éléments, qu’à la date de la signature du bail,

la structure de la toiture était conforme aux normes Neige et Vent en vigueur à la

date de la construction du bâtiment, et que ce n’est que la réalisation des travaux

par le preneur qui a entraîné l’application de nouvelles normes alors en vigueur à

la date des travaux. Il en résulte pour le premier juge, qu’à la date de la signature

du bail, la structure de la toiture était conforme aux normes alors applicables.

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne

saurait être reproché aux consorts Z.

Par suite, la SARL BALEZA ne saurait engager la responsabilité de l’agence

immobilière sur le fondement du manquement à son obligation de conseil en

raison de la non-conformité du bâtiment dans la mesure où le bâtiment respectait

les normes alors en vigueur à la date de signature du bail.

Enfin, donc le tribunal considère que la conformité du bâtiment ayant soulevé

des difficultés d’interprétation y compris pour l’expert judiciaire, l’action en

justice de la SARL BALEZA ne saurait être qualifiée d’abusive.

La SARL BALEZA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du

3 août 2017.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant

adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en

matière non pénale sur le fondement de la loi d’urgence pour faire face à

l’épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de

recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans

audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informés par la note

transmise par le premier président de la cour d’appel aux bâtonniers du ressort le

9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et des parties intimées ont expressément

consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs

écritures.

La cour constate la régularité dans cette instance de la procédure sans

audience.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 mai 2020.

Les dernières écritures prises par la SARL BALEZA ont été déposées le 20

septembre 2017.

Les dernières écritures prises par les consorts Z ont été déposées le 11

mars 2019.

Les dernières écritures prises par la SARL AGENCE BOIXADERA ont été

déposées le 26 octobre 2017.

Le dispositif des écritures de la SARL BALEZA énonce :

'Infirmer le jugement entrepris,

'ordonner aux consorts Z de rembourser à la SARL BALEZA les

travaux de mise en conformité sur les 228 m² de la partie arrière « atelier »

avancés à ses frais pour un montant de 12'365, 32 € hors-taxes soit 14'838, 62 €

TTC,

'ordonner aux consorts Z de restituer la somme de 63'492 €,

'condamner la SARL AGENCE BOIXADERA à restituer le coût de son acte

inefficace réglé à hauteur de 4879, 68 €,

'condamner solidairement la SARL AGENCE BOIXADERA et les consorts

Z à indemniser l’entier préjudice économique et financier subi par la

SARL BALEZA à hauteur de 40'000 € sauf à ordonner une expertise financière

pour chiffrer la perte d’exploitation subie par la requérante entre le 26 décembre

2012 et le 7 août 2014, date où le local est devenu conforme,

'condamner solidairement la SARL AGENCE BOIXADERA et les consorts

Z au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code

de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel y inclus

les frais d’expertise.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un

exposé complet, la SARL BALEZA reproche au tribunal d’avoir considéré que

le bailleur lui a délivré un local commercial conforme à l’activité prévue au bail

au niveau de la toiture de l’immeuble, alors que pour apprécier l’obligation de

délivrance du bailleur, il devait vérifier si à la date de formation du contrat, le

local était ou non conforme à la destination prévue par le bail.

L’appelante considère que le tribunal avait en sa possession :

— en fait, le rapport d’expertise qui conclut clairement en un local non conforme

sur la totalité de sa toiture de l’entier bâtiment (partie avant et partie arrière) au

regard de la destination du local au premier jour du bail';

— en droit, la position constante de la Cour de cassation qui a affirmé en 1997 que

le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune

stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée à l’usage pour lequel

elle a été louée';

— l’attitude non équivoque du bailleur qui, en lecture du rapport, a fait réaliser les

travaux de mise en conformité sur la partie avant de l’immeuble, preuve que la

conformité du local n’existait pas à la date de signature du bail.

L’appelante estime que le tribunal n’a pris en compte que la partie arrière du

local et apprécié à tort l’obligation de délivrance, non pas à la date de la

signature du bail, mais à la date de réalisation des travaux d’aménagement

intérieur du preneur postérieurement à son entrée dans les lieux.

La SARL BALEZA reproche ensuite aux consorts Z d’avoir manqué à

leur obligation de loyauté, en leur louant un local non conforme en sa structure

au niveau de la toiture, qu’ils savaient totalement inexploitable pour l’activité

prévue au bail.

Quant à l’agent immobilier, elle reproche au jugement d’avoir dégagé sa

responsabilité, alors qu’en sa qualité d’intermédiaire et de rédacteur du contrat de

bail, il a manqué à son obligation de conseil en présentant un local à la location

alors qu’il avait été averti du problème de défaut de la toiture par le locataire

précédent.

Le dispositif des écritures des consorts Z énonce:

'Vu les articles 1719 suivants du Code civil ;

'Vu les articles 4 et 146 du code de procédure civile ;

'Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Narbonne en date du

17 juillet 2017.

'Condamner la SARL BALEZA à payer 5 000 € aux consorts Z en

application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Z précisent dans leurs écritures, auxquelles la cour

invite les parties à se référer pour un exposé complet, que le bail commercial

contient une clause dérogatoire à la garantie des vices cachés et une clause de

prise de possession des lieux en l’état, le preneur étant tenu de tous les travaux

d’aménagements nécessaires à l’exercice de son activité ainsi que de tous les

aménagements imposés par la réglementation en vigueur.

Ils estiment qu’il ne peut être contesté que ce sont les travaux d’aménagement

effectués par le preneur (en violation des articles 9 et 10 du bail dès lors qu’ils

touchent à la structure) qui imposent la mise en conformité du bâtiment « atelier

» à la règle Neige et Vent NV65.

Les intimés indiquent qu’en matière de contrat de louage, les parties sont libres

de restreindre l’obligation de délivrance de sorte qu’en l’état des clauses

dérogatoires du contrat du bail de l’espèce, l’obligation de délivrance du bailleur

était limitée à la remise de la chose louée en l’état.

Ils ajoutent que la norme DTU Neige et Vent NV65 n’a pas de caractère

obligatoire et n’a aucune incidence sur l’obligation de délivrance conforme,

puisqu’elle s’applique à l’acte de construire. En outre, les seuls désordres

constatés (de nombreuses petites fuites et des taches d’humidité), sont totalement

étrangères aux problèmes de la conformité de la toiture à la norme DTU Neige et

Vent.

Au surplus, selon eux, le bailleur est en droit d’invoquer l’exception tirée des

manquements graves du preneur à son obligation contractuelle de ne pas réaliser

«'les travaux comportant changement de distribution des lieux loués, démolition,

percement de murs, de poutres, de planchers'» et de ne pas édifier de

construction nouvelle, ceci sans autorisation expresse et écrite du bailleur et en

s’adjoignant le service préalable de son maître d''uvre et d’un BET, a fortiori

lorsque ces modifications ont affaibli la structure porteuse et qu’elle ne respecte

pas les règles de l’art.

Ainsi pour les consorts Z, le tribunal a justement retenu que le local

était conforme aux normes en vigueur lors de la signature du bail et que ce sont

les travaux d’aménagement qui auraient dû être réalisés au respect des normes en

vigueur.

Ils demandent à la cour, si par extraordinaire elle retenait le défaut de délivrance

conforme, d’écarter néanmoins la demande de remboursement des loyers dès lors

que la preuve du dol ou de la faute lourde du bailleur n’est pas rapportée et ceci

par application de la clause du bail dérogatoire aux dispositions de l’article 1721

du Code civil, laquelle exonère le bailleur de la garantie des troubles de

jouissance en cas de vice caché des lieux loués.

Les intimés font également valoir que le preneur n’a subi aucun trouble de

jouissance dans la mesure où il a pris possession des locaux et a commencé les

travaux tels qu’il l’avait prévu.

S’agissant de la demande d’indemnité au titre de la perte d’exploitation, ils la

considèrent irrecevable comme étant ni déterminée ni déterminable, la mesure

d’instruction sollicitée ne pouvant suppléer la carence de l’appelante.

Subsidiairement, la prétention doit être rejetée car le préjudice invoqué est

directement lié aux violations des obligations contractuelles du preneur dans la

mesure où il est avéré que les transformations exécutées par lui (installation d’un

faux plafond, une climatisation et d’une VMC) « ont entraîné purement et

simplement l’application des nouvelles normes neige et vent 1999'2000

beaucoup plus pénalisantes que celles en vigueur à la date de construction des

bâtiments ».

Le dispositif des écritures de la SARL AGENCE BOIXADERA énonce :

'Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a

omis de statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure

civile, formulée par la SARL AGENCE BOIXADERA,

'débouter en conséquence la SARL BALEZA de l’intégralité de ses demandes à

l’encontre de la SARL AGENCE BOIXADERA,

'en tout état de cause,

'condamner la SARL BALEZA à payer à la SARL AGENCE BOIXADERA la

somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

au titre de la 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au

profit de la SCP HABEAS AVOCATS et CONSEILS – Maître Didier MOULY.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un

exposé complet, la SARL AGENCE BOIXADERA entend tout d’abord

rappeler qu’un agent immobilier ayant fait acte d’entremise à l’occasion d’une

opération immobilière n’est tenu que d’une obligation de moyens, définie comme

la mise en 'uvre de tous les moyens à la disposition du débiteur pour parvenir à

la réalisation de l’obligation souscrite. Aussi, selon l’intimée, il ne peut y avoir

de responsabilité d’un professionnel de l’immobilier vis-à-vis d’un tiers au

contrat de mandat que sur le terrain délictuel et à la condition qu’il soit fait la

preuve par le demandeur à l’action d’une faute et qu’il est résulté de cette faute,

un préjudice en relation de causalité. Or, la SARL BALEZA échoue dans la

démonstration de ces trois éléments.

Sur l’absence de faute, la SARL AGENCE BOIXADERA demande tout d’abord

à la cour d’écarter des débats l’attestation de Monsieur A qui ne respecte pas

les dispositions impératives de l’article 202 du code de procédure civile. En

outre, le précédent locataire n’a aucune compétence particulière pour pouvoir

affirmer qu’il a «'constaté le sous dimensionnement des traverses de la charpente

du bâtiment de devant'», qu’il était redevable de loyers et a été assigné en

acquisition de la clause résolutoire et qu’enfin, il n’a ni écrit ni téléphoné à

l’agence pour lui signaler un tel problème de structure.

Ainsi, l’agent immobilier qui a fait acte d’entremise ne pourra être tenu

responsable de l’état préexistant du lieu loué qu’il ignorait et que le preneur à bail

s’était engagé à modifier pour être en mesure d’exercer son activité et ce, d’autant

que le tribunal a jugé qu’à la date de la signature du bail, la structure en toiture

était conforme.

L’intimée conteste ensuite les préjudices et le lien de causalité avec une

prétendue faute.

MOTIFS

La cour entend rappeler au préalable qu’elle n’a pas à répondre aux demandes

dans le dispositif notamment de l’appelante, tant de «'dire et juger'» que de

«'constater'» qui ne sont pas des prétentions mais des moyens.

Sur la responsabilité du bailleur

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un

local conforme à la destination contractuelle du bien.

En vertu de cette obligation, le bailleur doit, sauf stipulations expresses

contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité

qu’exige l’exercice de l’activité du preneur.

Cette obligation ne se limite donc pas à une mise à disposition du bien, objet du

bail, elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions

contractuelles.

En l’espèce, la clause de destination prévoit que les lieux «'seront affectés à

l’activité spécifique suivante': l’exploitation d’un établissement de bains, de

remise en forme, sauna, hammam en activité principale, ainsi qu’un bar et petite

restauration en activité secondaire, tout cela dans un contexte d’esprit sain,

libertin et naturiste, à l’exclusion de toute autre'».

Il n’est pas contesté, tout d’abord, comme le relève l’expert judiciaire, que la

partie «'magasin'» en façade construite en 1984 ne respectait pas la norme Neige

et Vent, en vigueur à cette date, présentant une structure insuffisante par rapport

à cette norme et qu’elle nécessitait en conséquence des travaux de renforcement.

Si effectivement, les normes de construction DTU dont la norme Neige et Vent,

ne sont pas obligatoires, l’établissement était destiné à recevoir du public et le

problème de stabilité de la charpente lié aux surcharges climatiques (neige et

vent) est donc particulièrement important. Les consorts Z ont

d’ailleurs accepté, le 11 mars 2014 puis effectué les travaux de renforcement de

la charpente préconisés concernant cette partie «'magasin'» et ils ne prétendent

nullement aujourd’hui que ces travaux devraient être remboursés par la société

locataire.

S’agissant de la partie «'arrière'» du bâtiment, l’expert judiciaire retient aussi

l’interprétation de la SARL BALEZA, expliquant que si «'l’on considère

l’affectation ultérieure des locaux comme précisé dans le bail, ce qui entraîne

des travaux sur la charpente, et dans ce cas (') – le local «'garage'» [atelier]

situé à l’arrière ne respecte plus les normes Neige et Vent (…)».

Ainsi, pour l’expert judiciaire, l’affectation des locaux telle que prévue au bail

impliquait des travaux sur la charpente, laquelle devait donc être suffisamment

stable.

En effet, l’exploitation d’un établissement de bains, de remise en forme, sauna,

hammam en activité principale nécessitait des installations de climatisation et de

VMC (caissons et réseaux), l’expert judiciaire précisant dans la conclusion de

son rapport ainsi que dans un courrier du 17 mars 2014 que même en l’absence

d’un nouveau faux-plafond plus lourd auquel la locataire a finalement renoncé, il

y aurait nécessité d’intervenir au niveau de la charpente pour suspendre le

traitement d’air et l’éclairage.

Le fait que la SARL BALEZA n’ait pas sollicité l’autorisation écrite du bailleur

pour effectuer les travaux d’aménagement des bâtiments ne saurait décharger le

bailleur de son obligation de délivrer une charpente conforme à la destination

des lieux, étant relevé en outre que l’architecte de la locataire atteste avoir

associé les bailleurs lors des réunions de chantiers, que les démarches et les

plans avaient au préalable été validés par le bureau VERITAS comme prévu au

bail, que les travaux ont été arrêtés immédiatement lorsque des doutes sur la

solidité de la toiture ont été émis et qu’enfin, l’expert judiciaire considère qu’ils

n’ont eu aucun impact physique sur la toiture existante, alors en outre que le

faux-plafond suspendu prévu a été supprimé.

Il sera rappelé par ailleurs que la clause d’acceptation par le preneur des lieux

dans l’état où ils se trouvent ne saurait décharger le bailleur de son obligation de

délivrance. En outre, en l’espèce, les photographies produites, montrant

l’intérieur des locaux, révèlent qu’en raison de l’existence d’un faux-plafond, il

était impossible de voir l’état de la charpente.

Enfin, la clause selon laquelle «'le preneur s’engage à réaliser tous les travaux

d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité y compris l’aménagement

d’un espace piscine à l’extérieur'» et «'le preneur aura à sa charge en fonction

de l’activité exercée dans les lieux toutes les installations spécifiques ainsi que

tous aménagements imposés par la réglementation en vigueur'», ou encore celle

relative aux vices cachés et aux troubles de jouissance, ne constituent nullement

des «'stipulations expresses'» permettant de décharger le bailleur de son

obligation de délivrance portant sur la structure de l’immeuble et sur la

charpente.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il n’y avait

aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme et en ce qu’il a débouté

la SARL BALEZA de sa demande de ce chef.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de loyauté

L’article 1112-1 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10

février 2016, n’est pas applicable en l’espèce.

En revanche, le bailleur est bien tenu d’une obligation d’information, de bonne

foi et de loyauté.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’attestation de Monsieur A du seul fait qu’elle ne

respecte pas les dispositions de l’article 202 du code civil.

Toutefois, l’ancien locataire n’a aucune compétence particulière lui permettant de

juger de la non conformité de la toiture. En effet, l’expert judiciaire a dû

s’adjoindre les services d’un sapiteur et le problème n’a réellement été découvert

qu’à l’occasion des travaux de la locataire et confirmé après des investigations

techniques de bureaux d’études. En outre, il n’est nullement justifié que

Monsieur A ait informé le bailleur ou l’agence immobilière.

Il n’est donc pas démontré ici un manquement du bailleur à ses obligations

d’information, de bonne foi et de loyauté.

Sur les préjudices

- Sur le remboursement des travaux de mise en conformité de la partie

«'arrière'»

Il est constant qu’au début de l’année 2014, les bailleurs ont fait réaliser les

travaux de mise en conformité de la partie avant dite «'magasin'» et que dans le

même temps, la SARL BALEZA a fait réaliser les travaux de mise en

conformité de la partie arrière dite «'atelier'».

La SARL BALEZA est en droit, au titre du manquement par son bailleur à son

obligation de délivrance de la charpente conforme, de réclamer les frais de

remise en état, soit 14 838,62 € TTC.

- Sur la restitution des loyers en raison de la non-conformité du local

Le local a été totalement inexploitable jusqu’au 7 août 2014.

Un loyer de 3588 € TTC a été payé à partir du 1^er avril 2013, soit 32 292 € pour

l’année 2013.

La SARL BALEZA ne saurait réclamer la restitution des loyers qu’à partir du

mois de juin 2013, puisque les documents qu’elle produit démontrent que

l’ouverture de son établissement n’était prévue qu’à cette date.

Elle est donc en droit d’obtenir la somme de 25 116 € pour 2013.

En revanche, il ne peut être reproché à la locataire d’avoir refusé l’offre faite le

17 mars 2014 par les bailleurs de réaliser les travaux de la partie «'magasin'» dès

lors que leur proposition ne concernait pas la deuxième partie «'atelier'» et qu’il

convenait de réaliser les travaux dans leur ensemble.

Ainsi, la SARL BALEZA ayant été dans l’impossibilité d’exercer son commerce

du fait de l’impossibilité totale d’utiliser la partie «'magasin'», est fondée à

réclamer la restitution des loyers jusqu’au 7 août 2014, soit 10 800 € et 20 400 €.

L’appelante n’a pas ici à faire la preuve d’un dol ou de la faute lourde et les

consorts Z ne sauraient se prévaloir de la clause du bail les exonérant

de la garantie des troubles de jouissance en cas de vice caché des lieux loués,

dans la mesure où il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de faire droit à la demande de

restitution des loyers à hauteur de 56 316 €.

- Sur la perte d’exploitation

La SARL BALEZA réclame la somme de 40 000 € à ce titre. La demande est

donc bien chiffrée et recevable.

Cependant, il appartient à l’appelante de justifier de son préjudice.

Or, les bilans et comptes de résultat arrêtés au 31 décembre 2013, puis au 31

décembre 2014 et 31 décembre 2015 ne permettent pas de justifier la perte

d’exploitation prétendue. En effet, si l’année 2013 est sans chiffres d’affaires,

l’appelante n’explique pas pourquoi l’année 2014 est également sans aucun

chiffre d’affaires et l’année 2015 enregistre un déficit de 52 222 €. Les

documents comptables des années ultérieures ne sont pas produits notamment

pour 2016.

Le prévisionnel d’exploitation sur l’établissement de Narbonne, produit en même

temps que la lettre de l’expert-comptable n’est pas daté et sans indication du

rédacteur. Il ne présente pas de valeur probante, même accompagné des

documents comptables des années 2013 à 2016 relatifs aux activités similaires

exploitées au Cap d’Agde et dont il est indiqué par l’expert-comptable qu’elles

existent, pour leur part, depuis 20 ans.

Il convient donc de rejeter la demande au titre du préjudice d’exploitation y

compris la demande d’expertise financière, la cour n’ayant pas à palier la carence

dans l’administration de la preuve.

Sur le manquement à l’obligation de conseil de l’agent immobilier

Comme la cour l’a relevé, il n’est nullement justifié que le locataire précédent,

Monsieur A, ait alerté la SARL AGENCE BOIXADERA du problème de

défaut de la toiture comme le prétend l’appelante.

Il n’est pas démontré que l’agence immobilière connaissait les désordres affectant

le bien mis en location, lesquels n’étaient pas visibles et n’ont pu être découverts

que moyennant l’intervention d’experts.

Il convient donc de rejeter la demande de restitution du coût de l’acte.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Les dépens de première instance dont les frais d’expertise judiciaire seront mis à

la charge des intimés.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL BALEZA la totalité des

frais non remboursables exposés. Il lui sera accordé la somme de 3000 €.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de

procédure civile au bénéfice de la SARL AGENCE BOIXADERA.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 17 juillet 2017 par le tribunal de grande instance

de Narbonne,

ET STATUANT à nouveau,

DIT que les consorts Z ont manqué à leur obligation de délivrance

conforme du local commercial loué en vertu du bail signé le 26 décembre 2012,

CONDAMNE en conséquence les consorts Z à payer à la SARL

BALEZA les sommes suivantes':

*14 838,62 € TTC au titre du remboursement des travaux de conformité de la

partie arrière du bâtiment

*56 316 € au titre du remboursement des loyers de juin 2013 à août 2014

DEBOUTE la SARL BALEZA de sa demande au titre du préjudice

d’exploitation,

DEBOUTE la SARL BALEZA de sa demande à l’égard de la SARL AGENCE

BOIXADERA,

CONDAMNE les consorts Z à payer à la SARL BALEZA la somme

de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE les consorts Z aux dépens de première instance,

comprenant les frais de l’expertise judiciaire et aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

LR