N° RG 19/00835 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MFPX Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 18 décembre 2018

RG : 1117001709

Pöle 2

X

C/

SARL SYNDICAT DES COPROPRIETARES […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Juillet 2021

APPELANTE :

M^me Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine GRELLIER de la SCP GRELLIER RAVAZ, avocat au barreau de LYON, toque : 743

INTIMÉ :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETARES de l’immeuble […] représenté par son syndic en exercice, la SARL COGERIM (nom commercial TASSIMO CABINET GRUEL) dont le siège social est sis

[…]

[…]

Représenté par M^e Baptiste BERARD de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 428

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Juin 2021

Date de mise à disposition : 13 Juillet 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Florence PAPIN, conseiller

— A B, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant acte notarié de partage du 13 décembre 2011 portant sur un ensemble immobilier en copropriété situé […] à Lyon 3^e – composé d’un bâtiment principal sur rue, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée à usage commercial, un premier niveau à usage commercial et d’habitation et de quatre niveaux à usage d’habitation, ainsi que, à l’arrière, d’un petit bâtiment correspondant à l’ancienne loge du concierge -, M^me Y X s’est vu attribuer la pleine propriété de deux appartements situés au deuxième et au quatrième étage, constituant les lots 21 et 25 de l’immeuble, ainsi que deux caves au sous-sol constituant les lots 9 et 10.

Par acte d’huissier du 5 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Lyon 3^e, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cogerim, a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  2 857,56 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2016, outre actualisation au jour de l’audience,

—  128,71 euros au titre des frais d’huissier engagés pour le recouvrement de sa créance, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal d’instance de Lyon a :

— condamné M^me X à payer, en deniers ou quittances valables, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cogerim, les sommes suivantes :

—  5 401,91 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, assortis des intérêts au taux légal à compter de décembre 2016 sur la somme de 3 187,91 euros et à compter du jugement pour le surplus,

—  300 euros au titre des dommages et intérêts,

—  700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,

— condamné M^me X aux dépens.

Par déclaration du 1^er février 2019, M^me X a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 20 janvier 2020, M^me X demande à la cour de :

— constater que le syndic Cogerim Cabinet Gruel a méconnu ses obligations prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger irrecevable le syndic Cogerim Cabinet Gruel à agir à l’encontre de M^me X en recouvrement de charges de copropriété,

— condamner le syndic Cogerim Cabinet Gruel à rembourser au syndicat des copropriétaires […] les honoraires perçus par lui depuis son mandat du 7 novembre 2016,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Lyon du 18 décembre 2018 en toutes ses dispositions,

— dire et juger que M^me X n’est pas redevable de la somme de 5 401,91 euros ni de celle actualisée de 7 026,78 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires […],

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires […] à payer à M^me X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de conclusions notifiées le 29 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL Cogerim, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété,

En conséquence et vu l’évolution du litige,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 7 026,78 euros au titre des charges de copropriété impayées outre intérêts au taux légal sur 3 187,91 euros à compter du 23 décembre 2016, sur 2 214 euros (différence entre 5 401,91 euros et 3 187,91 euros) à compter du jugement du 18 décembre 2018 et à compter de l’arrêt à intervenir pour le surplus,

128,71 euros au titre des frais d’huissier de justice engagés pour le recouvrement de la créance, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 300 euros en réparation du préjudice subi,

* 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant le tribunal,

— rejeter toute demande contraire de M^me X,

— condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M^me X en tous les dépens.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé :

— qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,

— que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Dans un souci de simplification de la lecture de la motivation de l’arrêt, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] sera désigné : 'SDC', et son syndic en exercice, la société Cogerim-cabinet Gruel : 'syndic'

Sur le moyen tiré de 'l’irrecevabilité à agir du syndic’ et la demande de remboursement respectivement soulevée et formée pour la première fois en cause d’appel

En cause d’appel, M^me X soutient que la société Cogerim-cabinet Gruel est irrecevable à agir à son encontre en recouvrement de charges, et qu’elle doit rembourser au SDC les honoraires qu’elle a perçus depuis son mandat du 7 novembre 2016.

Elle fait valoir que cette société qui justifie d’un mandat de syndic du 7 novembre 2016, a manqué aux obligations fixées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR, aux motifs :

— qu’elle ne justifie pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation, soit au 7 février 2017, un

compte bancaire au nom de la copropriété ;

— que ce n’est que depuis le troisième trimestre 2019 que les appels de fonds font mention du compte bancaire du syndicat sur lesquels les copropriétaires peuvent procéder au règlement des appels de fonds ;

— que le syndic a peut-être ouvert ce compte en 2015, mais qu’il n’en a informé ni le syndicat ni le conseil syndical et ne l’a pas utilisé avant le troisième trimestre 2019.

Le SDC soutient que cette demande est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

A titre subsidiaire, il fait valoir que cette demande n’est pas fondée dans la mesure où le syndic a fait ouvrir un compte bancaire séparé au nom du SDC le 13 mars 2015.

Sur ce :

1/ M^me X oppose une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité du syndic en exercice à agir à son encontre. Les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause.

Indépendamment du fait que ce n’est pas le syndic qui agit mais le SDC, cette fin de non-recevoir ne peut qu’être rejetée puisque M^me X ne rapporte pas la preuve du seul élément qu’elle fait valoir, à savoir l’absence d’ouverture de compte séparé.

2/ Elle forme également une demande nouvelle de remboursement.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En application de l’article 565 du même code, ne constituent pas des prétentions nouvelles celles qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code civil autorise les parties en appel à ajouter à leurs prétentions initiales toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il ressort du jugement déféré qu’en première instance M^me X opposait des moyens de défense au fond. Elle ne sollicitait pas la condamnation du syndic à rembourser au SDC les honoraires perçus depuis son mandat.

En conséquence, cette demande de condamnation du syndic à rembourser au SDC les honoraires perçus depuis son mandat, doit être déclarée irrecevable comme nouvelle en appel.

Sur le recouvrement des charges

Selon l’article 1315 du code civil, devenu 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) proportionnellement aux

valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le premier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Conformément aux dispositions d’ordre public de cet article, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges générées par la copropriété.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondantes, à moins que ce copropriétaire ne conteste la régularité de son compte individuel. L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose en effet que 'l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires'.

En l’espèce, le SDC communique notamment :

— le contrat de syndic du 7 novembre 2016,

— l’acte de partage du 13 décembre 2011 précisant la quote-part de chacun des lots attribués à M^me X ;

— le contrat de syndic donné par le SDC à la SARL Cogerim par acte sous seing privé à effet au 7 novembre 2016 jusqu’au 31 mai 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mai 2014, 19 mai 2015 et 7 novembre 2016, 3 juillet 2017 et 31 mai 2018 approuvant les comptes clos des années écoulées, votant les budgets prévisionnels, votant les travaux dont ceux concernant la fourniture et pose de la réhausse des garde-corps sur les balcons des 2^emes, 3^e, 4^e étages de l’immeuble, et ceux concernant la mise en place de garde-corps au bas des fenêtres de la montée d’escaliers, et, s’agissant de l’assemblée générale du 31 mai 2018, votant et approuvant un réajustement du budget prévisionnel 2018 (de 14 000 à 16 000 euros) en prévoyant que ce réajustement sera appelé par quart au début de chaque trimestre civil à compter du 1^er juillet, votant également un appel de fonds exceptionnel de 8 300 euros en prévoyant qu’il sera appelé le 15 juin 2018 'pour couvrir les besoins de trésorerie déficitaire de l’immeuble, ne permettant pas actuellement de régler certains factures du fait de l’absence de paiement de leurs charges de copropriété par certaines copropriétaires’ ;

— les états des dépenses de la copropriété pour les exercices 2013, 2014,2015, 2016 et 2017 ;

— les projets de répartition des charges générales pour ces cinq années 2013 à 2017 sur le compte copropriétaire de M^me X, pour ses quatre lots, avec les cinq régularisations,

— les demandes de provisions adressées à M^me X pour le mois de novembre 2015, les années 2016 et 2017, et les trois premiers trimestres de l’année 2018, concernant les charges générales et d’ascenseur mais également les appels de fonds pour travaux et l’appel exceptionnel de fonds de 802,76 euros en juin 2018 ;

— des relevés du compte copropriétaire de M^me X portant sur les périodes du 1^er janvier 2014 au 20 juillet 2017, du 1^er janvier 2014 au 1^er juillet 2018 et du 1^er janvier 2014 au 15 juillet 2019 ;

— la mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3 187,91 euros au titre des charges impayées adressée par le syndic à M^me X le 23 décembre 2016.

Le SDC demande la confirmation du jugement ne contestant pas le montant retenu par le premier juge à savoir 5 401,91 euros qu’il reprend dans son calcul actualisé des charges, et demande au vu de

l’évolution du litige de porter cette condamnation à la somme de 7 026,78 euros en principal, selon décompte arrêté au 15 juillet 2019.

Le SDC ne communique toutefois aucun élément nouveau autre que son décompte arrêté au 15 juillet 2019. Il ne verse aux débats ni le procès verbal d’assemblée générale de 2019 ni celui de 2020. Il ne produit pas le justificatif de la répartition des charges sur l’ensemble de l’année 2018, ni le décompte général des charges de copropriété de M^me X pour l’ensemble de l’exercice 2018. Il ne communique aucun de ces éléments pour l’année 2019.

Il ne ressort pas non plus du compte copropriétaire de M^me X arrêté au 15 juillet 2019, que les problèmes de régularisation de charges des années des 2013 à 2017 relevés à juste titre par le premier juge, aient été pris en compte.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande de réactualisation du montant de la condamnation au paiement des charges formée par le SDC.

En cause d’appel, M^me X conteste expressément le solde négatif de 1 021,35 euros figurant sur ses comptes copropriétaires dont elle soutient qu’il ne peut pas correspondre aux appels de fonds des 1^er juillet et 1^er octobre 2013 qu’elle dit avoir payés.

Le SDC communique des comptes copropriétaire de M^me X débutant tous au 1^er janvier 2014. Sur tous ces comptes, est inscrite au débit, à la date du 1^er janvier 2014, la somme de 1 021,35 euros intitulée 'reprise de solde'. Il n’est donc pas possible à la lecture de ces comptes de retenir, comme l’a fait le premier juge, que M^me X doit être considérée 'à jour de ses charges au 1^er janvier 2014".

Le SDC soutient que ce solde de 1 021,35 euros correspond aux appels de fonds des 1^er juillet et 1^er octobre 2013 d’un montant de respectivement 510,67 euros et 510,67 euros restés impayés. Il indique toutefois que suite à un changement du système informatique et faute d’avoir conservé une copie papier des appels de fonds postérieurs au 1^er janvier 2014, il n’est pas en mesure de verser au débats ces deux appels de fonds. Il renvoie sur ce point au 'budget prévisionnel’ sans autre précision et sans visa de pièce.

Contrairement à ce qu’il soutient, M^me X ne reconnaît aucun solde débiteur.

Le SDC ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe, du bien fondé de l’imputation de ce solde négatif de 1 021,35 euros au compte de M^me X.

M^me X fait valoir que depuis 2015, elle n’a pas réglé des appels de fonds à hauteur de 3 996,29 euros 'car elle considérait qu’elle devait être remboursée de 3 944 euros' sans autre précision, alors qu’en première instance elle soutenait que la société Cogerim avait une dette personnelle de ce montant envers elle notamment au titre de la gestion de la location de l’un de ses appartements. Dans tous les cas, faute de précision suffisante, cette contestation ne peut qu’être rejetée.

Pour le reste, aux termes de développements pas toujours clairs et précis, M^me X conteste, comme en première instance, être débitrice de sommes correspondant à sa quote part de dépenses qu’elle estime injustifiées et/ou abusives, et dénonce des manquements du syndic à son obligation de bonne gestion. Le premier juge a répondu à ces contestations par des motifs exacts et pertinents répondant aux moyens soulevés en cause d’appel. En l’absence d’éléments nouveaux, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté ces contestations comme n’étant pas fondées.

Il convient en conséquence, en réformation du jugement, de condamner M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 380,56 euros en principal (5 401,91 – 1 021,35 euros), outre intérêts, et de débouter le SDC du surplus de ses demandes.

Sur la demande du SDC au titre de frais d’huissier

Comme en première instance, le SDC réclame les frais d’huissier exposés à hauteur de 128,71 euros dans le cadre de la requête aux fins de saisie-conservatoire. Cette requête ayant été rejetée par le juge de l’exécution, c’est à juste titre et à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne s’agit pas d’une dépense nécessaire au sens de l’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

— Le premier juge a très justement évalué le préjudice causé à la communauté des copropriétaires par les retards et oppositions au paiement de M^me X, à la somme de 300 euros.

— Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X aux dépens de première instance et à payer au SDC la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les dépens d’appel doivent être mis à la charge de M^me X qui sera en outre condamnée à payer au SDC la somme supplémentaire de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M^me Y X tirée du défaut de qualité à agir du syndic ;

Déclare irrecevable la demande de remboursement formée en cause d’appel par M^me Y X, comme étant nouvelle ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au titre des charges de copropriété ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M^me Y X à payer, en deniers ou quittances valables, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cogerim, la somme de 4 380,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er juillet 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de décembre 2016 sur la somme de 3 187,91 euros et à compter du présent arrêt le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cogerim, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE