Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 21 janvier 2020, n° 18/02230

TI Montpellier 22 mars 2018

CA Montpellier
Infirmation 21 janvier 2020

Arguments

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Accepté
Prescription de la créance locative
La cour a estimé que la prescription de la dette locative était acquise, car la SCI CARINA n'a pas exercé son action dans les délais impartis, rendant ainsi la demande de paiement d'arriérés locatifs irrecevable.
Rejeté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700, en raison de l'équité, et a donc rejeté la demande de remboursement des frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur X Y a fait appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de Montpellier qui l'avait condamné à payer 6.045,12 € d'arriérés locatifs à la SCI CARINA. La question juridique principale portait sur la prescription des créances locatives. Le tribunal de première instance a jugé l'action recevable et a condamné X Y, estimant que l'obligation de paiement n'était pas contestable. En revanche, la cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que la prescription était acquise pour l'ensemble des sommes réclamées, car l'assignation en paiement n'avait été délivrée que le 16 octobre 2017, après l'expiration des délais de prescription. La cour a également débouté la SCI CARINA de ses demandes accessoires et a condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 21 janv. 2020, n° 18/02230
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/02230
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Montpellier, 22 mars 2018, N° 11-17-1682
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Frédéric GUIZARD
Cabinet(s) :	DELSOL, GUIZARD AVOCATS
Parties :	SCI CARINA

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre (anciennement 1^e chambre C)

ARRET DU 21 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02230 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NUOH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 MARS 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-17-1682

APPELANT :

Monsieur X Y

[…]

Représenté par M^e Christophe RUFFEL de la SELARL CHRISTOPHE RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Gabriel CARBONNIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Christophe RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SCI CARINA

[…]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SCP DELSOL, GUIZARD, AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ordonnance en date du 18 octobre 2018 prononçant l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé du 27 septembre 2018

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Novembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 DECEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 25 juin 2012, la SCI CARINA a donné à bail un appartement à X Y, qui a quitté les lieux en septembre 2014.

Par acte d’huissier du 16 octobre 2017, la SCI CARINA a fait assigner X Y aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 6.045,12 € d’arriéré locatif au mois de septembre 2014 inclus.

Le jugement rendu le 22 mars 2018 par le Tribunal d’Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Dit l’action recevable.

• Condamne X Y à payer la somme de 6.045,12 € d’arriéré locatif au mois de septembre 2014 inclus.

• Condamne X Y aux entiers dépens, et à payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Déboute des autres demandes.

Le jugement expose que l’existence de l’obligation de s’acquitter des loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et apparaît justifiée par les pièces produites, tandis

que l’ancien preneur ne justifie nullement de s’être libéré de son obligation de paiement de l’arriéré locatif, lequel n’est nullement prescrit dès lors qu’il y a eu des paiements effectués pour éteindre la dette.

De plus, le courrier du 5 décembre 2016 de la société BAILIMMO confirme bien la réalité de travaux de remise en état non effectués. Il convient donc de condamner X Y à payer la somme de 6.045,12 € d’arriéré locatif au mois de septembre 2014 inclus.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 27 avril 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2019.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 22 juin 2018.

Les écritures pour la SCI CARINA déposées le 27 septembre 2018 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 18 octobre 2018.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

• Débouter la SCI CARINA de toutes ses demandes.

• Condamner la SCI CARINA à payer à X Y la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

X Y soutient que pour les dettes antérieures au 24 mars 2014, la prescription nouvelle de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne court qu’à compter du 24 mars 2014, dans la limite de l’ancienne prescription quinquennale. Ainsi, les dettes comprises entre le 24 mars 2012 et le 24 mars 2014 sont prescrites depuis le 25 mars 2017.

Par ailleurs, le décompte fait apparaître comme date de dette la plus récente celle correspondant au loyer de septembre 2014. Ainsi, la prescription concernant l’intégralité des sommes sollicitées était acquise au 30 septembre 2014. Dès lors que le requérant n’a assigné que le 16 octobre 2017, la prescription est acquise et il sera débouté de ses demandes.

X Y précise que la prescription relativement aux créances périodiques est acquise terme par terme, de sorte que le paiement effectué pour un mois n’interrompt pas le délai relativement aux autres mois. En toute hypothèse, même si les paiements effectués d’octobre 2013 à juin 2014 avaient interrompu la prescription relativement aux sommes réclamées, ils auraient fait courir un nouveau délai de prescription expirant en juin 2017.

Enfin il soutient que les paiements effectués ne peuvent valoir renonciation de sa part à la prescription relativement à l’ensemble des termes dans la mesure où en application de l’article 2250 du code civil seule une prescription acquise est susceptible de renonciation et que par conséquent il ne pouvait renoncer que postérieurement au mois de septembre 2017 et non par des paiements effectués en 2013 ou 2014.

X Y ajoute sur le fond que la dette est inexistante car elle a été compensée par la réalisation de travaux réalisés par le locataire selon accord des parties.

Il soutient que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge le courrier émis par la société BAILIMMO en charge de la gestion du bien en date du 5 décembre 2016 outre le fait qu’il émane du mandataire du bailleur ne remet en cause qu’une série de travaux, de sorte que la deuxième série a bien été réalisée.

MOTIFS

Sur la prescription applicable aux dettes locatives :

Depuis la loi du 24 mars 2014 qui a introduit l’article 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Si l’article 7-1 de la dite loi ne fait pas partie des articles que l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 déclare applicable aux baux en cours, cependant la loi du 6 août 2015 a déclaré ce texte immédiatement applicable aux baux en cours au 7 août 2015.

Par conséquent en application de ces dispositions les loyers et charges échus après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014) se prescrivent par trois ans et concernant les loyers et charges antérieurs au 27 mars 2014 le bailleur peut réclamer leur paiement jusqu’au 27 mars 2017 dans la limite de 5 ans en arrière, au delà du 27 mars 2017 toutes les dettes de loyers et charges constituées avant le 27 mars 2014 sont prescrites.

S’il est exact comme exposé de façon très lapidaire par le premier juge qu’en application de l’article 2240 du code civil chaque paiement intervenu en exécution d’une dette locative est interruptif de la prescription de la créance locative il sera rappelé que s’agissant de créances périodiques comme un loyer mensuel la prescription est acquise terme par terme et qu’en outre l’interruption fait courir un nouveau délai de prescription de même durée que le délai initial et qui commence à courir à compter de l’acte interruptif en l’occurrence à compter du paiement partiel intervenu.

En l’espèce il ressort de l’état du compte du locataire que ce dernier ne s’est pas acquitté des loyers dus du 1^er novembre 2012 au 1^er septembre 2014 à l’exception d’un règlement de 3.000 € le 1^er octobre 2013, d’un règlement de 2.000 € le 10 février 2014 et d’un règlement de 850 € le 19 juin 2014.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions transitoires applicables il est rappelé que toutes les dettes de loyers et charges constituées avant le 27 mars 2014 sont prescrites si le bailleur n’a pas exercé son action avant le 27 mars 2017 en l’occurrence l’assignation en paiement de loyer n’a été délivré que le 16 octobre 2017.

Si le paiement intervenu le 1^er octobre 2013 a interrompu la prescription pour les loyers dus du 1^er novembre 2012 au 1^er octobre 2013, la prescription triennale a recommencé à courir le 1^er octobre 2013 et l’action en paiement des dits loyers était donc prescrite au plus tard le 1^er octobre 2016.

De la même façon si le paiement intervenu le 10 février 2014 a interrompu la prescription pour les loyers dus du 1^er novembre 2013 au 10 février 2014, la prescription triennale a recommencé à courir le 10 février 2014 et l’action en paiement des dits loyers était prescrite le 10 février 2017.

Pour les loyers dus du 1^er mars 2014 au 1^er juin 2014 le paiement intervenu le 19 juin 2014 a interrompu la prescription qui est devenue acquise au 19 juin 2017.

Enfin concernant les loyers dus du 1^er juillet 2014 au 1^er septembre 2014 qui n’ont fait l’objet d’aucun paiement la prescription triennale est acquise en tout état de cause au plus tard le 1^er septembre 2017 soit avant la date d’assignation en paiement délivrée par le bailleur à son locataire le 16 octobre 2017.

Par conséquent la prescription de la dette locative est acquise et la SCI CARINA ne pourra qu’être déboutée de sa demande de paiement à ce titre infirmant le jugement dont appel.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Si l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI CARINA devra supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2018 par le tribunal d’instance de Montpellier ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI CARINA de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI CARINA aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT